Mieszkanie w Warszawie za drogie? A może mieć udział w apartamentach w Berlinie i galeriach handlowych we Włoszech? Sprawdzam opcje

Jak inwestować w rynek nieruchomości? Można kupić mieszkanie w Warszawie, ale można też mieć udziały w niemieckich, francuskich, włoskich i hiszpańskich spółkach nieruchomościowych. W odróżnieniu od polskich nieruchomości, akcje europejskich spółek „żyjących” z najmu jeszcze kilka tygodni temu były najtańsze od 10 lat. Od października poszły w górę o 25%, ale wciąż 40% brakuje im do poziomów sprzed pandemii i podwyżek stóp procentowych. Czy to wciąż jest okazja?

Inwestowanie w nieruchomości wyobrażamy sobie najczęściej jako zakup mieszkania lub apartamentu na wynajem, ewentualnie pokoju w condohotelu. Można też zostać udziałowcem spółki deweloperskiej (kilka z nich jest notowanych na warszawskiej giełdzie, np.: Murapol, Dom Development, Echo, GTC czy Marvipol), ewentualnie można kupić obligacje emitowane przez te spółki. Ale nie ma na polskiej giełdzie spółek żyjących z wynajmowania czy to mieszkań (w makroskali), czy stricte wynajmu powierzchni komercyjnej.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mieszkanie w Warszawie czy udział w apartamentach w Europie?

Największym indeksem odzwierciedlającym to, co dzieje się na tym rynku jest Stoxx Europe 600 Real Estate, grupujący 600 największych spółek nieruchomościowych oraz z branż pokrewnych. Największy udział w tym indeksie ma niemiecka Vonovia, która zarządza portfelem 500 000 mieszkań na wynajem w kilku europejskich krajach.

Niewiele mniejszy ma brytyjski Sergo REIT, największy w Europie posiadacz powierzchni magazynowych, znana szwajcarska firma nieruchomościowa Swiss Prime Site oraz Unibail, wielki właściciel galerii handlowych (w Polsce m.in. ma warszawską Westfield Arkadię i Westfield Mokotów).

Model biznesowy takich firm oparty jest na lewarze – już od dawna nie kupują nieruchomości za własne pieniądze, lecz pożyczają je w bankach albo na rynkach finansowych (emitując np. obligacje). Dlatego są bardzo wrażliwe nie tylko na koniunkturę gospodarczą (która zwiększa lub zmniejsza popyt na wynajem mieszkań, sklepów, biur i powierzchni magazynowych), ale i na stopy procentowe, czyli na koszt finansowania.

Zapewne domyślacie się, co dla tej branży oznaczały najszybsze w historii podwyżki stóp procentowych na całym świecie. Wiele firm nieruchomościowych musiało pozbywać się nieruchomości, żeby sfinansować rozgrzebane budowy po wzroście odsetek od kredytów i obligacji. Przerzucenie wyższych kosztów na najemców nie było możliwe. Kto nie posiadał wystarczająco dużej płynności albo „chodliwego towaru” w postaci nieruchomości możliwych do upłynnienia, kończył jak WeWork, amerykański potentat w wynajmie biur, który niedawno ogłosił upadłość.

O ile w latach 2012-2021 wyceny spółek nieruchomościowych zaliczanych do indeksu Stoxx 600 Real Estate rosły średnio o 8,5% rocznie, o tyle w 2022 r., gdy Europejski Bank Centralny podnosił stopy, zanotowały 38% straty. A w 2023 r. dołożyły do tego jeszcze 14%. Jak łatwo policzyć, kto inwestował w europejskie spółki nieruchomościowe, w półtora roku mógł pozbyć się połowy zainwestowanego kapitału. Oczywiście wcześniej w ciągu dziewięciu lat zarobił 70%, ale to i tak duża przykrość.

Koniec nieruchomościowej bessy?

Od kilku tygodni z europejskiej gospodarki nadchodzi jednak coraz więcej sygnałów, że stopy procentowe już nie będą rosły, zaś inwestorzy zaczynają przyjmować zakłady o to, kiedy nastąpi ich obniżenie. To pozwoliłoby firmom nieruchomościowym znów się rozpędzić, bo nie ma dla nich lepszej wiadomości niż tani pieniądz.

Tak, jak wcześniej inwestorzy panicznie wyprzedawali akcje największych na kontynencie posiadaczy mieszkań na wynajem i najsłynniejszych galerii handlowych, tak od kilku tygodni równie entuzjastycznie je kupują. Indeks Stoxx 600 Real Estate poszedł w górę o ponad… 25%. I odrobił ponad jedną trzecią strat poniesionych od początku bessy spowodowanej wysokimi stopami procentowymi.

Część analityków uznaje, że to przedwczesny optymizm, bo na razie widać tylko tyle, że stopy procentowe nie będą dalej rosły, zaś kondycja europejskiej gospodarki jest dość kiepska. Ale są i tacy analitycy, którzy uważają, że to wciąż dobry moment do zakupów. Bank UBS niedawno pisał, że jest optymistycznie nastawiony do europejskiego rynku nieruchomości, ponieważ jest ekstremalnie nisko wyceniany (akcje Vonovii kosztują 30 euro, gdy przed podwyżkami stóp wyceniano je na 70 euro), a kryzys skłonił firmy do „posprzątania” bilansów z najmniej rentownych inwestycji.

W dołku koniunktury wyceny spółek nieruchomościowych były tak niskie, że na giełdzie inwestorzy płacili za akcje o 30% mniej, niż wynosiła rynkowa wartość nieruchomości zarządzanych przez te firmy. Po wzrostach cen z ostatnich kilku tygodni firmy wróciły do mniej surrealistycznych wycen, ale wciąż nie można powiedzieć, że są drogie.

