Rekomendacja KNF w sprawie zdolności kredytowej będzie złagodzona? Tylko czy to coś pomoże? Deweloperzy powinni szykować „plan B”. Trzypunktowy

Jest cień szansy na to, że rekomendacja KNF, którą branża deweloperska „obwinia” za zablokowanie rynku kredytów hipotecznych, będzie złagodzona – wynika z najnowszych wieści przedstawionych przez Jacka Furgę ze Związku Banków Polskich. Tylko czy to właśnie nadzór bankowy jest winny kłopotom deweloperów i kredytobiorców? O tym debatowałem z przedstawicielami banków, pośredników nieruchomościowych, deweloperów oraz z analitykami podczas Polish Real Estate Summit (PRES) w Zakopanem. Jakie konkluzje? Deweloperzy powinni szykować zmiany strategii

Jak powszechnie wiadomo, popyt na kredyty hipoteczne tąpnął. Banki prawie zakręciły kurek z pieniędzmi (ostatnio udzielają 7000-8000 kredytów miesięcznie, przed kryzysem uruchamiały 25 000 miesięcznie), a liczba klientowskich wniosków to zaledwie jedna trzecia tych, które składali przed rokiem. Większość potencjalnych chętnych na mieszkania rezygnuje już na etapie badania zdolności kredytowej, która spadła przeciętnie o połowę. A przecież nawet przed kryzysem nie pozwalała przeciętnemu klientowi na więcej niż 50-60 mkw.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Teraz – jak wynika z szacunków Pawła Komara z Notus Finanse – rodzina z jednym dzieckiem i dochodem 10 000 zł na rękę (a więc niemałym jak na polskie warunki) ma zdolność kredytową na zakup nieruchomości za mniej niż 280 000 zł. Czyli musiałaby mieszkać w kawalerce. Rodzina z dwójką dzieci i dochodem 15 000 zł na rękę może liczyć na kredyt rzędu 490 000 zł, czyli na dwa pokoje z kuchnią (jakieś 50-60 mkw. w promocji). Albo masz wysoki (ok. 50%) wkład własny, albo zapomnij o własnym mieszkaniu.

Czy to rekomendacja KNF zabiła marzenia Polaków o własnym „M”?

Przyczyny są dwie. Pierwsza to oczywiście wysoki WIBOR, który – po doliczeniu marży banku (ta na szczęście ostatnio spada) – implikuje oprocentowanie kredytu w okolicach 10% rocznie. Druga to rekomendacja KNF, która nakazuje bankom doliczać jeszcze 5 pkt procentowych do tego WIBOR-u, sprawdzając zdolność klienta do spłaty kredytu.

Z wyliczeń, które na konferencji na Polish Real Estate Summit przedstawił Marek Wielgo, analityk portali GetHome.pl oraz RynekPierwotny.pl (i mój stary druh z „Wyborczej”), wynika, że na regulacje KNF przypada nieco mniej niż połowa łącznej wartości, o którą spadła zdolność kredytowa Polaków. A więc: gdyby bufor nałożony przez KNF wrócił do przedkryzysowego poziomu 2 pkt procentowych, to zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny byłaby wyższa o 50 000 – 100 000 zł (w zależności od dochodu).

Czy zniesienie obostrzeń KNF odwróciłoby sytuację na rynku kredytowym i deweloperskim? Głównym winowajcą jest jednak nie rekomendacja KNF, lecz wysoka inflacja, która powoduje, że WIBOR jest, jaki jest. Musielibyśmy mieć kombinację kilku czynników – ograniczenia marż deweloperów, zmniejszenia kosztu pieniądza (np. poprzez wprowadzenie na dużą skalę listów zastawnych zamiast depozytów jako źródła finansowania kredytów hipotecznych), spadku WIBOR-u (oraz jego zamiany na niższy WIRON) i zredukowania buforu KNF. To by zrobiło różnicę.

Sam obowiązek, by banki przy badaniu zdolności kredytowej musiały uwzględnić wyższe stopy procentowe (a o tym m.in. mówi rekomendacja KNF), jest w porządku. Pytanie, czy to powinien być taki sam bufor dla wszystkich klientów. Moim zdaniem – nie. Powinien być zmniejszony dla klientów posiadających wyższy od przeciętnej wartości wkład własny. Oczywiście powinien też być mniejszy dla kredytów o stałej stopie procentowej (wiadomo, że taki kredyt też jest jakośtam ryzykowny, bo stała stopa jest tylko na 5-7- lat, a potem jest rewizja uzależniona od bieżącego WIBOR-u czy wskaźnika, który będzie wtedy obowiązywał).

Rekomendacja KNF w sprawie zdolności kredytowej będzie złagodzona?

Czy KNF może obniżyć bufor? Na razie reagował na takie sugestie alergicznie. Deweloperom w liście odpowiedział, żeby lepiej spojrzeli na swoje marże. Wiadomo, nie zapobiegli pladze kredytów frankowych, nie zmusili banków do kredytów na stały procent, więc przynajmniej teraz nie chcą się pomylić. A kto wie, czy właśnie się nie mylą. Jeśli załamanie w budownictwie potrwa dwa lata, to będzie motorem napędowym kryzysu w całej gospodarce, więc KNF musi trochę zmięknąć.

Dr Jacek Furga, szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich poinformował w czasie debaty na PRES, że właśnie dostał – w odpowiedzi na własne pismo – odpowiedź od KNF, w którym nadzorca deklaruje gotowość do dyskusji na temat złagodzenia rekomendacji. Furga cytował fragmenty bardzo okrągłych zdań, z których nie wynikało, co nadzorca chce zrobić, ale prawdopodobnie mowa o złagodzeniu bufora dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej.

