„Nie będę spłacać kredytu do emerytury!” – mówią przeciwnicy hipotek. „To się nie zdarzy” – odpowiadają bankowcy. Ile naprawdę „żyje” kredyt hipoteczny?

„Nie będę spłacać kredytu do emerytury!” – mówią przeciwnicy hipotek. „To się nie zdarzy” – odpowiadają bankowcy, choć oczywiście kredyt hipoteczny można otrzymać nawet na 35 lat. Ile naprawdę „żyje” kredyt hipoteczny? Na jaki kredytobiorcy decydują się najczęściej i czym się kierują, oczywiście jeżeli wybór mają?

Maksymalny okres kredytowania dostępny w bankach (choć tylko niektórych) to aż 35 lat (czyli 420 miesięcy). I zdarzają się klienci – z reguły są to osoby, którym zależy na tym, aby mieć jak najniższą ratę – które decydują się właśnie na to rozwiązanie. Nie ma to ekonomicznego uzasadnienia, gdyż rata w porównaniu np. do 30 lat (na tyle można otrzymać standardowy kredyt w każdym banku) jest niewiele niższa. Natomiast całkowity koszt kredytu jest już dużo wyższy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Przykładowo: kredyt na 400 000 zł z wartością zabezpieczenia (czyli mieszkania) wynoszącą 500 000 zł, oprocentowaniem 7,2% (stałe przez 5 lat, następnie marża 2,2% plus wskaźnik zmienny, np. WIBOR), raty równe. Gdy zaciągniemy go na 420 miesięcy – rata wyniesie 2612 zł, ale całkowity koszt kredytu to 737 000 zł. Jeżeli skrócimy okres kredytowania do 30 lat, wtedy rata wyniesie 2715 zł, lecz całkowity koszt kredytu obniży się do 611 000 zł.

Widzicie różnicę? Wyższa o około 100 zł rata pozwoli zaoszczędzić ponad 120 000 zł przez cały okres kredytowania! To oczywiście wartości szacunkowe, przy założeniu, że zobowiązania będą spłacane zgodnie z harmonogramem. Ale pokazują one, że od pewnego momentu wydłużanie okresu kredytowania opłaca się już tylko bankowi. Branie kredytu na nieco dłuższy czas, by obniżyć ratę, ma sens, ale przy krótszych okresach. Im bardziej wydłużamy kredyt – tym mniej zyskujemy, a więcej tracimy.

Ile powinien trwać bezpieczny kredyt?

KNF zaleca, aby okres kredytowania nie był dłuższy niż 25 lat. Dlatego też każdy kredytobiorca otrzymuje w banku symulację na wybrany przez siebie okres, ale także na „zalecane” 25 lat. Dla naszego przykładu i kredytu trwającego 25 lat rata kredytu wyniosłaby 2875 zł a całkowity koszt kredytowania – 491 000 zł. A zatem rata byłaby wyższa o 170 zł miesięcznie niż przy 30-letnim kredycie, natomiast całkowity koszt kredytu byłby niższy o dalsze 120 000 zł.

Klienci najczęściej wybierają kredyt od 15 do 25 lat. Wszystko zależy od ich osobistych preferencji (czy ważna możliwie niska rata czy bardziej koszt kredytu), a także możliwości. Jeżeli zdolność kredytowa (zakładając wnioskowaną kwotę) wychodzi jedynie na 25 lat (dla okresów dłuższych nie jest ona wyższa, więc nie ma sensu sprawdzać), to skrócenie okresu kredytowania wiązałoby się albo z wnioskowaniem o niższą kwotę, albo z uzyskaniem wyższej zdolności kredytowej (np. wyższe dochody lub/i niższe zobowiązania).

W programach rządowych np. „Bezpieczny kredyt 2%” był określony minimalny okres kredytu, było to 15 lat. Czyli nawet jeżeli klient miałby zdolność kredytową na wnioskowaną kwotę i przy krótszym okresie spłaty (czyli na kredyt z wyższą ratą i niższym kosztem łącznym), to i tak musiałby wnioskować o kredyt na minimum 15 lat.

Co do zasady tego typu programy miały pomagać najbardziej potrzebującym, jednak praktycznie korzystali z nich wszyscy, którzy spełniali warunki. Aby zaś najbardziej majętni nie brali kredytu z dopłatą na np. 5 lub 10 lat, został wprowadzony minimalny okres trwania umowy kredytowej.

Preferencje kredytobiorców są bardzo różne. Nawet jeżeli komuś wychodzi zdolność do spłaty kredytu np. na 10 lat, to zwykle wybiera okres kredytowania 20 lat lub dłużej. Ma to sens, gdyż kredyt spłacić wcześniej można zawsze (banki mogą pobierać prowizję od wcześniejszej spłaty tylko w ciągu pierwszych trzech lat trwania umowy). A fiksować sobie wyższą ratę to zawsze ryzyko. Jeśli coś niedobrego stanie się z domowym budżetem, to niższe stałe obciążenie ratą pozwoli wyjść z tarapatów obronną ręką.

Jak ktoś ma kredyt na 25 lat, to może go nadpłacać i np. spłacić w 10 lub nawet 15 lat. I to się nierzadko dzieje. Z drugiej strony, jeżeli umowa została zawarta na 10 lat, to na wydłużenie okresu kredytowania musi już wyrazić zgodę bank. Czyli: „łatwiej kijek pocieńkować, niż go później pogrubasić”. Oczywiście może być konieczna ponowna analiza zdolności kredytowej, ocena zabezpieczenia itp. Jak wiadomo, nie każdemu kredytobiorcy musi to pasować.