Sceptycy (m.in. z brytyjskiego Barclaysa) mówią, że ekspozycja firm nieruchomościowych na sektor handlu detalicznego (który powoli przenosi się do internetu) oraz na powierzchnie biurowe (mniej potrzebne w erze pracy zdalnej) pozostają problemem dla tego sektora. To jedna strona medalu. Ale jest i druga – wiele z tych rzeczy jest już wliczonych w ceny akcji firm z branży nieruchomości.

Jak to jest, że firmy nieruchomościowe (jak np. Vonovia) nie zalały polskiego rynku mieszkań na wynajem? Przecież u nas wynajem przynosi nie 2-3% rentowności netto, lecz 5-6% rocznie. Firmy nieruchomościowe szykowały się do ekspansji na polski rynek, ale powstrzymuje je ryzyko kursowe (trzeba zabezpieczać ryzyko kursowe, bo mieszkania kupowaliby w polskim złotym, a zyski z wynajmu rozliczali w euro) oraz niesprzyjające wynajmującym regulacje prawne. Wydaje się jednak, że prędzej czy później tu przyjdą.

Dywersyfikacja w nieruchomościach

Jeśli przyjmiemy założenie, że stopy procentowe rzeczywiście się w Europie obniżą, natomiast koniunktura w gospodarce zacznie się poprawiać, to europejskie nieruchomości jeszcze dadzą zarobić. Ale jeśli czekają nas długie lata z podwyższonymi stopami procentowymi, to może to być pułapka. Tym niemniej jest to sposób na zainwestowanie w europejski rynek nieruchomości bez konieczności posiadania setek tysięcy euro.

Czy da się na tym zarobić więcej niż na zakupie kawalerki w dużym mieście w Polsce? Mieszkanie w Warszawie jest już niewiele tańsze niż w Berlinie, ale mimo wszystko zapewne nie, chociaż w dłuższym niż kilka lat terminie Polska może przestać być nieruchomościową mekką. Być może dla osób inwestujących na rynku kapitałowym i mających w portfelu inwestycje nieruchomościowe dywersyfikacja w postaci ETF-u odzwierciedlającego indeks europejskich nieruchomości (a taki ma w ofercie iShares – nazywa się iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF, tutaj wszystkie informacje na jego temat) miałaby sens.

Co by nie mówić, wartość europejskich firm nieruchomościowych w długim okresie rośnie. Między dołkiem po wielkim kryzysie finansowym w 2007-2008 r., a początkiem pandemii COVID-19 (początek 2020 r.) ich wartość wzrosła sześciokrotnie. Owszem, nie ma co liczyć na powtórkę, bo nieprędko się powtórzy era zerowych stóp procentowych i niemal darmowego pieniądza, ale nawet po ostatnich wzrostach firmy nieruchomościowe są notowane po takich cenach, jakby był rok 2015. A – umówmy się – od tego czasu wartość nieruchomości w Europie poszła w górę.

Czytaj też: Mieszkanie w Warszawie, Krakowie albo Trójmieście? Ceny są tu szalone. Może pora pomyśleć o…przeprowadzce, by zaoszczędzić setki tysięcy złotych?

————

MACIEJ SAMCIK POLECA DO INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI:

>>> Portfel globalnych inwestycji – zawierających m.in. ETF na indeks Stoxx 600 Real Estate – zbudujesz razem z XTB. Podobnie jak wielu innych inwestorów – używam i polecam aplikację do inwestowania XTB, gdzie nie ma prowizji za inwestowanie w ETF-y z całego świata (aż do wartości 100 000 euro obrotu miesięcznie), a jest możliwość budowania portfela z różnych aktywów, w tym instrumentów finansowych opartych na rynku nieruchomości.

>>> Pieniądze bezpiecznie przechowuję za granicą w SAXO BANK. Część swoich oszczędności mam w duńskim Saxo Banku. To bank inwestycyjny z siedzibą w Kopenhadze. Saxo Bank oferuje porządne oprocentowanie pieniędzy. Konto jest bezpłatne dla większości klientów (trzeba dokonać jedną transakcję w roku lub mieć wartość rachunku powyżej 10 000 euro).

>>> Fundusze z całego świata bez prowizji mam na platformie F-TRUST. Wygodnie – przez internet – oraz bez żadnych opłat (pomijając oczywiście opłaty za zarządzanie pobierane przez fundusze) mogę lokować pieniądze w funduszach inwestycyjnych z całego świata. Skorzystaj z platformy F-Trust rekomendowanej przez „Subiektywnie o Finansach”. Inwestowanie bez opłat dystrybucyjnych na F-Trust jest możliwe po wpisaniu kodu promocyjnego „ULTSMA”. 

WAŻNY DISCLAIMER: Pamiętaj, to nie są porady inwestycyjne, ani tym bardziej rekomendacje. Jestem tylko blogerem i dziennikarzem, nie mam licencji doradcy inwestycyjnego i nie mogę wydawać rekomendacji. Dzielę się po prostu swoim doświadczeniem i tylko tak to traktujcie. Twoje pieniądze to Twoje decyzje, a ja – o czym się już wielokrotnie przekonałem – nie jestem nieomylny, mimo ponad 20-letniego doświadczenia w inwestowaniu własnych pieniędzy. Weź to proszę pod uwagę, czytając ten i inne teksty o inwestowaniu.

————

źródło zdjęcia tytułowego: Vonovia