Ile kosztuje kredyt hipoteczny solo, a ile w pakiecie z kontem, kartą kredytową oraz ubezpieczeniem na życie? Czy taki pakiet może się opłacić?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny solo, a ile w pakiecie z kontem, kartą kredytową oraz ubezpieczeniem? Czy taki pakiet może się opłacić? I jak to sprawdzić na konkretnym przykładzie, żeby nie wpaść w pułapkę na długie lata?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to związanie się z bankiem na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Oczywiście: bank nie chciałby, abyś korzystał tylko z kredytu, dlatego też silnie „namawia” klientów, aby również założyli w nim konto osobiste, używali jego kart płatniczych, ubezpieczali się w nim i tak dalej, i tak dalej. Jednak oficjalnie bank nie może klienta do niczego zmusić. Dlatego ma w ofercie zwykle dwie oferty: standardową, czyli sam kredyt (ze spłatą rat na konto techniczne) oraz promocyjną, powiązaną z dodatkowymi usługami finansowymi. Która z ofert częściej bywa tańsza?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ile kosztuje kredyt hipoteczny solo, a ile w pakiecie? Formularz informacyjny prawdę ci powie

W przypadku skorzystania z kredytu bank ma obowiązek wydać klientowi tzw. formularz informacyjny. Zawarte są w nim najważniejsze parametry oraz koszty finansowania. Dokument jest ustandaryzowany, tak aby łatwo było porównać oferty z różnych banków lub kilka ofert z tego samego banku. Nas interesuje właśnie ten drugi przypadek. Na jednym formularzu będą warunki „czystego” kredytu a na drugim – tego w opcji promocyjnej. Kredytobiorca ma oczywiście możliwość wyboru, aczkolwiek bardzo rzadko zdarza się, aby ktoś nie zdecydował się na przygotowaną przez bank promocję.

A dlaczego? Odpowiedź jest prosta: gdyż oferty są tak skalibrowane, że kredyt solo wydaje się dużo droższy. Ba, często jest droższy, bo bankowi zależy na tym, żeby klient przeniósł się do niego ze swoimi finansami. Dla kogoś, kto zaciąga pierwszy kredyt hipoteczny, oferta promocyjna jest zawsze atrakcyjna, bo różnica w marży kredytowej sięga 1 pkt. proc. albo i więcej. A to oznacza nawet do kilkunastu, kilkudziesięciu tysięcy złotych wyższego kosztu kredytu. Gorzej jeśli ktoś ma już jeden kredyt i jeden bank „pakietowy”, a teraz kupuje drugie mieszkanie i nie może być „bankowym bigamistą”.

Różnica w cenie, czyli ile kosztuje lojalność?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny solo, a ile ten w pakiecie? Jak bardzo różni się kredyt standardowy od tego promocyjnego? Im mocniej bank chce nas „uproduktowić”, tym ta różnica jest większa. Niestety, nie istnieje żaden wzór, który pozwoliłby policzyć lub ustalić jakąś uniwersalną zasadę, z której wynikałoby, że przy takiej, a takiej konfiguracji lepiej brać pakiet, a przy innej nie. Ale zaraz pokażę, jak można przybliżyć się do odpowiedzi na to pytanie w każdym, indywidualnym przypadku.

Jednym z popularniejszych na rynku banków (w segmencie hipotek) jest obecnie Bank Millennium. Na jego przykładzie zobaczysz, ile możesz zyskać korzystając w banku z dodatkowych rozwiązań finansowych i gdzie bank odrobi sobie niższą marżę na Twoim kredycie. Obecnie dostępne są trzy opcje kredytu z oprocentowaniem zmiennym (i trzy kolejne ze stałym, zasada różnic w oprocentowaniu taka sama).

Załóżmy, że wnioskujesz o kredyt w wysokości 200.000 zł, chcesz kupić nieruchomość za 250.000 zł, okres kredytowania wynosi 30 lat, we wszystkich przypadkach prowizja wynosi 0%. Do obliczeń wysokości oprocentowania i rat przyjąłem WIBOR 3M wynoszący 0,21%. Bank wymaga również polisy na życie (w każdej chwili można z niej zrezygnować, wtedy wzrost marży wynosi 0,5 pkt. proc.).

