„Kredyt gotówkowy ma oprocentowanie prawie jak hipoteczny. Czy to pułapka?” – zastanawia się czytelnik. I podejrzewa bank o wprowadzenie go w błąd. A może…?

Napisał do mnie czytelnik z prośbą o wyjaśnienie zagadki: „jak to możliwe, że kredyt gotówkowy ma oprocentowanie niemal porównywalne z kredytem hipotecznym?”. Czytelnik zastanawia się nad wyborem jednego z tych kredytów i podejrzewa bank o próbę wprowadzenia go w błąd. „Może ten kredyt gotówkowy ma jakieś pułapki, skoro jest tak podejrzanie tani?” – pyta. No właśnie, czy to możliwe, by kredyt gotówkowy kosztował niewiele więcej niż hipoteczny?

Sytuacja jest następująca: czytelnik potrzebuje pieniędzy, by doprowadzić do stanu używalności odziedziczony dom. Pieniędzy potrzebuje mniej niż na zakup nieruchomości od dewelopera, ale więcej niż wynosi standardowa pożyczka gotówkowa (czyli 5000-10 000 zł). Ale przecież banki pożyczają w gotówce nie tylko 10 000 zł, ale też i znacznie więcej. Maksymalne kwoty często przekraczają 200 000 zł. Czytelnik poprosił więc swój bank – jeden z największych na rynku – o oferty na oba kredyty.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Co się okazało? Oprocentowanie kredytu hipotecznego zostało oszacowane na ok. 8% w skali roku przy oprocentowaniu zmiennym (WIBOR plus ok. 2 pkt procentowe marży) albo na 7,5% przy oprocentowaniu stałym przez pierwszych pięć lat (w tym okresie kolega chce spłacić kredyt). Oprocentowanie kredytu gotówkowego bank zaproponował na poziomie 9,8% w skali roku. W tym przypadku też byłoby to oprocentowanie zmienne, oparte na stawce WIBOR.

„Czy to pułapka? Jak to możliwe, że bank proponuje mniej więcej takie samo oprocentowanie dla kredytu zabezpieczonego nieruchomością i takiego, który nie jest w żaden sposób zabezpieczony?”

– pyta czytelnik. Rzeczywiście, patrząc na oprocentowanie kart kredytowych (ponad 20% w skali roku, czyli na poziomie dozwolonego ustawą limitu) oraz limitów w kontach osobistych, czyli popularnych debetów (oprocentowanie podobne), wygląda to podejrzanie. Czytelnik jest na tyle kumaty, że zapytał o prowizję oraz koszty dodatkowego ubezpieczenia (na życie, od utraty pracy). W banku zapewnili go, że w jego przypadku takie opłaty nie będą pobrane.

Czytaj też: Banki proponują klientom kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego. Okazja czy pułapka?

Na pierwszy rzut oka może wyglądać na to, że bank zachowuje się nielogicznie – żąda mniej więcej takiej samej ceny za kredyt hipoteczny oraz gotówkowy. No, może nie dokładnie takiej samej, bo różnica między oprocentowaniem stałym 7,5% a zmiennym 9,8% jednak przekłada się na zauważalną różnicę w wysokości raty. Z drugiej strony kredyt gotówkowy jest dużo łatwiej dostępny, obarczony mniejszą liczbą formalności i wymogów. A brak blokady księgi wieczystej odziedziczonego domu powiększa pole manewru decyzyjnego w przyszłości.

Z czego może wynikać niewielka różnica w cenie kredytu gotówkowego i hipotecznego w ofercie jednego z największych banków? Muszę podkreślić jedną rzecz: mówimy o stałym, długoletnim kliencie banku. Co prawda dziś 80-90% pożyczek gotówkowych jest udzielanych klientom własnym banków (a nie ludziom „z ulicy”), ale mimo wszystko wysokokwotowe kredyty gotówkowe dla własnego i obcego klienta mają zupełnie inną cenę.

