Zbyt małe mieszkania to coraz większy problem. Co robić?

Polacy od dawna mieszkają w przeludnionych mieszkaniach. W 2020 r. na każdego mieszkańca Polski przypadało 1,2 pokoju, to jeden z gorszych wyników w Europie. Tymczasem od 2008 r. systematycznie spada wielkość nowych mieszkań oddawanych do użytku. Wygląda więc na to, że przeludnione mieszkania zostaną z nami na dłużej, a przymrożony rynek nieruchomości jeszcze pogorszy sytuację. Co powinniśmy zrobić, żeby żyć w bardziej komfortowych warunkach?

Biorąc pod uwagę mocny wzrost ceny za 1 mkw. mieszkania w ostatnich latach, nic dziwnego, że nie pozwalamy sobie na większe mieszkania. Kupujemy to, na co nas stać. A stać nas na niewiele metrów. Pod względem przeludnionych mieszkań gorzej niż u nas jest tylko w Rumunii, Chorwacji, na Łotwie i na Słowacji. Średnia unijna to 1,6 pokoju na osobę.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W ciągu kilku lat sytuacja się poprawiła, jeszcze w 2015 r. na osobę przypadało 1,1 pokoju. Pomimo coraz mniejszych mieszkań sprzedawanych na rynku wzrósł metraż przypadający na mieszkańca. Jedną z przyczyn tego wyniku są jednak zmiany demograficzne. Coraz więcej młodych osób opóźnia lub całkowicie rezygnuje z rodzicielstwa, wielu mamy też singli kupujących mieszkania.

Bezdzietne pary i single z powodu małego metrażu mieszkania, na jaki ich stać, mogą ostatecznie nigdy nie zdecydować się na powiększenie rodziny, nawet jeśli będą tego chciały. 40-metrowe mieszkanie pozwala komfortowo mieszkać parze, ale kolejny członek rodziny sprawi, że życie na takim metrażu stanie się, delikatnie mówiąc, uciążliwe. Dwójka dzieci na 40 mkw. to już opcja dla osób o wyjątkowo silnych nerwach.

O problemie małych metraży mówi się już w Polsce od dawna, a mikromieszkania na naszym rynku nazywane są patodeweloperką. Zwolennicy małych mieszkań przekonują, że skoro ludzie chętnie je kupują, to znaczy, że są zadowoleni. Pytanie brzmi, czy faktycznie tak jest, czy po prostu nie mają wyboru.

Przeludnione mieszkania to brak komfortu, a będzie jeszcze gorzej. Dlaczego?

Niestety obecna sytuacja na rynku może jeszcze bardziej pogłębić problem przeludnionych mieszkań. Jest ku temu kilka powodów.

>>> Powiększanie rodziny na małym metrażu. Małe mieszkania 40-50 metrów to często pierwsze własne lokum, jakie kupują młode pary. I faktycznie, ten metraż nie jest zły na start. Prędzej czy później pojawi się jednak pomysł powiększenia rodziny. Oczywiście nie każdy będzie się decydował na taki krok, ale po przekroczeniu pewnego wieku plany prokreacyjne stają się coraz poważniejsze.

Niewielkie mieszkanie z aneksem kuchennym będzie dla wielu par powodem do odraczania decyzji o rodzicielstwie. Jednak brak możliwości zakupu większego mieszkania (brak zdolności i niewystarczająca liczba takich mieszkań na rynku) sprawi, że w końcu się na dziecko zdecydują w tym małym lokum. Być może nawet na dwójkę. Łącznie 3-4 osoby na dwóch pokojach to 0,5-0,6 pokoju na osobę, czyli znacznie gorzej niż teraz.

>>> Coraz mniejsze metraże dostępne na rynku. W 2022 r. średni metraż mieszkania oddanego do użytku wyniósł 53 mkw., ale to tylko średnia. Na rynku jest trochę mieszkań większych, ale sporo też takich poniżej 40 mkw. Dodatkowo dane dotyczące średniej powierzchni mieszkania są i tak mocno zawyżone. Statystyki ujmują w zestawieniach tylko lokale mieszkalne, czyli takie, które mają minimum 25 mkw. Poniżej takiego metrażu to już lokale usługowe, które wg prawa nie są formalnie mieszkaniami i nie można się w nich zameldować.

W praktyce jednak nikt tego nie sprawdza, jak użytkowany jest niewielki lokal usługowy. Bardzo często są one sprzedawane w takich samych celach jak standardowe mieszkania, nawet te znacznie mniejsze niż 25 mkw. Niedawno money.pl opublikowało listę najmniejszych mieszkań w Polsce oferowanych przez deweloperów – znajdziemy tam metraże poniżej… 8 mkw.

Źródło: money.pl

Deweloperzy coraz częściej budują też całe bloki, w którym nie znajdziemy ani jednego mieszkania powyżej 50 mkw. Poniżej przykład jednego z olsztyńskich deweloperów, który sprzedaje mieszkania 1-4 pokojowe o powierzchni 38-49 mkw. Ciężko jest mi sobie wyobrazić 4 pokoje na takim metrażu. Przecież mieszkanie to nie tylko pokoje, ale też łazienka, kuchnia i korytarz.

