Stopy procentowe nie poszły w górę, ale WIBOR – tak. I jest najwyżej od 20 lat. Ilu Polakom oprocentowanie kredytu hipotecznego skoczyło już do ponad 10%? Kto następny?

Rada Polityki Pieniężnej na listopadowym posiedzeniu postanowiła nie podnosić stóp procentowych. Marne to pocieszenie dla milionów Polaków, którzy płacą za kredyty jak za zboże. Wskaźnik WIBOR przekroczył już 7,5%, który wraz ze stałą marżą wyznacza oprocentowanie kredytu hipotecznego. Coraz więcej jest kredytobiorców, którym oprocentowanie kredytu przebiło już psychologiczną barierę 10% w skali roku. Działanie Rady Polityki Pieniężnej sprawia, że raczej szybko z tego poziomu nie spadnie

Widziałem się niedawno z koleżanką, która w 2020 r. kupiła na kredyt wymarzone mieszkanie. Kiedy rozmowa zeszła na plany urlopowe, powiedziała, że o takich sprawach musi na razie zapomnieć. Nie tylko o wakacjach, ale nawet o wykupieniu karnetu na basen czy siłownię. Takie wydatki to dla niej ekstrawagancja.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Wszystko oczywiście przez rosnące raty kredytu, które mojej znajomej zjadają już grubo ponad połowę pensji. Czeka na spadek stóp procentowych i miesięcznych obciążeń, żeby móc pozwolić sobie na coś więcej niż tylko niezbędne wydatki i obsługę kredytu. W podobnej sytuacji mogą być setki tysięcy, jeśli nie miliony Polaków. Kredyt hipoteczny spłaca obecnie blisko 2,5 mln osób, a licząc z rodzinami kredytobiorców, problem mniej lub bardziej dotyka 5-6 mln Polaków.

Oczywiście sytuacja nie każdego hipotecznego kredytobiorcy jest tragiczna, o czym świadczyć może, że nie wszyscy rzucili się na wakacje kredytowe, czyli ustawowe prawo zawieszenia spłaty w tym i w przyszłym roku w sumie ośmiu rat.

Przeczytaj też: Ile banki płacą nam za depozyty, a ile odsetek płacimy bankom za kredyty? Zajrzałem do świeżych danych banku centralnego. Ile wynosi „wskaźnik chciwości” banków?

Wskaźnik WIBOR najwyższy od 20 lat

We wrześniu Rada Polityki Pieniężnej przerwała 12-miesięczny cykl podwyżek stóp procentowych. Na wczorajszym posiedzeniu również postanowiła stóp nie podnosić. Od października 2021 r. wzrosły one z poziomu 0,1 do 6,75%, ale wskaźnik WIBOR, który bezpośrednio wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych, znajduje się na poziomach nienotowanych od 20 lat.

Właściwie możemy mówić o rekordowo wysokim (z punktu widzenia kredytobiorców) wskaźniku WIBOR 3M, ponieważ obecny poziom – 7,59% (a WIBOR 6M nawet 7,79%)– obserwowaliśmy ostatnio w 2002 r., kiedy rynek kredytów hipotecznych w Polsce dopiero raczkował. Polacy zaczęli masowo pożyczać pieniądze na zakup nieruchomości mniej więcej w 2006 r.

Oprocentowanie kredytów złotowych to suma wskaźnika WIBOR i stałej marży. Chyba że ktoś postanowił wykupić „polisę bezpieczeństwa”, decydując się na kredyt o stałym oprocentowaniu. Takie kredyty dostępne są w Polsce od kilku lat, ale początkowo nie było na nie chętnych. Dlaczego? Do jesieni zeszłego roku mieliśmy rekordowo niskie stopy procentowe, a WIBOR przez długi czas utrzymywał się na poziomie ok. 0,25%.

Przy założeniu, że marża kredytu wynosiła 2%, to oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie sięgało góra 2,25%. Kredyt o stałej stopie jest droższy, ale jeszcze w połowie 2021 r. zamrożenie kredytu na 5-7 lat przy oprocentowaniu 3% było w zasięgu Polaków, a i tak zainteresowanie było niewielkie. Zaczęliśmy częściej sięgać po kredyty ze stałą stopą lub zamieniać kredyt o zmiennej stopie na stałą, dopiero gdy ruszył cykl podwyżek stóp procentowych.

Przeczytaj też: Bankowcy proszą KNF o złagodzenie rekomendacji, która „zabiła” rynek kredytów hipotecznych. Robią też coś innego. Czy kredyt hipoteczny jest już… tani?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego 10%. Kto już tyle płaci?

Jeśli ktoś w porę nie zmienił formuły oprocentowania, skazany jest na oprocentowanie oparte na wskaźniku WIBOR. Postanowiłem sprawdzić, która grupa kredytobiorców ma dziś najbardziej przechlapane, a więc oprocentowanie ich kredytów jest najwyższe. Czy są już kredytobiorcy, którzy muszą płacić od kredytu 10% odsetek w skali roku?

