Banki przestają lubić kredyty hipoteczne? Kolejny bank ogranicza ofertę „hipotek”. Jeśli to początek nowego trendu – może być niewesoło

Kolejny bank ogranicza ofertę kredytów hipotecznych. Na razie będzie udzielał tylko tych o stałym oprocentowaniu – czyli droższych, ale bezpieczniejszych dla klienta. Czy to zapowiedź większych zmian na rynku kredytów hipotecznych? I czy powinny one nas cieszyć czy martwić?

Marcowa decyzja KNF o zwiększeniu tzw. bufora, który banki muszą przyjmować, badając zdolność kredytową klientów, praktycznie „zabiła” rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Liczba składanych wniosków kredytowych jest dziś niższa o 60-70% od poziomu z zeszłego roku. Bankowcy apelują do KNF o złagodzenie rekomendacji i obniżają marże kredytowe, ale to wszystko mało – zakup na kredyt mieszkania o sensownym metrażu to dzisiaj dla większości Polaków marzenie ściętej głowy (zwłaszcza że i cena metra kwadratowego nie chce spadać).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Oczywiście: swoje zrobiła też rosnąca inflacja (podwyżka stóp procentowych, wzrost stawki WIBOR). Jednak to nie jest tak, że nagle klienci przestali chcieć kupować mieszkania na kredyt. Zainteresowanie (może nieco mniejsze) jest, ale brak zdolności kredytowej skutecznie uniemożliwia skuteczne wnioskowanie o kredyt na własne M. Więc część klientów w ogóle nie składa wniosków o kredyt.

ING ogranicza ofertę: zawiesza kredyty o zmiennym oprocentowaniu

Jest i druga strona tego medalu. Uchwalone przez rząd bez konsultacji z bankami wakacje kredytowe „zjadły” bankom większość tegorocznych zysków. Banki obawiają się też zamieszania prawnego z już udzielonymi kredytami o zmiennej stopie procentowej, opartymi na WIBOR (ostatnio pojawiło się kontrowersyjne postanowienie sądu w tej sprawie). Ciągle zwiększa się rachunek do zapłacenia za kredyty indeksowane do franków szwajcarskich

Bankowcy chyba zaczynają dochodzić do wniosku, że kredyty hipoteczne to nie jest dla nich tak dobry interes, jak myśleli. Za duże ryzyko, za mały zysk. Do tej pory kredyt hipoteczny był „kotwicą”, która sprawiała, że klient cumował w banku i można go było „otoczyć” innymi produktami (konta, karty, debety, ubezpieczenia). Teraz to się zmienia – banki ostrożniej podchodzą do oferowania kredytów hipotecznych po to, żeby przyciągać nimi nowych klientów.

Przeciwnie, zaczynają robić z kredytu hipotecznego produkt elitarny, dostępny tylko dla najlepszych klientów. Właśnie kolejny z nich (ING) zaplanował wprowadzenie niekorzystnych dla potencjalnych wnioskodawców regulacji. Czy to zapowiedź nowego trendu w „hipotekach”, który sprawi, że stanie się to produkt elitarny, dostępny tylko dla nielicznych? Jak to wpłynie na rynek, nie tylko kredytów?

Pierwszym bankiem, który ograniczył sprzedaż kredytów hipotecznych, był BNP Paribas, który ogłosił, że będzie ich udzielał tylko swoim klientom (takim, którzy mają z nim relację co najmniej od trzech miesięcy). Pozostali mogą wnioskować jedynie o tzw. „zielony” kredyt hipoteczny. Dla pozostałych bank oferty hipotecznej po prostu nie ma. Bo przecież mieć nie musi.

Kolejnym bankiem, który niejako idzie w ślady BNP, jest śląski bank ING (piąty największy w Polsce). Zgodnie z wydanym właśnie komunikatem bank planuje (od 17 grudnia, decyduje data wydania formularza informacyjnego) zaprzestać udzielania kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Zasada ta ma obowiązywać aż do połowy 2023 r.

