Kilka partii i… kilkanaście pomysłów, w dużej części sprzecznych. To będzie najtrudniejsze zadanie dla nowej władzy. Od rozwiązania zależy jej przetrwanie

Czeka nas zmiana władzy i wszystko wskazuje na to, że swoje siły połączą Koalicja Obywatelska, Trzecia Droga oraz Lewica. Każda z tych partii jest świadoma poważnego problemu mieszkaniowego i jednocześnie każda z nich ma inny pomysł na jego rozwiązanie. Czy postulaty trzech komitetów da się połączyć? Jakie pomysły na mieszkalnictwo mają partie koalicyjne i czy da się je połączyć?

Wszystko wskazuje na to, że przez najbliższe kilka lat naszym krajem będzie rządzić koalicja kilku partii i nie będzie to łatwe zadanie, bo każda z nich ma swój pomysł na Polskę i trapiące ją problemy. Jednym z ważniejszych jest mieszkalnictwo. Ceny mieszkań rosły ostatnio w szybszym tempie niż pensje i inflacja.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Wielu młodych wciąż jest skazanych na mieszkanie z rodzicami, bo własne mieszkanie jest poza ich zasięgiem. Dlatego każda partia poświęciła choć część swojego programu tematowi, jak poprawić sytuację młodych.

Lewica: stawiamy na tani najem

Zacznijmy od Lewicy. To partia z najmniejszą liczbą mandatów w Sejmie pośród potencjalnych koalicjantów. To też partia, która w swoim programie stawia na zupełnie inne pomysły niż dwie pozostałe. Lewica upatruje rozwiązania problemu na rynku mieszkaniowym w budowie tanich mieszkań na wynajem oraz finansowym wsparciu samorządów w zakresie budowy mieszkań.

Do tego miałaby dojść ochrona lokatorów w postaci regulowanego czynszu oraz szablonu umowy najmu bez niedozwolonych klauzul. Lewica chce też dążyć do zwiększenia udziału kredytów ze stałym oprocentowaniem, ale nie mówi nic o dopłatach, w przeciwieństwie do swoich koalicjantów.

W ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego miałoby powstać 300 000 nowych mieszkań w ciągu 5 lat, a koszt całego przedsięwzięcia partia oszacowała na 20 mld rocznie, czyli łącznie 100 mld przez 5 lat. Kwota wysoka, ale to zaledwie połowa budżetu 500+ i jedna trzecia budżetu na 800+.

Inna sprawa, że te kwoty mogą być niedoszacowane. Kwota 100 mld podzielona na 300 000 mieszkań daje 333 000 zł za jedno mieszkanie. Niewiele. Ale jeśli mieszkania miałyby być budowane przez państwową spółkę bez typowych marż deweloperów (30-40%) i na państwowych gruntach, to powinno się udać. Choć metraże raczej nie będą należały do największych. Lewica postulowała również remonty pustostanów w ramach Krajowego Funduszu Remontowego.

Pomysł budowy mieszkań przez państwo nie jest przecież nowy. W 2016 r. PiS ogłosił budowę w ramach programu Mieszkanie+ 100 000 mieszkań, z czego część miała być przeznaczona na najem. Jednak w obiecanym terminie oddano do użytkowania zaledwie kilkanaście procent, a rząd sam przyznał się do porażki. Czy zawiodła głównie nieudolność rządzących? A może znalezienie gruntów i tania budowa wcale nie jest taka prosta?

Koalicja Obywatelska i Trzecia Droga: dopłacimy kredytobiorcom i uwolnimy grunty oraz pustostany

Zupełnie inny pomysł na rozwiązanie problemów mieszkaniowych Polaków ma największa partia, czyli Koalicja Obywatelska. KO stawia na najem w mniejszym stopniu, a jego wsparcie ma polegać na dopłatach najemcom po 600 zł, które mogliby przeznaczyć na czynsz.

KO chce dopłacać nie tylko do najmu, ale też do zakupu mieszkań w postaci kredytu z oprocentowaniem 0%. O tym pomyśle pisałam już wcześniej tutaj, sugerując, że wszelkie dopłaty mogą tylko podbić ceny. Dziś – po doświadczeniach z kredytem 2% – z dużym przekonaniem możemy powiedzieć, że program Koalicji również wpłynąłby źle na ceny mieszkań.

Ale to nie jedyne pomysły Koalicji. Partia chce też się skupić na zwiększeniu podaży, licząc na to, że im więcej mieszkań pojawi się na rynku, tym szybciej będzie zaspokojony popyt, co wydaje się racjonalnym podejściem. Zwiększenie podaży ma odbyć się dzięki uwolnieniu gruntów należących do skarbu państwa oraz działek wpisanych do Krajowego Zasobu Nieruchomości. Do tego zasobu wpisano grunty, na których miały powstać mieszkania w ramach Mieszkanie+.

