Pośrednik pomoże sprzedać mieszkanie, czy jest wart swej ceny?

Osoby, które samodzielnie wystawiają ogłoszenie sprzedaży nieruchomości, są intensywnie nagabywane przez pośredników, którzy obiecują, że pomogą w dobiciu targu w zamian za „niewielką” prowizję – nawet kilka procent wartości nieruchomości. Dobry pośrednik może i jest wart takiej ceny, ale często pośrednicy to osoby bez wiedzy i odpowiedniego wykształcenia, niewiele wnoszące do transakcji. Rząd planuje to zmienić i wprowadzić nowe regulacje. Czy to to sprawi, że z rynku znikną nadużycia pośredników?

Poruszam temat pośredników nieruchomości, bo tak się składa, że niedawno razem z mężem sprzedałam dom. Zanim wystawiliśmy go na sprzedaż, za porada znajomego spotkaliśmy się z pośrednikiem. Przyjechał, obejrzał dom, zapytał, dlaczego nie ma balkonów (???) i usiedliśmy do stołu porozmawiać o szczegółach. Na początku o cenie. Według pośrednika była ona zbyt wysoka (w porównaniu do innych domów w okolicy).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

I faktycznie tak było, ale większość domów w mojej okolicy to bliźniaki, które mają działkę mniejszą niż nasza. Ponadto nasz dom ma w pełni zagospodarowany ogród, który też nie kosztował mało. Pośrednik namawiał do obniżenia ceny o 50 000 – 100 000 zł, ale to było dla mnie nie do przełknięcia. Wiem, ile w obecnych czasach kosztuje postawienie domu wraz z zakupem działki, ogrodzeniem i ogrodem.

Pośrednik jednak upierał się, że podobny dom jak nasz (160 mkw. plus garaż) da się zbudować w stanie surowym za 350 000 zł. Musiałam mu wyjaśnić, że do tej kwoty trzeba doliczyć jeszcze drugie tyle na doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego. A potem jeszcze kolejne kilkaset tysięcy na wyposażenie. I taki to był agent nieruchomości, co to nie odróżnia stanu surowego od deweloperskiego i od początku marudzi, że cena za wysoka.

Pośrednik i kilkadziesiąt tysięcy złotych prowizji. Za co?

Po tym bolesnym doświadczeniu postanowiliśmy wystawić dom na sprzedaż na własną rękę. Pierwszego dnia dostałam dwa SMS-y od pośredników, a kolejnego dnia – co najmniej 15 telefonów od różnych agencji nieruchomości. Ich pracownicy zapewniali mnie, że dzięki ich usługom sprzedam dom zdecydowanie szybciej i łatwiej.

A prowizja? Między 1,5% a 3,5%. Tę najwyższą zaproponowano mi w jednym z największych biur nieruchomości. Tam pewnie moje szanse na sprzedaż byłyby najwyższe. Ale akurat z reprezentantem tego biura rozmawiało mi się najgorzej. Rzucał tanimi sprzedażowymi tekstami. Po dwóch tygodniach zadzwonił ponownie. Powiedziałam, że rozmawiam z potencjalnym nabywcą i żeby zadzwonił dwa tygodnie. Odpowiedział z ironią w głosie, że chyba mało zdecydowany ten nabywca, skoro daję mu tyle czasu na decyzję.

Najtańszą ofertę zaproponowało mi najmniejsze biuro. Rozmawiałam tam z właścicielem i faktycznie poczułam, że gość zna się na rzeczy. Był jedynym pośrednikiem, którego numer sobie zapisałam i poszukałam o nim opinii w internecie. Były pozytywne. Jednocześnie to mała firma i prawdopodobnie szanse na sprzedaż byłyby niższe. Choć z drugiej strony pewnie byłby bardziej zaangażowany i nie traktowałby mojej nieruchomości jak jednej z wielu.

Żadnego pośrednika nie spławiłam, z każdym rozmawiałam chociaż chwilę. Słyszałam różne sprzedażowe teksty, np. „dzwonię w sprawie pani przepięknego domu i jeszcze piękniejszego ogrodu” (połechtać ego zawsze dobrze). Niektórzy pośrednicy próbowali mnie nastraszyć, że samodzielna sprzedaż domu jest ryzykowna, bo ktoś może mnie oszukać. Dowiedziałam się też, że czeka mnie straszna papierologia, której pewnie sama nie ogarnę.

