Kryzys na rynku kredytów hipotecznych to pierwsza kostka domina. Jak załamanie sprzedaży kredytów zainfekuje portfele wszystkim nam? I jak długo to potrwa?

Nie planujecie w najbliższym czasie zaciągać kredytu hipotecznego, nie pracujecie w branży związanej z rynkiem nieruchomości i wydaje się wam, że kryzys na tym rynku was nie dotknie? Jesteście w błędzie. Prędzej czy później zajrzy on do portfeli wszystkich konsumentów. O anatomii kryzysu na rynku nieruchomości i jego konsekwencjach rozmawiam z dr. Adamem Czerniakiem ze Szkoły Głównej Handlowej

Jeśli na kryzys na rynku nieruchomości spojrzymy jak na przewracające się kolejno kostki domina, to w 2022 r. przewrócił się pierwszy element – dostępność kredytów hipotecznych. Pod względem liczby i wartości udzielonych kredytów rok 2021 był rekordowy. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że banki udzieliły 274 200 kredytów mieszkaniowych o wartości 89 mld zł.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Co przyniósł rok 2022? Na tę chwilę mamy dane o sprzedaży kredytów za okres od stycznia do listopada, a wynik jest następujący: 127 000 udzielonych kredytów o wartości 43,4 mld zł. Jeśli porównamy styczeń–listopad 2022 r. z tym samym okresem 2021 r., okaże się, że liczba udzielonych kredytów spadła o 49,7%, a ich wartość o 46,7%.

Jest kilka przyczyn ostrego hamowania sprzedaży kredytów hipotecznych. W 2021 r. były bardzo tanie. Do jesieni Rada Polityki Pieniężnej utrzymywała stopy procentowe na „pandemicznym” poziomie 0,1%, a stawka WIBOR, od której bezpośrednio zależy oprocentowanie kredytu, wynosiła 0,25%. Wraz z marżą – przyjmijmy 2% – kredyt na starcie mógł kosztować zaledwie 2,25% w skali roku.

RPP nie mogła jednak w nieskończoność bagatelizować rosnącej inflacji. W październiku ruszył cykl podwyżek stóp procentowych. W ciągu roku stopy procentowe wzrosły z niemal zerowego poziomu do 6,75%. Dziś oprocentowanie kredytów hipotecznych może sięgać 9-10% w skali roku. Sporo osób planujących zaciągnąć kredyt po prostu wystraszyła jego cena.

Przeczytaj też: Nie stać cię na kredyt hipoteczny? Deweloperzy mają pomysł: zamieszkaj teraz, kup później. A w tym czasie deweloper mieszkanie Ci… wynajmie. Dobry pomysł czy pułapka?

Rekomendacja KNF przykręca kredytową śrubę

Fakt, że kredyty drożeją i Polacy mogą mieć problem z ich obsługą, zauważyła Komisja Nadzoru Finansowego, która zaleciła bankom bardziej restrykcyjne badanie zdolności kredytowej. Chodzi o nowelizację Rekomendacji S. Do marca 2022 r. było tak, że bank musiał sprawdzić, czy klienta będzie stać na kredyt (i w jakiej wysokości) przy założeniu, że stawka WIBOR jest sztucznie zawyżona o 2,5-3 pkt proc. Ale nowe wytyczne, które weszły w życie w kwietniu, zobowiązują banki do podwyższenia tego buforu do 5 pkt proc.

Rekomendacja KNF stała się więc dodatkowym hamulcem dostępności kredytów. Jego efekt widać w danych. W marcu, a więc tuż przed wejściem w życie nowych wytycznych, wzrosła liczba i wartość udzielonych kredytów. Zapewne części kredytobiorców postanowiła załapać się jeszcze na stare zasady liczenia zdolności kredytowej, dzięki czemu można było uzyskać kredyt o większej wartości, a więc też kupić większą nieruchomość.

Na drożejące kredyty i nowe wytyczne KNF nałożyły się inne czynniki, które zniechęciły Polaków do zaciągania kredytów. Mam na myśli rosyjską agresję na Ukrainę i związaną z tym niepewność „geopolityczną” czy galopującą inflację. W końcu same banki uznały, że pożyczanie pieniędzy na mieszkanie nie jest dziś bezpiecznym biznesem. Na przykład Bank BNP Paribas ogłosił, że będzie ich udzielał tylko stałym klientom, a ING Bank – tylko o stałym oprocentowaniu.

Ktoś, kto nie ma w planach zakupu nieruchomości, może pomyśleć: co mnie to wszystko obchodzi? Jakiś Kowalski nie dostanie kredytu, bank nie zarobi, deweloperom spadną zyski, ale przecież to tłuste koty. Problem w tym, że rykoszetem może dostać każdy. Kryzys na rynku nieruchomości, który zaczął się na rynku kredytów mieszkaniowych, jest jak domino. Najpierw obrywają potencjalni kredytobiorcy, później deweloperzy i firmy budowlane, a na końcu wszyscy konsumenci.

