Czy kawałek ziemi może być dobrą lokatą kapitału na czas wysokiej inflacji? I jak się nie wkopać w trefny grunt? Oto kilka rad

Inflacja zżera nasze oszczędności. W banku nie sposób się przed nią obronić. Coraz więcej osób rozważa więc zakup ziemi. Ceny gruntów rosną wolniej niż mieszkań, ale trendy na tym rynku są stabilniejsze. Poza tym „ziemia jeść nie woła”, nie trzeba więc walczyć o dochody z najmu. Tylko jak nie wkopać się z zakupem ziemi? Jak wybrać działkę, której wartość faktycznie będzie rosła?

Zakup ziemi wydaje się być łatwiejszą sprawą niż kupno mieszkania jako inwestycji. Nie musimy nic urządzać, doszukiwać się usterek w budynku ani odmalowywać ścian co kilka lat. Teoretycznie czekamy tylko, aż cena pójdzie w górę. Jednak nie każda działka ma w sobie taki sam potencjał wzrostu ceny.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Wartość ziemi rośnie najbardziej, gdy staje się ona bardziej atrakcyjna dla większej liczby potencjalnych inwestorów. Czyli np. gdy kupimy kawałek pola, które po kilku latach stanie się nowoczesnym osiedlem albo super lokalizacją turystyczną. Dlatego przed zakupem warto sprawdzić kilka kluczowych kwestii.

Zakup ziemi? Najpierw formalności, czyli księga wieczysta

Sprawdzanie naszej potencjalnej ziemi powinniśmy zacząć od księgi wieczystej. Dostęp do nich ma każdy, kto zna odpowiedni numer, wystarczy wejść w ten link. Sprawdzimy tam między innymi dokładną powierzchnię oraz oznaczenie działki. W dziale II KW sprawdzimy, czy osoba, która chce nam sprzedać ziemię, faktycznie jest właścicielem. Z działu IV dowiemy się, czy przypadkiem teren, który chcemy kupić, nie jest obciążony hipoteką.

Z działu III dowiemy się, czy działka nie jest objęta zajęciem egzekucyjnym. Znajdziemy tam też informację o potencjalnych służebnościach. Być może jako właściciele działki zyskamy prawo do przejazdu przez czyjąś drogę prywatną, która łączy się docelowo z droga publiczną. Może się też okazać, że ktoś ma prawo do użytkowania naszej ziemi – może to być np. możliwość przejazdu przez osobę prywatną. Dział III to też miejsce, gdzie będą informacje o ewentualnym prawie pierwokupu.

Gdy decydujemy się na zakup działki, która jest obecnie kawałkiem pola, to możliwe, że nie będzie dla niej wydanej jeszcze osobnej księgi wieczystej. W dotychczasowej księdze mogą jednak pojawić się różne ciekawe zapisy, jak np. umowa o dożywocie. Najczęściej taka sytuacja występuje w rodzinach rolniczych, gdy ojciec przepisuje działkę na dzieci. Zapis taki oznacza, że poprzedni właściciel przepisał działkę, ale w zamian za to nowy właściciel musi mu zapewnić dożywotnie utrzymanie.

Brzmi trochę przerażająco, bo nikt nie chce przecież kupić działki, która będzie się wiązała z koniecznością utrzymywania obcej osoby. W praktyce w takich sytuacjach wraz z powstaniem nowej księgi ten zapis zostaje po prostu wykreślony dla nowo powstałej działki i powinno to zostać zawarte w akcie notarialnym sprzedaży.

W księdze wieczystej znajdziemy też informację, czy działka jest rolna czy budowlana. Teoretycznie ta druga jest najbardziej atrakcyjna. Jednak dla terenów rolnych objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z których wynika, że na działce może powstać dom, jej przekształcenie na działkę budowlaną to tylko formalność. Jeśli mamy wątpliwości w tej sprawie, możemy zadzwonić do działu geodezji i dowiedzieć się, czy odrolnienie będzie możliwe.

Może się też okazać, że w naszej księdze występuje jakaś wzmianka. Oznacza to, że do Sądu wpłynął wniosek o dokonanie zmiany w KW, który jest właśnie procesowany. Może to być np. wniosek o wpis do hipoteki.

Część danych, które znajdują się w księdze wieczystej, znajdziemy też w ewidencji gruntów. Jednak o wypis (czyli wszystkie dane dotyczące działki) oraz wyrys (część mapy ewidencyjnej) może zawnioskować tylko osoba, która dysponuje prawem do gruntu. Przydatne może się okazać sprawdzenie geoportalu.

Uzbrojona działka, czyli gdzie są media?

