Obniżka stóp może na nowo zachęcić do zakupu nieruchomości na wynajem. Zanim to zrobisz, sprawdź, czy znajdziesz najemców. Demografia, turystyka i nowi gracze zmienią rynek najmu

Szokujące obniżki stóp procentowych mogą sprawić, że wiele osób zacznie zastanawiać się nad zakupem mieszkania na wynajem. W końcu niższe stopy to niższe raty, a te mocno wpływają na rentowność tego biznesu. Przy wysokiej inflacji ciężko o aktywa dające realną stopę zwrotu, a mieszkania dają dwa źródła dochodu: po pierwsze możemy zarobić na najmie, a po drugie – na wzroście ceny nieruchomości. Kalkulując opłacalność najmu przy spadkach stóp nie możemy zapominać o innych ryzykach, które mogą pojawić się za kilka lat. Jakich dokładnie?

Tego artykułu możesz również posłuchać w naszym kanale podcastowym – czyta Monika Madej

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W erze niskich stóp procentowych Polacy chętnie kupowali mieszkania nie tylko dla siebie, ale też na wynajem, bardzo często też lewarując inwestycję kredytem. Czynsz najemcy spłacał ratę i jeszcze zostawało trochę zysku. Podwyżki stóp procentowych przyniosły jednak drastyczne podwyżki rat kredytowych, których coraz częściej nie dało się pokryć z czynszu od najemcy. Teraz stopy znowu spadają, a wraz z nim na nowo wzrośnie opłacalność najmu.

Najem, choć tak uwielbiany przez posiadaczy oszczędności, wcale nie jest aż tak opłacalnym biznesem. Szacowana przez NBP średnia stopa zwrotu z mieszkania zakupionego na kredyt w latach niskich stóp procentowych wynosiła 3–9% w skali roku, w zależności od miasta, w którym dana nieruchomość się znajdowała. Podwyżki stóp procentowych szybko te stopy zwrotu odwróciły, ale po wczorajszej decyzji RPP opłacalność najmu trochę się odbuduje. Jednak nieprzewidywalne decyzje RPP pokazują jak ciężko dobrze oszacować stopę zwrotu inwestycji w nieruchomości. To jednak nie jedyny czynnik ryzyka.

Kupując mieszkanie na wynajem, nie mamy pewności, czy przez 12 miesięcy w roku będziemy mieli lokatorów. Co kilka lat należy też wyłożyć co najmniej kilka tysięcy złotych na malowanie i drobne naprawy. Zawsze pozostaje też ryzyko nieuczciwych najemców, którzy mogą przestać płacić, a ich pozbycie się z mieszkania wcale nie jest łatwe.

To jednak jest ryzyko nieodłącznie związane z wynajmowaniem mieszkania. Podobnie jak z inwestycją w obligacje związane jest ryzyko, iż emitent nie odda pieniędzy. Warto jednak zastanowić się nad innym ryzykiem – czy na przestrzeni kilku, kilkunastu lat najemcy będą chcieli u nas mieszkać. W najnowszym raporcie „Najem 2030 – kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” eksperci próbowali odpowiedzieć na pytanie, jak będzie wyglądał rynek najmu za niespełna dziesięć lat.

Senior zamiast studenta? Jaka przyszłość najmu?

Najważniejszą zmianę przyniesie demografia. Mniej będzie na rynku młodych ludzi chętnych na wynajem, więcej będzie osób starszych. To oczywiście może oznaczać inne potrzeby klienta i wzrost popytu na jedne, a spadek na inne mieszkania. W mniejszym stopniu będzie się liczyła niska cena, a w większym – udogodnienia związane z danym mieszkaniem i jego najbliższą okolicą.

Dziś mamy na rynku wielu inwestorów, którzy są nastawieni na wynajem mieszkań studentom. Student przeważnie nie ma wielkich oczekiwań, chętnie dzieli mieszkanie z innymi, jest gotowy dzielić pokój z kolegą i nie ma problemu z korzystaniem ze wspólnej kuchni czy łazienki. Dlatego wynajem studentom to dobry biznes, a inwestorzy, chcąc podkręcić swoje stopy zwrotu, często dzielą w tym celu swoje nieruchomości, np. z mieszkania dwupokojowego robią czteropokojowe, oddzielając pokoje płytami gipsowo-kartonowymi.

