Obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych przetaczają się przez banki. Ale tylko niektórych. Czy to może być „pułapka” dla klientów?

W sierpniu w bankach rozpoczęła się fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Na wiosnę oprocentowanie to wynosiło około 7,5%, natomiast obecnie nietrudno wywalczyć oprocentowanie w okolicy 6,7%. Spadek zainteresowania kredytami skłania banki do mocniejszego konkurowania o klientów.

Ostatnie obniżki stóp procentowych miały miejsce jesienią 2023 r. RPP zdecydowała się wtedy na dwie takie obniżki w związku ze spadającą inflacją. Oficjalnie obniżki nie miały związku z jesiennymi wyborami parlamentarnymi, ale prawda chyba jest inna. Co ciekawe banki zareagowały na te obniżki różnie. Większość wcale, niektóre delikatnie obniżyły oprocentowanie kredytów, ale były też takie, które je nawet podniosły.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Od tego czasu na rynku hipotek panował marazm. Popyt na kredyty jest średni lub wręcz niski. Skończył się program „Bezpieczny Kredyt 2%” i wielu (potencjalnych kredytobiorców) czeka ze składaniem wniosku o kredyt na obiecywany Kredyt #naStart. Po spełnieniu kilku warunków mógłby on mieć oprocentowanie nawet 0%. Ale dziś wiele wskazuje na to, że kolejnego kredytu z dopłatą nie będzie lub zostanie mocno zmieniony i okrojony w stosunku do wstępnego projektu. Coraz więcej osób zainteresowanych finansowaniem zakupu własnego „M” decyduje się na standardowy kredyt.

Popyt na kredyty w dalszym ciągu jest dość niski, choć się z wolna odbudowuje. Połączenie wysokich stóp procentowych (czyli wysokiej ceny pieniądza i rat kredytowych) i niepewności dotyczącej kolejnych „dostaw” taniego kredytu w pełni uzasadnia umiarkowaną liczbę chętnych na kredyt. Z drugiej strony coraz bardziej odbudowuje się zdolność kredytowa Polaków (to skutek rosnących wynagrodzeń). Poniżej dane od Biura Informacji Kredytowej i analityka Jana Dziekońskiego.

Banki, którym bardzo daleko do realizacji tegorocznych planów sprzedaży kredytów hipotecznych, chcą przyciągnąć do siebie tych klientów. W związku z tym, niektóre z nich, zdecydowały się obniżyć stałe oprocentowanie. Ale jednocześnie nie obniżając marży w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Można wręcz mówić, że zalała nas fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale spokojnie, to nie powódź.

Fala obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Niektórych

Gdzie jest najtaniej? Oczywiście: nie ma czegoś takiego jak najlepszy (dla wszystkich) kredyt hipoteczny. Wszystko zależy od sytuacji oraz preferencji konkretnego kredytobiorcy. Chciałem jedynie wspomnieć o czterech bankach, które ostatnio wyraźnie obniżyły oprocentowanie. Jest to zupełnie subiektywny wybór i może się okazać, że dla niektórych inne banki mogłyby mieć lepszą propozycję.

Jak to zwykle bywa, żeby można było cokolwiek porównywać, trzeba mieć przykład pozwalający sprowadzić oferty banków do wspólnego mianownika. Biorę więc pod uwagę hipotetyczny kredyt na 400 000 zł na zakup mieszkania wartego dziś 500 000 zł. Okres kredytowania 25 lat, raty równe, prowizja 0%.

Velo Bank proponuje dla takiego kredytu oprocentowanie stałe na pięć lat na poziomie 6,76%, marża w umowie nie jest szczególnie atrakcyjna – 2,2% a stawka referencyjna to WIRON 1M. Rata wyniesie 2766 zł miesięcznie przez pięć lat, szacunkowa rata w późniejszym czasie to już 2910 zł. Poza tym bank wymaga korzystania z konta bankowego oraz ubezpieczenia nieruchomości przez minimum pięć lat oraz ubezpieczenia kredytu w całym okresie kredytowania. Dodatkowy koszt to 0,03012% od salda kredytu miesięcznie. Dodatkowo bank proponuje obniżkę oprocentowania, marży o 0,2 punktu procentowego, jeżeli nieruchomość jest ekologiczna.

