Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? Wysoki WIBOR i regulacje KNF sprawiają, że „hipoteka” to dla wielu marzenie ściętej głowy. Zamiast tego banki podsuwają… „gotówkę”

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? Po serii podwyżek stóp procentowych oraz wprowadzeniu przez KNF zaostrzonych kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych okazuje się, że alternatywą – niekoniecznie dużo droższą – zaczyna być… kredyt gotówkowy. Oczywiście tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy kredyt gotówkowy w ogóle brać pod uwagę jako alternatywę dla hipotecznego? A kiedy z kredytu w ogóle zrezygnować?

Problemem w przypadku kredytów hipotecznych nie jest tylko cena. Obecnie marże kredytów hipotecznych zaczynają się od ok. 1,5% (do tego trzeba dodać WIBOR). Taka marża to okazja, bo w erze niskich stóp procentowych marże wynosiły 2,5% i więcej. Można też wziąć kredyt z oprocentowaniem stałym 8-10%. Przeważnie na pięć lat, są też oferty na 7 i 10 lat, ale tylko w niektórych bankach. Z tym że tu już trudno mówić o okazyjnej cenie.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Dla chętnych na kredyt hipoteczny głównym kłopotem jest brak zdolności kredytowej. Co prawda bank może pożyczyć pieniądze na 30-35 lat, ale zdolność kredytowa liczona jest tak, jakby to był kredyt na 25 lat. To regulacja wprowadzona przez KNF. Ostatnio doszła do niej druga, bardziej dotkliwa.

Wytyczne KNF „zabiły” zdolność kredytową Polaków

Banki, zgodnie z aktualnym zaleceniem KNF, muszą liczyć zdolność kredytową, przyjmując bufor wzrostu oprocentowania kredytu o 5 pkt. proc. Znacząco wpływa to na możliwe do uzyskania kwoty, bo przy stopie procentowej NBP wynoszącej 6% i wskaźniku WIBOR przekraczającym już 7% banki są zobowiązane sprawdzić, czy klient będzie miał zdolność kredytową nie tylko dla obecnych warunków, ale nawet wtedy, gdyby oprocentowanie kredytu wynosiło 12% w skali roku. A żeby mieć zdolność kredytową przy tak wysokim oprocentowaniu, trzeba być finansowym krezusem.

A jeszcze na wiosnę i latem 2021 r. kredyty hipoteczne miały oprocentowanie (i stałe, i zmienne) nawet poniżej 4% rocznie. Zaś różnica w oprocentowaniu między kredytem hipotecznym a gotówkowym była zasadnicza i zauważalna na pierwszy rzut oka. Obecnie ta różnica jest coraz mniejsza, dlatego niektórzy – widząc, że droga do kredytu hipotecznego jest dla nich zamknięta – zastanawiają się, czy sensowne może być finansowanie niektórych potrzeb „mieszkaniowych” właśnie kredytem gotówkowym.

Ta forma finansowania jest znacznie prostsza od kredytu hipotecznego (zabezpieczonego). Kredyt konsumencki można przeznaczyć na cel dowolny. Okres kredytowania może wynosić nawet do 10 lat, w większości banków można pożyczyć kwotę do 150 000 zł. A więc sporo. Rata takiego kredytu (150 000 na 10 lat) w najtańszych bankach to ok. 2000 zł, zaś RRSO (roczna rzeczywista stopa oprocentowania) jest na poziomie ok. 10%.

Większość ofert to kredyty z oprocentowaniem zmiennym (marża + WIBOR), ale niektóre banki proponują klientom również stały procent. W przeciwieństwie do kredytów hipotecznych banki nie mają obowiązku, aby tego rodzaju kredyty oferować na stały procent, ale się przed tym nie wzbraniają.

Nie obowiązują również obostrzenia, które KNF nałożył na banki w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny (klient nie musi mieć zdolności kredytowej do spłacania jeszcze droższego kredytu). Jeszcze do niedawna popularne „gotówki” nie były alternatywą dla „hipotek”. Oprocentowanie tych pierwszych było zwykle 2-3 razy wyższe niż kredytów hipotecznych.

Obecnie sytuacja się zmieniła. Oprocentowanie niektórych kredytów hipotecznych zbliża się już do 10% w skali roku. A przecież w przypadku kredytów hipotecznych banki wymagają również ubezpieczeń – m.in. pomostowego, płatnego do czasu wpisania banku do księgi wieczystej nieruchomości oraz ubezpieczenia na życie oraz oczywiście ubezpieczenia samej nieruchomości. To wszystko podbija koszty kredytu hipotecznego. I powoduje, że dylemat pt. „kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego” przestaje być absurdem.

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego: kiedy „gotówka” ma sens?

Kiedy można rozważyć wzięcie kredytu gotówkowego (np. 150 000 zł na 10 lat) zamiast kredytu hipotecznego? Przede wszystkim w przypadku potrzeb „niskokwotowych”. Np. wtedy, kiedy celem jest m.in. wykończenie lub remont mieszkania, a nie zakup nowego (nie wymaga to rozliczania kosztorysu). Albo np. zakup działki (ziemi lub ogródka działkowego ROD, część banków nawet nie finansuje tego celu kredytem hipotecznym).

