Kredyt #naStart i histeria totalna. Pięć dowodów, że tylko spokój...

Nie było mnie przez kilka dni w kraju, więc nie brałem do tej pory udziału w histerii dotyczącej nowego programu tanich kredytów, który chce wprowadzić rząd Donalda Tuska. Przejawem tej histerii są doniesienia o tym, że tuż po ogłoszeniu projektu ustawy niektórzy sprzedający podwyższyli ceny mieszkań. Jak i płacz, że to program tylko dla bogaczy-rozpłodowców, a nie dla tych, którzy mieszkania realnie potrzebują. Oto pięć powodów, które sprawiają, że… tylko spokój może nas uratować

Jak liberałowie biorą się za socjał, to zawsze jest ciekawie, a czasem nawet zabawnie. Wyszło to już przy projekcie zwolnienia z podatku Belki – najpierw okazało się, że tylko 5000 zł odsetek w skali roku będzie nieopodatkowane (i drugie 5000 zł zysków z inwestycji), a potem – że w przypadku lokat i obligacji trzeba będzie zakładać jakieś specjalne konta, żeby móc korzystać ze zwolnienia podatkowego. Generalnie: róbmy tak, żeby „socjał” był, ale żeby za dużo ludzi z niego nie korzystało.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mam wrażenie, że z programem Kredyt #naStart nie będzie inaczej. Ograniczeń i zmiennych jest sporo (kryterium wiekowe i dochodowe, kwota dopłat i oprocentowanie preferencyjnej części kredytu zależąca od statusu rodzinnego danej osoby – wszystko rozpisaliśmy tutaj), zaś konieczność korzystania z funkcji rat malejących ogranicza nieco atrakcyjność kredytu w stosunku do zwykłego, w pełni komercyjnego. Tanie kredyty więc są, ale wygląda na to, że ten program wywoła mniej szkód niż poprzedni.

Bawią mnie niezmiernie te panikarskie głosy o landlordach już teraz – awansem – podnoszących ofertowe ceny w swoich ogłoszeniach. Co z tego, że paru kolesi podniosło cenę ofertową? Ja też mogę w każdej chwili wystawić moje nieruchomości na sprzedaż po 5 mln zł sztuka. I czy to będzie świadczyło o kolejnej bańce cenowej na rynku? Będzie można napisać, że moje nieruchomości „podrożały” do 5 mln zł w jeden dzień?

Bawią mnie też podawane przez media bez dodatkowego komentarza statystyki wypuszczane przez firmy działające na rynku nieruchomości (a więc zainteresowane wzrostem cen i paniką nieruchomościową), z których wynika, że ceny mieszkań poszły w górę o 30-40% w skali roku. To jest powtarzane codziennie, bezrefleksyjnie, jest też automatycznie rozciągane na nowy program Kredyt #naStart – czyli jest przyjmowany domyślny wniosek, że w przypadku tego programu ceny też pójdą w górę o 30-40%.

Kilka wątpliwości. Po pierwsze to są przeważnie statystyki oparte na cenach ofertowych. Po drugie przeważnie dotyczą tylko rynku pierwotnego. Po trzecie wynikają z tego, że w ofertach pozostały tylko najdroższe nieruchomości (bo pozostałe zostały kupione), więc średnia wycena rośnie na fali zmiennej bazy do wyliczeń. Owszem, połowa mieszkań w ofercie deweloperów w Warszawie ma ceny powyżej 17 000 zł za metr, ale realna cena transakcyjna w tej samej Warszawie w zeszłym roku wyniosła nieco ponad 13 000 zł.

Oczywiście nowy program Kredyt #naStart wywoła taki sam skutek, jak wszystkie poprzednie programy stymulujące popyt – podniesie ceny nieruchomości. I oczywiście ja też – podobnie jak większość z Was – wolałbym więcej tego samego, co mamy teraz: rosnąca podaż, ograniczony wysokimi stopami procentowymi popyt „fundamentalny” i spadające czynsze najmu, chłodzące popyt inwestycyjny i spekulacyjny. Nie przeszkadzać!

Ale nawet jeśli rząd przeszkodzi i wjedzie kolejny program tanich kredytów, to jestem dziwnie spokojny, że nie będzie z tego takiej afery, jak była przy okazji „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Dlaczego? Z kilku powodów.

>>> Po pierwsze dlatego, że działanie Kredytu #naStart będzie się “rozpraszało” na różne rodzaje i typy mieszkań. Poprzedni program koncentrował się na małych mieszkaniach, bo były limity kwotowe. Tutaj niektórzy dostaną dopłatę częściową do kredytu, dzięki czemu ta część będzie tańsza w spłacie. Więc popyt rozłoży się na mieszkania duże i małe (prawdopodobnie nawet bardziej brane będą kredyty z dopłatą na większe mieszkania niż na klitki).

Jarosław Sadowski z Expandera przedstawił wyliczenia dopłat do rat kredytów dla pary z trójką dzieci. Może ona otrzymać dopłaty w wysokości nawet 360 000 zł i nie musi to być dopłata do pierwszego mieszkania, ale do drugiego, większego. Para bez dzieci może otrzymać maksymalnie 180 000 zł dopłat do rat kredytu. W przypadku singli jest limit wiekowy – 35 lat. W ich przypadku musi to być pierwsze mieszkanie, a wartość dopłat to maksymalnie 90 000 zł przy kredycie w wysokości 400 000 zł.

