Jak walczyć z patodeweloperką? Czy nowe przepisy rozwiążą problem mieszkań za małych, by mieszkać? A może to kwestia pieniędzy, a nie przepisów?

Minimalny metraż mieszkań i większe odstępy między budynkami – to dotychczasowe pomysły rządzących na walkę z patodeweloperką. Ale czy nowe przepisy ucywilizują rynek mieszkaniowy? I gdzie leży granica regulacji? Czy próby wykorzenienia patodeweloperki takimi metodami nie są walką z wiatrakami?

Walka z patodeweloperką trwa już od jakiegoś czasu. Już kilka lat temu uchwalono przepisy, zgodnie z którymi mieszkania nie mogą mieć mniej niż 25 m2. Ale deweloperzy szybko zaczęli je obchodzić, budując lokale użytkowe o mniejszym metrażu i sprzedając jak mieszkania. Efekt jest taki, że w całym kraju nadal można znaleźć budynki, w których da się kupić lokal o powierzchni 8-10 m2 i w nim zamieszkać. Teoretycznie nie można się w takim lokalu zameldować, ale obowiązku meldunku w Polsce nie ma, więc to nie JEST problem. A jak ich wnętrza były aranżowane, tego możemy się tylko domyślać.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Większe mieszkania? Co zmieni się w przyszłym roku?

Pod koniec października minister Waldemar Buda podpisał rozporządzenie, które ma wprowadzić kilka zmian na rynku nieruchomości. Nadal będzie można stawiać lokale użytkowe o małym metrażu, ale pod warunkiem, że będą znajdowały się na pierwszej lub drugiej kondygnacji i będzie do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Chodzi więc o to, żeby faktycznie deweloper udowodnił, że taki lokal powstaje z myślą o działalności usługowej.

Nowe zasady – o ile nie zostaną zmienione przez nowego ministra z nowego rządu – będą jednak dotyczyły jedynie nowych mieszkań, dla których pozwolenia na budowę będą wydane od kwietnia 2024 r. W ramach nowych przepisów w budynkach powstających od kwietnia 2024 r. lokale użytkowe, z pewnymi wyjątkami, nie będą mogły mieć metrażu mniejszego niż 25 m2. To ten sam wymóg co przy mieszkaniach.

To niejedyna zmiana, jaka czeka nas w przyszłym roku. Już za kilka miesięcy nowo powstałe budynki wielorodzinne (chyba że mają mniej niż 4 kondygnacje) będą musiały znajdować się minimum 5 m od granicy działki (do tej pory były to 3-4 metry). Mieszkańcy nowych budynków zyskają więcej intymności. Przeciwnicy tego rozwiązania już mówią, że ceny mieszkań pójdą przez to w górę (bo na danej działce powstanie mniej mieszkań).

Kolejna zmiana ma poprawić nasz komfort podczas wypoczynku na balkonie. W nowo budowanych budynkach w przypadku, gdy na jednej płycie balkonowej będzie znajdował się więcej niż jeden balkon, trzeba będzie postawić przegrodę między balkonami.

Nowe przepisy wymuszą na deweloperach obowiązek umieszczania w blokach pomieszczenia gospodarczego o powierzchni min. 15 m2., w którym będzie można przechowywać np. rowery. To również powinno poprawić komfort mieszkańców. Obecnie mieszkańcy, którzy nie mają komórek lokatorskich, rowery i wózki trzymają na klatce schodowej, co jest mało komfortowe dla sąsiadów. Większe mają być również place zabaw.

Dwa kluczowe problemy w polskim mieszkalnictwie to wysokie ceny mieszkań i ich mały metraż. Tak naprawdę jedno wynika z drugiego. W dużych polskich miastach za metr mieszkania trzeba zapłacić minimum 12 000 – 14 000 zł. Każde dodatkowe 10 m podbija cenę mieszkania o ponad 100 000 zł. Mamy więc rosnący popyt na małe mieszkania, ale raczej nie wynika on z chęci życia w małym metrażu, ale z braku środków na zakup większego mieszkania.

Walka z patodeweloperką: jak robić to dobrze?

Z cenami mieszkań do tej pory rząd walczył dopłatami, co niestety tylko pogłębiło problem, bo dopłaty oznaczają zawsze wzrost popytu. Z powstawaniem mieszkań o patologicznie niskim metrażu rządy próbują walczyć regulacjami. Powstające mieszkania o bardzo małym metrażu – często określane mianem patodeweloperki – to nie tylko ciasnota, ale też brak zieleni, placów zabaw oraz kiepska komunikacja z centrum.

Oczywiście nikt jeszcze nie rozwiązał żadnego poważnego problemu, produkując nowe akty prawne – ustawy i rozporządzenia. Najpewniejszym rozwiązaniem byłoby zwiększenie podaży mieszkań, ograniczenie popytu spekulacyjnego oraz niska inflacja i stopy procentowe (im tańszy kredyt, tym większa zdolność kredytowa przy określonych zarobkach). Ale to rozwiązania na lata, jeśli nie na dekady. Co można zrobić tu i teraz?

