Czy luka mieszkaniowa jest do zasypania? Ile mieszkań brakuje?

W roku 2022 r. oddano do użytkowania w Polsce rekordowe 238 600 mieszkań. To rewelacyjny wynik, najwyższy od dawna. Rekordy padają, ale wciąż zewsząd słyszymy o niedoborach mieszkań. Wg różnych szacunków brakuje ich 1-2 mln. Zresztą deficyt widać po rosnących cenach mieszkań. Jak to możliwe, że choć powstaje coraz więcej mieszkań, to luka mieszkaniowa się nie zmniejsza, a ceny nieruchomości są coraz wyższe?

Tego artykułu możesz również posłuchać w naszym kanale podcastowym – czyta Monika Madej

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ostatnio sporo się mówi o wielkim wzroście popytu na mieszkania, który został spowodowany wprowadzeniem rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych. Kto tylko może, kupuje mieszkanie na tani kredyt – w lipcu wartość wniosków kredytowych, które dotarły do banków, była największa od 2008 r. Czy popyt na nieruchomości znów wystrzeli?

Wraz z popytem prawdopodobnie wzrośnie też liczba nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów oraz osoby prywatne. Będzie kolejny rok prosperity na rynku budowania mieszkań i domów. Tylko ile ich tak naprawdę potrzebujemy? I jak to jest, że chociaż tyle się buduje, to mieszkań wciąż brakuje. A może… wcale nie brakuje?

Luka mieszkaniowa maleje bardzo powoli, czy uda się ją zasypać?

W 1978 roku padł rekord w liczbie oddanych nowych mieszkań do użytkowania, wtedy trafiło na rynek ponad 283 000 mieszkań. Do dziś nie udało nam się tego rekordu pobić, choć ostatnie lata również wyglądały całkiem nieźle. Z uwagi na obostrzenia kredytowe i wysokie stopy procentowe, które zdusiły zdolność kredytową Polaków, kolejne lata mogą przynieść trochę gorsze dane.

Według różnych szacunków w Polsce brakuje obecnie 1,5-2 mln mieszkań. Jeśli założymy, że przez najbliższe 7 lat na rynek co roku będzie trafiało ok. 200 000 mieszkań, to do 2030 r. luka mieszkaniowa powinna być zasypana. Tym bardziej że jednocześnie robi się nas coraz mniej.

Coraz mniejsza liczba nowych urodzeń i coraz bardziej starzejące się społeczeństwo doprowadzi do znaczącego spadku liczby ludności Polski. Wg danych ONZ do 2050 r. liczba Polaków ma spaść do 32 mln, a już w 2030 r. ma nas być o 2 mln mniej niż dziś. Biorąc pod uwagę te dane, to nie potrzebujemy nawet budować nowych mieszkań, bo luka mieszkaniowa powinna zasypać się sama wraz ze spadkiem ludności.

Jeśli jednocześnie powstanie na rynku 1-2 mln mieszkań, to ceny powinny wyhamować, a być może nawet spaść. Jeśli prawie każdy będzie miał gdzie mieszkać, to spadnie popyt na nowe mieszkania, a ewentualne przeprowadzki będą między lokalami już istniejącymi. Jeśli przy istniejącej liczbie mieszkań uwzględnimy fakt, że w ciągu 27 lat populacja Polski skurczy się o 6 mln osób, to z luki powinna zrobić się solidna nadwyżka mieszkań.

Brzmi jak całkiem niezły scenariusz. Jednak zanim zaczniecie snuć wizje o zakupie fajnego i taniego mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji za kilka lat, to niestety muszę te wizje zaburzyć. Sprawa nie jest wcale taka prosta i do luki mieszkaniowej nie możemy podchodzić czysto matematycznie. Jest kilka dodatkowych czynników, które sprawią, że pomimo coraz większej podaży mieszkań i spadającej liczby Polaków, zasypanie luki mieszkaniowej nie będzie łatwe.

Co sprawia, że na rynku ciągle brakuje mieszkań?

Imigranci. Przed wybuchem wojny w naszym kraju mieszkało ok. 1,5 mln Ukraińców, a od czasu wojny ta liczba wzrosła do 3 mln. W samej Warszawie jest obecnie ok. 100 000 imigrantów z Ukrainy, we Wrocławiu ponad 44 000, a w Krakowie ponad 31 000. Część z nich prawdopodobnie wróci do swojego kraju po zakończeniu wojny, ale na pewno spora część zostanie, nawet jeśli dziś rozważa powrót.

