Nie stać cię na kredyt hipoteczny? Deweloperzy mają pomysł: zamieszkaj teraz, kup później. A w tym czasie deweloper mieszkanie Ci… wynajmie. Dobry pomysł czy pułapka?

Deweloperzy chwytają się coraz bardziej innowacyjnych sposobów, by znaleźć chętnych na mieszkania. Nie stać cię na kredyt? I tak możesz zamieszkać, zapłacisz później, jak już uzyskasz zdolność kredytową. A w tym czasie firma deweloperska ci mieszkanie… wynajmie

Zapaść na rynku kredytów hipotecznych powoduje, że deweloperzy nie mają komu sprzedawać mieszkań. Zwłaszcza że jednocześnie szału nie ma na rynku tych, którzy do tej pory kupowali mieszkania na wynajem. Czynsze najmu co prawda idą w górę w tempie kilkunastu procent rocznie, ale inwestorzy obawiają się recesji (najemcy mogą przestać płacić), wojny (mieszkania nie da się ubezpieczyć od bomby) oraz konkurencyjnych stóp zwrotu z inwestycji w obligacje (można mieć kilkanaście procent rocznie z płynnej inwestycji w obligacje antyinflacyjne).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ceny mieszkań nie spadają? Tak deweloperzy lukrują rzeczywistość

Podobnie jest na całym świecie. Wiele ośrodków analitycznych przewiduje globalny spadek cen nieruchomości w ciągu dwóch najbliższych lat o 10-15% (nominalny, bo realnie oznaczałoby to zjazd o 25%). W Polsce w oficjalnych danych tego nie widać – ceny nowych mieszkań od kilku miesięcy się stabilizują, ale w skali roku wciąż są na solidnym plusie. Ale i inflacja jest u nas wyższa niż na głównych światowych rynkach, więc można powiedzieć, że realnie ceny mieszkań i u nas spadają.

Nie widać tego na rynku wtórnym, ale tutaj „grają” dodatkowe czynniki, takie jak wartość aranżacji wnętrza, która jest „w cenie” kupowanego mieszkania. Jeśli doprowadzenie do stanu używalności mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym jest średnio dwa razy droższe niż trzy lata temu, to i ceny mieszkań używanych w wartościach nominalnych nie chcą spadać.

Ceny mieszkań nowych natomiast realnie już spadają i to chyba w większym stopniu niż to wynika z komunikowanych przez firmy analityczne liczb. Coraz więcej dochodzi do nas informacji o rosnących rabatach przyznawanych klientom. Marek Wielgo, mój druh z czasów wspólnej pracy w „Gazecie Wyborczej” ostatnio potwierdził tę hipotezę:

„Ruchu w dół w cenach nominalnych jeszcze nie widać, bo obniżki są udzielane w formie rabatów lub w indywidualnych negocjacjach z kupującymi. Podobno można wynegocjować 5-7%. Ponadto deweloperzy oferują sprzedaż w systemie 20-30% ceny teraz, a reszta przy odbiorze kluczy np. za 2 lata. W tym czasie nabywca ma zagwarantowaną stałą cenę. Przecież to nic innego jak obniżka”

– pisze Marek, który teraz jest analitykiem portali RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl. Jeśli kupuję mieszkanie z rabatem 5-7% na starcie i z gwarantowaną ceną oraz z płatnością za dwa lata, to de facto za te dwa lata będę kupował mieszkanie realnie nawet 20-25% taniej. Jeśli deweloperzy są skłonni zamrozić cenę na dwa lata przy inflacji, która w tym czasie raczej na pewno wyniesie najmarniej 15%, to świadczy to o już pewnej desperacji.

Ale w najbliższej przyszłości – jak zresztą pisałem kilka dni temu – szansą dla deweloperów jest m.in. pomostowe finansowanie klientów, których dziś nie stać na kredyt, ale za kilka lat już będzie ich stać (bo albo stopy procentowe spadną, albo zgromadzą oszczędności, które pozwolą im uzyskać kredyt, bo będą potrzebowali już mniej kapitału).

Coś takiego ostatnio zaproponował niewielki Lokum Deweloper. Moim zdaniem to jest coś, co może trafić w potrzeby potencjalnych chętnych do zakupu mieszkania, których banki odprawiły z kwitkiem (bo mieli za mały wkład własny i rata kredytu byłaby za duża w stosunku do ich zarobków). Czy deweloperzy wynaleźli ogień? Oczywiście nie, takie koncepty w różnych miejscach świata się zdarzały i nie są nowe.

Co więcej, niewykluczone, że w Polsce jest więcej firm, które w ten sposób działają. Dawajcie znać w komentarzach, będę uzupełniał tekst o ewentualne podobne nowinki (albo napiszę nowy). Ponieważ ceny nieruchomości dzisiaj coraz rzadziej są publiczne (a nawet jak są – to niemiarodajne) – dawajcie też znać o szczegółach finansowych, o ile właśnie w takim modelu z jakimś deweloperem się dogadujecie.