• oferta standardowa: marża 2,5% (plus WIBOR) i rata ok. 812 zł,
• oferta promocyjna: 1 (bezpłatne konto osobiste, karta z obowiązkiem dokonania nią zakupów za minimum 500 zł miesięcznie): marża 2,3% i rata ok. 781 zł,
• oferta promocyjna 2 (bezpłatne konto osobiste, karta z obowiązkiem dokonania nią zakupów za minimum 500 zł miesięcznie oraz obowiązkowy wpływ wynagrodzenia): marża 2% i rata ok. 760 zł.

Szacunkowy całkowity koszt kredytu (CKK) w okresie 30 lat to odpowiednio: 108.300 zł, 96.900 zł i 89.400 zł. Czyli w całym okresie kredytowania różnica pomiędzy najlepszą ofertą promocyjną, a standardową to prawie 19.000 zł. Warto zatem skorzystać z promocji czy niekoniecznie?

To już zależy od indywidualnej decyzji kredytobiorcy, bo trzeba pamiętać, że np. jeśli nie uda nam się wykręcić obowiązkowego limitu płatności kartą bank może pobrać opłatę 7 zł miesięcznie. Konto jest za darmo, ale jeśli nie wpłynie na nie 1000 zł miesięcznie – kosztuje 8 zł. W skrajnie niekorzystnym scenariuszu klient może zapłacić za produkty bankowe, z których nie korzysta, 180 zł rocznie.

W tym konkretnym przypadku obowiązki narzucane przez bank są „nieagresywne”, a więc konto jest darmowe, warunki bezpłatności karty debetowej niezbyt wyśrubowane, nie ma obowiązku wykupienia od banku ubezpieczenia na nierynkowych warunkach, ani posiadania płatnej karty debetowej. Ale nie zawsze jest tak dobrze. Poniżej inny przykład, tym razem z mBanku – również jednego z największych kredytodawców hipotecznych w kraju.

Porównanie ofert zwykle nie jest trudną operacją matematyczną. Liczymy sumę kosztów, które bank narzuca nam co miesiąc (w przypadku konta bankowego, które kosztuje np. 7 zł miesięcznie jeśli nie wykonamy obrotów o określonej wartości – możemy przyjąć jakiś odsetek miesięcy, w których tego warunku nie spełnimy), mnożymy przez liczbę miesięcy, przez które mamy spełniać dany obowiązek i porównujemy z różnicą w CKK pomiędzy ofertą promocyjną i standardową.

Jeśli np. muszę – a tak jest w promocyjnej ofercie mBanku – przez pięć lat utrzymywać w banku ubezpieczenie na życie, którego składka jest liczona od salda kredytu i łączny koszt tej składki wyniesie 8.500 zł (dla przykładowego kredytu na 350.000 zł), a różnica między marżą bez promocji (4,5%) a promocyjną (2,5%) sprowadza się do 300 zł miesięcznie, to ten układ już po trzecim roku zaczyna się klientowi opłacać.

Oczywiście w ramach oferty promocyjnej ten bank chce też, żebym miał w nim konto i przepuszczał przez nie moje wynagrodzenie oraz żebym płacił kartą debetową do tego konta (bank ma ok. 0,2% prowizji od sklepu od każdej mojej transakcji). Ale te obowiązki nie wiążą się już z dodatkowym kosztem po mojej stronie, więc – o ile rzeczywiście korzystam z tego konta – taka sytuacja to typowe win-win.

Zmiana zasad w trakcie gry? To możliwe

Możesz również skorzystać z oferty promocyjnej, ale potem zmienić decyzję. Bo np. masz taki kaprys lub policzyłeś wszystko jeszcze raz i np. uważasz, że to się nie opłaca. Tak zrobił też jeden z naszych czytelników.

Pan Dawid uzyskał kredyt hipoteczny, do którego (w ramach promocji) dokupił ubezpieczenie od utraty dochodu i hospitalizacji. Może pomińmy kogo banku, towarzystwa ubezpieczeniowego i to, od czego ta polisa tak naprawdę chroni – zwłaszcza ten ostatni fakt jest wstydliwy dla instytucji finansowej, która wcisnęła klientowi niefunkcjonalny badziew. Czytelnik obawia się, że bank będzie mu czynił problemy, więc poprosił nas o „wygumkowanie” wszystkich nazw własnych.