Partia chce też doprowadzić do zmniejszenia liczby pustostanów, ale zdaje sobie sprawę z tego, że ich stan nie należy do najlepszych. Szacuje się, że ponad połowa z nich to lokale komunalne w kiepskim stanie. Dlatego KO proponuje przeznaczenie 10 mld zł na rewitalizację i remonty pustostanów. Remontować pustostany chce również Lewica. Do tego kolejne 3 mld złotych rocznie ma być przeznaczone na dofinansowanie nowych projektów w modelu TBS oraz remont i powiększenie miejskich zasobów mieszkaniowych.

Trzecia Droga również skupia się na zwiększaniu podaży mieszkań na wynajem i również do tego celu chce wykorzystać pustostany, ale ma się to opierać na metodzie kija – przedstawiciele Trzeciej Drogi chcieliby wprowadzić podatek od pustostanów. Zwolnić z podatku chcieliby z kolei osoby i firmy, które wynajmują swoje lokale długoterminowo.

To dość kontrowersyjny pomysł, bo w debacie publicznej raczej często dyskutuje się o wprowadzeniu podatku katastralnego, a nie o zwalnianiu podatków. Zwalnianie właścicieli mieszkań z podatków to kolejny impuls do spekulacyjnego zakupu mieszkań. Co ciekawe Lewica chciałaby również wprowadzić udogodnienia podatkowe, dzięki którym najem długoterminowy byłby bardziej opłacalny, ale nie sądzę, żeby ta partia chciała kogokolwiek z podatków zwalniać.

Sam PSL ma z kolei w swoim programie dopłaty do wkładu własnego oraz kredyt ze stałym oprocentowaniem 1,5%. A więc kolejne dopłaty do kredytów. Do tego „działka za złotówkę” dla osób do 35 roku życia. Beneficjenci tego rozwiązania mogliby za 1 zł nabyć działkę budowlaną z zasobów państwowych wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem domu energooszczędnego. Ale te pomysły niekoniecznie muszą podobać się partii Szymona Hołowni.

Trzecia Droga, podobnie jak KO, chce uwolnić handel ziemią oraz zwiększyć limit obrotu ziemią rolną na terenach miejskich. Jak piszą w swoim programie – więcej ziemi to większa podaż. Partia chce też przyspieszyć proces wydawania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (za przyspieszeniem wydawania MPZP była też Lewica) i faktycznie to chyba dobry postulat, bo zaledwie 33% obszaru Polski jest nimi pokryte.

Brak MPZP oznacza wydłużenie procesu budowlanego. Wprawdzie na terenach nieobjętych planami można zawnioskować o warunki zabudowy, ale jeśli dana działka do tej pory takich warunków nie miała, to ich wydanie może potrwać minimum kilka miesięcy. Proces wydawania WZ-ek jest szczególnie trudny na obszarach niezabudowanych.

Trzy partie i różne pomysły na mieszkalnictwo. Czy to się uda?

O ile w programach KO i 3D możemy znaleźć kilka wspólnych mianowników, to pomysły Lewicy raczej nie przypadną do gustu dwóm pozostałym koalicjantom. Koalicja i Trzecia Droga nie chcą podejmować się budowy tanich mieszkań na najem, wolą, żeby na rynku operowały podmioty, które się na tym znają, czyli doświadczone firmy budowlane i deweloperzy. Skupiają się przy tym głównie na uwolnieniu gruntów pod budowę, a nie na samej budowie.

Biorąc pod uwagę to, jak rozkładają się mandaty w Sejmie, możemy przyjąć, że pomysł Lewicy z budową mieszkań na tani najem raczej nie zostanie przepchnięty. Jeśli faktycznie nowy obóz rządzący weźmie się za poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym, to prawdopodobnie będzie podejmował następujące działania: dopłaty do kredytów, walka z pustostanami i uwolnienie gruntów. Czy to się uda?

O tym, że wszelkie dopłaty nie są dobrym pomysłem, chyba nie trzeba nikogo przekonywać. A osoby, które jeszcze niedawno wierzyły, że programy typu Bezpieczny Kredyt 2% nie wpływa na ceny nieruchomości, już pozbyły się złudzeń. Aktualnie w opinii publicznej również panuje przekonanie, że dopłaty do kredytów wpływają na wzrost cen mieszkań, więc możliwe, że Koalicja odpuści swój pomysł z kredytem 0%.

Zajęcie się pustostanami to dobry ruch, szczególnie jeśli połączymy pomysły Koalicji Obywatelskiej i Trzeciej Drogi. Samo wprowadzenie podatku jest dość kontrowersyjne. To, że ktoś posiada nieużywaną nieruchomość i jej nie wynajmuje, niekoniecznie musi oznaczać, że robi to z wyboru. Czasem stare mieszkanie po prostu nie nadaje się do najmu z uwagi na zły stan, a właściciela nie stać na remont. Czasem znajduje się w takiej lokalizacji, że najemcę trudno znaleźć. Ale połączenie podatku z pomysłem Koalicji i Lewicy na remonty na masową skalę ma już większy sens.

