Podobno największe okazje cenowe są teraz na rynku domów. Co i rusz w mediach pojawiają się informacje, że niektóre domy bywają przeceniane nawet o 30%, czyli w nieporównywalnie większym stopniu niż mieszkania. Czy rzeczywiście mamy krach cenowy na rynku domów? A może to tylko złudzenie optyczne?
Na portalach ogłoszeniowych rzeczywiście można znaleźć ogłoszenia, w których ceny domów są mocno obniżone, bo właściciele mają problem z ich sprzedażą. Jest też coraz więcej ogłoszeń dotyczących sprzedaży domów, które są jeszcze niedokończone – zostały doprowadzone do stanu surowego (albo nawet nie) i ich właściciele chcą się ich pozbyć. Od osób, które zajmują się profesjonalnie „przeczesywaniem” ogłoszeń w poszukiwaniu okazji cenowych, wiem, że liczba takich ogłoszeń zwiększyła się kilkakrotnie w ciągu ostatniego roku.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Powody są oczywiste: jeśli ktoś rozpoczął budowę domu w ciągu ostatnich dwóch lat, to musiałby mieć nieprzebrane zapasy gotówki, żeby przetrwać wzrost kosztów materiałów budowlanych i wykończeniowych o kilkadziesiąt procent, który nastąpił. Jeśli ktoś budował na kredyt, to bardzo prawdopodobne, że pieniędzy z uruchomionej transzy nie starczyło na wszystkie prace, które były przewidziane. Albo trzeba dołożyć z własnych oszczędności, albo posiłkować się kredytem gotówkowym, żeby bank uruchomił kolejną transzę.
Często ludzie odpuszczają i po prostu sprzedają po okazyjnej cenie nieukończony dom, żeby spłacić bank i nie wpadać w jeszcze głębsze kłopoty finansowe. Z punktu widzenia nabywcy taka sytuacja to często okazja cenowa, ale pod warunkiem, że ma pieniądze i jest gotów zaryzykować ukończenie projektu, który „rozgrzebał” ktoś inny.
Gotowe domy tanieją z kolei szybciej ze względu na to, że w potencjalnych nabywców w większym stopniu uderza kryzys na rynku kredytowym. Im większa wartość transakcji, tym mniej osób – przy wysokich stopach procentowych – może i chce zaciągać wysoki kredyt. Powinno się to przenosić na większe spadki cen domów niż mieszkań. Zwłaszcza że – i to trzeci czynnik – chyba odchodzi w siną dal hossa covidowo-ogródkowa, gdy każdy nieco zamożniejszy posiadacz mieszkania kupował dom za miastem.
Marek Wielgo z GetHome.pl i RynekPierwotny.pl – podkreśla, że to rynek, który trudno „zmierzyć”. Stosunkowo mało na nim deweloperów budujących domy na sprzedaż. Przygniatającą większość rynku stanowią domy budowane przez indywidualnych Polaków dla siebie. Część z nich trafia na rynek ogłoszeń „sprzedam”, ale dzieje się to z reguły dość długo po tym, jak zostały zbudowane.
„W ostatnich latach inwestorzy indywidualni rozpoczynali budowę ok. 80 000 – 100 000 domów jednorodzinnych rocznie, zaś deweloperzy mają w ofercie tylko ok. 2000-3000 domów. Domy deweloperskie powstają na obrzeżach miast, w samych aglomeracjach powstaje ich na ogół znacznie mniej. Mała podaż terenów budowlanych, a w efekcie bardzo wysokie ceny działek powodują, że w największych miastach deweloperom bardziej opłaca się budować mieszkania niż domy.”
Marek zauważył, że z budowy domów jednorodzinnych rezygnują nawet te firmy, które się w tym specjalizowały. W Warszawie przykładem jest Victoria Dom, która zbudowała ponad 660 domów na Białołęce czy w podwarszawskich Ząbkach i Markach. Obecnie oferuje już niemal wyłącznie mieszkania. Uzasadnienie? „budowa domów w miastach jest kosztochłonna, a portfel Polaków, mimo że coraz zasobniejszy, nastawiony jest na mniejsze wydatki niż te związane z zakupem domu od dewelopera”.
Z cyferek, które pokazał mi Marek wynika, że w Warszawie w sprzedaży u deweoperów na rynku pierwotnym jest obecnie przeszło 9000 mieszkań i tylko nieco ponad 200 domów jednorodzinnych, głównie na obrzeżach miasta. Podobnie jest w innych aglomeracjach.
