Ile wynosi Twoja szacunkowa zdolność kredytowa? Wylicz ją sam!

„Ile wynosi moja szacunkowa zdolność kredytowa?” – pytacie o to bardzo często. „Zarabiam X, mam zobowiązania wynoszą Y, czy mam szansę na kredyt w określonej wysokości?” W prostszych przypadkach można policzyć to sobie nawet samodzielnie. Co więcej, warto to zrobić zawsze przed pójściem do banku po kredyt – dla własnego bezpieczeństwa

Zanim zaczniesz badać zdolność kredytową, tak jak robią to banki, warto policzyć sobie samodzielnie maksymalną ratę, która jest dla nas bezpieczna. Czyli tak naprawdę ustalić, na ile nas stać. Pytanie, na które musisz sobie odpowiedzieć, to: „z jaką ratą (raczej) nie zrobisz sobie „finansowej krzywdy?”. To właśnie jest „prawdziwa” szacunkowa zdolność kredytowa.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Na ile (tak naprawdę) mnie stać? Szacunkowa zdolność kredytowa

Oczywiście ciężko przewidzieć, co się wydarzy w ciągu kolejnych 20-30 lat, ale większość podręczników o bezpiecznym zarządzaniu domowymi finansami mówi, że raty obciążeń kredytowych nie powinny zjadać więcej niż 30% domowego budżetu. Tylko wtedy kredyt jest bezpieczny. Jeśli zarabiasz 5000 zł na rękę, to nie powinieneś mieć raty wyższej niż 1500-1700 zł.

To oczywiście dużo mniej niż wynosi Twoja zdolność kredytowa policzona przez bank. Banki zawsze zakładają pozytywny scenariusz – że będziesz mieć pracę, że będziesz dostawać w niej podwyżki, że nieruchomość będzie coraz więcej warta, że nie zdarzą się szokowe podwyżki stóp procentowych. Oczywiście można być optymistą – ale tutaj przecież nie o to chodzi.

To, ile wyjdzie ze zdolności kredytowej liczonej według banku, niekoniecznie musi być tą właściwą dla Ciebie wartością. Dlatego też warto zacząć od takiego obliczenia maksymalnego miesięcznego zobowiązania i kwoty, o jaką realnie powinieneś w banku występować – nawet jeśli bank chętnie pożyczyłby Ci znacznie więcej…

To, w jaki sposób banki mają obecnie obowiązek liczyć maksymalną zdolność kredytową, zostało przedstawione przez KNF w marcu 2022 r. Jednak warto również przeprowadzić własne obliczenia. Według KNF raty zobowiązań nie powinny przekroczyć 40-50% dochodu gospodarstwa domowego. Oczywiście bank liczy zdolność kredytową na moment złożenia wniosku kredytowego i ten wynik jest kluczowy dla możliwości uzyskania finansowania.

Jak policzyć sobie zdolność kredytową?

Załóżmy, że nasza rodzina liczy 3 osoby, a miesięczny dochód to 10 000 zł netto (pracują dwie osoby). Zakładamy, że rata nie powinna przekroczyć 30% dochodu netto. Innych zobowiązań brak, więc będzie to kwota 3000 zł. Kredyt planujemy zaciągnąć na 30 lat. W związku z tym, że stopy procentowe okresowo może rosnąć, to zakładamy, że oprocentowanie kredytu może osiągnąć wartość nawet 10%. A zatem ile możemy pożyczyć, aby miesięczne zobowiązanie nie przekroczyło 3000 zł?

Aby to policzyć, posłużę się kalkulatorem finansowym (w moim przypadku HP 10bII+). To narzędzie, z którego korzystają profesjonalni eksperci finansowi (można je znaleźć w sklepie z kalkulatorami albo w internecie). Nie trzeba go od razu kupować (koszt ok. 150 zł), można znaleźć w internecie również emulatory. Dla zainteresowanych podam funkcje, z których warto skorzystać, gdybyście chcieli takiego kalkulatora użyć.

12 P/YR – 12 rat/płatności w ciągu roku

30 xP/YR – kredyt na 30 lat

10 I/YR – oprocentowanie 10%

0 FV – kredyt zostanie całkowicie spłacony, jego wartość przyszła to 0 (zero)

-3000 PMT – nasza maksymalna rata to 3000 zł

W tym konkretnym przypadku wynik zdolności kredytowej wyszedł dokładnie 341 852,46 zł. Oznacza on, że kredyt w takiej właśnie kwocie, udzielony na 30 lat, z oprocentowaniem maksymalnym 10%, spłacany w ratach równych będzie miał ratę miesięczną 3000 zł. Jeżeli oprocentowanie będzie niższe, to i rata także. Mamy niemal pewność, że rata naszego kredytu nigdy nie przekroczy 30% naszych obecnych zarobków. To bezpieczny kredyt.

Szacunkowa zdolność kredytowa: co nam mówi?

Aby potencjalni kredytobiorcy mogli sobie sprawdzić, czy mają szansę na kredyt, niektóre banki udostępniają również proste kalkulatory w internecie. Korzystając z nich, można szacunkowo wyliczyć sobie, ile wynosi szacunkowa zdolność kredytowa. Jednak pamiętajcie: kredyt hipoteczny jest dość skomplikowanym produktem finansowym. Określenie zdolności kredytowej w bankach też nie jest sprawą banalną. Mają do tego całkiem skomplikowane algorytmy.

Z czego to wynika? Głównym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego są mimo wszystko dochody kredytobiorców. Sęk w tym, że jedynie niewielka część kredytobiorców ma oczywistą i klarowną sytuację finansową (bezterminowo gwarantowany dochód z jednego źródła) i w prosty sposób można określić zdolność kredytową. Prosto i jasno jest wtedy, gdy ktoś ma stabilną umowę o pracę ze stałym dochodem lub emeryturę. Zazwyczaj tak prosto nie jest.