Inną liczną grupą w naszym kraju są Białorusini, ok. 60 000 z nich ma pozwolenie na pracę, ale niektóre szacunki mówią o tym, że może ich być w naszym kraju nawet ponad 250 000. Do naszego kraju chętnie przyjeżdżają obywatele Gruzji, Mołdawii, a nawet Chin. Imigrantów przybywa w ostatnich latach, ale ZUS apeluje, że w najbliższych latach potrzebujemy kolejnych 2 mln, żeby uratować system emerytalny. To tyle, o ile ma się zmniejszyć liczba Polaków do 2030 r.

W 2022 r. imigranci kupili w Polsce 14 400 mieszkań, to ok. 6% mieszkań, jakie zostały oddane do użytkowania. Wraz z przedłużającym się konfliktem coraz więcej Ukraińców być może zdecyduje, że chce w Polsce zostać na stałe. Obecnie 19% uchodźców wojennych i 55% obywateli Ukrainy, którzy przyjechali do naszego kraju przed wojną, planuje zostać w Polsce na stałe.

Do tej pory mieszkania kupowali bardziej zamożni obywatele, ale z biegiem lat nieruchomościami zaczną interesować się ci, którzy obecnie są na dorobku. Ci, co mieszkania nie kupią, będą potrzebowali lokali na wynajem. Jeśli faktycznie 2 mln imigrantów pojawi się w najbliższych latach w naszym kraju, to zasypią oni lukę powstałą w wyniku zmniejszającej się populacji Polski.

Polska się wyludnia, ale polskie miasta niekoniecznie. Nasz kraj stopniowo się wyludnia, ale skala tego zjawiska nie jest taka sama dla każdego regionu. A prognozy na najbliższe lata nie wyglądają optymistycznie dla większości miast. Jak widać na poniższej mapce, w przyszłości czeka nas napływ nowych mieszkańców do okolic największych aglomeracji i jednoczesny spadek zaludniania w mniejszych miejscowościach i regionach mniej zamożnych.

To zjawisko obserwujemy już od lat. W latach 2011-2021 liczba ludności w Warszawie wzrosła o 9%, w Gdańsku i Krakowie o 6%. Jednocześnie populacja Łodzi czy Bydgoszczy spadła o 8%. To dane sprzed wybuchu wojny, a więc nie uwzględniają masowej migracji uchodźców. Możemy więc przyjąć, że to wynik naturalnych wewnętrznych migracji.

luka mieszkaniowa — Źródło: rynekpierwotny.pl na podstawie danych GUS

Największe ośrodki miejskie kuszą nas możliwością rozwoju zawodowego, wyższą pensją oraz licznymi atrakcjami. To tam najchętniej kupujemy mieszkania, co widać w cenach za metr kwadratowy. Najdroższe mieszkania znajdują się w największych miastach. Choć w ostatnich latach, szczególnie po pandemii, obserwujemy trend do wyprowadzania się za miasto, to i tak najczęściej budujemy się w bliskich okolicach największych miast.

Im szybciej biedniejsze regiony będą się wyludniać, tym mniej atrakcyjne będą się stawać, bo nikt nie będzie tam chciał inwestować. To tylko będzie bardziej motywowało mieszkańców do wyprowadzki, szczególnie ich dzieci. W efekcie możemy mieć sporo dosyć tanich mieszkań na wschodzie Polski (ale jeśli zaczną wykupywać je zamożni mieszkańcy metropolii w celach turystycznych, to ich ceny mocno nie spadną), a coraz większe braki w pobliżu największych miast.

W Warszawie mieszka obecnie blisko 2 mln osób. Jeśli w ciągu najbliższych 10 lat liczba nowych mieszkańców wzrośnie o kolejne 10%, to w mieście pojawi się zapotrzebowanie na kolejne 200 000 mieszkań. W Gdańsku mieszka niecałe 500 000 mieszkańców. Wzrost populacji o 5% to dodatkowe zapotrzebowanie na kolejne 25 000 mieszkań.

Coraz więcej singli i rozwodów. W roku 1990 kobiety wychodziły za mąż średnio w wieku 23 lat, mężczyźni zaś w wieku 24 lat. Już w 2018 r. było to odpowiednio 28 i 30 lat. Późniejsze wchodzenie w stałe relacje oznacza, że więcej osób mieszka w pojedynkę. Oczywiście sporo par mieszka razem przed ślubem, a niektórzy żyją w nieformalnych związkach przez całe życie. Natomiast związek formalny jest raczej zobowiązaniem na dłuższy czas i trudniej go zakończyć.