>>> Po drugie dlatego, że nowy program (w odróżnieniu od poprzedniego) „uruchomi” też podaż mieszkań. Część pieniędzy pójdzie na zakup większych mieszkań przez rodziny wielodzietne (czyli na rynek trafią ich dotychczasowe mieszkania). Rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą kredytem #naStart sfinansować nie tylko pierwsze mieszkanie. Im większa część popytu będzie wiązała się z wymianą mieszkania na większe, tym mniejszy będzie wpływ na ceny.

>>> Po trzecie sytuacja rynkowa jest dziś inna niż za czasów „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Wtedy drastyczny wzrost popytu spotkał się z totalnym brakiem podaży mieszkań. Dziś buduje się więcej mieszkań, więcej jest ich też w ofercie deweloperów (to te, które można kupić na etapie dziury w ziemi). Branża deweloperska dopiero się rozpędza i jeszcze przez jakiś czas podaż mieszkań będzie rosła (tym bardziej że deweloperzy mają duże bazy gruntów). Cokolwiek się nie stanie z popytem, nie będzie powtórki z „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

>>> Po czwarte sytuacja, w której tylko część wartości mieszkań będzie objęta dopłatami, oznacza, że większa część pieniędzy trafi do osób mających już zdolność kredytową. Im większy wkład własny (a więc im większe oszczędności zgromadził potencjalny klient), tym droższe mieszkanie będzie można kupić z dopłatą. Im mniej oszczędności w portfelu, tym trudniej będzie „użyć” dopłaty w sensowny sposób. I to jest dobre – Kredyt #naStart nie będzie propozycją dla ludzi, których nie stać na kredyt, lecz dla tych, których już stać, tylko chcą kupić sobie o kilkanaście metrów mieszkania więcej. Pula takich ludzi jest naturalnie ograniczona.

>>> Po piąte raty malejące ograniczą atrakcyjność kredytu z dopłatą. Raty malejące oznaczają, że na początku płaci się więcej. Jeśli ktoś nie planuje spłacać kredytu przez 20-30 lat (tylko krócej, bo np. spodziewa się, że będzie go stać na uwolnienie się od długu w ciągu 10 lat), może w ogóle się nie zgłosić po preferencyjny kredyt. Niższe stopy procentowe też mogą zmniejszyć atrakcyjność „rabatu”. Krótko pisząc: jeśli mam oszczędności, stać mnie na kredyt hipoteczny, to być może użyję dopłaty, ale niekoniecznie będzie to dla mnie deal życia.

kredyt #naStart - czy się opłaca — Kredyt #naStart – czy się opłaca?

Tych pięć argumentów, moim zdaniem, sprawia, że nowy program tanich kredytów wywoła relatywnie niewielkie szkody w postaci wzrostu cen nieruchomości. Oczywiście będą one większe, niż gdyby programu w ogóle nie było – i tak pewnie należałoby uczynić, po prostu dać rynkowi dwa, trzy lata na korektę cenową. Ale jeśli już rząd koniecznie musi spełniać obietnicę o kredycie mieszkaniowym 0%, to ten pomysł, który przedstawił, może być relatywnie mało szkodliwy.

Zwłaszcza że jest skomplikowany, przeciążony różnymi parametrami i będzie miał limity dostępności (będą roczne budżety na dopłaty). A ceny nieruchomości w największych miastach dotarły już do granicy możliwości zakupowych ludzi. W polskich warunkach strefą komfortu dla obu stron na rynku jest sytuacja, w której średnia pensja brutto starcza do zakupu 50-70% metra mieszkania. Przy cenie 13 000 – 14 000 zł za metr i średniej pensji w Warszawie na poziomie 9100 zł brutto jesteśmy na poziomie ok. 70%.

Czyli doszliśmy do ściany. Teraz albo pensje będą rosły szybciej niż ceny nieruchomości albo ceny nieruchomości przestaną rosnąć, bo – najzwyczajniej w świecie – nie będzie chętnych na mieszkania po wyższych realnie cenach niż obecnie. Przynajmniej w tych miastach, w których próg 70% ceny metra mieszkania do pensji brutto został przekroczony (bo ten próg rzutuje też na zdolność kredytową).

Programy tanich kredytów mają tę brzydką cechę, że zakłócają „normalność” i przesuwają próg zdolności kredytowej. Ale w przypadku nowego programu rządowego jest to ograniczone (bo dopłaty obejmują tylko część kredytu i to w wielu przypadkach wcale nie taką dużą).

Zobacz też: Samcik o Kredycie #naStart w programie „Byk i Niedźwiedź” w TVN 24 Biznes i Świat

Podsumowując: na razie nie ma powodów do paniki. Przez najbliższych 100 lat nikt nie wymyśli nic głupszego niż „Bezpieczny Kredyt 2%”. I Kredyt #naStart nawet się do poziomu tamtej głupoty nie zbliża. Przynajmniej patrząc z punktu widzenia szkodliwości programów tanich kredytów dla cen mieszkań.

Rządowy program Kredyt #naStart wygląda trochę jak pierwsza próba zmniejszenia dawki narkotyku, którego domaga się narkoman. Pytanie, czy to będzie lepszy pomysł na odzwyczajenie pacjenta od szkodliwych substancji niż radykalny odwyk. Oto trzy scenariusze dla rynku nieruchomości, które wchodzą dziś w grę.

Zdjęcie tytułowe: Maciej Bednarek