Nawet jeżeli dochód jest ze zwykłej umowy o pracę, to może być to umowa na czas określony lub od niedawna. Sytuację komplikuje również rozbicie pensji na podstawę i zmienne elementy wynagrodzenia. Wtedy akceptowalny dochód, brany do liczenia zdolności, nie jest już taki oczywisty. I niekoniecznie musi być tożsamy z kwotą, którą co miesiąc dostajemy do ręki albo (częściej) na konto.

A dochody mogą być przecież także z umów cywilno-prawnych, z działalności gospodarczej (tutaj ma znaczenie, jaki sposób opodatkowania wybiera przedsiębiorca, m.in. podatek liniowy, ryczałt, skala podatkowa, jak również sposób prowadzenia księgowości).

Bywają także dochody ze spółek wypłacane na podstawie uchwał, dywidendy itp. Poza tym możemy otrzymywać różnego rodzaju świadczenia, alimenty, transfery pieniężne, a nawet tantiemy. Są też kredytobiorcy, którzy mają dochody i świadczenia zagraniczne (uwaga na walutę!).

Im bardziej złożona sytuacja, tym bardziej warto przed złożeniem wniosku kredytowego skonsultować się z profesjonalnym ekspertem kredytowym. Zwykle taka konsultacja jest bezpłatna (ekspert weźmie pieniądze od banku, jeśli klient zdecyduje się z jego pomocą złożyć wniosek i uzyska finansowanie).

Nierzadko się okazuje, iż klient ma wysokie przychody, ale niewielką zdolność kredytową. Jeżeli podpisze umowę przedwstępną z zadatkiem, może się później srogo rozczarować, bo nie będzie w stanie uzyskać takiego kredytu, jaki potrzebuje. Mimo że w kalkulatorze bankowym wychodziła mu zdolność kredytowa znacznie większa. To, jaki masz dochód, i to, jak widzi ten dochód bank, może się istotnie różnić.

Co ci powie kalkulator bankowy

Jak wyżej wspomniałem, niektóre banki udostępniają w sieci symulatory zdolności kredytowej. Są one przydatne w najprostszych sytuacjach. Oczywiście można z takiego skorzystać samodzielnie. Sam fakt skorzystania z nich do niczego nie zobowiązuje i na nic nie wpływa (to nie jest zapytanie kredytowe!). Kluczowe jednak jest właściwe wypełnienie danych.

Niestety, w wielu przypadkach nie będzie to proste. A niewłaściwie podany dochód nie da nam wiarygodnego wyniku. Dlatego bazowanie na tych symulatorach jest ryzykowne i nie wyklucza konieczności skorzystania z pomocy specjalisty: pośrednika czy też bankiera, pracownika konkretnej instytucji finansowej.

Nieprzypadkowo bowiem kalkulatory zawierają zapis z rodzaju: „kalkulacje wykonane za pomocą symulatora mają charakter orientacyjny i służą celom informacyjnym„. Niemniej jednak warto do nich zerknąć, bo rzucają ogólne światło na to, ile bank mógłby pożyczyć przy określonych dochodach z określonego źródła (lub źródeł). Wynik jest raczej maksymalną wartością możliwą do uzyskania. Bankowcy – analizując przedstawione przez klienta dokumenty – raczej wprowadzają różne dyskonta, niż powiększają zdolność kredytową.

Kalkulator kalkulatorowi nierówny. Eksperci kredytowi (przynajmniej ci posiadający odpowiednie certyfikaty poświadczające ich kwalifikacje – tylko z usług takich certyfikowanych pośredników korzystajcie) mają dostęp do narzędzi udostępnionych przez banki ich sieciom sprzedaży i zazwyczaj nie są to te same kalkulatory, które są dostępne w internecie. A jeszcze z innych kalkulatorów mogą korzystać bankierzy w placówkach.

Stąd wyniki badania zdolności kredytowej mogą się różnić w zależności od tego, kto liczy i z użyciem jakiego narzędzia. Ale wiążące jest tylko to, co policzy bank w odpowiedzi na złożenie kompletnego wniosku kredytowego. I to, co my sami sobie wyliczymy jako naszą maksymalną „wewnętrzną” zdolność kredytową, niezależną od tego, co mówi bank. Czyli kwotę raty bezpieczną dla domowego budżetu.

Wybrane dostępne symulatory zdolności kredytowej (lub obliczania rat).

Do samodzielnego wykorzystania przez potencjalnego klienta.

Alior Bank – symulacja zdolności kredytowej

ING – kalkulator kredytowy, tylko rata kredytu

mBank – kalkulator kredytowy, tylko określenie raty

Santander – kalkulator kredytu hipotecznego, tylko rata

PKO BP – kalkulator kredytu, rata i zdolność kredytowa

Pamiętaj! Dostępne w sieci kalkulatory – czy to zdolności kredytowej, czy jedynie określające wysokości raty mają jedynie charakter orientacyjny i informacyjny. Skorzystać i policzyć można, ale wynik tam uzyskany NIE będzie w żaden sposób wiążący.

Czytaj też: Zdolność kredytowa przestała nam spadać. Jak się przygotować do wnioskowania o kredyt hipoteczny? Przyda się „naprężyć muskuły”. Oto kilka rad

Czytaj też: Jak podnieść sobie zdolność kredytową? Kiedy mogą nas uratować uzyskiwane od państwa świadczenia, w tym 500+ i pieniądze z ZUS?

Czytaj też: Chcesz wziąć kredyt? Idź na siłownię. Mój czytelnik boleśnie przekonał się, że nie wystarczy wkład własny, zarobki i zdolność kredytowa

zdjęcie tytułowe: Unsplash