Nieruchomości w najbliższych latach potanieją? Są i takie, które dzięki inflacji mogą być… okazją inwestycyjną. Jak w nie zainwestować i które opcje są dostępne w Polsce?

Żeby inwestować w nieruchomości, nie trzeba kupować mieszkań czy apartamentów condo. Na świecie bardzo popularnym instrumentem inwestycyjnym jest REIT, czyli papier wartościowy gwarantujący udział w czynszach płaconych przez najemców. W te REIT-y możemy inwestować za pomocą ETF-ów opartych o aktywa nieruchomościowe. Jakie ETF-y inwestujące w rynek REIT ma do dyspozycji polski inwestor? I czy właśnie widać na tym rynku okazję inwestycyjną?

Zanim odpowiemy na tytułowe pytanie, warto wyjaśnić, co to są REIT-y i jak działają. REIT (z angielska Real Estate Investment Trust) wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych, w których cieszy się bardzo dużą popularnością. Jest to specjalny rodzaj funduszu, którego celem jest inwestowanie w nieruchomości. Mogą to być zarówno grunty, magazyny, budynki mieszkalne lub usługowe, takie jak galerie handlowe, jak i znajdująca się na nich infrastruktura (np. parkingi), która będzie następnie wynajmowana lub sprzedawana potencjalnym klientom lub inwestorom.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W związku z tym, inwestując w REIT-y, uczestniczymy w potencjalnie dwóch strumieniach dochodów generowanych: pierwszym są przychody z najmu pomniejszone o koszty zarządzania tymi obiektami i o koszty finansowe związane z ich finansowaniem (najczęściej w postaci kredytów bankowych). Drugim źródłem dochodu, zdecydowanie długoterminowym, są zyski generowane ze sprzedaży wybranych obiektów lub gruntów.

Co do zasady fundusze typu REIT, w zależności od swojej strategii, mogą inwestować w wybrane segmenty rynku nieruchomościowego (np. galerie handlowe lub magazyny) lub we wszystkie możliwe typy nieruchomości, uwzględniając w tym grunty inwestycyjne lub mieszkania na wynajem. Zasadniczo REIT-y starają się dywersyfikować swoje aktywa geograficznie, żeby nie być narażonym na załamanie koniunktury w pojedynczym kraju.

Fundusze REIT mogą być bardzo dobrą alternatywą dla alokowania kapitału na rynkach nieruchomości. W szczególności dotyczy to klasycznych inwestycji, których celem jest zakup nieruchomości z myślą o późniejszym wynajmowaniu jej. Dodatkowo REIT-y dają możliwość zainwestowania w aktywa (galerie handlowe), które nie są dostępne dla przeciętnego Kowalskiego.

Fundusze REIT powinny być odpowiednio zdywersyfikowane, czyli posiadać portfolio nieruchomości (najczęściej minimum pięć) oraz mieć określone kapitały własne. Największą zaletą REIT-ów jest to, że muszą wypłacać 90% swoich zysków w postaci dywidendy.

Kiedy jest najlepszy moment na inwestowanie w REIT? Te papiery wartościowe zachowują się podobnie jak rynki nieruchomości. Generalnie najlepszy moment na inwestowanie w tego typu aktywa to okres dobrej koniunktury gospodarczej, najlepiej wspartej wysoką inflacją. Natomiast wysokie stopy procentowe raczej nie sprzyjają inwestycjom w nieruchomości. Chyba że są skorelowane z… jeszcze wyższą inflacją.

Analizując atrakcyjność inwestycji w REIT-y, powinniśmy rozpatrywać poziom inflacji w strefie euro lub innych krajach rozwiniętych – a nie w Polsce – i porównywać je ze stopami procentowymi w danym kraju. Musimy pamiętać, że wysoka inflacja – mierzona wskaźnikiem HICP – przełoży się na wyższe czynsze, choć dopiero w przyszłości. Co do zasady większość czynszów – zarówno w galeriach handlowych, jak i magazynach – jest ustalana w euro i co roku indeksowana o wskaźnik HICP.

Obecny wskaźnik HICP w strefie euro jest najwyższy od 22 lat i wynosi 8-9%. To powoduje, że w przyszłym roku możemy oczekiwać średniego wzrostu czynszów na poziomie 6-8%, w zależności od tego, jak ten wskaźnik będzie się kształtował w końcówce tego roku. Natomiast w przyszłym roku prognozy europejskiego banku centralnego (EBC) wskazują na to, że poziom HICP może wynieść ok. 5%. To oznacza, że w kolejnych dwóch latach (2023-2024) czynsze inkasowane przez właścicieli nieruchomości komercyjnych w strefie euro mogą wzrosnąć łącznie o 12-13%.

