Czy wybrać kredyt z niskim wkładem własnym, czy z wysokim?

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, to pewnie zastanawiasz się nad strategią dotyczącą wysokości wkładu własnego. Niestety, nie da się już wziąć kredytu na mieszkanie, nie mając własnych oszczędności. Od początku 2014 r. obowiązuje rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego zakazująca udzielania kredytów hipotecznych bez wkładu własnego. Musisz mieć przy sobie co najmniej 5 proc. pieniędzy, które wpłacisz sprzedającemu mieszkanie albo deweloperowi jako wkład własny. Od początku 2015 r. ten limit zostanie podniesiony do 10 proc., zaś docelowo – w 2016 r. – będzie trzeba mieć co najmniej 20 proc. wkładu własnego, z tym, że połowę będzie można zamienić na ubezpieczenie.

Te 5 proc. to stosunkowo niewiele: kupując mieszkanie za 300 tys. zł trzeba mieć 15 tys. zł własnych oszczędności. Mniej więcej tyle, ile zwykle pochłaniają „koszty okołotransakcyjne” (pisałem o nich, gdy zastanawialiśmy się co jest się bardziej opłaca: mieć własne mieszkanie, czy go nie mieć). Pytanie brzmi: czy przypadkiem bardziej nie opłaca się zacisnąć pasa i wziąć kredyt z dużym wkładem własnym?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Policzmy. Przykład dotyczy inwestycji w mieszkanie warte 300 tys. zł (hipotetyczny wkład własny wynosi więc 60 tys. zł). Dla ułatwienia zakładamy dwie sytuacje: kredyt z 20-procentowym wkładem własnym oraz identyczny, ale bez żadnego wkładu własnego (to sytuacja już dziś nieosiagalna, ale dzięki temu łatwiej będzie dokonać obliczeń, a wynik nie będzie się bardzo różnił od tego dla wariantu z 5-procentowym wkładem). Oprocentowanie kredytu jest w obu przypadkach takie samo (5 proc. w skali roku).

To też uproszczenie zrobione na potrzeby naszego modelu, bo w rzeczywistości przecież mając 20 proc. wkładu własnego można byłoby liczyć na niższą marżę banku. Wyliczenia nie uwzględniają teżekstra-kosztów z tytułu np. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które zwykle jest obowiązkowe przy kredytach bez co najmniej 20-procentowego wkładu klienta.

Zakładamy też, że oszczędność, wynikająca z płacenia niższych rat w przypadku wniesienia wkładu własnego, jest reinwestowana, czyli klient te pieniądze przeznacza na inwestycję, a nie przejada ich. Z drugiej strony zakładamy też, że drugi klient, który wziąłby kredyt bez wkładu własnego i zatrzymał 60 tys. zł, też włożyłby te pieniądze na oszczędności, a nie np. na remont mieszkania. Nasz horyzont obliczeń jest 30-letni, na taki okres są bowiem zaciągane oba kredyty – na 300 tys. zł bez wkładu własnego oraz na 240 tys. zł z 60-tysięcznym wkładem własnym klienta.

Co się okazuje? Jeśli założymy, że w obu przypadkach pieniądze leżą na lokacie dającej realnie 3 proc. w skali roku (a więc nie są wystawione na żadne ryzyko), to reinwestowanie oszczędności wynikających z zaciągnięcia niższego kredytu (z wkładem własnym) mniej więcej po 20 latach spłacania kredytu okazuje się lepszym interesem, niż posiadanie na początku 60 tys. zł i zainwestowanie tych pieniędzy oraz płacenie wyższych rat kredytu.

Klient bez wkładu własnego ze swoich 60 tys. po 30 latach otrzyma 124 tys. zł, zaś ten, który zaczynał od zera (bo swoje 60 tys. zł przeznaczył na wkład własny), ale za to oszczędzał pieniądze wynikające z niższej raty (322 zł miesięcznie), na koniec będzie miał 171 tys. zł. W skali całego okresu kredytowania oszczędności klienta, który wziął kredyt z wkładem własnym, wynoszą wynoszą więc o 47 tys. zł więcej. A przypominam: ten model pomija dwie korzystne okoliczności dla klienta spłacającego niższe raty – możliwość uzyskania lepsze marży oraz omijanie kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (nie uwzględniliśmy go w kosztach kredytu klienta nie posiadającego wkładu własnego).

Uważam, że wkład własny klienta w kredyt ma zdecydowanie więcej zalet, niż wad.

a) uświadomienie skali i ciężaru podejmowanych zobowiązań – brak wymogu wkładu własnego powodował, że niektórzy kredytobiorcy patrzyli na kredyt w znacznym stopniu przez pryzmat wysokości raty i mogli nie doceniać dyscypliny finansowej, jaka będzie musiała ich cechować przez okres kilkudziesięciu lat (oraz związanych z tym wyrzeczeń);

b) silny wzrost bezpieczeństwa finansowego dla kredytobiorcy i jego rodziny, w przypadku konieczności rozwiązania umowy kredytowej jest prawdopodobieństwo, że kredytobiorca będzie mógł sprzedać mieszkanie po cenie, która pozwoli na pokrycie całości jego zobowiązań wobec banku;

c) duże oszczędności finansowe (szczególnie ważne w końcowym etapie aktywności zawodowej).