Doradzająca inwestorom nieruchomościowym z całego świata firma CBRE sporządziła ranking najbardziej atrakcyjnych miejsc do inwestowania w mieszkania, biura, obiekty handlowe i magazyny. Jakie są wnioski z rankingu i co łączy Warszawę ze słoneczną Barceloną?
Polska należy do stosunkowo nielicznej grupy krajów, które nie zaliczyły w zeszłym roku spadków cen nieruchomości. O ile w Europie Zachodniej i w USA ceny biurowców i mieszkań spadły o 10-20%, o tyle w Polsce mieliśmy kolejny rok cenowego eldorado dla posiadaczy nieruchomości.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Powodów jest kilka: relatywnie dobra sytuacja polskiej gospodarki (powrót do realnego wzrostu wynagrodzeń w kraju), rozbujane do granic wytrzymałości budżetu transfery socjalne, ale przede wszystkim chyba program tanich kredytów, który „zlikwidował” dla części kupujących efekt wysokich stóp procentowych. Normalnie nie mogliby sobie pozwolić na mieszkanie, ale dzięki „Bezpiecznemu Kredytowi 2%” mogli.
W 2024 r. pod flagą nowego rządu jest planowany kolejny program tanich kredytów, który ma się nazywać „Pierwsze Mieszkanie” i ma być nieco lepiej skalibrowany (ma pozwalać na zakup nie tylko małych mieszkań). Ale wejdzie w życie najwcześniej w połowie roku, więc teraz na rynku zapanowało wyczekiwanie i ceny przestały rosnąć.
CBRE: Polska trzecim najbardziej atrakcyjnym rynkiem nieruchomości w Europie
Czy im tak zostanie? Niestety, nie wygląda na to. Z opublikowanego właśnie raportu analityków CBRE wynika, że Polska jest trzecim najbardziej atrakcyjnym rynkiem nieruchomościowym w Europie, zaś Warszawa mieści się w dziesiątce miast najbardziej przyciągających inwestorów międzynarodowych lokujących własny lub klientów kapitał w nieruchomości.
CBRE, globalna firma doradcza działająca na rynku nieruchomości, zapytała o prognozy na 2024 r. prawie 900 fachowców z funduszy nieruchomościowych, REIT-ów, funduszy private equity, wielkich prywatnych inwestorów, przedstawicieli funduszy emerytalnych, firm ubezpieczeniowych oraz banków. Efekty tego badania zamieściła w raporcie „2024 European Investors Intentions Survey”, który przeczytałem.
Co prawda pytała dość ogólnie – a więc zarówno o perspektywy dla rynku nieruchomości biurowych, magazynowych, handlowych (galerie), jak i mieszkaniowych – ale duża część pytanych to inwestorzy działający w segmencie mieszkaniowym, więc warto ich słuchać.
Oczywiście to nie inwestorzy międzynarodowi decydują o obrazie rynku mieszkaniowego. Ich pieniądze widać przede wszystkim na rynku nieruchomości premium i luksusowych, wycenianych z reguły poza poziomem możliwości przeciętnego zjadacza bułek. O cenach mieszkań ze średniej i niższej półki decydują raczej takie czynniki jak dostępność kredytu oraz koniunktura gospodarcza (poziom wynagrodzeń i bezrobocia).
Ale jeśli kapitał płynie na rynek nieruchomości, to podbija ceny we wszystkich segmentach – jeśli nie bezpośrednio, to poprzez „przelewanie się” mocy wytwórczych na bardziej rentowne części rynku. Dlatego, jeśli CBRE mówi, że polski rynek nieruchomości będzie w 2024 r. jednym z najbardziej atrakcyjnych, to oznacza to, iż rośnie prawdopodobieństwo kolejnych wzrostów cen.
W zeszłorocznym rankingu Polska też była wysoko, na piątym miejscu. A w ciągu ostatnich pięciu lat był to zaledwie dwunasty rynek europejski pod względem wielkości światowego kapitału, który płynie do nieruchomości. Co zdecydowało o tym, że stała się teraz najbardziej pożądanym celem inwestycji nieruchomościowych po Wielkiej Brytanii i Niemczech, pokonując pod tym względem tak atrakcyjne nieruchomościowo rynki jak Hiszpania, Holandia i Francja (które zajęły miejsca 4-6)?