Takie rozwiązania mogą zaakceptować studenci, ale nie osoby w podeszłym wieku, których jest coraz więcej. Starzejące się społeczeństwo oznacza, że to właśnie seniorzy będą stawali się coraz liczniejszą grupą potencjalnych najemców. Aż 68% pytanych ekspertów od nieruchomości (właścicieli agencji, inwestorów itp.) w raporcie „Najem 2030” uznało, że w 2030 r. mieszkanie senioralne będą zyskiwać na popularności.

Eksperci przewidują, że będzie pojawiało się coraz więcej domów opieki, ale również mieszkań, które będą musiały być dostosowane do fizycznych i społecznych potrzeb seniorów. Czy Twoje mieszanie, które dziś wynajmujesz pięciu studentom, będziesz w stanie wynająć seniorom? I czy ci seniorzy przyniosą porównywalną stopę zwrotu?

20% ankietowanych uznało, że w 2030 r. zapotrzebowanie na mieszkania senioralne nie będzie jeszcze aż tak wysokie, bo w grupie wiekowej 60+ obecnie aż 90% mieszkań to mieszkania własnościowe. Ich zdaniem z większym popytem na mieszkalnictwo senioralne trzeba się liczyć w perspektywie 20–30 lat. Ale czy na pewno? Duża część seniorów mieszka w zbyt dużych, drogich w utrzymaniu i niewygodnych (wysokie piętro bez windy) mieszkaniach.

Pytanie brzmi, czy powstaną programy rządowe i czy ruszy państwowe wsparcie, którego celem mogłoby być z jednej strony zmniejszenie deficytu mieszkań dla rodzin (bezpieczna sprzedaż przez seniorów nieprzystosowanych do ich potrzeb mieszkań własnościowych), a z drugiej – wsparcie dla seniorów szukających komfortowego miejsca do mieszkania (wynajem mniejszych, wygodnych, nowoczesnych mieszkań z rozwiniętą infrastrukturą).

Studenci opuszczą swoje pokoje?

Jednocześnie coraz mniej może być studentów chętnych do wynajmu mało komfortowych mieszkań. Powód? Nie tylko fakt, że tych studentów będzie coraz mniej. Choć to też. Jak podaje GUS, przez ostatnie 10 lat liczba studentów na polskich uczelniach spadła aż o 34% (łącznie z cudzoziemcami). Coraz więcej studentów ma też możliwość studiowania zdalnie lub hybrydowo.

Jeśli z rodzinnego domu studenci mogą dojechać na studia pociągiem, to lepiej kilka razy w miesiącu się przemęczyć w pociągu i wtedy przespać na kanapie u znajomych (albo wręcz wynająć coś na jedną, dwie doby) niż płacić 1500 zł za pokój, co przekłada się na wydatki rzędu 15 000 zł rocznie.

Jest i druga sprawa – rosnąca konkurencja na rynku. Student ma dziś do wyboru nie tylko wynajem pokoju czy mieszkania od prywatnego „kamienicznika” lub miejsca w ciasnym uczelnianym akademiku. Coraz bardziej popularne robią się prywatne akademiki, o których poczytacie tutaj. To opcja zdecydowanie droższa niż akademik uczelni, ale takie miejsca mają wyższy standard. Do gry wchodzą też powoli mieszkania na abonament. Na razie to rozwiązania niszowe, ale alternatywy tradycyjnego najmu i mniejsza liczba studentów mogą za kilka lat zaburzyć niektórym model biznesowy.

Czytaj też: Prywatne akademiki i mieszkania na abonament

Coraz mniej studentów gotowych jest mieszkać w zatłoczonych mieszkaniach, znosić fochy właścicieli uważających, że należy im się wdzięczność za udostępnianie metrów, oraz mieszkać w poczuciu niepewności, że za miesiąc lub dwa właściciel powie „adios” i wystawi najemcy walizki za drzwi („bo siostra niespodziewanie wraca z Anglii”) albo podwyższy znienacka czynsz o 20%. Takich „Januszy biznesu” jest niestety sporo.

Jeśli dziś wynajmujesz 5-pokojowe mieszkanie studentom i od każdego kasujesz 1500 zł, to – tak przynajmniej wynika z prognoz analityków – takie eldorado może już długo nie potrwać (chyba że masz mieszkanie blisko campusu).

