Programy tanich kredytów nie są główną przyczyną pompowania cen nieruchomości? „Gdy ich nie było, ceny mieszkań rosły jeszcze szybciej”. Prawda?

Programy tanich kredytów nie są główną przyczyną pompowania cen nieruchomości? Im więcej czasu upływa od ogłoszenia przez ministra Krzysztofa Hetmana założeń nowego programu tanich kredytów hipotecznych, tym więcej pojawia się głosów, że… wzrost cen nieruchomości nie musi być bezpośrednio powiązany ze stymulowaniem tego rynku tanimi kredytami. „W latach 2018-2022 żadnych programów wsparcia nie było, a ceny mieszkań rosły nawet szybciej niż ostatnio” – mówią. I to ma być dowód, że na czas wysokich stóp procentowych takie programy są potrzebne. Czy to ma sens?

Inspiracją do niniejszego felietonu jest twitterowy wpis użytkownika występującego pod nickiem „Rentier z wykresem” (notabene polecam śledzenie tego profilu, można tam znaleźć ciekawe wyliczenia). Przedstawił on porównanie zmian cen nieruchomości w latach 2018-2022 oraz w latach 2022-2023. I postawił ciekawą tezę, która broni wprowadzenia nowego programu tanich kredytów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Dlaczego wybrał akurat takie okresy? Otóż na początku 2018 r. skończył się program „Mieszkanie dla Młodych” i do 2022 r. nie było żadnego programu dopłat do kredytów. A na początku 2022 r. zapowiedziano „Bezpieczny Kredyt 2%”. Celem porównania było udowodnienie tezy, iż – o ile dobrze rozumiem – programy tanich kredytów nie powodują przyspieszenia cen nieruchomości większego, niż i tak by wystąpił. Lub też, że wpływ tanich kredytów nie jest kluczowy.

Ma to być argument na rzecz nowego programu tanich kredytów, który zaproponował minister Krzysztof Hetman. Przez 10 lat chętni na pierwsze mieszkanie mogliby korzystać z dopłat do części kredytu (od 200 000 zł wzwyż), dzięki czemu ich kredyt (w tej części) kosztowałby od 1,5% rocznie do nawet 0% rocznie. Recenzję programu i więcej szczegółów znajdziesz tutaj.

Programy tanich kredytów? Bez nich ceny mieszkań rosną… szybciej

Według danych NBP od początku 2018 r. do końca 2022 r. (czyli przez pięć lat) średnia cena metra mieszkania poszła w górę z 8201 zł do 13 009 zł. Co daje skumulowany wzrost cen o 58,6%. A przez cztery kwartały od IV kwartału 2022 r. do III kwartału 2023 r. – ceny metra kwadratowego mieszkania poszły w górę z 13 009 zł do 14 880 zł. A więc mniej więcej o 8,2%.

Wynika z tego, że „uroczniony” wzrost ceny w latach 2018-2022 r. wyniósł 11,7% rocznie, więcej niż w ostatnim roku. Co prawda statystyki nie uwzględniają ostatniego kwartału 2023 r., ale nawet gdyby uwzględnić kolejne kilka procent wzrostu cen – zapewne nie byłoby to więcej, niż średnia z lat 2018-2022.

„Rozumiem przeciwników dopłat do kredytów, natomiast nie akceptuję demonizowania tego instrumentu i obwiniania go o samodzielne napompowanie cen, bo jest to po prostu bzdura. Ceny rosły, kiedy dopłat nie było, więc dopłaty nie są conditio sine qua non, wzrostu cen”

– pisze autor porównania. Nie jest to jedyny argument, który wysuwają zwolennicy programów dopłacania do kredytów. Są też argumenty, iż pierwsze mieszkanie (a dopłaty obejmują zwykle tylko kredyty na pierwsze mieszkanie) powinno być tańsze niż drugie, trzecie i kolejne (które kupują zwykle rentierzy niekorzystający z dopłat).

Liczby nie kłamią. Rzeczywiście, w okresie 2018-2022 r. – w czasie, gdy nie było dopłat do kredytów – ceny nieruchomości rosły szybciej (lub porównywalnie) niż w ostatnich kwartałach. Ale czy to jest dowód na to, że dopłaty nie mają kluczowego znaczenia dla rynku nieruchomości i wzrostu cen mieszkań? Moim zdaniem nie.

Od czego zależą ceny nieruchomości? Dwie rzeczy

Ceny nieruchomości z grubsza zależą od dwóch rzeczy: ceny i dostępności pieniądza oraz wzrostu wynagrodzeń. Rynek działa tak, że jeśli pieniądza do dyspozycji ludzi jest więcej (bo dba o to bank centralny i pracodawcy) lub jest bardziej dostępny (czyli kredyt jest tańszy), to popyt na nieruchomości rośnie. To rzutuje na ceny, oczywiście mocniej lub słabiej w zależności od tego, jak wygląda podaż mieszkań ze strony deweloperów.

Przyjrzyjmy się tym dwóm parametrom. Po pierwsze: cena pieniądza. Stopy procentowe były niskie już od 2015 r. i dopiero w 2020 r. spadły do zera. Teoretycznie więc nie można powiedzieć, że to tańszy pieniądz sprowokował wzrost cen nieruchomości. Sprawa się zmienia, gdy na nominalną cenę pieniądza nałożymy spadek jego realnej wartości, czyli inflację.