Polskie nieruchomości bardziej atrakcyjnie niż hiszpańskie i francuskie?
Pytani przez CBRE inwestorzy międzynarodowi wskazują na relatywnie szybki wzrost polskiej gospodarki i wzrost jej znaczenia w Europie. Jako zagrożenia wskazują tylko wyższą niż na Zachodzie inflację i ryzyko polityczne. Co ciekawe, wśród obaw nie pojawia się wojna, najwyraźniej światowi inwestorzy nie uważają, by Putin w przewidywalnej perspektywie mógł zapędzić się nad Wisłę czy do kraju NATO (najwyraźniej nie biorą pod uwagę tego, że Donald Trump – jako prezydent USA – może nie wspierać w takim stopniu krajów europejskich, jak to jest dziś).
Wielka Brytania, która wygrała ranking na najbardziej atrakcyjne miejsce do inwestowania, wygrywa bardzo odporną na wstrząsy gospodarką, stabilnym systemem prawnym i sojuszem z USA. Jak widać Brexit nie spowodował, że kraj stracił atrakcyjność inwestycyjną (mimo że sama gospodarka po wyjściu z Unii Europejskiej osłabła). Drugie miejsce Niemiec w rankingu najbardziej atrakcyjnych miejsc do inwestowania w nieruchomości wynika głównie z głębokiego kryzysu, który obniżył ceny nieruchomości o 15-20%, przez co stały się bardziej atrakcyjne niż w innych krajach Zachodu.
Z innych międzynarodowych raportów, które ukazywały się w ostatnich miesiącach, wynika, że inwestorów na polski rynek przyciągają wciąż relatywnie atrakcyjne ceny. W największych polskich miastach nieruchomości są znacznie tańsze niż np. w Danii czy Szwecji (niedaleko na północ) czy Czechach lub Austrii (niewiele na południe). I część inwestorów uważa, że ta luka cenowa zostanie zamknięta.
Jakiś czas temu wpadł mi w ręce raport firmy Deloitte, z którego wynika, że metr mieszkania w największych miastach w Polsce jest znacznie tańszy niż metr mieszkania w Pradze, Bratysławie czy Budapeszcie.
A to oznacza, że te ceny powinny się w jakiejś perspektywie czasowej wyrównać, biorąc pod uwagę, że różnice między zamożnością sąsiednich krajów są niewielkie (i zmienia się to raczej na korzyść Polski).
Zapewne to jest jedna z przyczyn, dla których Warszawa, zdaniem pytanych przez CBRE inwestorów z całego świata, znalazła się na ósmym miejscu wśród najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla inwestycji nieruchomościowych. Wygrał oczywiście Londyn przed Paryżem i Madrytem, a zaraz za nimi znajdują się Amsterdam i Berlin, ale Warszawę wyprzedzają jeszcze tylko Kopenhaga i Barcelona (Hiszpania jest jedynym krajem, który ma aż dwa miasta w top 10).
Pomyślelibyście, że światowi inwestorzy będą rozpatrywać inwestycje nieruchomościowe w Warszawie na równi z tymi w Barcelonie? W omówieniu raportu się ten wątek nie pojawia, ale być może nie chodzi tylko o duże różnice w cenach nieruchomości z wyższej półki, ale też o położenie Polski i jej potencjał wzrostu – chyba większy niż w krajach południa Europy. A szybciej rosnące kraje cieszą się szybszym wzrostem cen nieruchomości.
Raport CBRE: geopolityka? Recesja? Nie ma się czego bać!
Czego obawiają się bardziej, a czego mniej niż w zeszłym roku inwestorzy nieruchomościowi? Na ten rok największym wyzwaniem będzie – zdaniem pytanych posiadaczy kapitału – niedopasowanie oczekiwań sprzedających i kupujących. Tego obawiają się najbardziej (i dużo bardziej niż w zeszłym roku). Czyli: poprawiająca się koniunktura może wynieść oczekiwania deweloperów i posiadaczy kapitału do poziomów nieakceptowalnych dla kupujących.
