Podział mieszkania na małe klitki to coraz częstsza praktyka. Czy to już chów klatkowy? A może „potrzeba rynku”?

Ile pokoi można pomieścić w jednym mieszkaniu? Cztery? Pięć? A może 25? Podział mieszkania na mniejsze mieszkanka lub tworzenie dodatkowych pokoi to coraz częstsza praktyka i sposób na wyciągnięcie wyższego zysku z najmu. Internauci oskarżają inwestorów o tworzenie chowu klatkowego, a ci bronią się potrzebami rynku. Kto ma rację?

Kilka dni temu internet obiegło ogłoszenie mieszkania w na wynajem we Wrocławiu, które zostało podzielone na 25 pokoi. Na całe szczęście inwestor dodał też dodatkową kuchnię, a łącznie w całym lokalu umieszczono 4 łazienki. Choć to nadal dość mało jak na 27 mieszkańców (dwa pokoje są dwuosobowe, pozostałe jednoosobowe). Na jedną łazienkę przypada prawie 7 osób, trochę sporo, jeśli każdy wynajmujący planuje wziąć z rana prysznic przed pracą czy uczelnią.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mieszkanie podzielone na 25 pokoi, źródło: Gazeta Wrocławska

Ten przypadek jest oczywiście skrajny, ale podział mieszkań na dodatkowe pokoje to coraz częstsza praktyka. W internecie bez problemu znajdziemy ogłoszenia, w których mieszkania 50-60 metrowe są dzielone na 5-6 pokoi, choć przy takim metrażu standardem są 2-3 pokoje w stanie deweloperskim. Taki podział mieszkania często oznacza tworzenie malutkich klitek.

Rok temu, gdy moja siostra szukała mieszkania w Gdańsku, podjechałam razem z nią obejrzeć jeden pokój. W ogłoszeniu nie było napisane, ile ma metrów, choć na zdjęciu już było widać, że jest malutki. Gdy właścicielka otworzyła drzwi, to weszła do niego moja siostra, ja już się nie zmieściłam. Po rozłożeniu łóżka prawdopodobnie ona sama ledwo zmieściłaby się na podłodze. Na Youtubie znajdziemy nawet filmiki poradnikowe, jak takich podziałów dokonywać.

Powód takich podziałów jest oczywisty – wyższy zysk. Dwupokojowe 55-metrowe mieszkanie wynajmiemy za ok. 3000 zł. Jeśli zrobimy z niego 4 pokoje i od każdego najemcy weźmiemy 1500 zł, to zarobimy w ciągu miesiąca dwa racy więcej. Pięć pokoi po 1300 zł to już 6500 zł. Oczywiście najpierw trzeba wykonać remont takiego mieszkania, postawić nowe ścianki i je pomalować.

We wspomnianym 25-pokojowym mieszkaniu przychód jest imponujący. Przy średnim czynszu od każdego najemcy mamy 25 000 zł miesięcznie, czyli 300 000 rocznie przy założeniu pełnego obłożenia. Niezły biznes, choć trzeba pamiętać o tym, że całe mieszkanie ma 300 metrów. Internauci zwracają jednak uwagę na to, że niektóre pokoje podzielone są w taki sposób, że podzielony został również grzejnik, w taki sposób, że jedna połowa znajduje się w jednym pokoju, a druga w drugim. A przecież pokrętło każdy kaloryfer ma tylko jedno…

Temat podziału pokoi na mniejsze poruszyłam niedawno na naszym subiektywnym Instagramie (zapraszam do obserowania). Kilka osób podzieliło się swoimi historiami.

„Mieszkaliśmy w takiej kamienicy w Poznaniu. Właścicielka z 4 mieszkań na piętrze zrobiła nagle 12. Zysk ogromny, a nie było mowy o remontach, a jak wiadomo, w kamienicy wszystko się psuje. Podczas upałów trzeba było otwierać drzwi na klatkę schodową, bo jak coś się gotowało, to nie dało się w klitce wytrzymać. Przewiewu żadnego, głupi telewizor, mimo że normalnie sąsiad miał głośność, to było słychać, jakbyśmy sami oglądali. I kasa do ręki.”

Inna osoba opisała doświadczenia z perspektywy sąsiada takiego przerobionego mieszkania:

„W mojej klatce jest takie podzielone mieszkanie, kuchnia została przeniesiona do przedpokoju. Pion cały czas jest zalewany. Ale z 3 pokoi zrobiono 6.”

I również perspektywa osoby, której taki podział zaproponowano.

„Około 7 lat temu zgłosił się do mnie pośrednik, chciał podzielić moje mieszkanie na 5 pokoi, kuchnia w malutkim korytarzu. Nie przeszkadzało mu, że jeden pokój będzie bez okna. Zapytałam ironicznie, czy ma plan na wypadek ciągłych awarii kanalizacji (bardzo stara kanalizacja). Odparł, że to problem tych na dole i poleci mi „zaufanego ubezpieczyciela.”

Podział mieszkania: chów klatkowy czy potrzeba rynku?