Ta papierologia to m.in. konieczność uzyskania wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Jak się jednak okazało, urząd wydał mi te dokumenty dwie godziny (a wnioskowałam elektronicznie, przy pomocy profilu zaufanego, a więc bez wychodzenia z domu). Otrzymałam je również drogą elektroniczną. Musiałam zapłacić 145 zł, ale to ułamek prowizji pośrednika. Pozostałe formalności również nie kosztowały mnie ani dużo czasu, ani pieniędzy.

Ze wszystkich argumentów pośredników tylko jeden uznałam za sensowny. Mój dom znajduje się niedaleko Gdańska. Wiem, że często ludzie, szukając domu, upierają się koniecznie, by mieszkać w granicach miasta. Ja do tej granicy mam trochę ponad kilometr. Dobry pośrednik mógłby namówić do obejrzenia mojego domu osoby, które szukają nieruchomości w Gdańsku i mogłyby odrzucić moją.

Pośrednicy zapewniali też, że kupujący pewniej się czują, gdy dom pokazuje im pośrednik. I precyzyjnie odpowiada na pytania związane np. z rodzajem ogrzewania, wysokością rachunków, konstrukcją domu.

Kiedy skorzystałabym z usług pośrednika?

Nie twierdzę, że pośrednicy na rynku nieruchomości są niepotrzebni. Jednak nie znalazłam w nich zalet, za które byłabym skłonna zapłacić 30 000 – 50 000 zł. W jakich okolicznościach byłabym gotowa skorzystać z takiej usługi?

>>> Gdybym nie przebywała w domu na stałe lub sprzedawała inną nieruchomość, do której mam daleko. To kluczowy argument. Nie wyobrażam sobie dojeżdżać kilkadziesiąt kilometrów tylko po to, żeby pokazać swoją nieruchomość kolejnemu potencjalnemu nabywcy.

>>> Gdyby prowizja pośrednika była uzależniona od ceny, jaką uzyska. W argumentach przedstawionych przez pośredników ani razu nie usłyszałam, że dzięki nim mogę na domu zarobić więcej. Dwa razy usłyszałam jednak, że moja cena jest trochę za wysoka i że muszę się liczyć z koniecznością obniżki. Gdyby pośrednik przedstawił mi warunki typu: 0,5-1% prowizji, jeśli sprzeda dom za moją cenę, ale np. 40% od nadwyżki, to byłaby dla mnie kusząca propozycja.

>>> Gdybym przez długi czas nie była w stanie sprzedać domu samodzielnie. Przypuszczam, że kilka miesięcy bez efektów sprawiłoby, że któryś pośrednik w końcu namówiłby mnie na podpisanie umowy. Na szczęście do tego nie doszło. Kupcy znaleźli się po niecałych dwóch tygodniach, a my uzyskaliśmy cenę, która nas satysfakcjonowała.

>>> Gdyby moja nieruchomość miała skomplikowaną sytuację prawną, a ja potrzebowałabym pomocy z zebraniem niezbędnych dokumentów. Choć wtedy musiałabym mieć pewność, że pośrednik faktycznie ma wiedzę w tym temacie. Możliwe, że raczej szukałabym w pierwszej kolejności pomocy u prawnika.

Moje negatywne przygody z pośrednikami zaczęły się prawie 5 lat temu. Wtedy szukałam działki pod budowę domu. Do tego zakupu bardzo solidnie się przygotowałam, przeglądałam plany zagospodarowania terenów, dzwoniłam do gminy, żeby wyjaśniać kwestie związane z mediami, czytałam fora budowlane itp. Na bazie moich doświadczeń powstał później ten tekst.

Niestety przygotowanie pośredników było na niższym poziomie. Nie mieli szczegółowej wiedzy ani o działkach, jakie mi pokazywali, ani o okolicy, ani o mediach. Trzech różnych pośredników pokazywało nam dokładnie tę samą działkę i przekazywali mi sprzeczne informacje na jej temat! Jeden zapewniał mnie, że grunt jest piaszczysty, a inny, że to sama glina.

Być może miałam pecha. Obawiam się jednak, że nie ja jedyna. Kupujący moją nieruchomość również podzielili się kilkoma historiami z oględzin innych domów. Za każdym razem, gdy pytali o coś pośrednika, ten był niedoinformowany i musiał dzwonić do właścicieli. Za co więc biorą te parędziesiąt tysięcy złotych?

