WIBOR spadł, zdolność kredytowa rośnie. I jest dylemat: kupować mieszkanie teraz czy czekać na obiecany „Bezpieczny kredyt 2%”? Co o nim wiemy? Kto się załapie?

WIBOR zaczął spadać, zdolność kredytowa zaczęła nam „odrastać”. Coraz więcej osób znów zaczyna snuć plany zakupu mieszkania na kredyt. Pytacie ekipę „Subiektywnie o Finansach”: próbować już teraz, zanim ceny nieruchomości znów ruszą w górę, czy czekać na słynny „Bezpieczny kredyt 2%”, obiecywany przez rząd jeszcze tego lata? Co wiemy, a czego jeszcze nie wiemy o rządowym pomyśle na tani kredyt? 

Jakkolwiek projekt „kredytu 0%” na pierwsze mieszkanie, który obiecał lider opozycji Donald Tusk, wywołał olbrzymie dyskusje i spory, to jednak wiele wskazuje na to, że jako pierwszy wejdzie do realizacji trochę podobny program lansowany przez rządzącą Zjednoczoną Prawicę. Wielu czytelników „Subiektywnie o Finansach” zadaje pytania: czy warto czekać na lato i jesień, gdy prawdopodobnie „Bezpieczny kredyt 2%” ruszy w bankach? A może brać kredyt już dziś, póki mieszkania przestały drożeć?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Czy warto czekać na „Bezpieczny kredyt 2%”

Co wiemy o rządowym programie? Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, w lutym 2023 r. pojawił się wstępny projekt ustawy wprowadzający „Pierwsze mieszkanie”. Ma się on składać z dwóch filarów: oszczędzania oraz kredytowania. I właśnie ten drugi filar („Bezpieczny kredyt 2%”) jest rozwiązaniem, z którym wielu kredytobiorców wiąże nadzieje. Liczą na to, że uda im się sfinansować zakup pierwszej nieruchomości relatywnie tanim kredytem hipotecznym.

Przeczytaj też o drugiej części rządowego planu: Komu Konto Mieszkaniowe pomoże uzbierać pieniądze na wkład własny?

To ma być prawdziwy hit. Program na miarę wcześniejszych „Rodzina na swoim” (RnS) oraz „Mieszkanie dla młodych” (MDM). Czy warto czekać na „Bezpieczny kredyt 2%”? Wraz z sąsiednim – już istniejącym (tutaj dwa słowa o jego najnowszej wersji) – rozwiązaniem „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” mają stanowić pakiet rozwiązań ułatwiających zdobycie pierwszego mieszkania.

Oczywiście nie od razu będzie można składać wnioski o „Bezpieczny kredyt 2%”. Banki, które zechcą wziąć udział w projekcie, będą musiały podpisać stosowne umowy z BGK. Zapewne w pierwszej kolejności zrobią to banki państwowe (PKO BP, Bank Pekao, Alior Bank, może BOŚ albo Bank Pocztowy?).

Konieczne będzie wdrożenie przez nie nowych procedur (m.in. modyfikacja programów do badania zdolności kredytowej) oraz wprowadzenie preferencyjnego kredytu do oferty. Ustawa (o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe) zakłada funkcjonowanie programu „Bezpieczny kredyt 2%” do końca 2027 r.

Kto może skorzystać z programu „Bezpieczny kredyt 2%”?

Beneficjentami programu mogą być: single, małżeństwa (wspólnota lub rozdzielność majątkowa – nie ma znaczenia forma „majątkowa” małżeństwa) oraz para wychowująca wspólnie minimum jedno dziecko własne lub przysposobione. Jeden z wnioskujących musi mieć polskie obywatelstwo, ale mogą nawet mieszkać za granicą (i prowadzić tam gospodarstwo domowe).

Podstawowym warunkiem ubiegania się o „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie brak własności mieszkania lub domu teraz i w przeszłości (art. 9a ustawy). Dotyczy to również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warunek ten będzie dotyczył wszystkich kredytobiorców. Dlatego też jeżeli nabywca nieruchomości nie będzie miał odpowiedniej zdolności kredytowej, w jej uzyskaniu nie będzie mogła pomóc mu inna osoba, która już nieruchomość posiada – mogą być kłopoty z uzyskaniem taniego kredytu.