Wystarczy poczytać trochę komentarzy w internecie i szybko znajdziemy dość popularne nazwy dla takich praktyk: chów klatkowy i patodeweloperka. Mamy jednak wiele osób, które takie sytuacje odbierają zupełnie inaczej. To przecież wolny rynek, nikt w takim miejscu nie każe mieszkać. Sami inwestorzy podział mieszkania tłumaczą zaś potrzebami rynku. Skoro są chętni, to oznacza, że akceptują takie mieszkania. A wiele osób woli mieszkać w klitce w dobrej lokalizacji, niż mieć większy pokój, ale dojeżdżać godzinę do pracy.

I jest to pewien argument. Rzeczywiście chyba w każdym większym mieście mamy problem z niedoborem mieszkań, a dzięki takim działaniom pojawia się ich na rynku więcej. Problem polega jednak często na sposobie tego podziału.

Z pewnością podział mieszkania może być dokonany z zachowaniem jakichś zasad, tak żeby lokatorzy mogli mieszkać w komfortowych warunkach i jednocześnie nie mieli problemu z wentylacją czy kanalizacją. Niestety czasem chęć maksymalizacji zysku prowadzi to tego, że plan podziału polega jedynie na wytyczeniu ścianek działowych z cienkich płyt gipsowo-kartonowych.

Próbuję sobie wyobrazić życie w jednym mieszkaniu z 26 osobami i dwoma kuchniami. Jak w takiej sytuacji każda z osób ma mieć możliwość ugotowania sobie obiadu? Można ustalić grafik, ale co z zapachami? Nawet dobra wentylacja nie udźwignie takiej ilości pary i woni, to wszystko rozejdzie się po pokojach. Tym bardziej że akurat w tym ogłoszeniu widać, że w kuchni nie ma nawet okna.

Co z praniem? Właściciel zapewnia, że w mieszkaniu są pralki, ale gdzie to pranie rozwieszać? Rozstawić sobie suszarkę w pokoju i zabrać prawie połowę przestrzeni, czy może zablokować korytarze? Ponownie pytanie: co z wentylacją? Czy pranie rozwieszone na raz w kilkunastu pokojach i korytarzu ma szansę wyschnąć jesienią przy wilgotnym powietrzu?

Jak w takim mieszkaniu komfortowo korzystać z łazienki? Czy da się bez stresu wziąć z rana prysznic? Do tego dochodzi jeszcze kilka przyziemnych spraw, np. sprzątanie. Studenci, którzy dzielą mieszkanie z kilkoma osobami, często ustalają grafik sprzątania, ale czy przy takiej liczbie osób każdemu takie rozwiązanie będzie pasować? Czy każdy będzie szanował swoich współlokatorów, czy pojawi się kilka osób, które za nic będą miały ciszę nocną i będą codziennie do swojego malutkiego pokoju zapraszać gości.

A nawet jeśli wszystkim lokatorom pasuje to rozwiązanie, to co z sąsiadami? Przeniesienie łazienki nad sypialnię sąsiada oznacza nieprzyjemne hałasy dla osoby mieszkające piętro niżej. Poza tym łazienki i kuchnie znajdują się w pierwotnych planach deweloperów, są sytuowane blisko kanałów wentylacyjnych. Stworzenie kuchni w korytarzu czy pokoju ogranicza sprawną wentylację.

Poszkodowani stają się nie tylko sami lokatorzy, ale również wszyscy mieszkający obok. Jakiś czas temu TVN opisywał historię mieszkanki Białegostoku, która została sąsiadką takiego właśnie podzielonego mieszkania. Właściciel lokalu nad nią podzielił go na trzy mniejsze. W efekcie w swojej sypialni ciągle słyszała hałasy (łazienki zostały zlokalizowane nad jej salonem i sypialnią), a na jej suficie pojawiła się wielka plama wskutek nieprawidłowo wykonanej instalacji.

Ostatecznie bohaterka artykułu zgłosiła sprawę do nadzoru budowlanego, a ten kazał przywrócić mieszkanie do stanu pierwotnego, bo jak się okazało, nowo powstałe mieszkania nie spełniały wymogu minimalnego metrażu. Lokal mieszkalny zgodnie z prawem, nie może mieć mniej niż 25 m2, a nowo powstałe łazienki i kuchnie nie miały odpowiedniej wentylacji.

Ciasne klitki i brak wentylacji – jak rozwiązać problem?

Choć sam podział pomieszczeń na mniejsze w teorii nie wydaje się zły, to inwestorzy często robią to w taki sposób, że nowi lokatorzy nie będą mieli dobrej wentylacji, a ich pomieszczenia nie będą wystarczająco doświetlone. A z takimi praktykami coś należałoby zrobić. Jakie rozwiązanie moglibyśmy stworzyć?

Minimalny metraż pokoju. W Polsce mamy przepisy mówiące o tym, że lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 metrów. Ale ten przepis jest sprawnie omijany przez deweloperów i inwestorów, lokale o mniejszej powierzchni są sprzedawane jako lokale usługowe. I choć w takim lokalu nie można się na stałe zameldować i nie powinno się w nim na stałe mieszkać, to raczej nikt kontroli na ten temat nie przeprowadza.

