Mieszkania w Polsce coraz droższe. A w Ukrainie? Ile trzeba zapłacić za metr mieszkania w ogarniętym wojną kraju? Czy ktoś te nieruchomości kupuje?

W Polsce ceny mieszkań uciekają potencjalnym nabywcom, a w tej szalonej pogoni za metrami kwadratowymi musimy brać coraz większe kredyty. Oprocentowania kredytów mieszkaniowych mamy najwyższe w Europie, a rządowe programy tanich kredytów uśmierzają ten ból jedynie wybranym. A jak jest w ogarniętej wojną Ukrainie? Jak zmieniają się ceny nieruchomości w kraju, w którym ludziom nad głowami (i nieruchomościami) latają rakiety, a na budynki mieszkalne spadają bomby?

Jedną z niewielu spraw, których mimo trwającej nad Dnieprem wojny Polacy mogą pozazdrościć Ukraińcom, jest powszechna dostępność jakiejś formy mieszkania dla wszystkich. Popularne u nas hasło: „Mieszkanie prawem – nie towarem” w Ukrainie od dawna realizuje się w praktyce. Jak to możliwe?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ukraińska konstytucja wśród wielu zapisów o charakterze socjalnym ma też i taki, który każdemu obywatelowi daje prawo do dachu nad głową. I paradoksalnie, biorąc pod uwagę ceny i dostępność mieszkań w Polsce, akurat ten postulat nad Dnieprem nie pozostał jedynie na papierze. Oczywiście trzeba wziąć od razu poprawkę na to, co oznacza ów „dach nad głową”.

Ukraińskie zasoby mieszkaniowe to w ponad 90% domy i mieszkania zbudowane w przeszłości. W środkowej Ukrainie nad Morzem Czarnym jednopokojowe mieszkanie w bloku można kupić za ok. 10 000 dolarów (czyli równowartość 40 000 zł, w przeliczeniu na metr pewnie jest to 1000-1500 zł), a domek na oddzielnej działce to cena ok. 5000 – 7000 zł. To oczywiście nieruchomości, po które w Polsce nikt by się nie schylił. Ale masa takich ofert powoduje, że nikt nie może windować cen nowych mieszkań. Bo jest alternatywa na rynku wtórnym.

Z kolei jedna z droższych ofert na rynku wtórnym w tym samym mieście to apartament powstały z przerobienia kilku wykupionych mieszkań w starym budynku z lat 50., co w sumie dało 140 m2. To cztery pokoje, kuchnia z kominkiem i marmurową podłogą, stolarka wykonana na indywidualne zamówienie, sauna, własny ogródek, a do kompletu – garaż. Takie mieszkanie w świetnej lokalizacji kosztuje 500 dolarów za m2. Czyli 2000 zł za m2, co najmniej pięć razy taniej, niż w Polsce.

W takiej sytuacji deweloperzy nie mogą dyktować cen. A Ukraińcy nie mogą mówić o takich problemach z dostępnością mieszkań, jakie mają Polacy. Oczywiście, obecne niskie ceny to również efekt wojny, przed nią było drożej – średnio o 30-50%. Ceny metra kwadratowego w czasach pokoju sięgałyby pewnie 1500-3000 zł za m2. To i tak był to zupełnie inny świat niż w Polsce.

Ukraińskie zasoby mieszkaniowe. To głównie blokowiska?

To, co moglibyśmy dziś nad Dnieprem nazwać „zasobem mieszkaniowym”, jest sumą pozostałości po czasach przedrewolucyjnych, przedwojennych i powojennych. Zachód Ukrainy, także Bukowina i Zakarpacie, to suma dawnych zasobów z czasów polskich, rumuńskich, czechosłowackich i węgierskich. W całym kraju widać też efekty kolejnych fal scentralizowanego i spółdzielczego budownictwa czasów ZSRR oraz tego, co prywatni inwestorzy i deweloperzy wybudowali po uzyskaniu przez Ukrainę niepodległości w 1991 r.

