Jaka jest przyszłość rynku najmu? Oto próba odpowiedzi na pytanie, które dręczy każdego, kto inwestuje w mieszkania, żeby na nich zarobić

Wiele osób lokuje dziś oszczędności w nieruchomościach, chcąc uchronić pieniądze przed inflacją. Z ich punktu widzenia inwestycja w „realne aktywa” to lepsze rozwiązanie, niż zakup akcji (w ich przypadku jest ryzyko większych wahań wartości), czy obligacji. Ale żaden rodzaj inwestowania – łącznie z inwestowaniem w nieruchomości – nie daje gwarancji pewnego zarobku. Od czego zależy dochodowość lokowania oszczędności w mieszkania na wynajem? Jaka przyszłość czeka rynek najmu? 

W poprzedniej analizie z cyklu „Inwestowanie w nieruchomości” sprawdzałem argumenty za i przeciw inwestowaniu pieniędzy w mieszkania. W tamtym tekście skupiałem się przede wszystkim na czynnikach od których zależy wzrost lub spadek wartości samej nieruchomości. Jednak ludzie, którzy lokują pieniądze w nieruchomości z pobudek inwestycyjnych zwykle w swoim „modelu biznesowym” uwzględniają również dochody z najmu.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mieszkanie jest lepszą inwestycją, gdy „pracuje”. Bo jak nie „pracuje”, to kosztuje

Mieszkanie „pracujące” jest – z oczywistych względów – lepszą inwestycją, niż takie, które stoi puste. Oprócz wzrostu wartości nieruchomości (który – w długiej perspektywie – powinien co najmniej pokrywać inflację) dochodzi bowiem dochód z czynszu, który może być ekwiwalentem odsetek od depozytu bankowego lub obligacji, czy dywidendy od posiadanych akcji.

Dochody z najmu są tym istotniejsze, że o ile pieniądze leżące bezczynnie w banku (nie przynoszące odsetek) „tylko” nie zarabiają, o tyle stojące bezczynnie mieszkanie wiąże się z pewnymi kosztami (czynsz, składka na utrzymanie części wspólnych). Przeważnie mówimy o opłatach rzędu 5-7 zł za każdy posiadany metr kwadratowy mieszkania.

Z drugiej strony mieszkanie „pracujące” pozwala osiągać przychody między 45 a 55 zł za każdy metr nieruchomości, co w poprzednich latach bywało ekwiwalentem oprocentowania 5-6% (po uwzględnieniu kosztów pozyskania najemcy, ewentualnego odświeżenia mieszkania raz na jakiś czas, czy niezbędnych napraw).

Z obliczeń Narodowego Banku Polskiego wynika, że dziś z wynajmu mieszkania można „wycisnąć” mniej więcej 3,1% stopy zwrotu z kapitału własnego. To oczywiście wyliczenia, do których przyjęto wiele zmiennych.

Mówimy bowiem o modelowym mieszkaniu o metrażu 50 m2 w Warszawie, którego zakup kosztuje 10.500 zł za m2, zaś wykończenie 700 zł na m2, a z wynajmu jesteśmy w stanie uzyskać 48,9 zł na m2. Przyjęto też bardzo odważne założenie, że mieszkanie jest wynajmowane przez aż 95% czasu oraz że odkładamy na bok pieniądze potrzebne na jeden remont kapitalny raz na 50 lat.

Rynek najmu kontra obligacje: (nie)równa walka

Dla osób, które kupują dziś mieszkanie jako inwestycję, ważnym pytaniem jest to o przyszłość jaka czeka rynek najmu. Przyjmując bowiem założenie, że inwestycja w nieruchomość na wynajem nie należy do najbardziej płynnych, należałoby liczyć na to, że mieszkanie przyniesie dochód przewyższający odsetki od depozytu bankowego oraz obligacji.

Bezpośrednim „konkurentem” mieszkania na wynajem są właśnie detaliczne obligacje Skarbu Państwa, które oferują obecnie oprocentowanie przewyższające o 1 pkt. proc. inflację. Przy założeniu, że wartość mieszkania długoterminowo będzie rosła mniej więcej o tyle, ile wynosi inflacja (w ostatnich 15 latach ceny mieszkań urosły o dodatkowe 20-30% ponad inflację), mieszkanie powinno przynosić roczny dochód z najmu przekraczający 1% jego wartości.