Czy w takim razie wprowadzenie minimalnego metrażu pomieszczeń by coś dało? Teoretycznie takie kontrole byłyby dość proste, bo przecież w ogłoszeniu mamy podany metraż pokoju. Z drugiej strony w ogłoszeniu można skłamać. Nawet jeśli deweloperzy będą trzymali się zasady minimalnego metrażu, to inwestorzy samodzielnie nadal mogą stawiać takie ścianki, a sam podział pomieszczenia nie jest niczym nielegalnym. W takiej sytuacji pozostawałyby ewentualne zgłoszenia i kontrole nadzoru budowlanego.

Ustalenie maksymalnego poziomu podwyżki czynszu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, czynszu nie można podnieść o większą wartość niż wskaźnik inflacji. Podobne rozwiązania istnieją w innych krajach, np. w Irlandii pod nazwą Rent Pressure Zone. Nie dotyczy to natomiast umów najmu okazjonalnego, które są w naszym kraju stosowane coraz częściej. Taka umowa chroni wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami, którzy nie chcą płacić, ale daje też nieograniczone możliwości podwyżki czynszu.

Wzrost w skali roku o kilka procent może być uzasadniony wyższymi kosztami utrzymania czy dostosowaniem ceny do rynku. Ale wzrost czynszu np. o 50-70% na jednym mieszkaniu może sugerować, że nagle pojawiło się w nim podejrzanie wielu lokatorów. Mogłyby jednak na tym stracić osoby, które faktycznie postanowiły wykonać generalny remont mieszkania i po wprowadzeniu kilku udogodnień chciałyby podnieść czynsz. Czy maksymalny wzrost czynszu powinien obowiązywać również w przypadku najmu okazjonalnego?

Lustro czynszowe, czyli baza stawek czynszów. Sprawdzanie tego, czy ceny nie są podejrzanie wysokie, jest teraz dość trudne, bo nie mamy żadnej bazy, do której można by się odnieść. Możemy jedynie porównywać ceny pojedynczych ogłoszeń w okolicy lub ewentualnie sprawdzać rankingi, jakie czasem tworzą portale związane z rynkiem nieruchomości. Ale w przyszłym roku ma powstać w Polsce lustro czynszowe, w której sprawdzimy ceny czynszów w okolicy. Po powstaniu lustra czynszowego będzie można wygenerować prognozowaną wartość czynszu dla konkretnej lokalizacji. Po stworzeniu takiej bazy potencjalne kontrole czynszów stałyby się zdecydowanie łatwiejsze.

Można by się też pokusić o rozwiązanie, jakie Niemcy wprowadzili u siebie kilka lat temu, czyli hamulec czynszowy. Hamulec czynszowy zabraniał podpisywania umów najmu, których cena jest o ponad 10% wyższa niż podobnych mieszkań w okolicy. Jednak po dwóch latach od wprowadzenia, to rozwiązanie zostało uznane za niezgodne z prawem i zrezygnowano z tego rozwiązania, a jeśli wierzyć doniesieniom medialnym, hamulec czynszowy wcale nie spowolnił wzrostu cen.

Podział mieszkania nie taki zły? Inni mają gorzej!

Niestety Polska nie jest jedynym państwem, w którym mamy spory problem z cenami najmu i przeludnionymi mieszkaniami. W Irlandii czy Hiszpanii jest podobnie, a właściwie nawet gorzej. U nas przynajmniej całkiem sporo mieszkań się buduje.

Sama mieszkałam przez 3 lata (do 2020 roku) w Irlandii i tam normą były castingi na najemcę, ale w gorszej wersji niż w pojedynczych przypadkach pojawiają się u nas. Tam na oglądanie mieszkanie nie przychodziły 3-5 osób, chętni o wyznaczonej godzinie ustawiali się w długich kolejkach, a każdy potencjalny najemca musiał mieć przy sobie referencje od poprzedniego landlorda oraz zaświadczenie o zarobkach z pracy.

A gdy w atrakcyjnej miejscowości niedaleko Cork powstało nowe osiedle domków, potencjalni nabywcy zaczęli koczowanie na nie już w nocy. Wzdłuż głównej ulicy poustawiane były samochody, w których spali zainteresowani, którzy chcieli z samego sama udać się do biura sprzedaży. W Dublinie dużym problemem były z kolei przeludnione pokoje, w których ustawiane są piętrowe łóżka, żeby pomieścić najemców. 

Czyli może u nas jednak nie jest aż tak źle i powinniśmy docenić te ciasne pokoje? Przynajmniej każdy ma swój własny kąt, a przecież trzeba jakoś tych wszystkich ludzi pomieścić w Warszawie czy Krakowie. A może akceptowanie takiego stanu rzeczy sprawi, że za chwilę sytuacja się pogorszy i gdy 5-metrowe pokoje staną się standardem, to poznamy nowy wymiar tzw. patodeweloperki i zaczniemy przymykać oko na przeludnione pokoje bez okien? Jakie jest Wasze zdanie?

Źródło zdjęcia: Freepic