Z budownictwem przedrewolucyjnym i tym przejętym przez ZSRR po II wojnie światowej sytuacja jest dość jasna – wszyscy chyba znamy literackie czy filmowe obrazy życia w „komunalnych kwatirach”, czyli wielopokojowych mieszkaniach, w których umieszczano po kilka rodzin. Po przeprowadzonej w latach 90. prywatyzacji, której często towarzyszyła brutalna i krwawa działalność „czyścicieli kamienic”, to jeden z najbardziej elitarnych i tym samym drogich segmentów rynku.

Jednak to jedynie niewielka część tego, czym dysponuje Ukraina. Trzon zasobu mieszkaniowego to budynki postawione w czasach ZSRR. Zazwyczaj są to większe i mniejsze blokowiska. Ale… Czy spuścizna mieszkaniowa po ZSRR to rzeczywiście tylko zasoby skolektywizowane i państwowe?

Wystarczy wyprawa do dowolnego ukraińskiego miasta, żeby zauważyć całe połacie parterowych domów jednorodzinnych mających po kilkadziesiąt lat. To tak zwane „żyłkoopy”, czyli spółdzielcze budownictwo jednorodzinne.

Zasadniczo budowa bloków, czy to z cegły, czy z wielkiej płyty, była kosztowna i wymagała wielkiego zaplecza inwestycyjnego. Bloki były często zarezerwowane dla uprzywilejowanych. Dla tych, którzy ze wsi dopiero przyjechali do miast i tamtejszych zakładów przemysłowych, były więc „obszczieżytia”, czyli odpowiednik znanych w Polsce hoteli robotniczych – własny pokój, a do kompletu wspólne kuchnie i łazienki. Po latach najbardziej zasłużeni mogli liczyć na mieszkanie w bloku.

A wszędzie, gdzie okiem sięgnąć – domki, często bieda-domki

Pozostali musieli radzić sobie sami. Dzielono więc teren na niewielkie, liczące do 1000 m2 działki, które rozdawano członkom spółdzielni, zapewniając jednocześnie projekty i dostęp do elementarnych materiałów i elektryczności. Jednak cały proces budowy takiego domu to była prawdziwa prywatna inicjatywa i sprawa. Np. jeśli „inwestor” chciał mieć w domu bieżącą wodę czy gaz, musiał sam wybudować sieć.

Standardowo taki dom miał dwie albo cztery izby z centralnie umieszczoną kuchnią węglową do przygotowywania posiłków i ogrzewania całego budynku. Powierzchnia takiego domu to – w zależności od liczby izb – przeciętnie od 40 do 70 m2. Za toaletę służyła „sławojka” na podwórzu. Budowano, z czego się dało – najczęściej z samanu – mieszaniny gliny i słomy, którą wypełniano drewniany szkielet, albo ciętych bloków wapiennych tzw. rakuszniaków. Do tego dach z płyt azbestowo-cementowych.

Jakość zależała od umiejętności budujących sposobem gospodarczym. Jeśli nie wiedzieli, jak poprawnie budować, albo im się po prostu nie chciało, klecili domy byle jak. Można więc spotkać jednorodzinne zawilgocone nory, w których fundamenty dawno namokły wodą, podłoga to deski ułożone na ubitej glinie a na wilgotnych ścianach rośnie pleśń. Ale są też piękne, wygodne budynki zbudowane i utrzymane tak, że trudno uwierzyć w to, jak i z czego je postawiono.

Również sowiecka wieś, po której spadek odziedziczyła Ukraina, to przede wszystkim domy jednorodzinne budowane w technologii znanej z „żyłkoopów” tyle, że najczęściej z udziałem całego kołchozu czy sowchozu, więc paradoksalnie często bardziej fachowo i porządniej, niż to robiono w mieście. Jak to wyglądało, można zobaczyć np. w sowieckim filmie z 1958 r. „Iwan Browkin na ugorze”(„Иван Бровкин на целине”).

Ceny takich bieda-domów w miastach obwodowych, czyli odpowiedniku naszych miast wojewódzkich, zaczynają się już od kilkunastu tysięcy dolarów. 32-metrowy domek w Odessie kosztuje 12 500 dolarów (50 000 zł), a za 73-metrowy domek z towarzyszącymi zabudowaniami gospodarczymi agencja nieruchomości chce 19 000 dolarów (80 000 zł).