ING to bank, który zazwyczaj jest w czołówce rankingów kredytowych. Ma dość restrykcyjne kryteria, a okres oczekiwania na decyzję kredytową często jest wydłużony, jednak ostatnio sytuacja ta uległa zdecydowanej poprawie. Oprocentowanie stałe na 5 lat zostało niedawno ustalone na 7,07%, zaś wpisana do umowy marża to 1,80%, czyli nieźle, jak na obecne warunki rynkowe (stawka referencyjna WIBOR 1M, bo ING zrezygnował już z WIRON).

Rata przez pierwszych pięć lat w przypadku naszego przykładowego kredytu to 2845 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego przez minimum trzy lata. Na konto muszą w każdym miesiącu wpływać pieniądze (nie musi to być wynagrodzenie) w kwocie minimum 2000 zł. Poza tym bank oczekuje wykupienia polisy na życie na okres pierwszych 36 miesięcy kredytowania, a składka to 0,035%.

BNP Paribas do niedawna bank oferował kredyty tylko eko lub dla własnych klientów. Ale w tym banku znowu wniosek może złożyć każdy i oferta jest dość ciekawa. Oprocentowanie stałe na pięć lat wynosi 6,95%, marża to 1,95%, stawka referencyjna to WIBOR 3M, rata w okresie stałego oprocentowania to 2814 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego, minimalnego wpływu 2500 zł miesięcznie i używania karty debetowej. Poza tym standardem jest polisa na życie przez pierwsze 36 miesięcy, składka to 0,04% salda kredytu.

I na koniec mBank, który jest popularnym bankiem wśród tych, którzy zarabiają relatywnie dużo, ale na umowie zlecenia. Oprocentowanie stałe spadło ostatnio do 6,70% (naprawdę dobra oferta), marża to 2,10% (czyli szału nie ma), stawka referencyjna WIBOR 3M, a rata – 2751 zł. Bank wymaga korzystania z konta bankowego, minimalnego wpływu 10.000 zł miesięcznie przez co najmniej 5 lat. Poza tym polisa na życie w pierwszych 60 miesiącach, a składka to 0,05% od kwoty kapitału do spłaty.

Czytaj więcej: Ważą się losy dopłat do kredytów. Premier w rozterce, więc mu pomagam. Trzy pytania, trzy odpowiedzi i… okaże się, czy kredyt #naStart jest potrzebny

Czy niższe oprocentowanie kredytu o stałej stopie może być… pułapką?

Jak widać, kredyty stałoprocentowe potaniały – przynajmniej w niektórych bankach. Jeszcze niedawno oprocentowanie krążyło wokół 8% rocznie albo i więcej. Trzeba powiedzieć, że to dość sprytna zagrywka banków. Jak zapewne wiecie, w przypadku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu obowiązuje ono najczęściej przez pięć lat. Następnie bank proponuje nowe oprocentowanie (zgodnie z aktualną ofertą na rynku i polityką banku) lub kredytobiorca może się zdecydować przejść na oprocentowanie zmienne, czyli wskaźnik (obecnie WIBOR lub WIRON) plus zapisana w umowie marża banku.

A zatem aktualne obniżki oprocentowania z punktu widzenia banków nie są dużym „poświęceniem”. Będą obowiązywały jedynie przez ograniczony czas. A kredyty zwykle są zaciągane na 20-30 lat. Po okresie obowiązywania stałego oprocentowania można się natomiast spodziewać, że nowe propozycje stałego oprocentowania – po upływie tych pięciu lat – nie będą już tak korzystne jak obecnie. Wystarczy spojrzeć na to, co banki oferują tych, którym lata stałego procentu się już skończyły.