Czy powinniśmy martwić tym, czy możliwe jest podłączenie mediów na działce, którą chcemy kupić? Teoretycznie nie powinniśmy się tym szczególnie przejmować, jeśli nie planujemy budować domu. Ale przecież naszym celem jest odsprzedaż jej drożej. A dla nowego inwestora takie rzeczy mogą być już istotne, być może sam zdecyduje się postawić tam dom.

Działka może być uzbrojona, co oznacza, że media znajdują się już na jej terenie, czyli m.in. na granicy stoi skrzynka elektryczna i gazowa. Zdecydowanie będzie to sytuacja najbardziej atrakcyjna. Możemy się także spotkać z określeniem „media w drodze”, co oznacza, że np. rura z wodą jest właśnie w drodze idącej obok, pod ziemią, wtedy trzeba będzie tylko pociągnąć rurę z wodą na nasz teren.

Najgorszy scenariusz to ten, w którym media znajdują się kilkadziesiąt metrów lub nawet dalej od naszej inwestycji. Potencjalne podłączenie może wiązać się z kosztami rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od odległości i ukształtowania terenu. Jeśli jednak przez najbliższe lata nie zamierzamy sprzedawać ziemi, a wiemy, że w najbliższych latach wokół powstanie osiedle, to brak mediów może być pewną zaleta. Dzięki temu kupimy działkę stosunkowo tanio, a jej cena mocno wzrośnie po tym, jak woda, prąd, gaz zostaną doprowadzone dużo bliżej, np. przez sąsiadującego dewelopera.

Możemy przyjąć, że w terenach zabudowanych prawdopodobnie nie będzie problemów z przyłączeniem mediów, natomiast zawsze lepiej się upewnić. Chcąc poznać szczegóły możliwości podłączenia się do sieci, warto wystąpić o tzw. warunki przyłączenia prądu, wody czy gazu do odpowiedniej spółki. Przydatna może być też mapa zasadnicza terenu, na której zobaczymy, gdzie dokładnie przebiegają media. Jeśli chcemy upewnić się, czy media są faktycznie w pobliżu, możemy zadzwonić do wydziału geodezji.

Czytaj też: Ceny materiałów budowlanych oszalały. „Nie jesteśmy w stanie oszacować kosztów budowy domu” – pisze… firma budowlana. Jak to się odbije na cenach domów i mieszkań?

Co powstanie obok, czyli miejscowy plan zagospodarowania

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który określa, jaki budynek możemy postawić na naszej działce oraz co może powstać dookoła nas. To z MPZP dowiemy się między innymi, jaką powierzchnię działki może zajmować wybudowany dom, oraz poznać maksymalną wysokość potencjalnego budynku.

Nasza działka może być przeznaczona pod budynek mieszkalny lub mieszkalno-usługowy, w którym potencjalnie będzie mógł powstać np. salon kosmetyczny. Z planu miejscowego dowiemy się też, czy nasza potencjalna działka znajduje się na terenie chronionym. Obszary chronione sprawdzimy też pod tym adresem.

Jeśli kupujemy działkę inwestycyjne, ważniejszy może być dla nas plan zagospodarowania dla sąsiadujących działek i to nie tylko tych, z którymi graniczymy, ale również tych w odległości kilkuset metrów. Może się okazać, że dwie ulice od naszej potencjalnej inwestycji znajduje się teren pod zabudowę przemysłową i w ciągu kilku lat powstanie tam jakaś fabryka, do której będą dojeżdżały tiry i z której będzie dobiegał hałas lub, co gorsza, nieprzyjemny zapach. Wtedy wartość naszej budowlanej działki może mocno polecieć w dół.

Interaktywna mapa Gdańska z linkami do planów zagospodarowania

Nawet jeśli sąsiadujące działki również są przeznaczone na cele mieszkalne, to warto sprawdzić, jakie budynki mogą na nich powstać. Jeśli nasza działka jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, a na sąsiadujących mogą powstać budynki czteropiętrowe, to potencjalny przyszły inwestor może być niechętny do zakupu. MPZP możemy znaleźć w internecie lub zawnioskować o niego w odpowiednim wydziale geodezji, wtedy jednak potrwa to do 14 dni.

Nie wszystkie tereny są objęte MPZP. Jeśli taki plan nie obowiązuje dla naszej potencjalnej działki, możemy wystąpić o warunki zabudowy, które określają podobne parametry. Czasami taki plan już jest wydany i obecny właściciel może nam go udostępnić. Jeśli taki dokument jeszcze nie istnieje, to możemy o niego wystąpić w dziale geodezji odpowiedniej gminy, koszt to 107 zł. Teoretycznie powinny one zostać wydane do dwóch miesięcy, ale może to potrwać dłużej.