W ważniejszym miejscach – solidne stalinki, tandetne chruszczowki

Im większe miasto, im bardziej liczące się w hierarchii administracyjnej, tym więcej scentralizowanego budownictwa – państwowego, spółdzielczego, zakładowego, budowanych od zera wielkich blokowisk.

Najbardziej elitarne domy wielorodzinne z czasów ZSRR to tzw. stalinki, czyli postawione z najlepszych dostępnych wówczas materiałów, bogato zdobione, często z kamiennymi rzeźbiarskimi detalami reprezentacyjne kamienice budowane od lat 30. do połowy 50. XX w. Przestronne, wysokie (z sufitami na wysokości 3-4 m) i z wszelkimi wygodami przydzielano sowieckiej elicie za szczególne zasługi. Jednopokojowa stalinka w historycznym centrum Odessy kosztuje 23 000 dolarów (ponad 100 000 zł), w Kijowie za 35 m2 w domu tego typu w centrum trzeba zapłacić już niemal 60 000 dolarów (czyli niecałe ćwierć miliona złotych, jakieś 7000 zł za m2).

Pod koniec lat 50. postawiono na ilość. I tak powstały całe dzielnice „chruszczowek” – „piatietażek”, czyli czteropiętrowych domów bez wind budowanych na zasadzie „byle jak, z byle czego, byle szybciej”. Takie bloki do dziś są nad Dnieprem synonimem tandety w mieszkaniówce. Już kilkanaście lat temu przymierzano się do rządowego programu ich burzenia i budowy w ich miejsce domów o współczesnych standardach, ale skala problemu jest tak gigantyczna, że nic z tego nie wyszło.

Poza tym szybko okazało się, że pomysły przebudowy nie mają na celu modernizacji, ale są to tak naprawdę zawoalowane projekty wywłaszczenia właścicieli mieszkań i wypędzenia ich z najatrakcyjniejszych rejonów miast po to, żeby na zwolnionym w ten sposób miejscu wybudować dające solidny zarobek luksusowe nieruchomości z najwyższej półki.

Ale skoro te lokale stoją nadal, można je też sprzedać i kupić. Za 30-metrowe mieszkanie w tego typu budownictwie w Odessie trzeba zapłacić 14 000 dolarów, 32 m2 we Lwowie jest ciut droższe – 15 000 dolarów, w Kijowie 30 m2 to już koszt 23 500 dolarów (czyli mniej więcej 100 000 zł, a więc jakieś 3000 zł za m2).

Breżniewowska wielka płyta, luksusy i masówka lat 90. i późniejsza

Kiedy Chruszczowa na stanowisku sekretarza generalnego partii komunistycznej zastąpił Breżniew, zamiast siermiężnych „chruszczowek” zaczęły rosnąć solidnie zbudowane osiedla z wielkiej płyty, na których królowały już wysokie budynki z windami.

W Odessie jednopokojowe mieszkanie z nowoczesnym autorskim remontem w bloku z lat 80., w którym porządku pilnuje całą dobę portier, wyceniono na 23 000 dolarów (mniej więcej 100 000 zł). Znacznie drożej jest we Lwowie – tu za 35 m2 w bloku z lat 70. trzeba zapłacić 37 000 dolarów (a więc już 4000 zł za metr). W Kijowie 42 m2 świeżo wyremontowane z autorskim wykończeniem kosztuje 47 000 dolarów (jakieś 4500 zł za m2).

Jednak prawdziwy boom na mieszkaniówkę zaczął się nad Dnieprem po upadku ZSRR, rozdrapywanie państwowego majątku i oligarchizacja kraju to czas wielkich pieniędzy, które szerokim strumieniem płynęły do firm deweloperskich w zamian za luksusowe apartamenty i tysiące mieszkań w blokach dla wszystkich tych, których szansa zarobku ściągnęła z prowincji do wielkich miast. Z jednej strony wyrastały więc willowe dzielnice z domami za grube miliony dolarów, z drugiej – całe miasta-satelity pełne bloków ze stosunkowo tanimi mieszkaniami.

