Spłacasz kredyt o stałym oprocentowaniu? Czeka cię ten moment. Jaką propozycję ma bank dla klienta po pięciu latach spłaty kredytu?

Spłacasz kredyt o stałym oprocentowaniu? Ciebie też czeka ten moment. Są już pierwsi klienci, którym kończy się 5-letni okres stałego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zgodnie z umową kredytową bank zaproponuje im nowe warunki stałego oprocentowania (na kolejne pięć lat) lub będą mogli przejść na oprocentowanie zmienne, czyli WIBOR plus marżę. Jakie propozycje mają banki dla pierwszych klientów, którzy powoli osiągają pięcioletni „staż” stałego oprocentowania kredytu? Oto konkret

Nasz czytelnik zawarł umowę kredytową z oprocentowaniem stałym 4,06%, do spłaty pozostało mu mniej więcej 207 000 zł, okres spłaty bazowo wynosił 25 lat, zaś wskaźnik LTV był mniejszy niż 80% (czyli kredyt stanowił mniej niż 80% wartości nieruchomości).  Obecna rata wynosi ok. 1100 zł. A ponieważ pierwszy okres oprocentowania stałego (w tym przypadku 5 lat) się kończy, to bank przyszedł do naszego kredytobiorcy z dwoma kuszącymi propozycjami. Która lepsza?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pierwsza opcja to kredyt o stałym oprocentowaniu na kolejne 5 lat – przy stawce 7,53%. Druga opcja to oprocentowanie zmienne – marża 1,75% + WIBOR 6M. Obecnie WIBOR 6M wynosi jakieś 5,6%, a więc mówimy o oprocentowaniu zmiennym, które w tym momencie wyniesie 7,45%.

W jednym i drugim przypadku rata kredytu wzrośnie do odpowiednio 1534 zł (okresowo stała) i 1510 zł (zmienna) oznacza to odpowiednio do spłaty szacunkowo ok. 253 000 zł  i 246 000 zł odsetek (przy założeniu stałego oprocentowania i braku nadpłat w pozostałym okresie kredytowania).

Co musiałoby się wydarzyć, aby rata „zmienna” dogoniła tę stałą? Otóż WIBOR musiałby wzrosnąć o 0,18 pp. Czy jest na to szansa? Jak najbardziej, wszystko zależy od tego, jakie będziemy mieli odczyty inflacji w kolejnych miesiącach i latach. Wzrost inflacji powinien oznaczać również wzrost stóp procentowych. Jakie są zalety i wady proponowanych przez bank stawek i rozwiązań? Jeśli spłacasz kredyt, który zbliża się do pięcioletniego stażu – warto na chwilę o nich pomyśleć.

Nowe oprocentowanie stałe (chociaż sporo wyższe niż w pierwotnej umowie) gwarantuje stałą ratę przez kolejne 5 lat (bez konieczności analizy tego, co dzieje się na rynku i zastanawiania się ile wyniesie inflacja, stopy procentowe i jak to się przełoży na WIBOR 6M oraz kiedy się przełoży). I praktycznie to jest jedyny plus tej opcji, istnieje również możliwość refinansowania kredytu w innym banku, ale także jedynie na oprocentowaniu stałym (zgodnie z rekomendacją KNF),

Oprocentowanie zmienne? Obecnie jest ciut niższe niż proponowane przez bank oprocentowanie stałe, ale może mieć tendencję rosnącą (wzrost inflacji), ewentualnie też malejącą (jeżeli NBP będzie ze stopami procentowymi bliżej celu inflacyjnego). Jeśli oprocentowanie będzie rosło (wyższy WIBOR 6M), to zawsze będzie możliwość refinansowania kredytu na stałe lub zmienne oprocentowanie, ale w innym banku. Oczywiście o ile uda się uzyskać marżę na poziomie 1,75% lub niższym.

Oprócz tego, co proponuje bank, możliwe jest również rozwiązanie trzecie, zupełnie niezależne od bankowych propozycji. Otóż proponowane oprocentowanie stałe 7,53% jest relatywnie wysokie, patrząc na to, co obecnie proponują banki. Nawet w obecnym banku kredytobiorcy – ING można obecnie uzyskać oprocentowanie stałe na poziomie 7,04% (oferta „Jesień u siebie”, opcja z prowizją 0%). Natomiast w innych bankach jest to nawet 6,52%, czyli o ponad 1 pp mniej niż propozycja ING na kolejne 5 lat.

A rata przy takim oprocentowaniu wyniosłaby 1400 zł (275 zł kapitał i 1125 zł odsetki), a nie 1534 zł. Dodatkowo koszt odsetkowy wyniósłby około 213 000 zł. Oznacza to, że można szacunkowo zaoszczędzić nawet 40 000 zł w pozostałym okresie spłaty kredytu! Jeśli spłacasz kredyt o stałym oprocentowaniu, to bierz pod uwagę także to trzecie rozwiązanie.

Pozostaje pytanie: dlaczego obecny bank składa swojemu klientowi – kredytobiorcy – mniej korzystną propozycję niż ta, która obowiązuje na rynku? Około 0,5 pp różnicy na oprocentowaniu kredytu to sporo. A nie mamy tutaj do czynienia z nowym klientem, lecz z tym, którego bank już dobrze zna. Logika banków czasem zaskakuje, i to negatywnie. No chyba że biorą przykład z telekomów, które dla nowego klienta zawsze będą miały lepszą ofertę niż dla obecnego.

Na tle tego, co obecnie oferuje rynek, „nowa” propozycja ING dla kredytobiorcy jest słaba. Jeżeli klient ma zdolność kredytową to optymalne jest dla niego przeniesienie kredytu do innego banku. Koszty (w porównaniu do potencjalnych korzyści) są niewielkie. Wycena nieruchomości kosztuje około 450-500 zł, opłaty sądowe – 300 zł. Banki chętnie udzielają kredytów refinansowych, bo jest z nimi mniej pracy – poprzedni bank wykonał już całą robotę dotyczącą weryfikacji nieruchomości i kredytobiorcy.

Podobało się? To przeczytaj też, co oznacza zmiana władzy dla kredytobiorców. Czy w nowych okolicznościach brać kredyt o stałym czy zmiennym oprocentowaniu? Na WIBOR czy WIRON?

zdjęcie tytułowe: hb100/Freepik