Dlatego też (dla bezpieczeństwa) kredytobiorcy preferują dłuższy okres trwania umowy kredytu niż ten, przy którym poradziliby sobie z jego spłatą. Ale z drugiej strony nie ma sensu iść sztucznie w jak najdłuższe okresy kredytowania, bo spadek raty będzie już niezbyt zauważalny, a łączny koszt kredytu znacznie się powiększy.

Jak długo tak naprawdę „żyje” kredyt hipoteczny?

Z własnych doświadczeń (a przeprocesowałem kilkaset kredytów hipotecznych) wynika, że średnio kredyt hipoteczny „żyje” ok. 8-12 lat. Nie ma znaczenia, czy ktoś go brał na 20 czy 30 lat. I im kredytobiorcy młodsi, tym większa szansa, że kredyt spłacą znacznie wcześniej, niż wynika to z umowy. Często jest to kwestia wzrostu zarobków, a często zmiany planów życiowych, co wymaga „uwolnienia” nieruchomości.

Z biegiem czasu mieszkanie staje się zbyt małe (rodzina się powiększa) i albo to pierwsze zostaje sprzedane (a kredyt spłacony), albo zostaje i „utrzymuje się” z wynajmu. Inny powód to zmiana miejsca zamieszkania na inne miasto, czasem nawet inny kraj. Obecnie jesteśmy znacznie bardziej mobilni niż kiedyś. Zdarza się również, że ktoś wyprowadza się z miasta i kupuje lub buduje dom poza nim. Oczywiście kierunek może być dokładnie odwrotny i ktoś woli przenieść się z przedmieść lub wsi do dużego miasta.

Kolejny powód wcześniejszej spłaty kredytu to rosnące relatywnie dochody. Jeżeli na początku rata stanowiła np. 30% domowego budżetu, a teraz wynosi już 10-15%, to powoli przestajemy ją zauważać. Niektórzy płacą dalej, a inni chcą się zobowiązania pozbyć. Bo niby nieruchomość należy do kredytobiorców, ale wpis hipoteki powoduje, że oni nie czują się tak do końca właścicielami. Całkowita spłata zobowiązania i usunięcie wpisu w księdze wieczystej likwiduje tę „niedogodność”.

Kredytobiorcy biorą kredyt razem, ale też czasem się rozstają i wtedy zwykle następuje podział majątku. Sprzedaż nieruchomości, spłata kredytu i podział tego, co po sprzedaży zostało. To kolejny powód, aby zakończyć (spłacić) zobowiązanie wcześniej.

Okres kredytowania w umowie z bankiem bez znaczenia?

Tak naprawdę to okres kredytowania określony na umowie kredytowej nie ma większego znaczenia. Oczywiście wpływa na ratę, wiąże się ze zdolnością kredytową, jednak nie jest wiążący, jeżeli chodzi o to, jak długo ten kredyt spłacać trzeba. To, ile „żyje” kredyt hipoteczny, zależy od kredytobiorcy i przeważnie jest to krótszy czas niż ten wynikający z umowy kredytowej.

Umowny okres kredytowania to taka wskazówka, do kiedy maksymalnie kredyt ma zostać spłacony. Oczywiście może to nastąpić w każdym momencie wcześniej i to klient – kredytobiorca – o tym decyduje, a nie bank. Masz pieniądze? Chcesz spłacić wcześniej? Oczywiście możesz to zrobić. Każda nadpłata (bo nie każdy od razu chce lub może spłacić całość) skraca okres kredytowania lub obniża kolejne raty.

Zawsze jednak zastanów się, czy warto. Często pytacie, czy lepiej nadpłacać kredyt hipoteczny (nawet ten oprocentowany 2% w skali roku) czy może środki na nadpłaty w coś zainwestować. Generalna zasada jest taka, że jeśli jesteś w stanie zarobić więcej (netto) na pieniądzach, którymi chcesz spłacić kredyt, niż wynosi koszt tego kredytu, to nie warto go nadpłacać. Wtedy koszt alternatywny będzie zbyt wysoki.

Warto też pamiętać, że kredyt w pewnym sensie się „dewaluuje”. Jeśli masz w umowie ratę w wysokości 2000 zł miesięcznie, to np. za 10 lat wartość realna tych pieniędzy będzie znacznie mniejsza. Owszem, im większy kredyt, tym większy łączny koszt (a często i oprocentowanie), ale prawda jest taka, że spłacamy kredyt coraz mniej wartymi pieniędzmi.

A jakie jest Wasze zdanie? Kredyt na długo czy na krótko? A może w ogóle?

Czytaj też: Rozwód lub rozstanie z partnerem a kwestie finansowe. Podzielić wspólny majątek to pół biedy, ale jak podzielić… kredyt hipoteczny?

Czytaj też: Czy płeć ma znaczenie przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny? Teoretycznie nie powinna, ale… znalazłem przypadek, w którym kobieta ma gorzej

Nie wiesz, czy warto nadpłacić kredyt? Potrzebujesz symulacji różnych rozwiązań? Napisz do mnie.

zdjęcie tytułowe: Copilot Designer