W dużych ośrodkach „mafia budowlana” wciskała się ze swoimi inwestycjami w każdy skrawek terenu, jaki tylko można było zabudować. W skorumpowanej Ukrainie bezkarnie wolno było niemal wszystko, pod warunkiem że odpowiedni ludzie odpowiednio dużo dostaną finansowej rekompensaty. Piękne i zielone dzielnice Kijowa i Odessy zostały więc zabudowane bezplanowo, za to intensywnie i chaotycznie.

Zasoby mieszkaniowe to także… sowieckie dacze

Zasób mieszkaniowy, jaki mają do dyspozycji Ukraińcy, to jednak nie tylko oficjalne budynki mieszkalne. Sowiecki pracownik musiał gdzieś wypocząć, a z zapleczem wczasowym dla milionów „ludzi pracy” było krucho i tak rozpowszechniła się kultura daczy. Na dacze jeżdżono co prawda już za cara, ale wówczas były to prawdziwe zamiejskie rezydencje elity. W ZSRR stara idea nabrała proletariackiego charakteru, dacze się zdemokratyzowały.

W efekcie ukraińskie podmiejskie domki wypoczynkowe wyglądają jak polskie ogródki działkowe. Najczęściej niewielkie domki, będące własnością spółdzielczą, stoją na działkach o powierzchni ok. 400 m2. W takim domku nie ma zazwyczaj gazu, bieżąca woda płynie według grafiku tylko kilka godzin dziennie, a przez całą dobę dostępny jest tylko prąd. W Polsce ogródki działkowe nie mogą służyć do stałego mieszkania, Ukraińcy mogą jednak w takich miejscach mieszkać. W rezultacie jest to najtańsze mieszkaniowe rozwiązanie dla tych, którzy szukają dachu nad głową za niewielkie pieniądze.

Przez wiele lat problemem pozostawała niemożność oficjalnego zameldowania się w takim lokum, co z kolei rodziło szereg problemów z załatwianiem spraw urzędowych, ale ostatecznie państwo ugięło się pod naporem realiów i zezwoliło na meldowanie się na daczach. W większości miast obwodowych ceny takich nieruchomości zaczynają się już od kilku tysięcy złotych, wyjątkiem są Kijów i Odessa.

W stolicy ceny dacz rosły wraz z zabudowywaniem przez deweloperów kolejnych terenów zielonych, w Odessie dacze kosztują więcej ze względu na położenie nad morzem. Najtańsza dacza w Kijowie, piętrowy domek z mansardą o powierzchni 80 m2, kosztuje 22 000 dolarów, w Odessie podobne lokum – 6 000 dolarów.

Mieszkania nie najlepszej jakości, ale tanie i duże

Warto podkreślić, że mieszkania, czy to w kamienicach, czy to w sowieckich blokowiskach, czy to budowane po 1991 r. mają niezależnie od standardu, w jakim powstały, jedną wspólną cechę – są jak na polskie standardy duże. Gdyby przeciętnemu Ukraińcowi powiedzieć, że powinien zadowolić się kilkunastometrowym „mikroapartamentem” i wziąć na takie lokum kredyt na kilkadziesiąt lat, to najpewniej postukałby się w czoło.

Jednopokojowe mieszkanie w najbardziej prymitywnej „chruszczowce” to minimum 30 m2, przy czym z punktu widzenia Ukraińca będzie to zaledwie kilkanaście m2, bo nad Dnieprem liczy się tylko powierzchnia mieszkalna, czyli wyłącznie to, ile metrów ma pokój. Natomiast kuchni, korytarza, łazienki nikt nie liczy.

Są na rynku co prawda jeszcze tzw. „gostinki”, czyli odpowiednik naszych kawalerek, ale nikt nie traktuje ich jak pełnowartościowych mieszkań – plasują się w okolicach oddzielnie sprzedawanych pokoi, a i sama nazwa wskazuje, że służyć miały, kiedy je budowano w czasach ZSRR, do sporadycznego pomieszkiwania, a nie jako pełnowartościowe lokale mieszkalne.