Jeśli para zdecyduje się na zakup takiego lokum, to teoretycznie poprawi nasze statystyki, bo na osobę przypadną 2 pokoje. Pytanie, czy posiadanie 4 malutkich pokoików będzie komfortowe. Skoro nawet podczas boomu budowlanego deweloperzy oddawali do użytku bardzo dużo malutkich mieszkań, to w czasach przymrożonego rynku nieruchomości mikrokawalerek może być jeszcze więcej.

>>> Niższe zyski inwestorów. Przez wiele lat nieruchomości na wynajem wydawały się pewną inwestycją, a wiele osób zadłużało się pod korek, byle kupić mieszkanie. Przy niskich stopach czynsz od najemcy starczał na spłatę raty i generował dodatkowy zarobek. Dziś nawet podniesiony czynsz często nie starcza na pokrycie samej raty, a więc inwestycja nie jest już tak opłacalna.

Sposobem na podkręcenie stopy zwrotu jest umieszczenie w mieszkaniu większej liczby lokatorów. Dlatego nawet niewielki lokal usługowy inwestorzy są w stanie podzielić na kilka pokoi, a nawet na osobne mieszkania. W internecie znajdziemy nawet filmiki poradnikowe w tym temacie.

Niedawno po Tiktoku krążyło video, z którego mogliśmy dowiedzieć się, jak podzielić mieszkanie mające 70 mkw. na 4 niezależne kawalerki, żeby więcej zarobić. Takie podziały mieszkań są często robione po kosztach, przy wykorzystaniu płyt gipsowo kartonowych, które nie gwarantują żadnej izolacji dźwiękowej. Lokale usługowe kupowane w celach inwestycyjnych to często sutereny, które znajdują się częściowo na poziomie piwnicy.

>>> Powrót do rodzinnego domu. Wysokie ceny najmu w dużych miastach sprawiają, że młode osoby coraz częściej zastanawiają się nad powrotem do rodzinnego domu. Tym bardziej że w wielu miejscach praca zdalna jest już standardem. Te plany oznaczają często powrót do niewielkiego mieszkania w bloku razem z rodzicami w małym miasteczku. A więc mieszkanie rodziców, które po wyprowadzce dzieci stało się bardziej przestrzenne, może na nowo stać się przeludnionym miejscem.

Czy jest szansa na poprawę sytuacji?

Wiele osób zarzuca branży budowlanej, że uprawia patodeweloperkę, ale ta odpowiada, że skoro popyt jest, to ludzie są zadowoleni, przecież nie każdemu zależy na dużym metrażu. Powstaje jednak pytanie, na ile zakup 35 mkw. mieszkania przez młodą bezdzietną parę to wybór, a na ile konieczność i brak alternatywy.

Ze zbyt małymi mieszkaniami i naciąganiem prawa chce walczyć rząd. Jednym z pomysłów jest zakaz sprzedaży lokali usługowych o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. Po wprowadzeniu tego rozwiązania deweloperzy pewnie odpuściliby budowanie lokali usługowych w takiej ilości, tym bardziej że ich zakup obciążony jest wyższym podatkiem. Jednak nie zatrzymałoby to procederu podziału mieszkań na mniejsze.

Takie mieszkania schodzą, bo naszym problemem wciąż jest niewystarczająca podaż. Jakie rozwiązania można wdrożyć, żebyśmy w końcu wyeliminować przeludnione mieszkania?

>>> Państwowy deweloper. Skoro państwo chce walczyć z tzw. patodeweloperką, to prawdopodobnie celem państwowego dewelopera byłaby budowa większych mieszkań, które spełniałyby określone normy m.in. wystarczająca odległość między blokami, zielone przestrzenie czy duże place zabaw dla dzieci.

Pytanie, czy taki pomysł byłby przez państwową firmę do zrealizowania. Sztandarowy program PiS o nazwie Mieszkanie+, którego celem była budowa mieszkań o stosunkowo niskim czynszu, nie odniósł zapowiadanego sukcesu. Program ogłoszony w 2015 r. zakładał budowę 100 000 takich mieszkań do końca 2019 r. Na koniec 2022 r. wybudowano w ramach programu 19 000 mieszkań. Kolejne pomysły rządu, typu „dom bez pozwolenia do 70 mkw.”, również nie przyniosły szczególnych efektów. Czy w takim razie spółka zarządzana przez państwo byłaby w stanie wybudować wystarczającą liczbę mieszkań?

>>> Inwestycja w mieszkania na najem na masową skalę. Polska jest w czołówce europejskich krajów z udziałem własności mieszkań. Nie lubimy wynajmować i sumie nie ma się co dziwić. Miesięczny koszt wynajmu przez lata był wyższy niż rata kredytu. Po podwyżkach stóp właściciele mieszkań przerzucili koszty raty na wynajmujących, a więc czynsze jeszcze poszły dodatkowo w górę.