Do tej pory oba cele – wzrost wartości nieruchomości przynajmniej o tyle, ile wynosi inflacja oraz dochód z najmu przekraczający marżę z obligacji antyinflacyjnych – nie były trudne do realizacji

Jak obliczyć kiedy mieszkanie na wynajem „się zwróci”?

To podejście zakłada jednak, że nieruchomość na wynajem będzie bez końca zyskiwała na wartości. Jest to odważne założenie, bo przecież po 20-30 latach nieruchomość może się zdekapitalizować.

Budynek się postarzeje, infrastruktura wokół nie będzie już tak atrakcyjna i możliwe, że nieruchomość zacznie tracić na wartości. Przyjmując takie założenie należałoby oczekiwać od nieruchomości, że w okresie tych 20-30 lat „zwróci się” z samych dochodów z najmu. Wówczas cała jej nadwyżkowa wartość będzie czystym zyskiem.

Przyjmując, że płacimy za metr mieszkania na wynajem 9.000 zł, zaś z najmu „wyciskamy” średnio w miesiącu 40 zł na każdy metr (czyli uwzględniając ryzyko, że mieszkanie nie zawsze będzie wynajęte), to całą zainwestowaną w zakup kwotę odzyskamy z dochodów z czynszu po 225 miesiącach (czyli w niespełna 20 lat).

W tym momencie wartość samej nieruchomości jest naszym czystym zyskiem. A wcale nie jest powiedziane, że będzie ona niska. Wystarczy spojrzeć na nieustającą modę panującą na mieszkania z tzw. wielkiej płyty. Lata mijają, a ich ceny wciąż trzymają się mocno (głównie ze względu na atuty lokalizacji tych osiedli).

Jak się zmieniały stawki najmu?

Jak zmieniały się stawki najmu mieszkania w ostatnich 10-15 latach? W 2006 r. za wynajem metra mieszkania w Warszawie płaciło się 38 zł, dziś jest to średnio 49-50 zł (a przed pandemią stawki sięgały nawet 55 zł za m2).

Biorąc pod uwagę dane z całego kraju (10 największych miast) między 2006 r. a dniem dzisiejszym stawki wzrosły z 25 zł do 40 zł za wynajem metra kwadratowego. W ciągu pandemicznego roku nastąpił jednak spadek o mniej więcej 5 zł na każdy metr kwadratowy.

Ten spadek oznacza opóźnienie „zwrotu z inwestycji” o mniej więcej 10%. Jeśli więc nasz rachunek – wynikający z kosztów zakupu jednego metra mieszkania na wynajem – zakładał odzyskanie całej wydanej na nieruchomość kwoty w ciągu 225 miesięcy, to wskutek spadku cen czynszów w okresie pandemii ten okres wydłużył sie o mniej więcej dwa lata.

Oczywiście przyjmujemy tutaj założenie, że ów spadek cen czynszów będzie trwały i nie uda się „odzyskać” straconych pieniędzy. A to bardzo pesymistyczne założenie. Choć zdarzają się opinie ekspertów ostrzegających, że hossa na rynku najmu nie wróci szybko.

Jaka przyszłość czeka rynek najmu? Scenariusz optymistyczny

Jakie argumenty przemawiają za tym, iż na rynek najmu powróci dobra koniunktura i czynsze znów będą rosły (choć nie wiadomo czy tak szybko, jak ceny mieszkań)?

>>> Koniec pandemii. Wygląda na to, że dzięki szczepieniom uda się do końca 2021 r. wygrać z Covid-19. Wirus najpewniej nie zniknie, a być może pojawią się jego nowe mutacje, ale koncerny farmaceutyczne są dziś przygotowane do błyskawicznej reakcji i modyfikacji szczepionek. Za 2-3 lata powinien odbudować się rynek turystyczny, którego Polska jest wschodzącą gwiazdą.

>>> Praca zdalna nie zamknie biur. Już widać, że obawy o to, że praca zdalna „wykończy” biura i że nikt już nie będzie pracował offline były przesadzone. Firmy dostrzegają duże mankamenty pracy zdalnej (np. brak integracji zespołu, mniejszą kreatywność, mniejszą lojalność pracowników).

>>> Deficyt mieszkań w Polsce. Nad Wisłą brakuje 2-3 mln mieszkań (szacunki są rozbieżne). Ta luka nie zostanie zaspokojona w ciągu roku, ani dwóch. Jeszcze przez kilka dobrych lat mieszkanie będzie dobrem deficytowym.