Jeszcze inna cecha charakterystyczna ukraińskich mieszkań to duża widna kuchnia. Znalezienie budynku, w którym kuchnie byłyby pozbawionymi okna norami, jakich pełno w polskich peerelowskich, a zwłaszcza popeerelowskich blokach, jest zadaniem bardzo trudnym, o ile w ogóle wykonalnym. Ja w każdym razie czegoś takiego nie spotkałem. W dodatku te widne kuchnie są tak duże, że z powodzeniem mogą służyć za oddzielny pokój – jadalnię.

Kiedy w latach 90. w Ukrainie zdecydowano się na prywatyzację zasobu mieszkaniowego, przyjęto rozwiązanie z polskiego punktu widzenia szokujące, ale chyba jedyne możliwe. Po prostu uwłaszczono mieszkających tak, jak mieszkali. Jeśli był to pokój w hotelu robotniczym czy komunałce w starej kamienicy, dostawali akt własności pokoju, jeśli mieszkanie w bloku, albo dom w „żyłkoopie” – akt własności na te właśnie.

Prywatyzację uzupełniono regulacjami prawnymi, które pozwalają na swobodny obrót nawet pojedynczymi pokojami, w dodatku można być właścicielem budynku, nie będąc właścicielem gruntu, na którym on stoi. Jest to zupełnie inne rozumienie mieszkania niż w prawie polskim, które wymaga, żeby zbywany na rynku lokal mieszkalny był samodzielny.

W rezultacie na rynku pojawiła się cała masa substandardowej powierzchni mieszkaniowej po równie substandardowych cenach. I właśnie ta różnorodność sprawia, że z własnym dachem nad głową w Ukrainie mało kto ma problem. W zależności od rodzaju i rejonu można go mieć już nawet za pieniądze, które każdy jest w stanie samodzielnie odłożyć, choćby pracując przez niedługi czas w Polsce.

Do kupienia na rynku są supertanie dacze czy pokoje w komunałkach. Można kupić część domu albo pokój w mieszkaniu w bloku, jednorodziny dom w „żyłkoopie”, mieszkanie w chruszczowce, czeszce, stalince, przedrewolucyjnej czy pamiętające polskie czasy kamienicy. Można też wybrać coś z palety budynków i mieszkań postawionych po 1991 r. Jedynym problemem jest tylko to, by lokum, na które stać Ukraińca, odpowiadało jego potrzebom i aspiracjom.

Czytaj też: Odbudowa Ukrainy ze zniszczeń wojennych już się rozpoczęła, ale cieniem kładą się korupcja i malwersacje. „Potrzebujemy dronów, a nie remontów osiedlowych ulic”

Czytaj też: Czy polski rynek pracy może się załamać, gdy nastąpi zawieszenie wojny? Czy grozi nam masowy odpływ Ukraińców wracających odbudowywać swój kraj?

ZAPROSZENIE NA WEBINAR:

Pieniądze na wypadek wojny: jak się przygotować? Kupowanie nieruchomości na południu Europy, przenoszenie oszczędności do zagranicznych banków, zamiana polskich złotych na obce waluty i złoto – to najczęściej opowiadane mi pomysły dotyczące zabezpieczenia majątku na wojenne czasy. Czy rzeczywiście warto już wpadać w panikę? I jak przygotować swoje pieniądze na wojenne – co tu kryć – klimaty? Dwa słowa na ten temat było niedawno w blogu, zapraszam do przeczytania. 

A po więcej konkretnej wiedzy o tym, jak przygotować pieniądze na wypadek wojny, jak zabezpieczyć je na okoliczność niepokojów lub jakiejś innej destabilizacji – zapraszam na webinar, który odbędzie się w czwartek, 13 czerwca o godz. 19.00. Opowiem na nim o tym, co można zrobić, żeby oszczędności i dobytek pozostały bezpieczne, jak można przygotować pieniądze na każdy scenariusz i będę odpowiadał na Wasze pytania. Niewykluczone, że będą też goście. Liczba miejsc ograniczona, żeby zarezerwować bezpłatny udział – trzeba kliknąć ten link.

Źródło zdjęcia:  Nik Shuliahin/Unsplash