Frank prawie po 5 zł, a frankowicze masowo wygrywają w sądach. Czy wzbierająca fala wyroków może… ożywić rynek nieruchomości? Ogromne pieniądze w grze!

Machina pozwów frankowych nie zwalnia, a odsetek korzystnych dla frankowiczów wyroków utrzymuje się na poziomie 95%. To oznacza, że prędzej czy później do kredytobiorców frankowych popłyną grube miliardy złotych. W jaki sposób te środki mogą zostać wykorzystane? Niewykluczone, że ta ogromna kasa ponownie ożywi rynek nieruchomości. W jaki sposób? Już tłumaczę

Według najnowszych danych portalu Stop Bankowemu Bezprawiu (SBB) w pierwszym kwartale 2022 r. nastąpił skokowy wzrost rozstrzygniętych spraw o kredyty frankowe (I instancja) do 2,142 wyroków. To oznacza aż pięciokrotny przyrost w stosunku do pierwszego kwartału 2021 r. Te cyfry oznaczają, że frankowicze odzyskają ponad 400 mln zł w żywej gotówce. A to dopiero początek fali wyroków, która może skutkować tym, że kwoty odzyskiwane przez kredytobiorców będą rosły wykładniczo w kolejnych kwartałach.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Miliardy złotych popłyną do frankowiczów

Według oficjalnych danych SBB na koniec pierwszego kwartału 2022 r. w sądach na rozstrzygnięcie czekało 135 000 spraw frankowych, w tym ok. 60 000 nowych pozwów, złożonych tylko w 2021 r. Oznacza to, że kredytobiorcy walczą o niebagatelną kwotę 25 mld zł. Biorąc pod uwagę fakt, że aktualnie ok. 95% wyroków jest rozstrzyganych na korzyść kredytobiorców, w grze jest ogromna suma, która finalnie przyniesie potężne zasilenie portfeli frankowiczów. Czy to ożywi rynek nieruchomości?

Największą niewiadomą w całej tej układance, związanej ze sprawami frankowymi, jest czas oczekiwania na uzyskanie prawomocnego wyroku. To on determinuje moment, w którym na rynku pojawią się środki finansowe wynikające z wygranych spraw. Obecnie średni czas oczekiwania na prawomocny wyrok wynosi około 4 lat, aczkolwiek parametr ten ulega ciągłym wahaniom ze względu na nieustannie zmieniające się tempo rozstrzygnięć oraz liczbę napływających nowych spraw.

Duże usprawnienie biegu spraw nastąpiło po powołaniu w kwietniu 2021 r. tzw. wydziału frankowego – jest to XXVIII Wydział Cywilny Sądu Okręgowego w Warszawie. Wyodrębniony wydział dedykowany wyłącznie sprawom frankowym jest większy niż pozostałe wydziały warszawskiego sądu i liczy aktualnie 19 sędziów. Nie ma prowadzonych odrębnych statystyk dotyczących tempa rozpoznawania spraw przez wydział frankowy. Natomiast z obserwacji radców prawnych wynika, że wydział funkcjonuje bardzo sprawnie.

Inna sprawa, że kolejki – niezależnie od rosnącego tempa pracy sędziów – się wydłużają. W  pierwszym kwartale bieżącego roku przybyło 16 000 nowych spraw, podczas gdy rozstrzygnięć w pierwszej instancji zapadło tylko 2142. Należy jednak zaznaczyć, że jest to bardzo duży wzrost zarówno do roku ubiegłego, jak i poprzedniego kwartału.

Trudno jednoznacznie określić, gdzie leży granica wydolności polskiego sądownictwa, ale można zakładać że dojście do poziomu około 5000 rozstrzygnięć kwartalnie lub około 20 000 rocznie jest możliwe. To oznacza zasilenie kredytobiorców dodatkową kwotą około 3,7 mld zł rocznie. I to przez kilka kolejnych lat (bez uwzględnienia kwestii odsetek karnych, różnic kursowych).

Kwota nie jest może oszałamiająca, lecz istotna z punktu widzenia kredytobiorców i całego rynku nieruchomości. Aczkolwiek należy spodziewać się, że ostatecznie zasądzone kwoty mogą być o wiele większe, bo muszą uwzględniać też odsetki karne, jak i różnice kursowe.

Rząd strzelił „frankowym” bankom w stopę wakacjami kredytowymi?