Dobra infrastruktura podbije cenę naszej działki

Najdroższe działki to te, które otoczone są przez dobrej jakości infrastrukturę. Ich cena prawdopodobnie będzie rosnąć z czasem, natomiast największy skok ceny będzie w przypadku działek, które są obecnie kawałkiem pola, ale w przyszłości powstanie w okolicach droga dojazdowa, przedszkole, sklep itp. Chcąc się dowiedzieć, czy nasza potencjalna inwestycja ma taki potencjał, możemy poszperać w internecie w poszukiwaniu informacji o nowych inwestycjach lub zadzwonić do gminy.

Jeśli zależy nam na działce rekreacyjnej, to bardziej powinny nas interesować tereny wokół. Czy w pobliżu jest las? Jak daleko mamy do jeziora i czy potencjalna plaża jest prywatna czy publiczna. Teoretycznie nawet w przypadku plaż prywatnych właściciel musi zagwarantować dostęp do linii brzegowej, ale być może samo dojście będzie utrudnione.

Kluczowym elementem infrastruktury dla przedsięwzięcia pt. zakup ziemi jest droga dojazdowa. Najlepsza sytuacja to ta, w której właścicielem drogi sąsiadującej z naszą ziemią jest miasto lub gmina. Wtedy to właśnie ten organ odpowiedzialny jest za potencjalne naprawy czy odśnieżanie.

W miejscowościach podmiejskich, w których działki powstają na wskutek podziału pola, drogi często są wytyczane również z kawałka pola i przeważnie są prywatne. Wtedy możemy wykupić udział w drodze lub możemy mieć do niej służebność, czyli prawo przejazdu, pomimo że nie jesteśmy jej właścicielami (takie informacje będą zawarte w księdze wieczystej).

W takiej sytuacji trzeba się jednak liczyć z tym, że wszelkie naprawy będą po stronie naszej i naszych sąsiadów. Tak więc nawet jeśli kupimy działkę, po to by tylko leżała i rosła na wartości, to za jakiś czas mogą odezwać się do nas sąsiedzi z prośbą o dorzucenie się do naprawy drogi dojazdowej.

Zakup ziemi: co jeszcze warto sprawdzić?

Kształt i ukształtowanie terenu. Działki o niestandardowym kształcie i ze znaczną różnicą terenu będą zdecydowanie tańsze, ale też w przyszłości prawdopodobnie będziemy musieli się liczyć z niższą ceną sprzedaży. Nie oznacza to, że na niej nie zarobimy – w atrakcyjnej lokalizacji większość działek się sprzedaje – ale warto być tego świadomym. Dobrym pomysłem jest przyjechanie się w okolicę, która nas interesuje, po ulewnym deszczu, żeby sprawdzić, czy nie został zalany.

Planowane inwestycje na terenie działki i wokół niej. Z dodatkowymi pytaniami o potencjalne inwestycje w okolicach naszej działki warto zadzwonić do urzędu gminy/miasta. Tam powinniśmy się dowiedzieć, czy planowane są jakieś zmiany w planie zagospodarowania, czy w najbliższym czasie planowane jest np. podłączenie kanalizacji lub nowe inwestycje w okolicy. To wszystko zwiększy wartość naszej ziemi w przyszłości. Szczegółowe informacje o nowych inwestycjach znajdziemy w biuletynie publicznym. Przydatne mogą też być lokalne fora dyskusyjne.

Otoczenie naszej inwestycji. Warto rzucić okiem na naszą potencjalną inwestycję z góry przy pomocy Google Maps i poszukać, czy przypadkiem w odległości kilku kilometrów nie ma np. wysypiska śmieci czy schroniska dla zwierząt.

Badania gruntu. Można również pokusić się o zlecenie badań geotechnicznych gruntu, szczególnie jeśli nasza działka ma być budowlana. Z badań dowiemy się, czy można na niej bez problemu posadowić dom czy przed budową potrzebna będzie wymiana gruntu. Dla nas w momencie zakupu teoretycznie nie jest to aż tak ważne, ale jeśli chcemy ją kupić i za kilka lat sprzedać, to wtedy potencjalny nabywca prawdopodobnie takie badania wykona. Jeśli wtedy okaże się, że potrzebna jest wymiana gruntu to nie uzyskamy oczekiwanej ceny.

Rozmowa z sąsiadami. Bardzo przydatna może być też rozmowa z mieszkańcami miejscowości, w której chcemy kupić ziemię, szczególnie gdy dobrze nie znamy terenu. Warto spytać, czy miejscowość jest zakorkowana, czy na co dzień występują jakieś uciążliwe czynniki i czy po prostu dobrze im się tu mieszka. Telefon do gminy także jest zawsze dobą opcją. Oprócz informacji, które już w tekście wymieniłam (potencjalne inwestycje, zmiany w MPZP), możemy po prostu zapytać, czy ten obszar ma jakieś ukryte wady.

zdjęcie tytułowe: Niki Emmert/Pixabay