Zbliża się najlepszy okres na rozpoczęcie budowy domu. Ale skąd pieniądze? Jak przygotować się do wnioskowania o kredyt na budowę domu?

Zbliża się wiosna, a to najlepszy sezon na rozpoczęcie budowy domu. Tak aby przed kolejną zimą mieć już gotowy choćby stan surowy zamknięty. Ale skąd wziąć pieniądze na budowę? Kto nie ma wystarczającej kwoty własnych oszczędności – albo nie chce się z nich „wyprztykać” – zapewne myśli o kredycie. Ale kredyt na budowę domu może być bardziej złożonym przedsięwzięciem niż zwykły kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. O czym należy pamiętać i na co zwrócić uwagę przy wnioskowaniu o kredyt na budowę domu?

Z najnowszych danych BIK wynika, że w styczniu 2024 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 22 580 potencjalnych kredytobiorców. Rok wcześniej – czyli przed zakończeniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” było znacznie mniej wniosków, tylko nędzne 13 250 w skali miesiąca. Ale jeśli porównamy styczniowe zainteresowanie kredytami z grudniem 2023 r., kiedy jeszcze trwał program tanich kredytów, to zobaczymy, że w styczniu liczba wniosków kredytowych spadła o połowę (a dokładniej – o 51,3%).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Z punktu widzenia chętnych na zakup mieszkania lub tych, którzy planują budowę domu to może być… świetny moment. Mniejsze ssanie na kredyty to mniejsza presja cenowa. Zwłaszcza dla budujących domy – przeważnie to osoby mniej „oportunistycznie” podchodzące do zagadnienia, bo dom buduje się z reguły po to, żeby w nim mieszkać, a nie flipować, wynajmować albo spekulować – spokojny, zrównoważony rynek kredytowy i nieruchomościowy to dobra okazja, żeby zaprojektować, wycenić i zrealizować swoje marzenie.

Aby rozpocząć procedurę starania się o kredyt na budowę domu, konieczna jest działka budowlana. Niektóre banki dopuszczają nawet wnioskowanie (jednym kredytem) o środki na zakup działki oraz budowę domu. Jednak dla celów naszych rozważań załóżmy, że wnioskujący działkę budowlaną już posiada.

Aby rozpocząć budowę, konieczne jest pozwolenie na budowę lub ewentualnie zgłoszenie budowy (taki wymóg stawiają tylko niektóre banki). Warunkiem uzyskania takiego pozwolenia jest oczywiście chęć budowy na działce, która posiada warunki zabudowy lub jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe dokumenty, jakie mogą być wymagane, to wypis z ewidencji gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Działka musi mieć również dostęp do drogi publicznej (działki drogowej). Czy to bezpośredni, czy też poprzez służebność.

Działka, kosztorys… Do czego bank może się przyczepić?

Każdy z banków posiada check-listę, czyli zestawienie tego, jakie dokładnie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem kredytowym. Mogą występować pewne różnice między bankami, jednak zawsze konieczny będzie kosztorys na druku konkretnego banku. Jest to kluczowy i bardzo ważny dokument. Wypełniając go, należy bardzo poważnie przeanalizować, ile, na jakie prace i w jakiej kolejności środków będzie potrzebne.

Kosztorysu nie można wypełniać „na oko” lub pochopnie wpisywać liczb. Wszystkie wartości muszą być dokładnie przemyślane, tak samo jak kolejność poszczególnych prac. Dodatkowo banki wymagają, aby wnioskujący starał się o kwotę nie niższą niż minimalna przyjęta w danym banku. Istotne są dwa parametry. Czy dom jest w bryle z garażem czy bez oraz czy wykończenie będzie „pod klucz” czy jedynie do stanu deweloperskiego.

W kosztorysach są kwoty minimalne, poniżej których bank nie pozwoli zejść. Przykładowo: wnioskujący o kredyt ma zamiar zbudować dom w województwie wielkopolskim. Dom bez garażu to koszt minimalny 4600 zł za m2, z garażem w bryle koszt minimalny to 3650 zł za m2. Są to wartości minimalne przy wnioskowaniu o dom „pod klucz” w wybranym przez klienta banku. Jeżeli budowa jest tylko do stanu deweloperskiego, to koszty można obniżyć o 500 zł/m2.

Kosztorys zawsze jest weryfikowany przez analityka zajmującego się weryfikacją wycen. W zależności od specyfikacji budowy wartości mogą ulec zmianie. Wynikać to może m.in. z zastosowanej technologii budowy, architektury obiektu, podpiwniczenia.

A zatem klient chcący zbudować dom o powierzchni 120 m2 „pod klucz” (bez garażu w bryle) w Wielkopolsce powinien wnioskować w tym konkretnym banku, do którego poszedł po wytyczne i otrzymał powyższe liczby minimalne, czyli o ok. 550 000 zł. Dla porównania dom w stanie deweloperskim o powierzchni 120 m2 (z garażem w bryle) w województwie lubelskim zostanie wyceniony na około 395 000 zł.