Wyższe niż rok temu są też obawy o to, że wysokie stopy procentowe utrzymają się na dłużej, niż to zakładają inwestorzy nieruchomościowi oraz utrzymuje się niepewność co do dostępności finansowania inwestycji na sensownych warunkach. Natomiast drastycznie niższe od zeszłorocznych są obawy dotyczące geopolityki. Inwestorzy nieruchomościowi nie boją się też już recesji w światowej gospodarce.
Poniższy rysunek pokazuje, czego spodziewają się inwestorzy na poszczególnych częściach rynku nieruchomościowego. Im bardziej na prawą stronę przesunięta jest pionowa czerwona linia, tym bardziej inwestorzy biorą pod uwagę ryzyko, że będą musieli kupować drożej niż na początku 2022 r. Po lewej stronie wykresy obrazujące ich oczekiwania na ten rok, a po prawej – zeszłoroczne (dla porównania).
Większość inwestorów spodziewa się niewielkich możliwości negocjacyjnych – najmniejszych spodziewają się na rynku biurowym (tu ceny już mocno spadły) oraz handlowym (sklepy na ulicach handlowych, centra i galerie handlowe), a największych na rynku hotelowym. Jeśli chodzi o nieruchomości mieszkaniowe, to całkiem duża część inwestorów spodziewa się, że będą mogli kupować nieruchomości taniej niż na początku 2022 r. (czyli dwa, trzy lata wcześniej).
Program rządowy napompuje ceny nieruchomości? „Zagranica” też
Z naszego, polskiego punktu widzenia to wszystko oznacza, że trudno liczyć na spadki cen nieruchomości. Co prawda inwestorzy zagraniczni „zadbają” o dobrą koniunkturę tylko w jego części biurowej, handlowej i luksusowej, ale z drugiej strony zapewne rząd pomoże rosnąć pozostałym nieruchomościom poprzez programy tanich kredytów. Polacy nie będą musieli czekać na niższą cenę pieniądza – jak wiele nacji na Zachodzie – bo rząd do oprocentowania kredytów zapewne znów zacznie dopłacać.
Wyniki badania CBRE będą dla rządzących pewnym usprawiedliwieniem. Może i dopłacanie do kredytów trochę podnosi ceny nieruchomości, ale to przecież globalny trend. Skoro kapitał z całego świata pędzi na nasz rynek nieruchomości, uważając Warszawę za porównywalnie atrakcyjną do Barcelony, to trudno się spodziewać, że ceny nieruchomości będą spadać. Zatem ci, którzy już zainwestowali w nieruchomości, mogą przygotowywać się na kolejną turę liczenia zysków. A pozostali muszą się przygotować na wyższe czynsze najmu.
————
GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT?
Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl.
>>> NAJLEPSZE DEPOZYTY TERMINOWE
>>> NAJLEPSZE KONTA OSZCZĘDNOŚCIOWE
————
MYŚLISZ O WŁASNYM MIESZKANIU? MACIEJ SAMCIK POLECA:
>>> Oszczędzaj na wkład własny do mieszkania w funduszach TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze – np. na wkład własny do własnego mieszkania – przez internet, kliknij ten link i wpisz kod promocyjny „MSAMCIK2023”.
>>> Kredyt na mieszkanie sprawdź w BNP PARIBAS lub w ALIOR BANK. To banki oferujące pieniądze na nieruchomości w sposób wygodny, bezpieczny i odpowiedzialny. „Subiektywnie o Finansach” wspólnie z nimi edukuje Was jak pożyczać pieniądze na mieszkanie tak, by były inwestycją. Szczegóły bezpiecznego kredytu o stałym oprocentowaniu nawet przez 10 lat w BNP PARIBAS BANK POLSKA sprawdź tutaj. Szczegóły oferty kredytowej ALIOR BANKU znajdziesz tutaj.
zdjęcie tytułowe: CBRE
