Banki utrudniają dostęp do kredytów hipotecznych, bo przestały je lubić. W jakiej sytuacji alternatywą przy zakupie nieruchomości może być… kredyt gotówkowy?

Teoretycznie kredyt hipoteczny – jako zabezpieczony, a więc mniej ryzykowny dla banku – zawsze będzie tańszy od gotówkowego. Ale czasy są dziwne i ta zasada nie zawsze musi się sprawdzać. Jeśli masz duży wkład własny, to może się okazać, że zastąpienie kredytu hipotecznego zwykłą pożyczką gotówkową może nie być wcale takim złym rozwiązaniem. Sprawdzam to na konkretnym przykładzie

Kredyt hipoteczny ma tę zaletę, że jest najtańszą formą kredytowania i w ten sposób bank pożyczy najwięcej pieniędzy. Jeśli masz niski wkład własny – dla kredytu hipotecznego nie ma alternatywy. Ale jeśli wkład własny jest przyzwoity i potrzebujesz tylko relatywnie niedużej części pieniędzy…? Nasi czytelnicy planują nabyć nieruchomość za około 450 000 zł. Mają już wpłacone 380 000 zł, bo tyle udało im się zaoszczędzić (lub zdobyć w inny sposób, w to nie wnikamy).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Do domknięcia transakcji brakuje więc 70 000 zł. Czy w tej sytuacji kredyt hipoteczny będzie lepszą opcją niż gotówkowy? W jednym i drugim przypadku interesuje ich spłata kredytu w ciągu maksymalnie 10 lat. Oczywiście z możliwością wcześniejszej spłaty bez prowizji. I z możliwością obniżenia – w takim przypadku – raty lub skrócenia okresu kredytowania.

Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, to nasi bohaterowie dziś mogą uzyskać w banku oprocentowanie stałe (przez 5 lat) w wysokości 7,90%, następnie będzie obowiązywało oprocentowanie zmienne (marża banku + WIBOR lub inny wskaźnik, który go zastąpi). Marża miałaby wynieść 1,80%. Daje to 60 rat po 846 zł oraz kolejne 60 rat (szacunkowo, zakładając obecny poziom WIBOR) po 867 zł. A więc klienci pożyczają 70 000 zł i mają koszt odsetkowy w wysokości ok. 34 500 zł. 

Alternatywnie klienci mogą się ubiegać o kredyt gotówkowy. Ze zdolnością kredytową nie mają problemu. Dobry klient (z wysokim scoringiem) może uzyskać kredyt gotówkowy z oprocentowaniem ok. 11-12% (stałe lub zmienne), bez prowizji za przyznanie kredytu. W tym przypadku koszty odsetkowe wyniosą około 46 000 zł. Nie ma oczywiście opłaty za wycenę ani opłat sądowych związanych z wpisem hipoteki.

A gdyby zastąpić kredyt hipoteczny „gotówką”?

Patrząc na zagadnienie od strony czysto finansowej (wysokości odsetek oraz koniecznych kosztów) na kredycie hipotecznym można zaoszczędzić ok. 11 500 zł w skali 10 lat, czyli ok. 90 zł miesięcznie na każdej racie. To różnica niepomijalna. Jednak nie są to wszystkie elementy bilansu. Ważnym pytaniem jest prowizja, która może wystąpić w przypadku kredytu hipotecznego. Co prawda przy kwocie 70 000 zł jej koszt raczej nie będzie znaczący (kilkaset złotych), ale nieco zmienia bilans.

W przypadku kredytu hipotecznego wystąpią też dodatkowe koszty związane z hipoteką. Należy doliczyć np. 500 zł za wycenę nieruchomości, 200 zł za wpis banku do księgi wieczystej (hipoteka), 100 zł za wymazanie banku z księgi wieczystej oraz 19 zł podatku PCC (od wpisu hipoteki).