Ustawodawca dopuszcza jednak pewne wyjątki od tej reguły. Można mieć udział w nieruchomości nie większy niż 50%, jeśli został otrzymany drogą dziedziczenia. To z kolei pod warunkiem, że kredytobiorca nie mieszka w tym odziedziczonym lokalu lub domu od minimum 12 miesięcy. Innym wyjątkiem jest sytuacja, gdy posiadana nieruchomość została wyłączona z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną albo skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu.

Ograniczeniem w korzystaniu z programu „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie także wiek kredytobiorcy. Przynajmniej jednym z wnioskujących musi być osoba, która nie ukończyła 45 roku życia. Warto więc czekać na „Bezpieczny Kredyt 2%” jeśli jeszcze nie strzyka nas w kościach.

Wnioskodawca nie może być również stroną umowy innego kredytu hipotecznego udzielonego w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nawet jeżeli wnioskodawca jedynie pomagał w uzyskaniu zdolności kredytowej. Ale osoba taka będzie mogła skorzystać z „Bezpiecznego kredytu 2%” pod warunkiem „odpięcia” się od tego wcześniejszego kredytu. Ale nie ma sensu tego robić teraz. Już za późno.

Po przyjęciu projektu ustawy przez Radę Ministrów, uwzględniono kilka poprawek – w tym dotyczącą wymogu nie bycia stroną innej umowy kredytowej, ale nie tylko w dniu składania wniosku o „Bezpieczny Kkredyt 2%”, ale również 36 miesięcy przed. Po tym okresie karencji, będzie można wnioskować o kredyt w ramach rządowego planu. Oto fragment mówiący o tym kto może być uczestnikiem rządowego pomysłu:

,,(…) w dniu złożenia wniosku o udzielenie tego kredytu nie jest i nie był stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy poprzedzających złożenie tego wniosku (…)

Ile metrów będzie można kupić? Brak limitu powierzchni

Być może wielu uzna, że warto czekać na „Bezpieczny Kredyt 2%” ze względu na to, że w tym programie nie obowiązują żadne limity związane z powierzchnią lub ceną nieruchomości. Takowe są, ale w sąsiednim programie wspierania Polaków w dostępie do mieszkania – „Rodzinnym kredycie mieszkaniowym”. To rozwiązanie opisywałem już tutaj. Jego podstawową atrakcją jest „spłata rodzinna”, czyli możliwość umorzenia części kapitału po urodzeniu dzieci.

W przypadku programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wkład własny nie może być wyższy niż 200 000 zł. Tutaj również przewidziany jest wyjątek, jeżeli wkładem własnym będzie działka budowlana (bez obciążenia hipotecznego) lub środki pieniężne wraz z premią mieszkaniową zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym lub Lokacie Mieszkaniowej – będzie można mieć większy wkład własny.

Natomiast kwota kredytu nie może przekroczyć 500 000 zł w przypadku singla bez dziecka oraz 600 000 zł dla małżeństwa lub gospodarstwa domowego z minimum jednym dzieckiem. A zatem wartość nieruchomości (kredyt plus wkład własny) nie będzie mogła być wyższa niż 700 000 zł lub 800 000 zł. Natomiast gdy wkładem będzie działka budowlana, to maksymalna wartość inwestycji została określona na 1 milion złotych.
W przypadku działki mamy do czynienia z dwoma sytuacjami. Jeżeli jest ona pusta to jej wartość nie ma znaczenia, a jedynie całkowita wartość inwestycji. Jednak jeżeli działka już jest „zabudowana” np. rozpoczęta budowa, to wtedy obowiązuje limit 200 000 zł.

Co zaproponują banki? Czy warto czekać na „Bezpieczny kredyt 2%”?