Alternatywa po upływie pięciu lat stałego oprocentowania to przejście – w ramach tej samej umowy – na oprocentowanie zmienne z marżą, która – warto o tym pamiętać – jest wpisana również do umów o stałym oprocentowaniu. I niekoniecznie musi być niska. Jednak w momencie uruchomienia kredytu z oprocentowaniem stałym mało kto na nią zwraca uwagę. I mało komu chce się o nią wykłócać. W końcu w pierwszych latach jej wartość nie ma znaczenia.

Zatem jeśli zamierzacie skorzystać z niższego stałego oprocentowania kredytu przez najbliższych pięć lat, to jednocześnie sprawdźcie jaka marża kredytowa jest w Waszej umowie. Mogło się zdarzyć, że o ile stała stopa spadła, o tyle marża banku w przypadku przejścia na zmienny procent albo jest totalnie nieatrakcyjna, albo dodatkowo poszła w górę.

Pułapka polega na tym, że ten, kto raz zdecyduje się na oprocentowanie stałe, nie może przejść na zmienne – oczywiście poza sytuacją, która jest zawarta w umowie stałoprocentowej (czyli możliwością wyboru między stałym oprocentowaniem na kolejne pięć lat lub przejścia na WIBOR w ramach już podpisanej umowy). Nie jest możliwe ani sporządzenie aneksu w tym samym banku, ani refinansowanie kredytu zmiennoprocentowym w innym banku.

Dlaczego żaden bank nie zgodzi się zrefinansować za pięć lat klienta „stałoprocentowego” kredytem o zmiennej stopie? Takie jest zalecenie KNF wydane oczywiście „w trosce” o zbyt nerwowo reagujących (na zmiany stóp procentowych) kredytobiorców. Oczywiście, jeśli stopy procentowe – i tym samym zmienne oprocentowanie kredytów – zaczną spadać, wielu kredytobiorców „uwięzionych” w stałej stopie zacznie się zastanawiać jak przejść na zmienną stopę. I się zdziwią.

A pierwszych obniżek można się spodziewać już w 2025 r. (być może wiosną, a być może latem lub jesienią). Wtedy posiadacze kredytów z oprocentowaniem stałym będą mogli szukać jedynie innych kredytów o stałym oprocentowaniu (do refinansowania). To będzie jedyna opcja, aby obniżyć ratę kredytu. Jeżeli ktoś ma kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to na stałe zawsze może przejść. Zwykle wystarczy podpisać aneks do umowy kredytowej.

Po spadku stóp procentowych „zmiennoprocentowi” kredytobiorcy mogą polować na takie okazje. Ale oczywiście – zgodnie z wcześniej opisaną zasadą – jeśli raz już wejdzie się w stałoprocentowy kredyt, to zamienić go na zmiennoprocentowy będzie trudno.

Subiektywna ocena ofert: gdzie po kredyt?

Jak widzicie nie samo oprocentowanie lub marża są najważniejsze. Liczą się również produkty dodatkowe i oczekiwania banku w stosunku do klienta. Oczywiście również i klienta w stosunku do banku. Nie ma jednego, najlepszego banku dla wszystkich, kwestia preferencji jest bardzo ważna. Poza tym inna oferta będzie lepsza dla kogoś, kto bierze kredyt na 20 lat i będzie go (raczej) tak długo spłacał. I zupełnie inna opcja dla tego, kto także skorzysta z kredytu na 20 lat, ale planuje go spłacić np. w 5.

I nasuwa się pytanie, czy czekać na dopłaty czy nie? Czy stopy spadną? Ew. kiedy i jak bardzo? Jak na to zareagują banki? Czy warto brać kredyt już teraz czy może niedługo będzie jeszcze taniej?

O to wszystko pytają na forach potencjalni kredytobiorcy. Od tego są eksperci kredytowi, aby pokazać różne opcje, różnice w ofertach, ratach itp… ale pamiętajcie, na koniec to zawsze klient wybiera i decyduje. Ani bankier, ani doradca (ekspert) nie może decyzji podjąć za kredytobiorcę.

Jeżeli macie wiadomości w sprawie bankowej oferty kredytów finansowych, piszcie w komentarzach poniżej i donoście nam o nich. W sprawie wątpliwości dotyczących oferty banków zapraszam do kontaktu

zdjęcie tytułowe: folder Dom Development