Wprowadzenie wakacji kredytowych wyłącznie dla kredytobiorców posiadających kredyty hipoteczne w złotych i całkowite pominięcie kredytów indeksowanych do franka szwajcarskiego może być odebrane przez część kredytobiorców frankowych jako niesprawiedliwe. Rząd znowu strzelił sobie w stopę, ponieważ nietrudno przewidzieć, że takie rozwiązanie legislacyjne przyniesie nową falę pozwów.

Komisja Nadzoru Finansowego zakłada obecnie kilka różnych scenariuszy i w zależności od przyjętego założenia różnie oszacowuje potencjalne straty dla systemu bankowego, wynikające z wygranych procesów przez frankowiczów.

• Pierwszy scenariusz to utrzymanie kredytu z przewalutowaniem na PLN oraz oprocentowaniem według stawki WIBOR – szacowany koszt to 34,5 mld zł (1,5% PKB), obecnie jest to najmniej prawdopodobny scenariusz;
• Drugi scenariusz to utrzymanie kredytu z przewalutowaniem na PLN oraz oprocentowaniem według stawki LIBOR – szacowany koszt 78,5 mld zł (3,3% PKB), jak do tej pory widzieliśmy tylko pojedyncze wyroki, również raczej mało prawdopodobny scenariusz;
• Trzeci scenariusz to unieważnienie umowy kredytu, ale zwrot przez kredytobiorcę kapitału plus kosztu kapitału – szacowany koszt to 70,5 mld zł (3,3% PKB), jak do tej pory kwestia wynagrodzenia za użytkowanie kapitału nie została rozstrzygnięta ani przez Sąd Najwyższy, ani przez sądy powszechne;
• Czwarty scenariusz to unieważnienie umowy kredytu, ale zwrot przez kredytobiorcę tylko samego kapitału – szacowany koszt to 101,5 mld zł (4.3% PKB), w świetle ostatnich wyroków orzecznictwo sądów zmierza właśnie w tym kierunku, więc zakładam, że jest to najbardziej prawdopodobny scenariusz;
• Ostatni scenariusz to unieważnienie kredytu bez zwrotu kapitału i odsetek – szacowany koszt dla systemu bankowego 234 mld zł (10% PKB), moim zdaniem mało prawdopodobny.

Warto tu zauważyć, że szacowana na bazie najbardziej prawdopodobnego, czwartego scenariusza, kwota 101,5 mld zł, nie uwzględnia przewlekłości trwania spraw sądowych. Długie oczekiwanie na kolejne rozprawy i tym samym na finalny wyrok oznacza dla banków dodatkowe koszty w postaci odsetek karnych oraz różnic kursowych, a dla kredytobiorców potencjalny dodatkowy przychód.

Aktualnie odsetki karne osiągnęły poziom 9% w skali roku, a w ostatnich latach polski złoty tracił do szwajcarskiego franka ok. 3% średnio rocznie. Jeśli złożyć te dwie cyfry razem, to okaże się, że potencjalny koszt dla systemu bankowego może w ciągu najbliższych 10 lat osiągnąć maksymalny poziom ok. 180 mld zł. Na koniec lutego 2022 r. łączna wartość kredytów frankowych pozostających do spłaty wynosiła 81 mld zł, co oznacza około 410 000 aktywnych kredytów.

Powyższe wyliczenie należy jednak skorygować o liczbę kredytobiorców, którzy postanowią wstąpić na drogę sądową. Przy założeniu, że 50% wszystkich frankowiczów zdecyduje się na batalię (aktualnie jest to ponad 25%), a 90% wyjdzie z tej batalii zwycięsko, to nadal mówimy o monstrualnej kwocie rzędu 81 mld zł rozłożonej na 10 lat.

Czytaj też: Wysoki WIBOR przypomniał nam, dlaczego kiedyś wybieraliśmy kredyty we frankach. Nie są bezpieczne, ale… znów byłyby tańsze? Świat staje na głowie? Przeciwnie

Wzbierająca fala pozytywnych rozstrzygnięć w sprawach frankowych ożywi rynek nieruchomości?

W jaki sposób te pieniądze mogą zostać wykorzystane? I czy to ożywi rynek nieruchomości? Moim zdaniem najbardziej prawdopodobne są dwa scenariusze w zależności od orzecznictwa sądów. Generalnie sądy mogą zdecydować o anulowaniu całego kredytu lub też przewalutowaniu go na kredyt w złotych, utrzymując oprocentowanie według stopy dla kredytów we frankach.

W tym pierwszym scenariuszu zwrócone kredytobiorcom środki finansowe mogą posłużyć do całkowitej spłaty kredytu, a nawet może pojawić się nadwyżka, którą można zainwestować. W drugim przypadku pozytywny wyrok pozwoli na dużą obniżkę rat kredytowych lub szybszą spłatę kredytu.