>>> Inflacja podniesie ceny nieruchomości i ograniczy ich dostępność. Ceny nieruchomości w ostatnich latach zapewne będą rosły, co oznacza, że więcej osób będzie stać tylko na najem. Nawet jeśli średnia pensja w kraju rośnie w tempie 7% rocznie, to wcale nie oznacza to, że w takim samym tempie rosną dochody młodych ludzi, którzy najbardziej potrzebują samodzielności mieszkaniowej.

>>> Polska nie jest krajem najemców. A powinna się nim stać. Blisko 15,8% dorosłych Polaków zajmuje gospodarstwo domowe na podstawie umowy najmu, ale 11,6% z nich korzysta z tzw. najmu wspieranego, czyli przede wszystkim z mieszkań komunalnych i TBS-ów. Tylko 4,2% Polaków wynajmuje mieszkanie na zasadach rynkowych. Statystycznie we wszystkich krajach UE na najem decyduje się ponad 30% społeczeństwa, z czego ponad 22% korzysta z najmu na zasadach rynkowych. Prawdopodobnie pod tym względem będziemy doganiali świat.

>>> Zmniejszy się chęć młodych ludzi do posiadania mieszkania na własność. Pokolenie wchodzące obecnie w dorosłość nie ceni sobie tak wysoko własności. Wiele rzeczy będzie wolało wynajmować, co zapewnia większą elastyczność i nie wiąże z konkretnym miejscem na Ziemi. To dążenie do wolności i elastyczności powinno wspierać rynek najmu.

——————————–

ZAPROSZENIE:

Grupa Murapol – partner cyklu artykułów „Inwestowanie w nieruchomości” – zachęca czytelników „Subiektywnie o finansach” do sprawdzenia najnowszych promocji. W maju każdy klient kupujący mieszkanie z oferty Murapolu może otrzymać w jego cenie ubezpieczenie na wypadek utraty stałego źródła dochodu albo pobytu w szpitalu – więcej informacji jest pod tym linkiem. Od 23 do 29 maja firma organizuje też promocję, w której 15 mieszkań w każdym mieście, w którym firma działa, będzie sprzedanych w dużo niższej cenie. Klienci będą mogli skorzystać z oferty 29 maja, podczas Ogólnopolskiego Dnia Otwartego w biurach sprzedaży Murapol. Wybrane biura sprzedaży odwiedzi Andrzej Bargiel i podczas spotkań z klientami opowie o swojej ostatniej wyprawie Karakorum Ski Expedition. Szczegóły do sprawdzenia tutaj.

——————————–

Jaka przyszłość czeka rynek najmu: scenariusz pesymistyczny (dla wynajmujących)

>>> Spadnie liczba obywateli. Liczba dzieci rodzących się w Polsce spada z roku na rok. To oznacza, że będzie się zmniejszała liczba obywateli. Szacunki mówią, że do 2080 r. będzie nas mniej o 7 mln osób. A w 2100 r. – według prognoz ONZ – Polskę będzie zaludniało tylko 24 mln ludzi (dziś: 38 mln). Być może przybędzie do nas kilka milionów imigrantów z biedniejszych krajów, ale nie jest to pewne. Jeśli jednak nie przyjadą, to za kilkanaście lat nie tylko będzie trudniej o najemcę, ale i o sprzedaż mieszkania.

>>> Wzrośnie udział najmu instytucjonalnego. Na razie w Polsce nie ma zbyt wielu funduszy inwestycyjnych, które zarabiałyby na wynajmowaniu setek lub tysięcy mieszkań. Ale zapewne – tak samo, jak na Zachodzie – się pojawią i zwiększą konkurencję na tym rynku.

>>> Wzrośnie znaczenie pracy i nauki zdalnej. W XXI wieku na pewno będziemy w coraz większym stopniu komunikowali się zdalnie. Nawet jeśli ta rewolucja będzie postępowała wolniej, niż nam się wydaje, to będzie postępowała. I może zmniejszyć zainteresowanie najmem.

>>> Podatek katastralny. Jeśli politycy zechcą obłożyć „nadmiarowe”, inwestycyjne nieruchomości podatkiem katastralnym (liczonym od wartości nieruchomości) i jeśli nie będzie on mały (w niektórych krajach wynosi 0,3%, ale są i kraje, w których sięga 3-3,5% wartości nieruchomości rocznie), to wzrosną koszty, które trzeba będzie pokryć czynszem najmu, żeby mieszkanie zarabiało na siebie.

Jakie warunki powinno spełniać mieszkanie na wynajem, żeby miało szansę być żyłą złota?