„Bezpieczny kredyt 2%” – według projektu ustawy – będzie dostępny (po 1 lipca 2023 r.) tylko w bankach, które podpiszą umowę z BGK. Oczywiście zanim rozwiązanie pojawi się w ofercie, może minąć nieco czasu. Banki muszą bowiem dostosować swoje procedury oraz przygotować ofertę.

Kredyty te będą oczywiście udzielane tylko w złotych, a minimalny okres kredytowania to 15 lat. Nawet w przypadku zmiany waluty dochodu nie będzie możliwości zmiany waluty kredytu. Ustawa dopuszcza następujące cele kredytowania:

• budowa domu jednorodzinnego, w tym jego wykończenie, a także zakup działki budowlanej,
• nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem lub remontem,
• nabycie prawa własności domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem lub remontem,
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z wykończeniem lub remontem,
• wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej celem uzyskania odrębnej własności lokalu wraz z wykończeniem,
• kooperatywa mieszkaniowa.

Oprocentowanie „bezpiecznego kredytu”: jak będzie ustalane?

Jego oprocentowanie będzie stałe, ustalane na 5 lat (60 miesięcy). I to nie oprocentowanie będzie obniżane w programie, tylko rata o kwotę dopłaty. Kredyt (w okresie dopłat, czyli przez maksymalnie 10 lat) będzie spłacany w ratach malejących (równe raty kapitałowe i malejące odsetkowe). To korzystniejszy dla konsumentów rodzaj oprocentowania niż raty stałe (annuitetowe).

Na umowie kredytowej bank określi standardowe oprocentowanie kredytu bankowego. Poza tym znajdziesz tam informacje (integralna część umowy) dotyczące wysokości oraz zasad określania dopłat do rat kredytu. Jeżeli z jakiegoś powodu utracisz prawo do otrzymywania dopłat, to będzie Cię obowiązywała standardowa oferta.

Tak jak w przypadku standardowych kredytów ze stałym oprocentowaniem po okresie 60 miesięcy kredytujący bank zaproponuje nową wartość oprocentowania kredytu oraz ustali nowy wskaźnik kwartalnej stopy procentowej, będący podstawą obliczenia dopłat. W tym celu konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy kredytowej. Jednocześnie kredytobiorca będzie musiał złożyć oświadczenie o braku przesłanek do wygaśnięcia dopłat.

Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że oprocentowanie kredytu zmieni się po 5 latach. Inny będzie również wskaźnik [W] stanowiący podstawę naliczania dopłat do rat w okresie kolejnych 5 lat. Jak duże będą to różnice? Zapewne nie bardzo duże, ale tego nie da się określić. 5 lat w kredytach (i nie tylko) to przecież mnóstwo czasu. Wystarczy spojrzeć na to, co wydarzyło się w ostatnich 3 latach. Pandemia, wojna tuż obok. Kto był w stanie coś takiego przewidzieć?

Wskaźnik kwartalnej stopy procentowej: co to takiego?

W pierwszym okresie działania programu (III kwartał 2023 r.) wskaźnik kwartalnej stopy procentowej (który będzie miał wpływ na comiesięczną kwotę dopłaty) miał wynieść 0,07, czyli 7%. Jednak to już uległo zmianie i w obecnej wersji ustawy ma to być iloczyn wartości WIRON z 1 lipca 2023 oraz 1,2.

Określony w ustawie wzór nie służy do określania oprocentowania kredytu, ale do wyliczania dopłaty do kredytu.

miesięczna dopłata do raty = kapitał do spłaty x [(wskaźnik kwartalnej stopy procentowej – 2) /12] %

Jak zatem wyliczyć faktyczne oprocentowanie kredytu?

• standardowe oprocentowanie kredytu: załóżmy 8% (zgodne z aktualnymi ofertami),
• wskaźnik kwartalnej stopy procentowej (przykładowo) – 7%
• „dopłata” do oprocentowania: 7% (wskaźnik) minus 2% (stąd właśnie „Bezpieczny kredyt 2%”) = 5%
• faktyczne oprocentowanie kredytu to 8% (standardowa oferta) minus 5% (dopłata) = 3%.