Mam świadomość, że z perspektywy kredytobiorców nie ma większego znaczenia, czy oprocentowanie kredytu wynosi 9,9% czy 10,1%, bo i tak jest już megadrogi. Ale zwykle pretekstem do opisania jakiegoś zjawiska jest przekroczenie psychologicznej bariery. Tak jest, gdy np. za dolara trzeba płacić okrągłe 5 zł albo gdy inflacja staje się dwucyfrowa. Teraz kolejną inflacyjną psychologiczną barierę przekroczymy, gdy wzrost cen osiągnie 20% w skali roku.

Ale wróćmy do kredytów, a więc do odpowiedzi na pytanie, czy są już kredytobiorcy, których kredyt oprocentowany jest na co najmniej 10%? Zapewne tak. W czerwcu tego roku WIBOR przekroczył psychologiczną barierę 7%. Dziś jest to już 7,59%. Wystarczy więc, by marża kredytu wynosiła co najmniej 2,5-3%, żeby oprocentowanie skoczyło do 10%.

Żeby sprawdzić, którzy kredytobiorcy mają dziś najwyżej oprocentowane kredyty, wykorzystałem dane o średnich marżach dla kredytów o wartości 300 000 zł i wskaźnikiem LTV na poziomie 75%, czyli w uproszczeniu – z 25-proc. wkładem własnym. Dane o średnich marżach w poszczególnych miesiącach wykorzystuję dzięki uprzejmości Jarosława Sadowskiego, głównego analityka firmy Expander.

Do średnich marż oferowanych w danym miesiącu (od 2008 r.) dodałem aktualną stawkę WIBOR 3M, czyli 7,59%. Trzeba pamiętać, że oprocentowanie kredytu indeksowane jest co trzy lub sześć miesięcy, w zależności od tego, czy oprocentowanie bazuje na 3-miesięcznym czy 6-miesięcznym wskaźniku WIBOR.

Jeśli zaciągamy kredyt oparty o WIBOR 3M, to bank aktualizuje oprocentowanie o aktualny wskaźnik WIBOR w każdą „trzymiesięcznicę” jego udzielenia. Nie każdy kredytobiorca odczuwa więc zmianę stawek WIBOR w tym samym czasie.

Co oczywiste, najwyższe oprocentowanie mają dziś kredytobiorcy, którzy zaciągali kredyty w okresie, gdy marże były najwyższe. Z reguły na niższą marżę może liczyć osoba z dobrym scoringiem kredytowym, ale ważne są też parametry kredytu: wysoki wkład własny i wysoka kwota kredytu.

Wpływ na wysokość marży ma też „uproduktowienie”. Na niższą marżę może liczyć ktoś, kto postanowił założyć w banku konto, korzysta aktywnie z karty czy przelewa do banku wynagrodzenie, a więc bank – kredytodawca jest również dla kredytobiorcy głównym bankiem transakcyjnym.

Ale oprócz tych czynników wpływ na wysokość marż ma też sytuacja na rynku kredytowym. Były w przeszłości okresy, kiedy banki pompowały sprzedaż kredytów, a żeby przyciągnąć klientów, biły się o nich, obniżając marże.

Masz kredyt z tych lat? Prawdopodobnie wkrótce zapłacisz 10% rocznie za kredyt hipoteczny

Marże wyraźnie wzrosły w 2009 r., a więc po wybuchu światowego kryzysu finansowego, który utrudnił bankom dostęp do finansowania. W efekcie banki działające w Polsce mocno przykręciły kurek z kredytami. Jak to zrobiły? Zwiększając wymogi uprawniające do przyznania kredytu i… właśnie podwyższając marże. W efekcie na kredyt hipoteczny mogli liczyć wówczas zamożniejsi klienci.

Ale to właśnie oni muszą dziś płacić za kredyt najwięcej. Z danych Expandera wynika, że najwyższe średnie marże – ponad 3% – banki oferowały wiosną i latem 2009 r. Dodając do marży obecną wartość wskaźnika WIBOR, kredyty zaciągnięte we wszystkich miesiącach 2009 r. mają obecnie (lub za chwilę będą mieć) oprocentowanie przekraczające 10%.

Wysokie marże banki oferowały również w 2020 i 2021 r., a więc gdy wybuchła pandemia, co wynikało zapewne z ostrożności. Nikt nie wiedział, jakie szkody gospodarce wyrządzi koronawirus, czy ludzie będą mieli pracę, a więc czy będą w stanie spłacać kredyty. Oprocentowanie kredytów zaciągniętych w tym okresie jeszcze nie przebiło 10%, ale wystarczy niewielki wzrost stawki WIBOR, by ten scenariusz się spełnił. Wydaje się, że tę perspektywę nieco oddala ostatnia decyzja RPP o tym, by nie podnosić stóp procentowych.

W najlepszej sytuacji – jeśli można tak powiedzieć – są kredytobiorcy z rocznika 2008 r. To był czas, kiedy rynki mieszkaniowy i kredytowy rozgrzane były do czerwoności, banki biły się o klientów, w efekcie średnie marże nie przekraczały 1%. Pamiętam nawet oferty promocyjne z marżą 0,3-0,4%. Oprocentowanie kredytów z tamtego okresu wynosi dziś średnio ok. 8,5%.

Zdjęcie tytułowe: Pixabay