W obydwu przypadkach mieszkanie powinno być ubezpieczone m.in. od zdarzeń losowych. Przy kredycie hipotecznym jest to obowiązkowe (zawsze, w każdym banku), natomiast przy kredycie gotówkowym nie ma takiego wymogu. Inna sprawa, że rezygnacja z ubezpieczenia to raczej głupi pomysł. Koszt jest relatywnie niewysoki, zwykle 300-500 zł rocznie. Czyli można przyjąć, że w obydwu sytuacjach ten koszt będzie taki sam. Chyba że bank uzależnia niższą marżę lub oprocentowanie kredytu hipotecznego od wykupienia polisy droższej niż ta, którą klient mógłby kupić „na mieście”.

Elementem kalkulacji jest też ubezpieczenie na życie. Przy kredycie hipotecznym zwykle jest albo zalecane, albo jest to część oferty promocyjnej. Oznacza to, że lepiej z niego skorzystać, gdyż ten fakt może np. zastąpić (lub zmniejszyć) prowizję bankową. Może to być dodatkowy, niepotrzebny koszt w sytuacji, gdy mamy już wykupione takie ubezpieczenie. Będziemy musieli kupić drugie, a to może być 40-50 zł miesięcznie dodatkowej składki. Przy kredycie gotówkowym oczywiście nie ma takiego zagadnienia.

Znaczenie może mieć zamiar możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania. Kredyt gotówkowy to kredyt konsumencki, czyli zawsze możesz go spłacić wcześniej i to bez dodatkowych opłat. Wynika to wprost z ustawy o kredycie konsumenckim. Jeżeli przy udzieleniu kredytu bank pobrał prowizję lub składkę ubezpieczeniową (płatną z góry), to przy wcześniejszej spłacie te koszty zostaną rozliczone i proporcjonalnie zwrócone. Dzieje się to zazwyczaj z automatu.

W przypadku kredytów hipotecznych sytuacja wygląda „prawie” tak samo. Generalnie banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 36 miesięcy spłaty kredytu. Większość banków tej prowizji nie pobiera, ale jeżeli masz w planie szybkie nadpłacanie kredytu, to warto zwrócić na to uwagę. Informację znajdziesz w umowie kredytowej lub regulaminie kredytu. Składkę za ubezpieczenie na życie bank może pobrać jednorazowo przy uruchomieniu (wtedy też może być proporcjonalny zwrot) lub oblicza ją jako procent od pozostałego do spłaty kapitału.

O ile kwestia rozliczenia składki ubezpieczeniowej (płatnej z góry) jest oczywista, o tyle w przypadku prowizji bankowej (lub podobnego kosztu) banki niekoniecznie chcą tę opłatę (proporcjonalnie) klientom zwracać. To oznacza, że mamy dodatkowy czynnik ryzyka w przypadku kredytu hipotecznego (którego nie będzie w przypadku „gotówki”).

Kiedy opłaca się sfinansować część mieszkania pożyczką gotówkową?

Analizując zagadnienie z czysto ekonomicznego punktu widzenia, to kredyt hipoteczny jest tańszy. Jednak jest tutaj jeszcze jeden aspekt – wpis hipoteki na rzecz banku. Dla jednych to nic nie znaczy, ale są tacy, którzy uważają, że nieruchomość z wpisem hipotecznym przestaje być pełnoprawnym składnikiem majątku. I robią wszystko, aby takiego wpisu nie mieć. Sfinansowanie transakcji pożyczką gotówkową daje taką możliwość.

Kwestia druga to 11 500 zł różnicy w kosztach pomiędzy kredytem hipotecznym a pożyczką gotówkową (którą należy zdyskontować o dodatkowe koszty, które mogą wystąpić przy kredycie hipotecznym). To kwota liczona w skali 10 lat. Im szybciej kredyt zostanie spłacony, tym ta wartość będzie niższa. Oczywiście mam na myśli odsetki, gdyż wycena oraz opłaty sądowe są niezależne od okresu spłaty kredytu. I czy kredyt będzie spłacany rok, pięć, dziesięć czy nawet trzydzieści lat, to pozostaną one takie same. Może więc się okazać, że kredyt gotówkowy będzie miał przewagę elastyczności.

Masz podobny dylemat? Zastanawiasz się, co będzie dla Ciebie lepszą opcją? Zapraszam do kontaktu.

zdjęcie tytułowe: Pixabay