Cokolwiek by nie mówić o przyszłości rynku najmu, zawsze będzie łatwo wynająć to, co dobre. Wysoka jakość na każdym rynku się obroni. Tracić będą ci, którzy tej jakości nie są w stanie dostarczyć. A więc dobrze kupione mieszkanie na wynajem ma znacznie większe szanse na to, by „zarobić”. Jakie warunki powinno spełniać?

>>> Lokalizacja. Kupując mieszkanie na wynajem musimy jeszcze bardziej przyłożyć się do analizy lokalizacji (bliskość centrów biurowych, szkół lub uczelni wyższych, dużych zakładów pracy), niż kupując mieszkanie lub dom na własne potrzeby. Mieszkanie w dobrej lokalizacji – jeśli prawidłowo skalibrujemy cenę – będzie miało większą szansę na obłożenie 90%, niż nawet tanie mieszkanie w złej lokalizacji

>>> Cena. Ma kluczowe znaczenie w przeliczeniu na miesięczny i roczny dochód z wynajmu metra mieszkania. Im więcej płacimy za metr, tym większego miesięcznego dochodu z metra potrzebujemy, żeby mieszkanie się zwróciło w ciągu np. 15 lat – to jest przelicznik, którym mierzy się dobrą transakcję zakupu mieszkania na wynajem. Mieszkanie w dobrej lokalizacji, ale w kosmicznej cenie (np. takie, które zwróci się dopiero w 23-25 lat) może być tak samo złym strzałem, jak tanie mieszkanie w złej lokalizacji

>>> Metraż i układ mieszkania. Lokując kapitał w mieszkanie na wynajem musimy zwracać uwagę na to, by był to lokal, który może spełnić potrzeby zarówno rodziny z dzieckiem, jak i pary młodych ludzi albo kilku osób składających się wspólnie na wynajem. Unikajmy kupowania „pustych” metrów, czy mieszkań nieustawnych, z długimi, wąskimi korytarzami. Wygląda na to, że młode pokolenie jest bardziej wymagające jeśli chodzi o przestrzeń – nie chce się gnieździć na kilku metrach.

>>> Infrastruktura transportowa. Każde mieszkanie na wynajem jest oceniane przez pryzmat możliwości dojazdu komunikacją miejską do newralgicznych miejsc w mieście.

>>> Infrastruktura smart. Szybki internet, elementy smart home i smart city. To może w niedalekiej przyszłości decydować o tym czy mieszkanie będzie pożądanym obiektem dla najemców, czy też będzie trzeba walczyć o nich ceną.

Jaką część oszczędności warto zainwestować w nieruchomości?

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem oczywiście – jak każda inwestycja – jest obarczone ryzykiem. Nie wiemy jak w przyszłości będą się kształtowały ceny nieruchomości, jak będzie wyglądał rynek najmu. To nie są akcje, które można łatwo i natychmiastowo sprzedać, gdy nie przynoszą oczekiwanych zysków.

Z drugiej jednak strony inflacyjne czasy zwykle sprzyjają wzrostowi cen nieruchomości, bo w takiej sytuacji realne aktywa zyskują na atrakcyjności w oczach ludzi, którzy chcą chronić swoje pieniądze przed spadkiem realnej wartości.

Nieruchomości powinny być w każdym porządnie skrojonym portfelu inwestycji, ale nie powinny przekraczać 20-25% tego portfela. Ograniczona płynność, łatwość opodatkowania i kapitałochłonność to argumenty, które decydują o tym, że wytrawni inwestorzy inwestują w nieruchomości, ale nie kierują na ten rynek 100% swojego kapitału.

——————————

Inwestując w mieszkania najlepiej kupować je od sprawdzonych i rzetelnych deweloperów posiadających szeroką ofertę i gwarantujących jakość. Partnerem tego cyklu edukacyjnego jest Grupa Murapol działająca na rynku już 20 lat. To deweloper mieszkaniowy o najbardziej zdywersyfikowanej mapie działalności – obecna oferta Grupy Murapol jest dostępna na terenie 17 miast. W ciągu 20 lat działalności Murapol sprzedał 20 000 mieszkań. Grupa Murapol zachęca czytelników „Subiektywnie o finansach” do sprawdzenia najnowszych promocji W maju każdy klient kupujący mieszkanie z oferty Murapolu może otrzymać w jego cenie ubezpieczenie na wypadek utraty stałego źródła dochodu albo pobytu w szpitalu – więcej informacji jest pod tym linkiem.

zdjęcie tytułowe: Mika Baumeister/Unsplash