Być może pójście drogą zachodnich państw, gdzie udział najmu jest zdecydowanie wyższy, byłby pewnym rozwiązaniem. Upowszechnienie najmu należałoby zrobić na dużą skalę, musieliby się pojawić duzi gracze na rynku, być może konieczne byłoby wpuszczenie na rynek zagranicznych inwestorów, którzy budowaliby lub kupowali mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.

Jeśli chcemy dążyć do walki z przeludnionymi mieszkaniami, to te nowo budowane powinny spełniać określone kryteria. Cena najmu powinna być na tyle atrakcyjna, żeby bardziej opłacało się wynajmować większe mieszkanie niż kupować małe na własność. Z tym jednak może być problem, bo każdy prywatny inwestor będzie dążył do maksymalizacji zysków.

Sytuacja na rynku najmu u naszych zachodnich sąsiadów pokazuje, że wpuszczenie zagranicznych inwestorów to dość ryzykowny ruch. W Berlinie znaczna część mieszkań jest zarządzana przez fundusze nieruchomości, które w ostatnich latach mocno wywindowały ceny. W celu rozwiązania problemu zbyt wysokich cen postanowiono zamrozić czasowo ceny najmu.

>>> Wyjście poza miasto z dobrą infrastrukturą. W miastach powoli zaczyna brakować atrakcyjnych lokalizacji, w których mogłyby powstać bloki. Te, co zostały, są drogie, a więc automatycznie podbijają cenę wyjściową nowego mieszkania. Nic więc dziwnego, że w ostatnich latach obserwujemy rozlewanie się miast na obrzeża. Na obrzeżach małych miejscowościach budują się często domy jednorodzinne, bliźniaki lub szeregowce.

Trend rozlewania się miast pokazuje, że w naszym kraju jest spore zapotrzebowanie na większą powierzchnię mieszkalną. Ludzie nie chcą mieszkać w klitkach, wolą oddalić się kilka kilometrów od miasta, żeby zyskać dodatkowe metry w mieszkaniu i choć niewielki ogródek.

Takie zjawisko realizowane w nieprzemyślany sposób ma swoje wady i nazywane jest często urbanistyką łanową. Działki rolne zostają przekształcane w działki budowlane, ale wraz z powstającymi domami nie pojawia odpowiednia infrastruktura. Wokół pojedynczych domów bardzo często nie ma utwardzonej drogi oraz podstawowych elementów infrastruktury.

Brak alternatywy do samochodu sprawia, że mieszkańcy terenów podmiejskich długie godziny spędzają w korkach. Dlatego w obecnej chwili budowanie wielorodzinnych budynków poza miastem tylko pogorszyłoby sprawę. Takie tereny, w dobrze zagospodarowany sposób, mogłyby jednak stać się atrakcyjną lokalizacją, gdyby poprawić infrastrukturę. Niestety obecnie jest to trudne do zrealizowania, bo budowa na terenie gmin podmiejskich często realizowana jest z gminnych budżetów, które są biedniejsze od miast.

>>> Zachęty do budowania większych mieszkań. Póki co rząd próbuje walczyć z ciasnymi mieszkaniami, planując nowe ograniczenia. A może należałoby w jakiś sposób zachęcić deweloperów do tego, żeby budowali większe lokale, np. poprzez ulgi podatkowe? W chwili obecnej bardziej opłaca się deweloperowi budować kilkanaście małych mieszkanek niż kilka większych, bo cena za metr w tych najmniejszych jest wyższa, a więc wyższa marża.

Gdyby deweloperom opłacało się budować większe mieszkania, to nie mielibyśmy sytuacji naginania prawa i budowy mikrokawalerek. Oczywiście takie rozwiązanie ma swoje minusy. Spowodowałoby, że mielibyśmy liczbowo mniej mieszkań. Z drugiej strony skupienie się tylko na liczbie mieszkań nie jest dobrą strategią w długim terminie. Idąc w tym kierunku, za kilka lat w końcu zaspokoimy podaż, ale większość z nas będzie mieszkała w klitkach, w których ciężko o komfort życia. Nie mówiąc już o planowaniu rodziny.

Ostatecznie możemy skończyć jak Japonia, w której kilkumetrowe mieszkania nikogo nie dziwią, a wśród młodych Japończyków coraz popularniejszym rozwiązaniem jest tzw. geki sama. To miniaturowe mieszkanka na wynajem o powierzchni 3 mkw. Koszty najmu są w Japonii tak wysokie, że młodzi Japończycy nie mają wyboru. Choć zapewne wielu deweloperów stwierdziłoby, że skoro popyt na takie mieszkanka jest, to pewnie lokatorzy są zadowoleni.

Budowanie mikromieszkań w krótkim terminie rozwiąże w naszym kraju część problemów – ludzie będą mieli własne lokum. Tylko co jak już się uporamy z problemem braku mieszkań? Staniemy się krajem, gdzie każdy ma własne mieszkanie, ale nie będzie miał w nim miejsca na chwilę spokoju dla siebie.

zdjęcie tytułowe: Pixabay