Ma zatem znaczenie nie tylko, co, ale i gdzie chcemy zbudować. I tutaj dochodzimy do kolejnego bardzo istotnego elementu a dokładniej zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa przy budowie domu. Jak ją liczyć?

Tak naprawdę to od policzenia zdolności kredytowej (chociaż szacunkowo) należałoby zacząć. Jeżeli klient chce wnioskować o kredyt na budowę domu, który według kosztorysu bankowego będzie kosztował około 550 000 zł, to na taką właśnie kwotę zdolność musi mieć. Nie ma możliwości, aby wnioskować o środki na budowę z niedoszacowanym kosztorysem. Bank chce mieć pewność, że pożyczone na budowę środki wystarczą do jej zakończenia.

Oczywiście wiadomo, że niektórzy klienci działają w branży budowlanej. Mają zaprzyjaźnionych budowlańców, mogą taniej kupić materiały budowlane itp… Wszystko to może wpływać na niższe koszty związane z budową. Niestety takie tłumaczenie w bankach zwykle nie przechodzi. Kredytobiorca musi wnioskować o pełną kwotę wynikającą z kosztorysu.

Jednak w związku z tym, że kredyt jest wypłacany w transzach, może się zdarzyć, że budowa zostanie zakończona jeszcze przed uruchomieniem wszystkich transz. W takiej sytuacji oczywiście z końcowych transz można zrezygnować i finalnie kwota kapitału kredytu (do spłaty) jest niższa niż ta wnioskowana.

Możemy mieć również do czynienia z sytuacją, że wnioskujący spodziewa się przypływu gotówki lub planuje sprzedać inną nieruchomość. A zatem pełna kwota z kosztorysu nie będzie mu potrzebna. Tutaj podejście banków może być różne.

Mogą one dopuszczać tzw. finansowanie naprzemienne, czyli bank wypłaca transzę (uruchomienie kredytu), następnie klient angażuje własne środki i bank wypłaca ostatnią transzę (to bank zawsze „zamyka” transakcję). Może być jednak wymagane „pokazanie” posiadanych pieniędzy na budowę. Z tym oczywiście może być różnie, gdyż nie każdy dysponuje gotówką od razu.

Kiedy wnioskować o kredyt na budowę domu?

Klienci często mają następujący pomysł: mamy x zł, więc zaczniemy budować, a jak nam się pieniądze skończą, to wtedy złożymy wniosek w banku o pieniądze na dokończenie budowy. Opcja dobra, aczkolwiek ryzykowna. Ryzyko polega na tym, że teraz klienci mogą mieć zdolność kredytową, natomiast za pół roku czy nawet później (jak wykorzystają już wszystkie własne pieniądze), może się okazać, że tej zdolności nie ma. I co dalej?

Budowa „rozgrzebana” i nie ma finansowania. Taka sytuacja jest skrajnie niekorzystna. Trzeba się wtedy ratować gotówkami, pożyczkami od rodziny itp… Dlatego też nie ma sensu czekać. Jeżeli masz pomysł pt. „budowa domu na kredyt”, to wniosek składaj od razu. Bank uruchomi pierwszą transzę i dalej możesz zastosować finansowanie naprzemienne.

Masz pytania związane z budową domu na kredyt? Napisz do nas, wytłumaczymy, podpowiemy, jak zrobić, aby było dobrze. Nasz adres: kontakt@subiektywnieofinansach.pl.

Czytaj też: Mieszkanie w domu na przedmieściu generuje różne koszty, ale ma i zaletę – nie trzeba płacić czynszu. Ile dzięki temu można zaoszczędzić?

Czytaj też: Rząd ujawnił pierwsze szczegóły nowego programu tanich kredytów hipotecznych. „Mieszkanie na Start”, czyli kolejna porcja narkotyku. Nieco rozmasowana

————

GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT? 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl.

>>> NAJLEPSZE DEPOZYTY TERMINOWE

>>> NAJLEPSZE KONTA OSZCZĘDNOŚCIOWE

>>> NAJLEPSZE KONTA OSOBISTE

————

MYŚLISZ O WŁASNYM MIESZKANIU? MACIEJ SAMCIK POLECA:

>>> Oszczędzaj na wkład własny do mieszkania w funduszach TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze – np. na wkład własny do własnego mieszkania – przez internet, kliknij ten link i wpisz kod promocyjny „MSAMCIK2023”.

>>> Kredyt na mieszkanie sprawdź w BNP PARIBAS lub w ALIOR BANK. To banki oferujące pieniądze na nieruchomości w sposób wygodny, bezpieczny i odpowiedzialny. „Subiektywnie o Finansach” wspólnie z nimi edukuje Was jak pożyczać pieniądze na mieszkanie tak, by były inwestycją. Szczegóły bezpiecznego kredytu o stałym oprocentowaniu nawet przez 10 lat w BNP PARIBAS BANK POLSKA sprawdź tutaj. Szczegóły oferty kredytowej ALIOR BANKU znajdziesz tutaj.

zdjęcie tytułowe: PaulBr/Pixabay