Czy to byłaby dobra zmiana? Pewnie tak, ale nie przełomowa. Kredyty o stałej stopie to co prawda 40% wszystkich kredytów hipotecznych, które dziś są udzielane, ale – powiedzmy sobie szczerze – przy obecnym oprocentowaniu na poziomie 8-10%, „gwarantowanym” na 5-7 lat nawet zmniejszenie obostrzeń przez nadzór nie sprawi, że to będzie hit sprzedażowy w bankach.

Bolesna prawda jest taka, ze dopóki pieniądz jest drogi, dopóty kredyt hipoteczny będzie dostępny dla elity. Inflacja w Polsce może i nie będzie zawsze w okolicach 20%, ale jeśli inflacja bazowa wynosi 12%, oczekiwania inflacyjne rosną, złoty słabnie, z realne stopy procentowe są głęboko ujemne – nie ma szans na powrót taniego pieniądza. Gospodarka co prawda się schładza (są pierwsze zwolnienia grupowe), ale jeśli w Polsce inflacja będzie spadała wolniej niż w innych krajach, to złoty będzie coraz słabszy, a stopy procentowe (wraz z WIBOR-em) pójdą jeszcze w górę, a nie w dół.

Jest jeszcze jeden problem. Jak zauważył podczas debaty Jacek Furga, kredyt hipoteczny przestaje być powoli produktem kluczowym z punktu widzenia banków. Wakacje kredytowe, ryzyko związane z pozwami o WIBOR, wcześniej pozwy o franki – to wszystko może sprawić, że banki będą znacznie mniej chętnie udzielały kredytów hipotecznych (będą wolały zarabiać na czymś innym) i będą je wyżej wyceniały (wysokie marże).

Trzy pomysły dla deweloperów na czasy drogiego kredytu

To wszystko oznacza, że firmy deweloperskie być może będą musiały się przyzwyczaić do tego, że już nie będzie tak, iż połowa popytu na mieszkania pochodzi z kredytu. Były prezes firmy Robyg Zbigniew Wojciech Okoński powiedział, że 85% kupujących dziś mieszkania to tzw. klienci gotówkowi. A to może oznaczać konieczność poważnych zmian w strategiach deweloperów. Jakich?

>>> większe nastawienie na klientów inwestycyjnych kupujących nieruchomość jako lokatę kapitału, narzędzie budowania zamożności, które będzie można później wykorzystać np. w ramach odwróconej hipoteki, narzędzie optymalizujące podatki przy dziedziczeniu, sposób „parkowania” kapitału (potrzebna będzie edukacja, bo przy obecnym oprocentowaniu obligacji same liczby nie obronią sensu lokowania kapitału w nieruchomości na wynajem);

>>> wspieranie klientów „finansowaniem pomostowym” (część klientów będzie miała pewien wkład własny, możliwość akumulowania oszczędności i dzięki temu stać ich będzie na kredyt, choć mniejszy niż kiedyś);

>>> walka o wprowadzenie na polski rynek instrumentów finansowych pozwalających „uruchomić” część z biliona złotych oszczędności Polaków, który leży dziś w bankowych skarbcach. Spokojnie 100-200 mld zł z tych pieniędzy mogłoby pójść na zakup jakichś obligacji hipotecznych, REIT-ów, dzięki którym powstawałyby mieszkania na wynajem. Pieniądze Polaków posiadających oszczędności (i nie potrzebujących nieruchomości) byłyby przeznaczane na finansowanie budowy domów dla tych Polaków, którzy nie posiadają oszczędności i chcą gdzieś mieszkać.

Może kryzys wysokiej ceny pieniądza na rynku kredytów hipotecznych nie będzie tak długotrwały jak mi się wydaje. Może banki aż tak bardzo nie „obrażą” się na kredyty hipoteczne. Może spadek liczby „produkowanych” nowych mieszkań – zanosi się, że będzie spory, ze 140 000 rocznie do 90 000 rocznie – zostanie zrównoważony powrotem 1,5 mln Ukraińców do domu i ceny nieruchomości nie wzrosną. Może. Ale jeśli tak się nie stanie, to deweloperzy powinni szykować plan B.

Zobacz też: Koniec marzeń o własnym „M”? Tak ceny mieszkań uciekły naszym pensjom

————

ZAPISZ SIĘ NA WEBINAR O IKE I IKZE: CZY WARTO W TYM ROKU WYKORZYSTAĆ LIMIT?

Zapraszam na webinar online, na którym – wspólnie z ekspertem, Pawłem Mizerskim z TFI UNIQA – opowiemy o strategii oszczędzania na emeryturę za pomocą „antypodatkowych” mechanizmów IKE oraz IKZE. Czy i pod jakimi warunkami konta emerytalne się opłacają? Jak obniżka podatku PIT wpływa na ulgi podatkowe i opłacalność lokowania oszczędności w IKZE? Jak zmaksymalizować przyszłą emeryturę?

Spotkajmy się online we wtorek 29.XI.2022 r. o godz.  19.00. Żeby wziąć udział w spotkaniu – i, co ważne, uzyskać dostęp do zapisu wideo oraz do prezentacji i danych, które zostaną tam przedstawione – należy zapisać się za pośrednictwem tego linku.

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym, co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 130 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS). Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

——————-

Multiblog „Subiektywnie o Finansach” był patronem medialnym konferencji Polish Real Estate Summit w Zakopanem, która odbyła się w dniach 23-24 grudnia 2022 r.