Bank wyjaśnia, że „obecnie trwają prace związane z dostosowaniem systemów informatycznych, procedur wewnętrznych oraz wzorów umów do wprowadzenia kredytów hipotecznych z oprocentowaniem bazującym na stawce WIRON”. Czyli bank nie będzie oferował kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (WIBOR), bo i tak za chwilę (w 2025 r.) te, których oprocentowanie bazuje na wskaźniku WIBOR, zostaną skonwertowane na WIRON. Banki już podsuwają klientom na tę okoliczność aneksy do umów kredytowych, ale prawnicy odradzają ich podpisywanie.

Brak kredytów o zmiennym oprocentowaniu może oznaczać, że bank będzie akceptował mniej wniosków kredytowych. Zwykle kredyty o stałym oprocentowaniu przez pięć lat (takie kredyty banki muszą mieć w ofercie, zgodnie z regulacjami KNF) mają nieco wyższe raty niż kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Bank bierze na siebie ryzyko zmian stóp procentowych, więc wlicza to w cenę kredytu.

Banki nie chcą już kredytów hipotecznych? To przesada, ale…

W normalnych czasach ani BNP Paribas, ani ING zapewne nie zrezygnowałyby z intratnego – jak można przypuszczać – kawałka rynku, jakim są kredyty hipoteczne. Ale czasy nie są normalne. I banki podejmują decyzje, których zwykle by nie podjęły. Czy to już tak zostanie? Kredyty tylko o stałej stopie (dla zamożniejszych klientów) albo tylko dla swoich klientów (czyli nie jako „kotwica”, ale „nagroda” dla wiernych klientów?).

Na pewno za wcześnie jeszcze, żeby to przepowiadać. Ale ewidentnie coś się dzieje. Jacek Furga ze Związku Banków Polskich mówił ostatnio na konferencji deweloperów PRES w Zakopanem, że banki dużo chłodniej patrzą na rynek kredytów hipotecznych. I że może im to zostać na dłużej.

Może być też tak, że banki będą wycofywać ofertę kredytów z WIBOR-em, bo byłoby im trudno jednocześnie mieć w ofercie takie kredyty oraz kredyty oparte na stawce WIRON. Jeśli WIRON będzie niższy, to być może banki chciałyby w zamian dorzucać wyższą marżę. I pojawiłyby się pytania: dlaczego kredyty z WIRON są droższe od tych z WIBOR. A jak kredyty „wiborowe” się na pół roku wyjmie z oferty, to potem można tłumaczyć, iż marże dokładane do kredytów opartych na WIRON-ie są wyższe, bo zmieniła się sytuacja rynkowa.

Decyzję banku ING (to tylko „zawieszenie”, a nie wycofanie z oferty) można też traktować jako ograniczenie oferty kredytów hipotecznych (zła wiadomość), albo jako forpocztę zmian na tym rynku, które doprowadzą na koniec do tego, że będą u nas udzielane głównie kredyty o stałym oprocentowaniu. Mniej osób będzie na nie stać, ale są to kredyty bezpieczniejsze dla kredytobiorców, bo stabilniejsze.

W BNP Paribas hipoteki tylko dla „swoich”, ING wyłącza zmienne oprocentowanie. Czy inne banki również pójdą w tym kierunku? To się jeszcze okaże. Jeśli banki nie kredytują klientów, to mniejsza będzie podaż kredytów hipotecznych. To będzie się przekładało na mniejszy popyt na mieszkania. Banki dadzą sobie radę. Kredyty gotówkowe nadal sprzedają się bardzo dobrze, a jeszcze lepiej konsolidacyjne (bez zabezpieczenia).

Ale brak nowych mieszkań to brak popytu na usługi wykończeniowe (ekipy budowlane staną się bardziej dostępne i nie będą straszyć cenami?), brak sprzedaży w marketach budowlanych, sklepach ze sprzętem AGD itd… Branża budowlana to setki tysięcy miejsc pracy. Inflacja to problem, ale bezrobocie – to może być kłopot znacznie większy. A wszystko zaczyna się od zbyt drogich kredytów i banków, które przestają widzieć interes w oferowaniu tego rodzaju kredytu.