Masz więc kredyt z oprocentowaniem 3% rocznie. Jeśli pożyczysz 300.000 zł na 30 lat, to pierwsza rata będzie o 1000 zł niższa niż w pełni „rynkowym” kredycie (1800 zł zamiast 2800 zł).  Pamiętaj: dopłata jest doliczana nie do oprocentowania (jego zmniejszenie), ale do kredytu. Tej wartości (3%) nie znajdziesz w umowie kredytowej.
Oczywiście co kwartał ten wskaźnik będzie się zmieniał. Będzie to jednak dotyczyło kolejnych kredytobiorców, którzy podpiszą umowy kredytowe w kolejnych kwartałach. Ten, kto podpisze umowę kredytową z daną wartością wskaźnika, będzie miał ów wskaźnik na stałym poziomie w całym okresie 5 letnim. Na kolejne 5 lat wartość jego będzie już inna.

Komu opłaca się czekać na „Bezpieczny Kredyt 2%”, a komu nie?

Czy więc opłaca się bardziej czekać na „Bezpieczny Kredyt 2%” czy też zaciągać dług już teraz? Jeśli spełniasz warunki programu, to przez 15 lat masz szansę na niskie oprocentowanie. Nie wiemy, jakie banki będą doliczały marże do tych kredytów – mogą być one wyższe niż w przypadku „zwykłych” kredytów. Ale nawet jeśli tak będzie – różnica w oprocentowaniu powinna pokryć tę stratę z nawiązką.

W mediach pojawia się coraz więcej wyliczeń, z których wynika, ile ma wynosić rata „kredytu 2%” i o ile realnie powinna być niższa od „normalnych” kredytów. warto pamiętać, że te obliczenia z reguły nie biorą pod uwagę marży banku. Po drugie zaś trzeba pamiętać, że ta marża może się różnić w zależności od tego jak wysoki wkład własny przyniesiemy. Tutaj przykładowa kalkulacja HRE dla kredytu z wkładem własnym 10% na 50-metrowe mieszkanie (prawdopodobnie zaniżona o marżę banku, która nie została wzięta pod uwagę):

„Bezpieczny Kredyt 2%” będzie miał okresowo stałe oprocentowanie oraz raty malejące – dzięki temu będzie tańszy dla klienta, niż komercyjny kredyt z ratą annuitetową (bo taką zwykle wybieramy, aczkolwiek nie jest to obowiązek). Natomiast trzeba wziąć pod uwagę ryzyko, że pod koniec tego roku – gdy realnie będzie można wystąpić o kredyt – możemy mieć już za sobą najgorsze czasy na rynku nieruchomości. A to może oznaczać wyższe niż dziś ceny oraz mniejszy wybór mieszkań.

Jeśli więc ktoś ma na oku mieszkanie, ma zdolność kredytową, umie skorzystać z możliwości negocjacyjnych, które otwiera obecna sytuacja rynkowa oraz kupić mieszkanie po okazyjnej cenie, zaoszczędzone pieniądze mogą być porównywalne do różnicy w ratach między kredytem komercyjnym i tym w ramach programu rządowego.

Jeśli weźmiemy kredyt na 500 000 zł, spłacany przez 30 lat, założymy mu stałe oprocentowanie w wysokości 7% rocznie i stały wskaźnik obniżający to oprocentowanie do 2%, to przez 10 lat różnica między rynkowo oprocentowanym kredytem, a takim, który bierze udział w programie, wyniesie – sumując zaoszczędzone odsetki – ok. 100 000 – 150.000 zł.

Oczywiście to uproszczenie: wskaźniki mogą być inne, oprocentowanie też może się zmieniać. Ale to pokazuje, o ile tańsze musi być kupowane dziś mieszkanie, żeby wyrównać stratę wynikającą z wzięcia komercyjnego kredytu, zamiast czekać na ten „promocyjny”.

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 130 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS). Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), jak również na Youtube (tu kanał „Subiektywnie o Finansach”). Profile naszych autorów znajdziesz też na Twitterze oraz LinkedIn – zapraszamy do śledzenia!

————

zdjęcie tytułowe: Maria Ziegler/Unsplash