Masz kredyt? Musisz płacić te składki. „Bank zażądał ode mnie polisy mieszkaniowej o zbyt dużej wysokości”. Ma prawo czy naciąga?

Posiadanie kredytu hipotecznego łączy się z koniecznością ponoszenia nie tylko kosztów odsetek, ale i z dodatkowymi obowiązkami. Jednym z nich jest konieczność ubezpieczenia mieszkania, które jest przedmiotem kredytu. Coraz częściej na tle tych ubezpieczeń rodzą się konflikty między bankami, a klientami

To, że kredytowane mieszkanie powinno być objęte polisą, nie budzi wątpliwości. W przypadku zalania, pożaru lub wybuchu gazu bank – i klient! – musi mieć gwarancję, że odzyska pieniądze. A więc tego, że firma ubezpieczeniowa spłaci kredyt. Banki zwykle żądają od klientów cesji polisy ubezpieczeniowej zawartej na taką kwotę, na jaką opiewa kredyt. Nawet jeśli ów kredyt ma spory wkład własny lub został już w dużej części spłacony.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Jeden z moich czytelników toczył swego czasu twardy bój z bankiem, dotyczący wysokości sumy ubezpieczenia swojego domu, który kupil na kredyt.

„Dom kupowany był od dewelopera i kosztował: 435.000 zł, działka dodatkowe 180 000 zł. Z banku otrzymałem około 650.000 zł, mój wkład własny w inwestycję wyniósł 140.000 zł. Poinformowałem bank, że zamierzam ubezpieczyć dom na kwotę 550.000 zł, czyli na taką, za jaką mogę go odbudować w razie gdyby walnął w niego np. meteoryt. Jakież było moje zdziwienie, kiedy dowiedziałem się, że bank życzy sobie ubezpieczenia na kwotę 788.000 zł”

Wyższa kwota ubezpieczenia oznacza wyższą składkę. Można domniemywać, że tysiące klientów banków ubezpiecza swoje domy i mieszkania na wartości zawyżone w stosunku do wartości ich nieruchomości, czyli wyrzucają pieniądze w błoto. Ostatnio zgłosił się do mnie czytelnik, który twierdzi, że bank żąda od niego wysokiej sumy ubezpieczenia niejako „za karę”.

„Stwierdziłem, że polisa, jaką dokupiłem do kredytu hipotecznego jest mało sensowna. Bank uznał jednak, że dostarczona przeze mnie polisa opiewa na za niską kwotę. Dom jest ubezpieczony na tyle, ile jest wart – 390.000 zł. Bank chce, aby wartość ubezpieczenia była taka sama, jak wartość kredytu z dnia podpisania umowy kredytu – mimo, że miałem sporą wpłatę własną”

O co tu może chodzić? Wiadomo, że bank nigdy – nawet gdyby dom np. się spalił – nie dostanie tak wysokiej kwoty, bo wartość nieruchomości nie jest tak wysoka. Czy da się z bankiem dyskutować? Płacić wyższe składki bez sensu? Ten wymóg jest niestety bankowym standardem. Np. spółka PKO Ubezpieczenia, obsługująca klientów banku PKO BP, pisze w swoich materiałach edukacyjnych tak:

„Suma ubezpieczenia nieruchomości musi być co najmniej równa kwocie zaciągniętego kredytu. Różnice w cenach polis oferowanych przez poszczególne banki nie są duże – jak szacują nasi eksperci dla mieszkania wartego 250.000 zł składka roczna może wynosić od 190 zł do 250 zł. Warto jednak przy wyborze ubezpieczenia sugerować się nie tylko wysokością składki, ale również zakresem ubezpieczenia. W tym przypadku chodzi głównie o katalog zdarzeń, na wypadek których ubezpieczenie zapewni nam odszkodowanie”

Jest oczywiste, że banki – dla których ubezpieczenie nieruchomości jest, obok dochodów kredytobiorcy i samej nieruchomości – jednym z zabezpieczeń, starają się działać tak, żeby zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo. Jeśli kredyt ma być w całości zabezpieczony, to banki stosują najszerszą możliwą interpretację.

Nie chcą się bawić w szacowanie jak ma się w danej chwili pozostała do spłaty wartość kredytu do aktualnej wartości nieruchomości (trzeba by ją niezależnie wyceniać). I ile wynosi wartość odtworzeniowa, czyli nakładach niezbędnych do całkowitego odbudowania domu.  Banki zakładają – na przykład – wzrost cen usług budowlanych, materiałów budowlanych, nieruchomości. Jeden z bankowców tłumaczy to tak:

„Jak spali się – nie daj Boże – mieszkanie, to bank odzyska z ubezpieczenia pełną wartość mieszkania i rozliczy się z klientem. Mniejsza niż kredyt kwota ubezpieczenia spowodowałaby, że pojawiłby się problem z zabezpieczeniem kredytu”

To trochę tak jak z poddawaniem się egzekucji. Pożyczamy 2.000 zł, ale podpisujemy oświadczenie o poddaniu się egzekucji na znacznie wyższą kwotę – takie, które pokryją koszty zastępstwa procesowego, odsetki itp. Czy więc machnąć ręką i płacić składki od zawyżonej wartości? Warunki w tej grze dyktuje strona, która udostępnia pieniądze, czyli bank.

Aczkolwiek to wcale nie musi tak wyglądać jak piszą moi czytelnicy i jak tłumaczą bankowcy. Ja też mam kredyt hipoteczny, którego wartość nie przekracza połowy finansowanych nim nieruchomości i mój bank nie domaga się ode mnie ubezpieczenia o wartości sięgającej startowej wysokości kredytu. Suma ubezpieczenia nawet się o tę wartość nie ociera.

Ten parametr – a nie tylko oprocentowanie, marża, konieczne do kupienia produkty dodatkowe (konto, karta) – mógłby stać się kartą przetargową w walce o klienta, ale konkurencja między bankami spada, a dla klientów nie jest to zauważalny czynnik wyboru kredytu. Zawyżone kwoty ubezpieczenia mieszkania w skali okresu trwania całego kredytu składają się do kilku, kilkunastu tysiący złotych.

źródło: Blitzmaerker/Pixabay