„W 2022 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w analizowanych przez nas miastach łącznie 836 domów, a sprzedali 456. Jak widać zapaść na rynku kredytowym zdusiła popyt nie tylko na mieszkania, ale i domy.”
No i domy oferowane przez firmy deweloperskie to najczęściej szeregowce i bliźniaki, z małymi ogródkami. W stolicy najmniejsze mają tylko 64 m kw. Nie są to klasyczne domy takie, jakie buduje się pod miastem – 150-200 m kw. i duża działka. Raczej coś, co jest pomiędzy mieszkaniem w bloku, a domem za miastem. A ceny?
„Najlepiej sprzedają się te domy deweloperskie, których ceny odpowiadają cenie mieszkania w mieście. Np. za 900 000 zł można kupić 50-metrowe nowe mieszkanie blisko centrum Warszawy lub ponad 100-metrowy dom w okolicy miasta”
– mówi ekspert GetHome.pl. Z jego obliczeń wynika, że najtańsze domy w przeliczeniu na metr kwadratowy oferują deweloperzy w okolicach Gdańska i Poznania. I mówimy tam o cenach ok. 5800 zł za m kw. Najdroższa jest zaś Warszawa (7600 zł za m kw. w okolicach miasta oraz 10 600 zł za m kw. w jego granicach).
Od czego zależy popyt na domy? Patrząc na statystyki budowlane GUS, można dojść do wniosku, że im wyższe są ceny mieszkań w mieście, tym więcej Polaków decyduje się na budowę domu. Zapewne też na jego zakup na rynku wtórnym, ale wtedy raczej od innego właściciela, a nie od dewelopera. Wynika z tego, że ceny domów mogą szybciej rosnąć w dobrych czasach i szybciej spadać w kiepskich, gdy ludzi nie stać na kredyt, a ceny mieszkań nie idą z tego powodu w górę. I chyba jesteśmy właśnie w takim momencie.
Z danych olx.pl wynika, że liczba ogłoszeń sprzedaży domów, która od maja zeszłego roku utrzymywała się na poziomie 20 000 – 21 000 domów, pod koniec roku spadła do 16 000, ale w pierwszych dwóch miesiącach 2023 r. się znów odbiła i doszła już do 19 000. I w zasadzie tylko na tym można opierać statystyczne dane o koniunkturze na tym rynku.
Nie istnieją skondensowane indeksy cen domów, bo z jednej strony transakcji jest niewiele, a z drugiej – rozpiętości cen ogromne. W Warszawie dom można mieć za 1 000 000 zł albo za 5 000 000 zł. Różnice w standardzie wykończenia są większe niż w przypadku mieszkań. Lokalizacja też w większym stopniu rzutuje na wartość domu.
Ludzie, z którymi rozmawiałem, by rozstrzygnąć dylemat, czy na rynku domów mamy krach czy nie, raczej skłaniają się ku przekonaniu, że mamy okazję cenową. A więc wzrosła liczba osób, które z różnych przyczyn (głównie finansowych) muszą sprzedać dom. Z punktu widzenia posiadaczy gotówki oznacza to możliwość wynegocjowania ceny niższej o 10-15%. Ale o krachu nikt nie mówi, bo też i większość ludzi, którzy już zbudowali dom, po prostu w nim mieszka i spłaca raty, korzystając z wakacji kredytowych. Defaulty zdarzają się w przypadku tych, którzy nie zdążyli skończyć budowy i przeliczyli się z siłami.
Co ta sytuacja technicznie oznacza? Że o ile jeszcze niedawno trudno było kupić dom w przyzwoitym miejscu i w przyzwoitym standardzie wykończenia poniżej 7500 zł za m kw., o tyle teraz jest możliwość, żeby powalczyć o cenę bliżej 7000 zł za m kw. (uśredniając ceny w całej Polsce).
I rzeczywiście jest to przecena nieco większa niż w przypadku mieszkań, które przestały co prawda drożeć, ale ich ceny nie chcą też spadać (jeśli już, to o 2-3%). Ale przy niewielkiej płynności rynku i bardzo dużej skali jego zróżnicowania trudno czynić jakieś generalne założenia dotyczące bessy na rynku domów. Ponieważ mało jest obiektywnych mierników koniunktury na tym rynku, dawajcie znać jak widzicie sytuację jeśli chodzi o ceny domów? Okazja cenowa czy jeszcze nie?
źródło zdjęcia: Blake Wheeler/Unsplash