Uwolnienie gruntów pod budowę brzmi dobrze, nawet jeśli tą budową zajmą się tylko firmy prywatne. Naszym problemem cały czas są niedobory mieszkań. Jeśli zwiększymy podaż, to faktycznie mieszkania powinny stać się bardziej dostępne, również cenowo. Chyba że po te nowe mieszkania szybko zgłoszą się inwestorzy, a nie osoby, które faktycznie mieszkania potrzebują do zaspokojenia własnych potrzeb.

Gdzie szukać działek do uwolnienia? Koalicja oraz Trzecia Droga wskazują na Krajowy Zasób Nieruchomości. KZN powstał w 2017 r. i to właśnie do niego Poczta Polska, PKP czy Agencja Mienia Wojskowego miały zgłaszać potencjalne działki, które nadają się pod zabudowę mieszkaniową w ramach programu Mieszkanie+. W efekcie zgłoszone nieruchomości zostały poniekąd zarezerwowane na ten program. Jak podawał w 2021 r. portal GetHome.pl, zaledwie 129 działek w ramach KZN nadaje się do zabudowy, bo wiele z nich to nieużytki rolne znajdujące się na obrzeżach miast w nieatrakcyjnych lokalizacjach.

Według GetHome na terenach nadających się do wybudowania mieszkań mogłoby powstać ok. 37 000 mieszkań. Nie jest więc to jakiś wielki zasób, dla porównania w ubiegłym roku oddano do użytkowania 238 000 mieszkań. Koalicja chciałaby również uwolnienia gruntów należących do Skarbu Państwa, ale zasoby gruntów Skarbu Państwa, na których mogłyby powstać mieszkania, też są ograniczone.

Grunt to mieć tani grunt

Już w 2016 r. eksperci RynekPierwotny.pl wskazywali, że problemy z atrakcyjną lokalizacją mogą stać na przeszkodzie powodzenia programu Mieszkanie+. Dlatego też pomysł Lewicy na budowę mieszkań na wynajem też prawdopodobnie nie byłby taki prosty w realizacji.

Choć do Skarbu Państwa należy ok. 30% wszystkich polskich gruntów, to ponad 85% tej powierzchni nie nadaje się do zabudowy, bo na tych terenach znajdują się np. lasy. A zurbanizowane tereny, których też jest niewiele, często znajdują się w sąsiedztwie terenów przemysłowych. Ciężko oszacować, ile gruntów faktycznie znajduje się w atrakcyjnych miejscach nadających się pod zabudowę mieszkalną.

Na geoportalu można sprawdzić, które działki w poszczególnych lokalizacjach należą do Skarbu Państwa, tutaj instrukcja. Polecam sprawdzić, jak sytuacja wygląda w Waszych miejscowościach. Czy faktycznie państwowe grunty to lokalizacje, w których mogą powstać atrakcyjne osiedla?

Z pewnością uwolnienie gruntów państwowych w pewnej skali przyczyni się do zwiększenia podaży mieszkań, ale chyba nie ma co spodziewać się rewolucji. W Polsce mamy wprawdzie jeszcze sporo prywatnych terenów do zabudowy, ale te najlepsze lokalizacje w miastach już są zabudowane, a przestrzeń jest jednak ograniczona. Dlatego już od kilku lat obserwujemy coraz większe rozlewanie się miast, za czym niestety nie nadąża infrastruktura, a życie podmiejskie staje się często utrapieniem.

Młodych ludzi ciągnie do miast, bo tam czekają najwyższe pensje i najlepsze możliwości rozwoju. Jednocześnie małe miejscowości się wyludniają i to często tam pojawiają się nowe pustostany. Może oprócz zagospodarowywania ziemi rządzący powinni pomyśleć nad tym, co zrobić, żeby miejscowości oddalone od największych metropolii (gdzie średnia cena za metr to już ok. 15 000 zł) również stały się atrakcyjne, tak żeby młodzi chcieli tam mieszkać.

Mamy jeszcze w największych miastach trochę terenu do zagospodarowania, ale nie możemy wszystkiego przeznaczyć tylko na budynki mieszkalne. Przecież chcielibyśmy, żeby przy nowych osiedlach powstawały szkoły, przychodnie, parki czy galerie handlowe.

Uwolnienie gruntów oraz pustostanów to dobre pomysły, o ile w tych lokalizacjach da się stworzyć atrakcyjne mieszkania. Bo samo udostępnienie ziemi pod budowę to nie wszystko, tam jeszcze trzeba znaleźć chętnych do mieszkania. To właśnie w tych mało atrakcyjnych lokalizacjach często znajdują się pustostany.

Zdjęcie tytułowe: Freepic