Jakie szanse na spadek cen mieszkań w Warszawie, gdyby wprowadzić podatek od pustostanów? A ile tych pustostanów jest? Policzyli. Bolesne

Z oficjalnych danych wynika, że w Polsce jest 2 mln pustostanów, z czego co dziesiąty w Warszawie. Gdyby te dane były prawdziwe, oznaczałoby, że w stolicy prawie co piąte mieszkanie stoi puste, w dużej części z tego powodu, iż zostało kupione jako inwestycja na wynajem albo po prostu jako magazyn wartości. Są pomysły, by właścicieli tych mieszkań srogo opodatkować. Jednak firma JLL, firma doradcza na rynku nieruchomości, twierdzi, że jest odwrotnie – i że w Warszawie… brakuje 200 000 mieszkań. Gdzie leży prawda? I czy tu leży odpowiedź na pytanie, dlaczego nie możemy się doczekać spadku cen mieszkań w Warszawie?

Wśród sposobów na walkę ze wzrostem cen mieszkań – oprócz klasycznych pomysłów, czyli dopłacania do kredytów i budowania mieszkań przez państwo lub samorządy – jest opodatkowanie pustostanów. A więc mieszkań, które stoją puste, bo ich właściciele nie chcą ich ani wynająć, ani sprzedać. Gdyby część z tych pustostanów trafiła na rynek, prawdopodobnie udałoby się na jakiś czas zatrzymać wzrost cen nieruchomości – argumentują zwolennicy podatku od pustostanów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Faktem jest, że takie podatki w niektórych krajach obowiązują i odnoszą niezły skutek (zwłaszcza że „pustość” można łatwo zmierzyć rachunkami za energię). Niekiedy są też rozciągane na właścicieli ziemi w atrakcyjnych miejscach – sprzedajesz i „odblokowujesz” albo płacisz podatek. To bardziej skuteczna metoda walki ze wzrostem cen mieszkań niż np. wyższy podatek od najmu, który co prawda może zachęcić kogoś do sprzedaży mieszkania, ale prędzej skłoni go do przerzucenia podatku na najemców.

Ile w Warszawie jest pustostanów?

Według danych GUS w Polsce jest ponad 2 mln pustostanów, z czego 215 000 jest w Warszawie. Jednocześnie ze statystyk wynika, że w stolicy jest 1 078 000 mieszkań, co by oznaczało, że niemal co piąte jest niezamieszkałe! Z tych liczb układa się łatwy sposób na zbicie cen mieszkań w Warszawie – trzeba te 215 000 pustostanów po prostu opodatkować i skierować na rynek.

Jednak firma JLL, która zajmuje się doradztwem nieruchomościowym, ogłosiła ostatnio, że te dane to wierutna ściema i jest dokładnie odwrotnie – nie ma 200 000 pustostanów, a zamiast tego jest… deficyt 200 000 mieszkań. Z tego deficytu wynikać ma wieść, że nie ma najmniejszych szans na spadek cen mieszkań w stolicy. Jak oni to wyliczyli? Kazimierz Kirejczyk, senior strateg advisor w JLL, podał następujące liczby na poparcie swoich tez:

>>> Owszem, w Warszawie w momencie sporządzania spisu powszechnego było 215 000 pustostanów, ale część z nich to mieszkania w trakcie sprzedaży, ale jeszcze niezamieszkałe, będące w remoncie, będące w trakcie procedury spadkowej, wymiany właścicieli, opuszczone z powodu wyjazdu zagranicznego.

>>> Z danych firmy DELab wynika, że maksymalnie 15 000 mieszkań w Warszawie jest wynajmowanych w ramach najmu krótkoterminowego, co oznacza, że dość często bywają puste, ale nie są dostępne. Włodarze Warszawy szacują liczbę mieszkań wynajmowanych na Airbnb i Booking.com na 8000, ale DELab na podstawie deduplikowanych ogłoszeń w tych portalach mówi raczej o kilkunastu tysiącach mieszkań.

>>> Część mieszkań jest wykorzystywana na działalność gospodarczą. Przedstawiciele wolnych zawodów (np. prawnicy, notariusze) pracują nie w domu, tylko w mieszkaniach, które traktują jako biura.

JLL wygrzebał skądś dane STOEN Operator (czyli właściciela sieci przesyłowej prądu w Warszawie), z których wynika, że tylko 97 000 punktów odbioru ma zużycie poniżej 500 kwh rocznie (czyli jedną czwartą tego, co zużywa przeciętna rodzina), zaś 36 700 punktów pokazuje zużycie poniżej 200 kwh rocznie, czyli na poziomie jednej działającej lodówki w mieszkaniu.

Kazimierz Kirejczyk twierdzi, że to zużycie na poziomie 500 kwh energii rocznie może być owocem zamieszkiwania w Warszawie dużej liczby „dwumieszkaniowców” – kilkadziesiąt tysięcy osób przebywa w swoich mieszkaniach przez 20-50% dni w roku i wykorzystuje energię „na pół gwizdka” (200-500 kwh rocznie). Kirejczyk uważa, że drugie mieszkania do okazjonalnego użycia (np. weekendy w domu na przedmieściu i mieszkanie w centrum w tygodniu pracy) ma od 60 000 do 100 000 osób. Ponieważ w Warszawie można dobrze zarobić, to ta grupa ma się rozszerzać.

