Ile kosztuje wybudowanie metra mieszkania? Jakie rabaty można wytargować od dewelopera, a jakie od sprzedającego na rynku wtórnym? Co mówią liczby?

Kto dziś patrzy na rynek mieszkań przez pryzmat cen ofertowych (oraz różnych raportów rynkowych, które o tych cenach mówią), boleśnie błądzi. W tych liczbach nie ma wliczonych ani coraz większych rabatów udzielanych przez deweloperów klientom z rynku pierwotnego, ani rosnącej na części rynków różnicy między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Zwłaszcza ten drugi parametr warto obserwować, bo to on może zdecydować o głębokości korekty cen na rynku mieszkań

Wszystkie portale ogłoszeniowe od kilku miesięcy zgodnie raportują rekordową liczbę ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Portale OLX i OtoDom wspólnie podsumowują tę liczbę na 230 000, co oznacza 80 000 nowych ogłoszeń od początku 2024 r. Jednocześnie w portalach, które raportują zmiany cen w ogłoszeniach, widać rosnącą liczbę korekt w dół. Portal ZaMetr.pl podaje, że 90% warszawskich ofert sprzedaży nieruchomości w ciągu ostatniego miesiąca zanotowało mniejszy lub większy spadek ceny ofertowej. Gdy poprzednio sprawdzałem ten parametr w lipcu, spadkowa korekta dotyczyła 75% ogłoszeń.

Dalszy przebieg wydarzeń w dużej części będzie zależał od dwóch parametrów – tego, czy do gry wejdzie rząd, i w jakim stylu ewentualnie to zrobi (czyli czy będzie nowy program dopłat do kredytów i jaką liczbę potencjalnych klientów obejmie) oraz jak głębokie i jak szybkie będą obniżki stóp procentowych. Tylko te dwie rzeczy mogą powstrzymać korektę cen na rynku nieruchomości.

Deweloperzy powtarzają jak mantrę hasło: „taniej nie będzie”. I wymieniają argumenty przemawiające za dalszym wzrostem cen nieruchomości w Polsce (a przynajmniej w największych metropoliach, bo głównie tam działają). Przegląd tych czynników jest znany: rosnące koszty gruntów, coraz wyższe koszty pracy oraz inflacja dotykająca materiałów do budowania (chociaż tutaj ostatnio mieliśmy raczej płaskość).

Oczywiście sianie takiej wizji leży w interesie deweloperów, ale jak bardzo jest to prawdziwe? Z danych Narodowego Banku Polskiego (nie są najbardziej aktualne, ale sporo o deweloperach mówią) wynika, iż statystycznie koszt budowy stanowi 35-45% ceny transakcyjnej za metr mieszkania w większości dużych miast oraz 55% w Łodzi (zapewne z powodu podobnych kosztów i stosunkowo niskich cen).

Jeśli więc metr mieszkania kosztuje 15 000 zł, to mniej więcej 6000-7000 zł to realny koszt budowy. Ale mówimy wyłącznie o kosztach bezpośrednich, a więc nie ma tutaj ceny gruntu ani kosztów finansowania (choć te czasem w dużej części zapewnia klient, kupując „dziurę w ziemi”, nawet jeśli nie płaci od razu całej ceny).

Ale w statystykach NBP jest jeszcze bardziej pouczający wykres. Pokazuje on strukturę finalnej ceny mieszkania. Po lewej stronie rynek łódzki, a po prawej – warszawski. W przypadku rynku warszawskiego mniej więcej 20% (granatowe słupki) to koszty zakupu ziemi, jakieś 45% to bezpośrednie koszty budowy (żółty kolor), kilka procent to koszt kredytu (niebieski) i zarządzania projektem (różowy), a cała reszta to zysk brutto dewelopera (fioletowe słupki).

W przypadku Warszawy (zaznaczyłem to czarną linią) ta część stanowi nieco ponad 30% ceny mieszkania – a więc jakieś 5000 zł za metr. W przypadku Łodzi jest to nieco poniżej 30% ceny mieszkania, czyli jakieś 3000 zł za metr. Od tego trzeba jeszcze odliczyć podatki, ale można śmiało powiedzieć, że ponad 4000 zł z każdy metr mieszkania w Warszawie (i pewnie 3500 zł w Łodzi) zostaje w kieszeni dewelopera.