Stopy procentowe w strefie euro i poszczególnych krajach pozostają skrajnie niskie. EURIBOR 6M kształtuje się obecnie na poziomie ok. 2%. To oznacza, że różnica pomiędzy potencjalnym wzrostem czynszów wyrażonych w euro w przyszłym roku a kosztem finansowania projektów nieruchomościowych jest najwyższa w historii. Inwestor, wkładając pieniądze w REIT-y, może nie tylko liczyć na wzrost dywidend (wynikający z wyższych czynszów), ale może mieć nadzieję na wzrost wartości projektów nieruchomościowych.

Dzieje się tak, ponieważ wyższy strumień dochodów z czynszów skutkuje podwyższoną wyceną projektów nieruchomościowych, czyli NAV (net asset value). Net Asset Value można w uproszczeniu policzyć według następującego wzoru: Roczne przychody z czynszów/stopa dyskontowa – zadłużenie netto (danej nieruchomości).

A więc wzrost wartości nieruchomości przy wzroście czynszów o 10% w euro można policzyć następująco. Stan sprzed podwyżki: czynsze = 10 mln EUR, stopa dyskontowa 7%, zadłużenie netto 70 mln EUR, NAV: (10 mln/7%) – 70 mln = 72,8 mln EUR. Stan po podwyżce czynszów o 10%: NAV = (11 mln/7%) – 70 mln = 87,1 mln EUR.

Łącznie wzrost wartości nieruchomości w tym uproszczonym przykładzie wynosi 19,8%. Łącznie z czynszami – 31,8%. Oczywiście to tylko przykład. No i – nawet jeśli się potwierdzi – trzeba od tego odjąć koszty związane z zarządzaniem funduszem REIT oraz zarządzaniem poszczególnymi obiektami. Inwestując w złotych, możemy dodatkowo liczyć na wzrost wartości euro wobec polskiej waluty (lub też ograniczyć swoje zyski, gdyby złoty się umocnił).

Ryzyko inwestowania w te instrumenty wynika oczywiście z tego, że odzyskanie pieniędzy z odsetkami jest uzależnione od tego, czy najemcy będą płacili czynsze. W każdej chwili może zdarzyć się sytuacja taka jak w czasie COVID-19, iż centra handlowe zostaną zamknięte albo czynsze, które można pobierać od najemców – zostaną administracyjnie ograniczone (tak się wydarzyło w Polsce).

Gdyby wysoka inflacja przerodziła się w stagflację (czyli mielibyśmy wzrost bezrobocia i bankructwa firm) – wówczas REIT może stać się pułapką. Choć to oczywiście czarny scenariusz. Porządne REIT-y starają się ograniczyć ryzyko poprzez dywersyfikację portfela swoich inwestycji.

Jakie REIT-y są w Polsce dostępne? Niestety, w Europie jest tylko jeden notowany na giełdach REIT, który zapewnia udział w dobrze zdywersyfikowanym portfelu w miarę atrakcyjnych aktywów – Hamborner REIT AG. Ale możemy rozważyć też zakupy ETF-ów inwestujących bądź w REIT-y, bądź bezpośrednio w projekty nieruchomościowe. W tym przypadku mamy podobne źródła zysku, ale nie mamy pewności płatności dywidendy.

Może się też okazać, że mamy wyższe koszty obsługi, bo płacimy nie tylko za zarządzanie poszczególnymi nieruchomościami, a później REIT-ami, ale pokrywamy też koszty zarządzania ETF-ami. Na szczęście nie są to zbyt duże różnice – najczęściej zapłacimy dodatkowo 0,4-0,6% rocznie od powierzonych ETF-owi aktywów.

Wśród popularnych ETF-ów inwestujących w REIT-y, dostępnych na różnych polskich platformach, są m.in. iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF, VanEck Global Real Estate UCITS ETF czy SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF. Wśród dolarowych inwestycji można wymienić HSBC FTSE EPRA/NAREUT UCITS ETF USD.

Można też wybrać ETF-y, które nie inwestują w REIT-y, ale bezpośrednio w spółki nieruchomościowe, które zarządzają określonymi projektami nieruchomościowymi albo też – niejako przy okazji – są zarządzającymi REIT-ami: iShares European Property Yield UCITS ETF czy Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C. Jest też Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF EUR (C).

Możemy też zainwestować bezpośrednio w akcje spółek, które mają własny portfel nieruchomości – jest to podobne do REIT-ów, ale znowu nie mamy pewności wypłaty dywidendy. Zarządy tych spółek mają też większą dowolność w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Do takich spółek należy np.: Vanovia SE, Atrium Realest (znana z polskich inwestycji np. w warszawskie biurowce Atrium Tower) czy też polska spółka MLP Group inwestująca w powierzchnie magazynowe.

Czytaj też: Kup pan cegiełkę, czyli pączkują platformy do inwestowania w domy, sklepy i biurowce. Jest ryzyko, jest zabawa. Zamiast REIT-ów

Czytaj też: Rząd jak pies ogrodnika w sprawie mieszkań na wynajem. Chce utrudnić życie zagranicznym funduszom, a sam zrobił trzy grube błędy. Oskarżam!

————————————

zdjęcie tytułowe: UrsaMinorArt/Pixabay