Zapłać 10% ceny i się wprowadź. Raty najmu jak spłata kredytu

Ten konkretny deal polega na tym, że klient podpisuje umowę przedwstępną zakupu mieszkania, wpłaca 10% jego ceny i dostaje dwa lata na zorganizowanie reszty pieniędzy. W tym czasie może akumulować oszczędności (by móc wystąpić o mniejszy kredyt) oraz modlić się o obniżkę stóp procentowych albo szukać banku, który pożyczy pieniądze na stałą stopę. Przez te dwa lata klient płaci firmie deweloperskiej czynsz (plus opłaty eksploatacyjne), który… jest zaliczany na poczet ceny mieszkania. Cena zaś na te dwa lata jest zamrożona.

Jeśli więc mamy mieszkanie o wartości 500 000 zł, to klient na starcie musi zapłacić 50 000 zł (tyle powinien mieć oszczędności), a potem wpłacić w formie czynszu najmu pewnie jeszcze 60 000 zł. W tym czasie może próbować oszczędzać np. po 1000 zł miesięcznie, co pozwoli uskładać dodatkowe 24 000 zł (po zainwestowaniu w obligacje – 26 000 zł). Na resztę powinien wziąć kredyt – założenie jest takie, że za dwa lata będzie o ten kredyt łatwiej, a klientowi będzie potrzebna mniejsza kasa. Dziś musiałby pożyczyć 450 000 zł, a po dwóch latach – już tylko 366 000 zł.

Z punktu widzenia firmy deweloperskiej to jest nic innego jak kredytowanie pomostowe klienta, który dziś jest blokowany brakiem zdolności kredytowej. Deweloper odracza otrzymanie większości pieniędzy za mieszkanie o dwa lata (dostaje 110 000 zł, czyli 25%), bierze na klatę koszt zamrożenia ceny na te dwa lata (być może ma „napompowaną” marżą) i ponosi niewielkie ryzyko, że klient nie będzie w stanie zorganizować kasy. Ale ma już klienta na mieszkanie.

Z punktu widzenia klienta deal również może być dobry. Mieszka na swoim po wpłaceniu 10% wartości mieszkania, wszystko, co wpłaca deweloperowi w ramach czynszu, nie idzie w kanał (jak w sytuacji, gdyby to był „zwykły” najem), tylko de facto jest kolejnymi ratami za swoje mieszkanie, korzysta na zamrożeniu ceny oraz ogranicza wartość zaciąganego w przyszłości kredytu.

Ryzyko z punktu widzenia klienta? Jest jedno: że cena mieszkania jest odpowiednio „napompowana”. Skoro klient nie kupuje za gotówkę, to nie ma żadnych mocy negocjacyjnych. Nie wywalczy 7% rabatu, a w cenie mieszkania może być też „zaszyta” przyszła inflacja (czyli może to być mieszkanie np. o 10-15% droższe od tych, które są dziś do kupienia za gotówkę lub za kredyt.

Deweloperzy zajmą się… wynajmowaniem nam mieszkań?

Ten produkt trochę może przypominać „kryzysowy” leasing, który ostatnio zaproponowała firma CarSmile. Raty leasingowe są o 30% niższe od „normalnych”, ale za to cena, po której można wykupić pojazd, jest ustalona na wysokim poziomie. No ale jak kogoś nie stać na tradycyjny leasing, to bierze taki, na który go stać. I albo auta nie wykupuje, albo wykupuje po cenie „z premią”. Tutaj niewykluczone, że to mieszkanie też jest sprzedawane po cenie „z premią”.

Ale i tak uważam, że to jest właśnie to, czym powinni się w najbliższym czasie zająć deweloperzy. Kredyt nie przestanie być drogi w najbliższych kilku latach, więc albo trzeba będzie przestawić wajchę i sprzedawać mieszkania inwestorom (ale wysokie stopy będą ograniczały także i tę część popytu), albo przyjąć do wiadomości, że banki nie pożyczą ludziom na mieszkanie i spróbować obejść problem, przynajmniej czasowo.

Nawet jeśli koszt zwłoki w otrzymaniu pełnej ceny za mieszkanie jest zaszyty w tym modelu biznesowym, wydaje mi się, że to jest ciekawy pomysł, nad którym warto się zastanowić. Jeśli deweloperzy rzeczywiście „leżą na pieniądzach” po kilku latach wielkiej hossy (50% wzrostu cen nieruchomości i marże na projektach rzędu 40-50%), to mogą tej gotówki teraz użyć na pomostowe finansowanie klientów. Być może tak powinien też wyglądać program rządowy. Ale zamiast tego mamy żałosną podróbkę w postaci programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

MACIEJ SAMCIK POLECA PORZĄDNE OFERTY:

>>> Prosto i tanio możesz inwestować poprzez fundusze inwestycyjne. Wśród nich porządną ofertę ma m.in. TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze przez internet – kliknij w ten link.