Oczywiście kredyt gotówkowy jest alternatywą w każdym przypadku, gdy pieniądze są potrzebne szybko. Jeżeli 150 000 zł to za mało, to teoretycznie można pożyczyć więcej np. w kilku bankach. Pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej rzecz jasna. I to nie tej „bankowej”, bo banki oceniają ją dość liberalnie. Trzeba sobie samodzielnie policzyć, czy stać nas będzie na spłatę kredytów po ewentualnym wzroście ich rat. W żadnym wypadku obciążenie ratami – i to wszystkich kredytów, które posiadamy – nie powinno przekraczać 30-35% domowego budżetu (a najlepiej gdyby nie przekraczało 25%).

Na koniec chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Jeżeli kredyt zostanie spłacony wcześniej, to bank powinien rozliczyć koszty (ubezpieczenia, prowizji). Przy kredycie gotówkowym nie ma z tym już problemu. Składka ubezpieczeniowa oraz prowizja zwracane są proporcjonalnie, zwykle nawet bez wezwania ze strony kredytobiorcy. Przy hipotekach banki rozliczą składkę ubezpieczeniową, ale z prowizją mają już problem. W większości o rozliczenie prowizji trzeba walczyć.

Coś, co przy niskich stopach procentowych nie mieściło się w głowie – że kredyt gotówkowy może być alternatywą dla najtańszej formy finansowania, jaką jest kredyt hipoteczny – dziś już nie jest abstrakcją. Może kredyt gotówkowy będzie korzystniejszy, a może nie. To kwestia analizy konkretnego przypadku.

Czytaj też: W tym roku wydatki w naszych domowych budżetach mocno wzrosną. Jak nie utonąć z tego powodu w długach? Oto kilka rat… tfu, rad

„Hipoteczna” zdolność kredytowa tylko ciut większa niż „gotówkowa”?

Jednemu z naszych czytelników bank zaproponował kredyt hipoteczny w kwocie 220 000 zł (na 30 lat, oprocentowanie stałe). Proces kredytowy miałby trwać 2-3 tygodnie, ale jednocześnie pojawiła się propozycja kredytu gotówkowego „na jeden klik” w kwocie aż 150 000 zł. Na zasadzie mówisz „TAK” i masz. Jak sam czytelnik zauważył, różnica w proponowanej kwocie była niewielka, choć przecież kredyt gotówkowy nie ma żadnego zabezpieczenia (poza zarobkami kredytobiorcy).

Dlaczego tak się stało? Winne są oczywiście (wyżej omówione) zalecenia KNF, ale również to, że banki preferują obecnie sprzedaż kredytów gotówkowych. Dlatego tak łatwo można dostać teraz kredyt gotówkowy w kwocie, która (do niedawna) zarezerwowana była głównie dla kredytów hipotecznych.

Jednak nie każdy klient zobaczy propozycję tak wysokiej kwoty. Liczą się również relacje z bankiem. Należy mieć pozytywną historię kredytową (jej brak przy „hipotece” nie jest problemem, a przy kredycie gotówkowym już tak). Warto pamiętać, że zwykle oferta np. 100 000 zł nie oznacza, że dany klient tyle dostanie. Raczej należy to traktować jak „zaproszenie do złożenia wniosku”. Część wniosków (na mniejsze kwoty) może przejść „z automatu”, ale większe i tak będą się wiązały z analizą kredytową.

W przypadku tego konkretnego klienta propozycja kredytu gotówkowego była o „małe” kilka punktów procentowych droższa od propozycji kredytu hipotecznego, ale „gotówka” oferuje większą elastyczność, mniejszą kłopotliwość (mniej formalności) i nie wiąże się z zabezpieczeniem hipotecznym na nieruchomości. Przy niewielkiej różnicy w oprocentowaniu te parametry zaczynają mieć znaczenie.

Kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego? A może… żaden?

Oczywiście każdy kredyt w obecnej sytuacji trzeba głęboko przemyśleć. Wysoka inflacja, niepewność, możliwa recesja (wzrost bezrobocia, spadek realnej wartości wynagrodzeń) – to są argumenty przemawiające za tym, żeby się w ogóle nie zadłużać, a raczej gromadzić gotówkę na trudne czasy. Ale zdarzają się takie okoliczności w życiu, które sprawiają, że kredyt na remont czy zakup ziemi trzeba wziąć.

Jeśli masz taki właśnie dylemat – oszczędzać czy wykorzystać okazję do jakiejś inwestycji nieruchomościowej – lub zastanawiasz się, czy kredyt gotówkowy w Twoim konkretnym przypadku może być opłacalnym przedsięwzięciem, napisz do mnie, pomogę porównać opcje.

zdjęcie tytułowe: Łukasz Radziejewski/Unsplash