>>> mniejsze ryzyka regulacyjne przy kredycie gotówkowym: kredyty hipoteczne w obliczu wakacji kredytowych, zarzutów dotyczących prawidłowości wyliczania WIBOR-u, wyroków sądowych unieważniających umowy oraz wymogów regulacyjnych dotyczących kapitału, stały się bardziej ryzykowną formą „lokaty kapitału” dla banków

>>> niewielka różnica między „spłacalnością” kredytów gotówkowych i hipotecznych. Banki pożyczają głównie własnym klientom. Z tego punktu widzenia kredyty gotówkowe nie są dużo bardziej ryzykowne, bo poziom tzw. defaultów co prawda jest statystycznie większy (klienci prędzej nie zapłacą raty kredytu gotówkowego niż hipotecznego), ale niewiele większy w przypadku bazy własnych klientów. Klient jest ten sam, więc i różnica w cenie nie musi być wysoka

>>> niewielka różnica wynikająca z zabezpieczenia kredytu. Kredyty hipoteczne co prawda są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, ale przepisy są tak skonstruowane, że dobrać się do nieruchomości należącej do klienta, który nie spłaca rat, jest dość trudno. Bank z reguły się za to nie biorą, po prostu sprzedają taki kredyt firmie windykacyjnej. To podobna procedura, jak przy kredycie gotówkowym. Generalnie pierwszorzędnym zabezpieczeniem są i tak dochody kredytobiorcy.

>>> podobny okres spłaty kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych bank teoretycznie pożycza na dłużej, więc powinien pożyczać taniej (bo im dłuższy kredyt, tym większy sumaryczny zarobek). Tyle że realnie mało który kredyt (o ile nie jest walutowym) dożywa daty z umowy – większość jest spłacana wcześniej. Ludzie mieszkania sprzedają, zamieniają, wyprowadzają się… W gruncie rzeczy kredyt gotówkowy wcale nie musi być spłacany krócej niż hipoteczny

>>> podobny poziom wiedzy banku o kliencie. Jeśli bank pożycza pieniądze klientowi, który ma w tym banku konto od 10 lat, to w zasadzie wie o nim wszystko. Nie ma znaczenia, czy udzieli kredytu pod weksel, pod poręczenie, pod hipotekę czy bez zabezpieczenia. Albo ten klient jest wiarygodny, albo nie. Co więcej, w kredytach hipotecznych częściej podpisuje się umowę z klientem „z ulicy”, o którym bank wie nieco mniej (choć też dostaje wyciągi z rachunku), ale chyba nie tak wiele jak o swoim kliencie.

Co z tego wynika? Jako klienci możemy żądać i oczekiwać od banków, w których mamy od wielu lat rachunki, że będą nam pożyczały pieniądze po cenach znacznie niższych do regulacyjnego limitu. Może nie po cenie kredytu hipotecznego, ale niedużo wyższej. Z kolei banki, jeśli mają klienta wieloletniego, to też powinny obniżyć mu cenę kredytu gotówkowego w pobliże 10% rocznie, bo nawet chyba wolą mu udzielić ciut droższego kredytu bez hipoteki niż „bawić się” w mocno regulowany kredyt hipoteczny, który pozwoli zarobić niewiele mniej i jest tylko niewiele bezpieczniejszy.

Nowe dane BIK mówią, że to milczące porozumienie między bankami i klientami już działa. W styczniu 2023 r., w porównaniu do stycznia 2022 r., banki i SKOK-i przyznały wyższą wartość limitów na kartach kredytowych (+49%), kredytów gotówkowych (+15%) oraz kredytów ratalnych (+1%) niż w zeszłym roku. Za to o dwie trzecie spadła wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych. Widać wyraźnie, że banki przestawiają się na kredyty gotówkowe.

Czyli czytelnik, który dziwił się, że w swoim banku dostał propozycję kredytu gotówkowego z oprocentowaniem minimalnie wyższym od hipotecznego, powinien przyjąć hipotezę, iż jest to teoretycznie możliwe. Nie ma oczywiście gwarancji, że bank przy okazji nie przygotował jakiejś pułapki, ale na pewno nie jest to pewne jak w banku. Stały klient ma o wiele niższy profil ryzyka niż obcy, a nieruchomość per saldo jest tylko dodatkowym zabezpieczeniem – pierwszorzędnym i tak są dochody.

zdjęcie: Towfiqu Barbhuiya/Unsplash