>>> Waluty obce warto kupować w pewnym miejscu i po dobrych kursach – polecam Cinkciarz.pl. „Subiektywnie o Finansach” poleca fintech Cinkciarz.pl oferujący m.in. usługę portfela walutowego. Na Cinkciarz.pl kupisz dolary i euro – i kilkadziesiąt innych walut – po bardzo dobrych kursach, w ofercie są też karty walutowe. Dostępna jest fizyczna karta (15 zł za wydanie, bez opłat za obsługę) lub wirtualna karta (za darmo, służy do płatności w internecie oraz zbliżeniowych płatności telefonem czy zegarkiem). Zarejestruj się tutaj i przetestuj portfel walutowy Cinkciarz.pl, łatwiej już nie będzie.

>>> Kredyt firmowy i konto dla przedsiębiorcy wypróbuj w Alior Banku. Jeśli jesteś przedsiębiorcą i masz obecnie zwiększone potrzeby płynnościowe, to przemyśl ofertę Alior Banku oferującego m.in kredyt firmowy na cele obrotowe, bez prowizji. Decyzja kredytowa jest w 20 minut – trzeba tylko dostarczyć PIT za minimum 10 miesięcy działalności. Szczegóły tutaj. Zapraszam też do przetestowania konta firmowego w Alior Banku. Prowadzenie konta, przelewy w Polsce i Europie (SEPA), wypłaty z bankomatów w oddziałach banku, karta firmowa, aplikacja księgowa, internetowy kantor powiązany z kontem. Do tego 10% zwrotu za zakupy na stacjach paliw. Szczegóły tutaj.

>>> Po kredyt na pompę ciepła, uszczelnienie okien, ocieplenie domu idź do BNP Paribas. To najbardziej „zielony” bank w Polsce, który wspólnie z „Subiektywnie o Finansach” edukuje Polaków już od kilku lat. Bank umożliwia skorzystanie nie tylko z kredytu, ale też z różnych narzędzi w ramach programu finansowania efektywności energetycznej – PolREFF. Klienci mogą skorzystać np. z kalkulatora oszczędności energii, mają też do dyspozycji Wirtualnego Doradcę Technologicznego i mogą sprawdzić, jakie produkty będą dla nich najbardziej opłacalne i spełnią wymogi energooszczędności. Szczegóły kredytu „Czyste Powietrze” – tutaj.

>>> Złote monety bezpiecznie i przez internet kupisz w Mennicy Gdańskiej. Zapraszam do zapoznania się z ofertą Mennicy Gdańskiej – Partnera cyklu edukacyjnego „Pasja do inwestowania”. Oferuje ona w sprzedaży internetowej wszystkie najpopularniejsze monety bulionowe (m.in. Klonowy Liść oraz Amerykański Orzeł) oraz monety kolekcjonerskie. Osobiście kupował tam złote i srebrne monety, zamówienie zostało zrealizowane bez opóźnień i bezpiecznie. Ostatnim hitem Mennicy Gdańskiej są monety (ze srebra i złota) „Talent” z serii „Robert Lewandowski. Droga do marzeń”.

>>> Ubezpiecz swój dobytek z Wiener. Jeśli chcesz mieć porządne ubezpieczenie swojego domu lub mieszkania, to rozważ ofertę firmy ubezpieczeniowej Wiener. Oferuje ono nowoczesną polisę, której zakres działania możesz dopasować do swoich potrzeb – ubezpieczyć mienie, zdrowie rodziny, a także zapewnić sobie pomoc fachowca w razie awarii czy wsparcie finansowe w razie szkód spowodowanych przez domowników osobom trzecim. Więcej na temat ubezpieczenia „Pakiet 4KĄTY” – pod tym linkiem.

>>> Pakiet usług księgowych weź od CashDirector. To jedna z największych firm księgowych w Polsce oraz pośrednik wspomagający biura księgowe. CashDirector oferuje wiele funkcji, których zwykłe biuro rachunkowe nie wykonuje, bo koncentruje się na wyliczeniu podatków. A dodatkowa wiedza potrzebna jest do zarządzania finansami firmy i podejmowania trafnych decyzji. Pakiety CahDirector są dostępne w następujących bankach: mBank (mOrganizer finansów PRO), BNP Paribas (GOksięgowość Biznes PRO, Goksięgowość dla spółek) oraz w Nest Banku (Obsługa faktur dla spółek) i w Banku Pekao (Księgowość z Żubrem).

źródło zdjęcia tytułowego: Lokum Deweloper