Od 2019 r. inflacja ruszyła w górę i była coraz wyższa aż do końca 2022 r. To oznaczało, że realnie pieniądz kredytowy był coraz tańszy – można było wziąć pieniądz po cenie np. 5% rocznie i sfinansować nim zakup realnego aktywa, zamiast godzić się na spadek wartości tego pieniądza o 10-20%. Skoro pieniądz był łatwo dostępny (niskie stopy procentowe) i skoro zaczął realnie tracić na wartości – wywołał wzrost cen nieruchomości.

Rzecz druga: wzrost wynagrodzeń. W latach 2018-2022 mieliśmy relatywnie wyższy wzrost wynagrodzeń niż w poprzednich latach. To co prawda nie zwiększało dostępności mieszkań (bo ich ceny rosły szybciej niż wynagrodzenia), ale więcej pieniędzy w kieszeniach ludzi to więcej pieniędzy na zakupy nieruchomości. Realny wzrost wynagrodzeń zwykle przekłada się na wzrost cen nieruchomości. I tak było w tym przypadku (przynajmniej do 2020 r. i w 2021-2022 r.).

Programy tanich kredytów to nic innego jak zmniejszenie ceny pieniądza. Nie dla wszystkich, ale dla pewnej części potencjalnych nabywców nieruchomości. Efekt jest więc podobny jak wtedy, gdy rośnie dostęp do pieniądza np. z powodu niskich stóp procentowych albo z powodu dodruku pieniądza. Jakiś czas temu publikowałem w „Subiektywnie o Finansach” wykres pokazujący jak podaż pieniądza jest powiązana z cenami nieruchomości.

Jeszcze więcej „narkotyku”. Nie ma innego wyjścia?

To chyba jednak nie jest tak, że programy tanich kredytów nie mają kluczowego znaczenia dla cen nieruchomości. Jest dokładnie odwrotnie – w tym konkretnym przypadku „Bezpieczny Kredyt 2%” zapobiegł korekcie cen nieruchomości, która zapewne by nastąpiła. Zwykle jest tak, że jeśli cena pieniądza rośnie, to ceny nieruchomości spadają. Oczywiście na tym rynku występuje opóźnienie sięgające nawet kilku kwartałów.

Programy tanich kredytów te trendy wypłaszczają (jeśli są stosowane przy wysokich stopach). Można się zastanawiać czy to wypłaszczanie jest dobre (jakiś czas temu pisał o tym Maciek Jaszczuk), ale nie można mówić, że tanie kredyty nie mają kluczowego wpływu na rynek.

„Moim zdaniem rynkowi potrzebny jest program pomostowy na okres do spadku stóp procentowych do jakiegoś względnie normalnego poziomu (3-4%). W przeciwnym razie deweloperzy będą się bali rozpoczynać nowe budowy, a mieszkania tym bardziej będą trafiać do nielicznych najbogatszych, których stać na drogi kredyt lub zakup za gotówkę. Po powrocie stóp do normalnego poziomu program można by wygasić – rynek sobie dalej poradzi”

– pisze „Rentier z wykresem”. Co poniekąd potwierdza, że źródłem problemu jest ograniczona podaż, a nie popyt. Każde stymulowanie popytu nie tylko ma wpływ na rynek (w powiązaniu z poziomem stóp procentowych i wzrostem wynagrodzeń), ale powoduje zjawisko „narkomana”. Czyli powoduje wzrost cen, który powoduje mniejszą dostępność mieszkań i… konieczność podania kolejnej dawki tanich kredytów.

Byłoby super, gdyby dało się szybko obniżyć stopy procentowe do poziomu, przy którym kredyt hipoteczny kosztuje 4-5% w skali roku, ale na to się nie zanosi. A to oznacza, że pacjent sam się nie wyleczy z uzależnienia. Potrzebna będzie terapia w postaci schłodzenia rynku. Im szybciej ona nastąpi, tym będzie mniej bolesna. Przy czym schłodzenie rynku nie musi oznaczać krachu nieruchomości. W Polsce będzie o to trudno. Chodzi o to, by przynajmniej w pewnych okresach ceny nieruchomości realnie się obniżały.

NOWY PROGRAM TANICH KREDYTÓW – RECENZJA:

CZYTAJ TEŻ HOMODIGITAL: Sztuczna inteligencja zmieni wyższe uczelnie, jak bardzo i kto na tych zmianach skorzysta? O tym przeczytasz w Homodigital.pl. GenAI upowszechnia dostęp do wiedzy i znacznie przyśpiesza proces uczenia, a także prowadzenie badań. Pod warunkiem, że nowa technologia jest właściwie wykorzystana. Zapraszam do przeczytania!

POSŁUCHAJ NAJNOWSZEGO ODCINKA PODCASTU: W pierwszym w 2024 r. odcinku podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” wyjaśniamy zasady przedłużonych na ten rok wakacji kredytowych i proponowane zmiany w Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Podpowiadamy jaki kredyt hipoteczny zaciągać po zamknięciu programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Wygląda na to, że przyjdzie nam żyć z płaską, lecz nie niską inflacją. W co inwestować? A na koniec o wpadce Google, który podał, że za euro musimy płacić ponad 5 zł. Zapraszają: Maciek Samcik, Maciek Danilewicz i Maciek Bednarek

zdjęcie tytułowe: Maria Ziegler/Unsplash