W obu przypadkach kredytobiorcy staną przed dylematem, czy odzyskane środki wykorzystać na dobrowolną, całkowitą lub częściową spłatę kredytu hipotecznego czy może jednak wykorzystać w inny sposób? Na dziś nie mamy żadnej wskazówki, jak sądy będą się odnosić do wniosków banków, które najprawdopodobniej będą domagać się odsetek za bezumowne korzystanie z kapitału na drodze sądowej.  

Ale po pierwsze wyrok nie musi być korzystny dla banku i sąd może zasądzić brak jakichkolwiek odsetek. Po drugie odsetki karne to aktualnie 9%, a dynamika cen nieruchomości to ponad 10%. A po trzecie czas oczekiwania na wyrok to minimum 4 lata, a więc dosyć długi okres. Dlatego można z dużą pewnością założyć, że część kredytobiorców będzie chciała inaczej wykorzystać odzyskane środki. Być może część kredytobiorców będzie chciała poprawić swoje warunki lokalowe, kupując mieszkanie większe lub w bardziej atrakcyjnej lokalizacji.

Rynek nieruchomości może odczuć wpływ korzystnych rozstrzygnięć w sprawach frankowych, gdy ich skala będzie odpowiednio duża. Istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że w ciągu 12 miesięcy liczba korzystnych wyroków osiągnie poziom powyżej 5000 spraw kwartalnie. Taka liczba spraw przekłada się na odzyskanie przez kredytobiorców kwot rzędu 1,5-1,8 mld zł kwartalnie.

Czy i jak to wpłynie na rynek nieruchomości, jest odrębną kwestią, ale przy utrzymującej się wysokiej inflacji każda nieruchomość, mimo wszystko, będzie lepszym zabezpieczeniem przed inflacją niż inne formy oszczędzania. Oczywiście równie atrakcyjnie może być ulokowanie tych środków w inne produkty oszczędnościowe lub inwestycyjne dobrze zabezpieczające przed inflacją.

Deweloperzy powinni mieć na uwadze, że kwota 80 mld zł – jeśli rozłożona na lata wróci na rynek nieruchomości – pozwoliłaby, przy obecnym poziomie cen, na zakup 135 000 mieszkań w cenie jednostkowej 600 000 zł. Ciekawe, czy pojawią się oferty ze specjalnym rabatami na mieszkania „dla byłego frankowicza”. Będzie to na pewno bardzo obiecująca dla deweloperów grupa potencjalnych klientów. Pytanie, czy będą chcieli i potrafili o nią powalczyć. I czy to ożywi rynek nieruchomości.

———————————–

Posłuchaj najnowszych odcinków naszych podcastów

W najnowszym, 112. odcinku podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” rozmawiamy o tym, czy starsi klienci banków potrzebują specjalnego traktowania i usług dostosowanych do ich wieku. A może potrzeba specjalnego traktowania tej grupy klientów to tylko mit? Jak powinny być zaprojektowane oddziały, strony internetowe banków, bankomaty, by przeciwdziałać wykluczeniu finansowemu seniorów? Gośćmi podcastu są Renata Rybarczyk, dyrektor biura wsparcia sprzedaży w Banku BNP Paribas oraz Maciej Chlebowski, dyrektor departamentu rozwoju i transformacji sieci oddziałów w Banku BNP Paribas. Zapraszam do posłuchania tutaj albo na Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i na czterech innych platformach podcastowych.

W trzecim odcinku podcastu „Nowocześni Mobilni” mówimy o leasingu. „Polski Ład” spowodował nieco zmian w leasingu samochodów. Czy leasingowanie samochodów nadal się opłaca? Na co zwrócić uwagę planując leasing samochodu? Wpłata wstępna powinna być wyższa czy niższa? Opłata za wykup minimalna czy maksymalna? I dlaczego najbardziej w najbliższym czasie może opłacać się leasing… samochodów elektrycznych? O tym wszystkim rozmawiamy z Marcinem Żochowskim z Volkswagen Financial Services Polska. Warto posłuchać, zwłaszcza jeśli masz firmę i chcesz minimalizować koszty używania samochodów w ramach prowadzonej działalności. Zapraszam do posłuchania kolejnego podcastu z cyklu „Nowocześni Mobilni”, poprzednich posłuchasz tutaj oraz tutaj.

zdjęcie: Wiaczesław Bublyk/Unsplash