Dużo? Mało? To zależy. Z całą jednak pewnością jakiś 1000 zł z tej kwoty deweloper – o ile postawi się go pod ścianą – byłby w stanie oddać. I to się już dzieje. Z moich rozmów zarówno z przedstawicielami deweloperów, jak i z analitykami tego rynku wynika, że dziś statystyczny rabat, którego są gotowi udzielić deweloperzy klientowi, wynosi jakieś 10% ceny mieszkania (czyli w Warszawie byłoby to 1500 zł za metr, a w Łodzi do 1000 zł za metr).

Czy będzie można liczyć na więcej? To może być trudne, ale – jak niedawno mówili mi przedstawiciele firmy analitycznej JLL – na niektórych rynkach robi się dla deweloperów niebezpiecznie. Na razie niesprzedane mieszkania to głównie trwające, wciąż rozgrzebane budowy. Ale jeśli zostaną ukończone i nadal nie będą sprzedane, to będą się stawały dla deweloperów kulą u nogi. I wtedy deweloperzy będą się ich pozbywać nawet z minimalnym zyskiem, byle zamknąć temat.

Nie wiadomo, czy to takiego momentu dojdziemy, ale może to zależeć od sytuacji na rynku wtórnym. A tam jest bardzo ciekawie, bo trwa psychologiczna wojna sprzedających z potencjalnymi kupującymi. Ona zawsze przebiega tak samo. Najpierw testuje się możliwości sprzedania nieruchomości po cenie sufitowej. Jeśli znajdzie się frajer, jesteśmy wygrani. Jeśli nie, to obniżamy ceny do wartości „normalnej”, czyli takiej, która jest dla nas dobra. Jeśli nadal nie ma chętnych, ustawiamy cenę na poziomie takim, który nam zapewni możliwość sprzedaży nieruchomości.

Ten proces trwa kilkanaście miesięcy i nie należy w nim przeszkadzać. Każde natomiast doniesienia o programie tanich kredytów, niższych stopach procentowych, napływie migrantów – to wszystko zagłusza proces prowadzący sprzedającego od ceny zaporowej do „byleby sprzedać”. A teraz na jakim jesteśmy etapie?

Spojrzałem na różnicę między cenami ofertowymi i transakcyjnymi i – zwłaszcza na rynku warszawskim – zauważyłem szybko rosnącą rozpiętość różnic cenowych. Ceny ofertowe mają coraz mniej wspólnego z cenami realnymi, transakcyjnymi. Niedawno (bo dane NBP spływają z pewnym opóźnieniem) na warszawskim rynku wtórnym różnica była ponad 20-procentowa.

Może to oznaczać, że jesteśmy dopiero na początku procesu korekty cenowej. Sprzedający wciąż bujają w cenowych obłokach i tylko ci, którym naprawdę zależy na szybkiej transakcji, godzą się na sprzedaż z dużym rabatem. Dopiero zbliżenie się cen ofertowych do transakcyjnych będzie sugerowało, że rynek zbliża się do cenowego dołka. Może to nastąpić za trzy-cztery kwartały lub nawet za cztery-sześć kwartałów (o ile obniżki stóp procentowych nie przyjdą szybko i nie będą gwałtowne).

Sytuacja na rynku wtórnym ma duże znaczenie dla rynku pierwotnego. Oczywiście na obu rynkach są oferowane mieszkania o zupełnie innym standardzie i mające zupełnie inną charakterystykę, ale mimo wszystko sytuacja na rynku wtórnym w pewnym stopniu „przelewa się” na rynek pierwotny. Deweloperzy mogą zarządzać do pewnego stopnia „swoją” częścią rynku (wprowadzając albo nie wprowadzając do oferty określonej liczby „dziur w ziemi”), ale nie mają wpływu na rynek wtórny. I to jest chyba dziś ich największy niepokój.

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————-

zdjęcie tytułowe: TTMS