Spadek cen mieszkań w Warszawie nierealny? „Jest duży deficyt”

Z tych obliczeń wynika mniej więcej, że 80 000 mieszkań w Warszawie jest niezamieszkała, ale i tak niedostępna (remonty, spadki), zaś być może nawet drugie tyle to „posiadłości dwumieszkaniowców”. Zatem tak naprawdę pustostanów w stolicy jest najwyżej 30 000, może 40 000, czyli nie co piąte mieszkanie w stolicy realnie jest puste i mogłoby być zamieszkiwane, lecz mniej niż co dwudzieste.

To jedna strona rachunku. Ale Kirejczyk nie tylko mówi, że liczba dostępnych pustostanów jest w statystykach zawyżona. Twierdzi też, że liczba osób korzystających z mieszkań jest potężnie zaniżona. A to dlatego, że w Warszawie mieszka (od czasu do czasu lub na stałe) znacznie więcej ludzi, niż podają to oficjalne statystyki. A więc ten milion mieszkań jest wykorzystywany przez dużo większą liczbę osób, niż się powszechnie uważa.

Ile ludzi mieszka w Warszawie? Władze miasta mówią, że 1,68 mln. GUS podaje inną liczbę – o 183 000 większą. Operatorzy komórkowi, na podstawie danych o logowaniach telefonów do sieci, podają, że jest to nawet 2,1 mln. Np. Orange podawał niedawno liczbę osób przebywających w Warszawie w wysokości 2,24 mln osób. Kirejczyk uważa, że średnio 230 000 osób w Warszawie mieszka, choć nie jest tu zameldowanych (dlatego nie wyłapują ich statystyki miejskie). To studenci, migranci, osoby pracujące w Warszawie, ale mieszkające poza nią – codziennie do Warszawy przyjeżdża do pracy ok. 300 000 osób.

Mamy więc następującą sytuację: niewielka realnie liczba pustostanów, w których można byłoby zamieszkać, oraz jednocześnie szacowana na 200 000 osób grupa ludzi, która potrzebowałaby mieszkania, bo codziennie przebywają w Warszawie. Do tego Kirejczyk dokłada jeszcze „gniazdowników”, czyli ludzi w wieku 25-35 lat, którzy chcieliby mieć mieszkania, ale z konieczności mieszkają z rodzinami. To zapewne kolejne 50 000, może 70 000, deficytu mieszkań.

O tym, że w Warszawie sytuacja na rynku nieruchomości jest inna niż w innych miastach, świadczy też wykres porównujący stopień wyprzedaży oferty deweloperów na różnych rynkach. Czerwona linia to Warszawa. Im dalej na osi X, tym później ma być ukończone będące w ofercie deweloperów mieszkanie. Im wyżej na osi Y, tym większa część tych „dziur w ziemi” jest już sprzedana. Widać doskonale, że stopień wyprzedania budowanych jeszcze mieszkań jest w Warszawie wyższy niż gdziekolwiek indziej. JLL podaje, że tylko 4% wybudowanych przez deweloperów mieszkań i stojących w gotowości do zamieszkania nie została jeszcze sprzedana. W całej Polsce wskaźnik ten wynosi 8-10%.

Paweł Putkowski, prezes oddziału warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa, że to ten deficyt mieszkań – występujący realnie zamiast wynikającego z liczb nadmiaru lokali – odpowiada za dwie rzeczy: wzrost cen i brak jakichkolwiek korekt cenowych w stolicy oraz za rozlewanie się miasta na okoliczne gminy i przedmieścia. Putkowski twierdzi, że jeśli tego nie opanujemy, to będą kłopoty, bo rozlewające się na pola i łąki miasto będzie wymagało ogromnych nakładów na infrastrukturę (drogi, komunikację miejską, szkoły, szpitale).

Lepiej by było ten deficyt mieszkań „zalepić” mieszkaniami w obrębie miasta. Wiadomo, że nie każdego będzie stać na mieszkanie w Warszawie, ale gdyby było więcej dostępnych gruntów i deweloperzy budowaliby więcej mieszkań, to może przynajmniej nie byłoby drożej. Deweloperzy i tak będą budowali – bo jest wspomniany wyżej głód mieszkań – ale w interesie władz miasta jest to, żeby budowali bliżej niż dalej. Zarówno Paweł Putkowski, jak i Kazimierz Kirejczyk postulują, żeby uwzględnić tę sytuację w nowej strategii nieruchomościowej dla warszawy, bo inaczej rozlewanie się stolicy będzie nas dużo kosztowało.

Czytaj też: Jest kraj w Europie, gdzie mieszkania (niemal) nie drożeją. Tak się wygrywa walkę ze spekulantami na rynku nieruchomości?

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————-

zdjęcie tytułowe: Spadek cen mieszkań w Warszawie, Pixabay