Cała sytuacja w końcu może uderzyć w klientów, nie tylko tych, którzy może i kredytu nie powinni w ogóle dostać, bo mają zbyt niskie oszczędności. A jak? „Refinansowanie kredytu w innym banku będzie utrudnione, składanie wniosków kredytowych w kilku bankach może się stawać bezcelowe, a klient będzie w coraz większym stopniu uzależniony od propozycji, które przygotował jego własny bank” – pisał Maciek Samcik recenzując decyzję BNP Paribas.

„Część winy za to zamieszanie ponosi niestety rząd, który ostatnio zaczął mącić w kotle ze wskaźnikami referencyjnymi, wymyślił i zapomniał skonsultować z bankowcami wakacje kredytowe, a przez ostatnie lata prowadził politykę zwiększania udziału państwa zarówno we własności banków w Polsce, jak i w ich działalności (prawo, które sprawia, że bankowi bardziej opłaca się kupować obligacje Skarbu Państwa niż udzielać kredytów). Zapłacą oczywiście klienci – mniejszym wyborem i być może mniej atrakcyjną ofertą” – chyba to się powoli zaczyna dziać.

Zobacz też wideo:

Bez tańszego pieniądza nie będzie kredytów hipotecznych

Ale może nie będzie aż tak źle? Od 1 stycznia 2023 r. banki spółdzielcze będą musiały oferować kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem (banki komercyjne mają taki obowiązek już od prawie roku). Na ten moment brak jeszcze jakichkolwiek informacji o tym, jak oferta „BS-ów” będzie wyglądała – czy będzie „teoretyczna” (skoro musimy, to coś na półki wstawimy, ale nie będzie to atrakcyjne) czy też spółdzielcy potraktują stałoprocentowe kredyty hipoteczne poważnie.

Do gry (w zakresie „hipotek”) ma wrócić Velo Bank. Lata temu jego poprzednik, Getin Noble Bank, udzielił bardzo wielu kredytów hipotecznych. Na jego nieszczęście również we frankach. Oferta banku była dostępna nawet dla tych kredytobiorców, którzy mieli problem z uzyskaniem finansowania w innych bankach. Teraz Velo Bank jest po restrukturyzacji i bez „nawisu” złych długów. Zobaczymy czy wejdzie na rynek kredytów hipotecznych.

Od przyszłego roku banki będą też mogły oferować kredyty oprocentowane według stawki WIRON, czyli następcy WIBOR-u. To daje szansę, by kredyty o zmiennym oprocentowaniu – nieco inaczej liczonym – nadal były szeroko oferowane na rynku. Pytanie, jak zareagują bankowcy na zamieszanie wokół WIBOR-u i czy zobaczą ryzyko, że również sposób obliczania WIRON-u mógłby zostać zakwestionowany. Im więcej będzie dymu o WIBOR, tym większe prawdopodobieństwo, że banki „zwiną” kredyty hipoteczne tylko do wersji: stały procent dla własnego klienta.

Wysokie stopy procentowe i rosnąca rezerwa banków do kredytowania hipotecznego klientów każe zapytać o sens trwania rekomendacji KNF z marca 2022 r. KNF twierdzi, że jak ludzi nie stać na mieszkania, to deweloperzy mają obniżyć marże. To jest jakaś myśl. Ale to, czy mieszkanie kosztuje 550 000 zł czy 520 000 zł to tak naprawdę niewiele zmienia. Potencjalni kredytobiorcy i tak nie mają zdolności kredytowej. A tu może pomóc tylko obniżka stóp procentowych (możliwa tylko przy spadku inflacji) i bufora przy badaniu zdolności kredytowej, który wprowadził KNF.

Zobacz też webinar:

zdjęcie tytułowe: Paul Kapischka/Unsplash