Nie oznacza to, że jest on nierozerwalny. Od lat obserwujemy znaczący wzrost liczby rozwodów przy jednoczesnym spadku liczby nowych małżeństw. W 1970 r. rozwiodło się w Polsce 34 600 par, w roku 2000 było to już 42 800, a 18 lat później już 62 800. Pary, które się rozwodzą, zaczynają mieszkać osobno, potrzebują jednego dodatkowego lokalu.

Rozwodnicy oraz osoby, które nie chcą z nikim wiązać się na stałe, tworzą zapotrzebowanie na dodatkowe mieszkania. Jeśli ten trend będzie postępował, to możemy przyjąć, że w wyniku rozwodów i przesuwania się wieku, w którym Polacy wiążą się z kimś na stałe, co roku może powstawać zapotrzebowanie na dodatkowe kilka tysięcy mieszkań. Niby niewiele, ale luka mieszkaniowa od tego nie spadnie.

Ciasne mieszkania i niedostosowany do potrzeb rynek mieszkań. Mieszkania, jakie trafiają na rynek, są coraz droższe, ale coraz mniejsze. Kupujemy to, na co nas stać. A mieszkania, w których mieszkamy, są przeludnione. Na jednego mieszkańca Polski przypada 1,2 pokoju i jest to jeden z najgorszych wyników w Europie. Średnia unijna to 1,6 pokoju na mieszkańca. Jeśli jednak założymy, że nasza gospodarka będzie nadal się rozwijać, a my będziemy się bogacić, to oczekiwania względem metrażu będą się zmieniać.

Być może za kilka, kilkanaście lat osoby, które kupiły 50 mkw., ale w międzyczasie się wzbogaciły, zamarzą o większym mieszkaniu. To może wygenerować popyt na większe mieszkania oraz domy. Ktoś będzie je musiał wybudować. Jednocześnie popyt na mniejsze nie powinien zanikać, bo migracja do miast nadal będzie trwała. I to oznacza, że luka mieszkaniowa się nie zmniejszy tak szybko, jak chcieliby ci, którzy liczą na tanie zakupy mieszkań.

Oznacza to, że mieszkańcy np. Gdańska, którzy obecnie posiadają 50-60-metrowe mieszkanie za jakiś czas będą szukać w swoim mieście kolejnego, znacznie większego lokum. Być może te mniejsze sprzedadzą, przyczyniając się do zasypania luki, a może tylko będą je wynajmować np. studentom lub turystom.

Mieszkań w Polsce buduje się naprawdę dużo. Jak podaje Deloitte, Polska w 2021 r. była na pierwszym miejscu w Europie pod względem liczby nowo wybudowanych mieszkań na mieszkańca. W Polsce powstawało wtedy 5,79 mieszkania na 1000 mieszkańców, a np. w Niemczech ten wskaźnik wyniósł 3,61. Niestety nawet wybudowanie 1 mln nowych mieszkań w 5 lat nie rozwiąże problemu. Luka mieszkaniowa będzie trudna do zalepienia. Niedobory będą nasilały się przez trendy demograficzne czy niską atrakcyjność biedniejszych rejonów Polski.

W TE WAKACJE UŁÓŻMY RAZEM FINANSOWE PUZZLE

Jak ochronić oszczędności przed inflacją? Gdzie oszczędzać, żeby zapewnić dobrą przyszłość dziecku? Jak zaprojektować domowy budżet? Ile trzeba pieniędzy zgromadzić – i skąd je wziąć – żeby zostać rentierem? Oto pakiet e-booków „Finansowe puzzle, czyli jak osiągnąć dobrobyt”, w których znajdziesz konkretne odpowiedzi na te pytania, a także rady, wykresy, wyliczenia. Kliknij i zobacz, to może być najbardziej inspirująca lektura tych wakacji i nie tylko.

Jeśli ktoś czyta blog „Subiektywnie o Finansach” od lat, to już przekonał się, że można dzięki Maćkowi Samcikowi i jego Ekipie być „do przodu”. Takie e-maile i posty, jak poniżej, Maciek dostaje od czasu do czasu od długoletnich czytelników. W odróżnieniu od wątpliwej jakości kursów i ofert szybkiego wzbogacenia się, jakich pełno w internecie, u nas znajdziesz dobrą jakość w uczciwej cenie:

————

RANKING LOKAT – GDZIE DZIŚ DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT?

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl. Zacznij zarabiać w bankach!:

>>> Tutaj ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Tutaj ranking najlepszych kont oszczędnościowych