>>> Dopłaty do metrażu, a nie do zakupu dowolnego mieszkania? Rządy co chwila dopłacają do kredytów na mieszkania. Kryterium zwykle jest wiek i nieposiadanie innej nieruchomości na własność. Przeważnie też jest jakaś maksymalna wartość dopłaty (co skłania klientów takich programów do kupowania mniejszych mieszkań). Skoro już takie programy muszą działać, to może warto profilować je w taki sposób, żeby podnosić jakość mieszkań?

Np. ustalić minimalny metraż dla pary lub rodziny i dopłacać ustaloną kwotę powyżej wyliczonej zdolności kredytowej dla tego metrażu? Wtedy dopłata obejmowałaby dodatkowe metry kwadratowe, które rodzina kupowałaby na kredyt. Byłaby to więc usługa dla osób, które na mieszkanie stać, a po prostu dopłaty „sponsorowałyby” dodatkowe metry kwadratowe.

>>> Ulga podatkowa od najmu, ale tylko przy spełnieniu określonych warunków? Dopłacanie do czegokolwiek jest ryzykowne, bo cena często magicznie rośnie o wartość dopłaty. Ale może dałoby się skierować część popytu, który dziś zasila rynek najmniejszych mieszkań, do najmu długoterminowego w określonym standardzie? Jeśli wynajmujący zaoferowałby mieszkanie spełniające określone standardy – w tym dotyczące metrażu i długoterminowości umowy – obie strony otrzymywałyby jakiś rodzaj ulgi podatkowej?

To śliskie, bo oznacza dopłacanie z kieszeni wszystkich do działalności tych, którzy i tak sobie dobrze radzą (bo mają mieszkania na wynajem i to komfortowe). Ale z drugiej strony proste dopłaty tylko dla najemców i bez żadnych kryteriów spowodowałyby prosty efekt – wzrost czynszów. Premiowanie długoterminowego najmu na cywilizowanych warunkach mogłoby spowodować wzrost popytu na takie właśnie mieszkania (i takie byłyby budowane, a nie głównie klitki).

>>> Wymóg odpowiedniej odległości między blokami na tym samym osiedlu? Nowe przepisy wprowadzają minimalną odległość bloku od granicy działki, nie ma jednak mowy o minimalnej odległości między blokami powstającymi w ramach tej samej inwestycji. Żeby nie było tak, że niemalże możemy z balkonu podać sobie rękę z sąsiadem. To oczywiście podbije ceny mieszkań. Ale może też sprawić, że deweloper porzuci nadzieję, iż osiedle będzie występowało w kategorii „najtańsze z możliwych” i inne parametry też zbuduje w wersji premium. W tym metraże mieszkań.

>>> Wymóg niewielkiej odległości osiedli od komunikacji zbiorowej? Całe osiedla powstają z dala od podstawowych usług, sklepów oraz komunikacji zbiorowej. Takie osiedla określane są mianem urbanistyki łanowej i przynoszą znaczne straty finansowe nie tylko dla mieszkańców, ale również dla gospodarki. Polski Instytut Ekonomiczny w 2021 r. oszacował, że chaos przestrzenny w Polsce przynosi roczny koszt 84,3 mld zł. O tym, skąd biorą się te kwoty, przeczytacie tutaj.

Na takich osiedlach problemem jest brak usług, zły stan dróg dojazdowych oraz brak dostępu do kanalizacji. Być może rozwiązaniem byłoby uchwalanie planów zagospodarowania w taki sposób, żeby nowe osiedla mogły powstawać tylko pod warunkiem, że w pobliżu znajduje się komunikacja zbiorowa i określone usługi i sklepy?

To oczywiście mogłoby wykluczyć wiele lokalizacji z inwestycji deweloperskich i zmniejszyć podaż (a więc podnieść ceny), ale z drugiej strony nowe osiedla powstawałyby tylko w pobliżu już istniejących. Trudniej byłoby w takich warunkach realizować patodeweloperkę.

Na razie patodeweloperka ma się dobrze. Niedawno głośno było o mieszkaniu we Wrocławiu, które właściciel podzielił na ciasne 26 pokoi! W komentarzach pod artykułami opisującymi przypadki dzielenia mieszkań na mikropokoje możemy przeczytać, że skoro są chętni, to nie ma problemu. Czy należałoby wprowadzić pewne regulacje również dla metrażu wynajmowanych mieszkań? Czy w ogóle byłyby one możliwe do wyegzekwowania? Dajcie znać, jakie widzicie sposoby na walkę z patodeweloperką.

A może jest tak, że na patodeweloperkę trzeba machnąć ręką i skupić się na tym, żeby mieszkań na rynku było więcej, pustostany opłacało się wynajmować, wynagrodzenia rosły szybciej niż ceny mieszkań? Wtedy Polacy sami zechcą mieszkać na większych metrażach. Kłopot w tym, że trudno znaleźć przykłady krajów, w których wzrost cen nieruchomości udało się długoterminowo powstrzymać.

Zdjęcie tytułowe: Freepic/wirestock