Kredyt spłaca nasz czytelnik już rok (pozostały 324 raty), za ubezpieczenie zapłacił z góry za cztery lata i teraz zastanawia się, czy opłaci mu się zakończyć promocję i odzyskać część składki, czy też jednak powinien płacić bez zmian. Oczywiście: wypowiedzenie polisy będzie się wiązało ze zmianą warunków kredytowania. A konkretnie: jego marża wzrośnie o 0,5 pkt. proc.

Kwota kredytu to ok. 620.000 zł, polisa kosztowała nieco ponad 20.000 zł. Aktualna rata to ok. 3.016 zł i do spłaty ponad 977.000 zł. W przypadku rezygnacji z tej polisy klient odzyska ok. 3/4 zapłaconej składki (~15.000 zł) na konto lub jako nadpłatę kredytu, ale jego rata wzrośnie do ok. 3.190 zł i pozostanie do spłaty ponad 1,03 mln zł. Mieć teraz te 15.000 zł, ale zapłacić za kredyt więcej o około 54.000 zł czy jednak zostawić tak jak jest? Co byście zrobili na miejscu czytelnika?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny? Nie tylko rata się liczy

Dlatego jak jesteś na etapie wybierania banku, zapytaj swojego doradcę z jakich dodatkowych usług finansowych będziesz musiał skorzystać. Nie patrz jedynie na miesięczną ratę lub nawet CKK (to wartość jedynie teoretyczna) albo RRSO (praktyczne znaczenie tego wskaźnika w przypadku kredytów hipotecznych jest dość ograniczone). Porównaj, zastanów się, przelicz. Pomyśl również o swojej wygodzie. W końcu chcesz się z bankiem związać nawet na kilkadziesiąt lat. Nie lubisz kart kredytowych? Tę ofertę odrzuć. Masz swoje, bardzo dobre ubezpieczenie na życie? Nie decyduj się na to oferowane przez bank. Ale jeśli bank nie żąda gwiazdki z nieba, a obniżka marży jest duża, to promocja może się opłacić.

Czytaj też: Kredyt hipoteczny w pandemicznej rzeczywistości. Jakiego dochodu bank nie zaakceptuje?

—————————

Recommended by Samcik:

Oszczędzaj a emeryturę i dostań 400 zł „samcikowej” premii. Chcesz dostać 200 zł premii za zainwestowanie 2000 zł albo 400 zł premii za zainwestowanie z myślą o dodatkowej emeryturze 4000 zł? Kliknij ten link albo ten link oraz wpisz kod promocyjny msamcik2021.

Zainwestuj w fundusze z całego świata bez prowizji, jak Samcik. Chcesz wygodnie – przez internet – oraz bez żadnych opłat lokować pieniądze w funduszach inwestycyjnych z całego świata? Skorzystaj z platformy F-Trust rekomendowanej przez „Subiektywnie o finansach”. Samcik też tam kupuje fundusze. Inwestowanie bez opłat dystrybucyjnych po wpisaniu kodu promocyjnego ULTSMA.

Zainwestuj w ETF-y z całego świata z obniżoną opłatą. Proste inwestowanie w ETF-y z całego świata jest możliwe dzięki platformie Finax, z której korzysta sam Samcik. Dzięki temu linkowi zainwestujesz jeszcze taniej, bo nie zapłacisz opłaty 1,2% za zainwestowanie mniejszej kwoty, niż 1000 euro.

Wypróbuj usługę „Tematy inwestycyjne” ułatwiającą inwestowanie. Jesteś klientem mBanku? Ja też. Sprawdź stronę „Tematy inwestycyjne”, która ułatwia inwestowanie. Wpisz w co chciałbyś zainwestować, a oni podpowiedzą ETF, który możesz kupić za pomocą kilku kliknięć.

—————————

zdjęcie tytułowe: Tierra Mallorca/Unsplash.com