W tym roku jeszcze problemu z pozyskaniem najemców nie ma, w niektórych dużych miastach wróciły wręcz „castingi”. Ale to się powoli będzie zmieniało.

Co z wynajmem dla turystów? Coraz więcej hoteli, condo i… „hurtowników”

W największych turystycznych polskich miastach działa taki model wynajmu, że od października do czerwca mieszkanie jest wynajmowane studentom, a gdy studenci wyprowadzą się na czas wakacji, to zastępują ich turyści, na których można zarobić zdecydowanie więcej. Na razie to działa, ale część analityków uważa, że rentowność takiej działalności – o ile nie jesteś „hurtownikiem” – może spaść.

Po pierwsze – prędzej czy później nadejdą regulacje i ograniczenia. Duży problem z najmem krótkoterminowym mają mieszkańcy typowo turystycznych państw i tam już teraz wprowadzane są regulacje mające na celu zmniejszyć skalę wynajmu krótkoterminowego. Z najmem krótkoterminowym chcą walczyć mieszkańcy Hiszpanii czy Włoch. Mieszkańcy tych krajów skarżą się na pogorszenie jakości życia wynikające z nadmiaru turystów oraz wzrostu czynszów. I wcale się nie dziwię.

Sama niedawno szukałam mieszkania w Gdańsku i choć w ostatnich latach powstało wiele mieszkań w fajnych dzielnicach bliżej centrum, to od razu wykluczałam te lokalizacje jako potencjalne miejsce do życia w obawie przed głośnymi turystami. Na krótkoterminowy najem narzeka też branża hotelowa. Prowadzenie hotelu wiąże się z kosztami i określonymi wymogami, których nie musi spełniać pokój wystawiony na Airbnb. Do tego osoby wynajmujące często nie odprowadzają podatków.

Czy w najbliższych latach czeka nas walka z najmem krótkoterminowym? Według 68% ankietowanych ekspertów należy liczyć się z tym, że najem krótkoterminowy może być w przyszłości bardziej regulowany. Raczej nie ma co się spodziewać zakazów, ale nowe regulacje mogą utrudnić prowadzenie takiego biznesu i uczynić go droższym.

Jakie to mogłyby być regulacje? Być może za kilka lat osoby, które będą chciały wynajmować swoje mieszkanie, będą musiały posiadać odpowiednią licencję po spełnieniu określonych warunków i uiszczeniu odpowiedniej opłaty. Takie rozwiązanie proponuje branża turystyczna. Być może najem krótkoterminowy nie będzie mógł trwać krócej niż np. 30 dni – taki pomysł padł np. w Hiszpanii.

Nie wiemy, kiedy miałyby wejść takie regulacje i jak dokładnie wyglądać, ale raczej należy się spodziewać, że prędzej czy później w życie wejdą. I wpłyną na przyszłość najmu. Jeśli wynajmujesz czteropokojowe mieszkanie w roku akademickim po 1500 zł miesięcznie, a w wakacje za każdy pokój bierzesz 200 zł dziennie, to przy pełnym obłożeniu zarobisz przez rok 54 000 zł na studentach i 72 000 zł na turystach.

Godnie, ale jest jeszcze jeden problem – w miejscowościach turystycznych coraz częściej pojawia się duży kapitał. Tam, gdzie do tej pory rządziły apartamenty na wynajem, pojawiają się znane marki hotelowe, budując duże obiekty. Część z nich jest finansowana na zasadzie franczyzy – znana sieć daje swój brand, projekt hotelu oraz dostęp do systemów rezerwacyjnych, pieniądze wnoszą zaś prywatni inwestorzy. Zakup pokoju w takim hotelu (czy udziału w takim przedsięwzięciu) to coraz częstsza forma inwestowania w nieruchomości.

Dziś apartamenty u prywatnych właścicieli są mniej więcej o 20-30% tańsze niż pokój w hotelu. A polski turysta jest bardzo wrażliwy na niską cenę. No ale polskie kurorty w coraz większym stopniu będą zarabiały na turystach z zagranicy. Trójmiasto dziś coraz bardziej jest „skolonizowane” przez turystów nie tylko z Niemiec, ale też ze Skandynawii (jest też sporo Rosjan), inne nadmorskie miasta – przez Czechów, a Zakopane staje się powoli mekką dla Arabów.