Z niefajną historią z pośrednikiem w roli głównej podzieliła się moja znajoma. Sprzedaje ona dom w stanie surowym. Podpisała umowę z pośrednikiem, który mocno naciskał na szybkie podpisanie umowy. Przekonywał, że za chwilę na rynku będzie wysyp podobnych domów. Znajoma umowę podpisała. Pośrednik przez dwa miesiące domu nie wystawił, bo czeka aż… będzie mógł wykonać bardziej klimatyczne zdjęcia. W umowie jest zapis, że za zerwanie umowy w ciągu 7 miesięcy będzie musiała zapłacić 8000 zł kary.

Inna koleżanka opowiadała mi z kolei o nieuczciwej zagrywce, gdy mieszkanie kupowała. Prowizję miał płacić sprzedający, ale tuż przed podpisaniem umowy pośredniczka powiedziała, że moja znajoma też musi zapłacić 500 zł prowizji. Na to się nie umawiała, ale ostatecznie zapłaciła dla świętego spokoju.

Czy takie historie to wyjątki? Niestety nie. Niedawno ekspert z rynku nieruchomości Tomasz Narkun, którego na Twitterze obserwuje ponad 40 000 osób, zapytał na swoim profilu, czy rynek pośredników to rynek wysokich standardów, profesjonalny i działający dobrze. 90% osób odpowiedziało, że nie. W komentarzach są zarzuty dotyczące niekompetencji, nieprawidłowego szacowania wartości nieruchomości, braku zaangażowania, niedopełniania formalności czy pobierania prowizji od dwóch stron.

Czy pośrednicy odzyskają dobrą opinię?

Rząd zamierza z tymi nieprawidłowościami walczyć. Ministerstwo Rozwoju i Technologii już jakiś czas temu zapowiedziało ponowne uregulowanie zawodu pośrednika nieruchomości. Ponowne, bo ten zawód był już regulowany do 2013 r. Wtedy pośrednik musiał posiadać odpowiednie wykształcenie oraz kwalifikacje i wymagał niekaralności.

Niedawno temat powrócił, a Minister Buda wysłał do kilku organizacji pismo w sprawie przygotowanych zmian m.in. do Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami czy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Co proponuje ministerstwo?

Między innymi doprecyzowanie elementów umowy pośrednictwa w zakresie konkretnych obowiązków pośrednika. Ma to zapobiec w pobieraniu nieuzasadnionego dodatkowego wynagrodzenia. Prowizji nie będzie też można pobierać od obu stron transakcji.

Ministerstwo chce zakazać wymuszania podpisywania umowy z pośrednikiem przed pokazaniem nieruchomości. Obecnie pośrednicy narzucają podpisanie umowy, zanim pokażą nieruchomość zainteresowanej osobie. Zmiany mają tez objąć zasady publikacji ogłoszeń. Obecnie pośrednicy często wykorzystują ogłoszenia zamieszczone wcześniej przez właścicieli nieruchomości – to wkrótce ma stać się niedozwolone.

Nadal jednak nie ma mowy o przywróceniu obowiązkowej licencji dla pośredników. Pośrednik nieruchomości w ostatnich latach stał się pracą dla każdego, często w biurach dorabiają sobie studenci bez żadnego doświadczenia ani wiedzy. A przecież to bardzo odpowiedzialny zawód. Potencjalni nabywcy zaciągają wysokie kredyty i często poświęcają oszczędności życia, żeby nabyć nieruchomość. A pośrednik powinien być gwarantem bezpieczeństwa tej transakcji, czyli m.in. dokładnie sprawdzić jej stan przed prezentacją.

Takie regulacje mogłyby też pomóc tym, którzy do swojej pracy podchodzą profesjonalnie, a takich pośredników też na rynku spotkamy. Niestety, im dłużej pośrednikiem nieruchomościowym będzie mógł zostać każdy, tym gorsza będzie panowała opinia o całej tej grupie zawodowej. A potencjalni klienci nie będą chcieli płacić. Z drugiej strony: czy konieczność posiadania odpowiedniego wykształcenia lub licencji odsieje z rynku pośredników-nielotów? W to też trudno uwierzyć.

Masz swoje przemyślenia dotyczące pośredników nieruchomości? Podziel się nimi w komentarzu. Czy wprowadzenie licencji pośrednika nieruchomości może zmienić sytuację?

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym, co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu, i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 150 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów – w każdy piątek nowy odcinek. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS). Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), na YouTube (tutaj kanał „Subiektywnie o Finansach”) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”). Obserwuj nas też na Twitterze.