Zmiany klimatyczne sprawią, że Polska stanie się krajem coraz bardziej atrakcyjnym dla turystów z południa Europy, a oni po pierwsze mają wyższe wymagania, a po drugie będą szukali głównie markowych hoteli, które zaczną oferować coraz bogatszy pakiet usług, dążąc do obsługi all inclusive. Wynajmując prywatnie apartament, z takim modelem biznesowym nie da się rywalizować, co może oznaczać spadek rentowności w wysokim sezonie.

Poniżej kilka obrazów, które pokazują, jak na południu Europy i na północy Afryki zmienią się liczby dni z temperaturą nie do zniesienia. Ludzie będą tam nadal wypoczywali, ale zimą. Latem będą podróżowali na północ, czyli m.in. do Polski. A rosnąca atrakcyjność turystyczna naszego regionu sprawi, że przypłynie tu duży kapitał i nawet jeśli apartamenty nadal będą rywalizowały z hotelami oferującymi baseny, spa, pakiety turystyczne, atrakcje i all inclusive, to będą to całe osiedla apartamentów kupowanych przez turystycznych magnatów.

Nowi gracze na rynku najmu. Czy zagrożą prywatnym inwestorom?

Jedną z głównych zmian, jaką prognozują eksperci, jest coraz większy udział w rynku najmu instytucjonalnego (PRS – private rented sector), czyli w kolejnych latach będzie pojawiać się coraz więcej funduszy inwestycyjnych, które będą wykupywać całe bloki z przeznaczeniem pod wynajem. Na razie najem instytucjonalny to mniej niż 1% całego najmu komercyjnego w naszym kraju. Większość mieszkań na wynajem należy do prywatnych osób, które posiadają często 1–2 mieszkania na wynajem.

Źródło: raport „Najem 2030”

Jeśli rzeczywiście na rynku będą pojawiać się nowi, profesjonalni gracze, to będą stanowić poważną konkurencję dla prywatnych osób, które zarabiają na najmie. Najem instytucjonalny to bardziej przejrzyste warunki umowy i prawdopodobnie wyższy standard, podobnie jak w przypadku prywatnych akademików. To również większa swoboda dla najemcy. Nie trzeba więc się obawiać, że właściciel mieszkania nagle wypowie umowę lub wpadnie z wizytą kontrolną. Dziś najemcy są przyzwyczajeni do wynajmowania od osób prywatnych, ale jest kuszący wtedy, gdy nie odstrasza ceną.

Kolejną konkurencją na rynku – zmieniającą przyszłość najmu – mogą okazać się samorządy, choć zdania w tej kwestii są podzielone. Według opinii publicznej państwo nie potrafi budować mieszkań, nie mówiąc już i sprawnie działającym najmie. Szumnie zapowiadany program Prawa i Sprawiedliwości Mieszkanie+ okazał się niewypałem. A Polacy wolą, żeby rząd dopłacał do kredytów, niż dostarczał mieszkań.

Być może w perspektywie kilkunastu lat rząd lub lokalne samorządy zaczną działać bardziej skutecznie w tym zakresie. W umiejętności samorządów wierzy 46% ekspertów biorących udział w badaniu „Najem 2030”, szczególnie w mniejszych miastach. Obecnie coraz więcej osób opuszcza swoje rodzinne miejscowości i przeprowadza się do największych miast. A miasta, chcąc zatrzymać ten trend, będą musiały skupić się na udostępnianiu atrakcyjnych lokali, żeby mieszkańców zatrzymać.

Polityka mieszkaniowa to gorący temat wyborczy i wiemy już, że kolejne dosypywanie pieniędzy w postaci dopłat do kredytów nie jest najlepszym rozwiązaniem. Dlatego kolejne lata mogą przynieść większe zaangażowanie samorządów, choć ciężko ocenić skalę tego zjawiska.

Wzrost stóp procentowych już pokazał nam, jak bardzo rentowność tego biznesu może spaść w kilka miesięcy. Trzeba to wszystko dobrze przeanalizować. Nowa grupa docelowa klientów, większe regulacje i potencjalna konkurencja niewątpliwie powinny być uwzględnione w takich kalkulacjach.

Zdjęcie tytułowe: Freepic/Drazen Zigic