Przeczytaj też: Rekomendacja KNF w sprawie zdolności kredytowej będzie złagodzona? Tylko czy to coś pomoże? Deweloperzy powinni szykować „plan B”. Trzypunktowy

Anatomia kryzysu na rynku nieruchomości

O anatomii kryzysu na rynku nieruchomości i jego konsekwencjach dla całej gospodarki rozmawiałem z dr. Adamem Czerniakiem, dyrektorem ds. badań i głównym ekonomistą w centrum analitycznym Polityka Insight oraz kierownikiem Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

Maciej Bednarek: Rok 2022 upłynął pod znakiem ostrego hamowania sprzedaży kredytów hipotecznych. Pierwszymi poszkodowanymi są osoby, które planowy zaciągnąć kredyt. Te plany muszą odłożyć, bo kredyt jest drogi i trudno dostępny. Ale kryzys na potencjalnych kredytobiorcach się nie skończy.

Dr Adam Czerniak: Spadek dostępności kredytów, który przekłada się na spadek ich sprzedaży, dotyka bezpośrednio sprzedawców nieruchomości, czyli deweloperów, których rolą jest zlecanie budowy nieruchomości, pozyskiwanie finansowania i sprzedaż.

Wiemy, że 2022 r. – jeśli chodzi o wyniki finansowe – będzie dla deweloperów bardzo dobry. Jak to możliwe? Otrzymywali bowiem płatności za mieszkania sprzedane w poprzednich latach. Moment sprzedaży mieszkania nie zawsze jest bowiem tożsamy z momentem, kiedy deweloper otrzymuje całą zapłatę za to mieszkanie. Chodzi m.in. o kredyty wypłacane w transzach, wraz z realizacją kolejnych etapów budowy.

Mówienie o tym, że deweloperzy nadal pracują na wysokich marżach, jest półprawdą. Te marże wynikają właśnie z finalizowania inwestycji rozpoczętych w czasach, kiedy np. ceny materiałów budowalnych czy robocizny były znacznie niższe niż obecnie. Obecnie koszty inwestycji wzrosły, spadł popyt na mieszkania, dlatego deweloperzy postanowili ciąć plany inwestycyjne. Ich skala jest ogromna. Większe firmy deweloperskie wstrzymały nawet 9 na 10 inwestycji.

Jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych budów w okresie od stycznia do października 2022 r., to spadły one o 25% w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. Głębsze spadki dotknęły nieruchomości budowane z myślą o sprzedaży lub wynajmie – o 28%, a w przypadku dużych miast spadek wyniósł średnio 36%. W miastach takich jak Lublin, Katowice czy Białystok liczba rozpoczętych budów była mniejsza o ponad 50% w porównaniu z tym samym okresem 2021 r.

A co z zakupami za gotówkę? Czy nie mogą być one paliwem podtrzymującym popyt na rynku nieruchomości?

Tylko do pewnego stopnia. Na rynku warszawskim – to dane od niektórych deweloperów – 80% transakcji realizowanych jest za gotówkę. Natomiast z danych NBP wynika, że w drugim kwartale 2022 r. zakupy za gotówkę w siedmiu największych miastach Polski stanowiły ok. 52%.

Trzeba jednak pamiętać, że zakupy na kredyt generują transakcje gotówkowe. Wyobraźmy sobie młode małżeństwo, które zaciąga kredyt na pierwsze mieszkanie w kwocie 300 000 zł. Ma też 50 000 zł wkładu własnego. Mieszkanie kupuje na rynku wtórnym. Sprzedawca mieszkania dostaje więc 350 000 zł w gotówce, za które może kupić inne, większe mieszkanie, w lepszej lokalizacji, posiłkując się np. w 30 czy 50 proc. kredytem. Kupuje więc większe mieszkanie za 700 000 zł. Ale to mieszkanie ktoś sprzedaje, za które dostaje 700 000 zł w gotówce.

Z badań wynika, że udzielenie jednego kredytu hipotecznego powoduje, że pieniądze krążą średnio przez pięć do siedmiu transakcji. A więc kredyt wywołuje efekt domina zakupów gotówkowych czy zakupów z większym udziałem gotówki. A zatem ograniczenie akcji kredytowej może spowodować, że zakup nieruchomości od deweloperów za gotówkę w przyszłości również się zmniejszy.

Mówiąc o gotówce, trzeba też wziąć pod uwagę tegoroczną specyfikę zakupów gotówkowych. Część osób wystraszyła inflacja. Postanowili więc uciec z oszczędnościami w nieruchomości. W efekcie wojny w Ukrainie do Polski uciekło kilka milionów Ukraińców, co wywołało ogromny popyt na rynku najmu i wzrost stawek najmu. To z kolei zachęcało do inwestycji w mieszkania na wynajem.

W przyszłym roku te czynniki nie będą odgrywały już aż tak dużej roli. Już teraz dynamika wzrostu cen nieruchomości hamuje, a w niektórych miastach ceny wręcz spadają. Zwiększa się więc różnica między inflacją a zmianami cen nieruchomości. Nie będzie już tak dobrych zachęt, by uciekać z oszczędnościami przed inflacją w rynek nieruchomości.

A jeśli chodzi o czynsze, to raczej osiągnęły sufit. Jeśli jeszcze będą rosły, to na pewno nie w takim tempie co w 2022 r., czyli nawet 50% w okresie kilku miesięcy. Gotówka może być kroplówką dla rynku nieruchomości, ale na długo jej nie wystarczy, żeby pobudzać popyt na rynku nieruchomości.

Kryzys dotknął już potencjalnych kredytobiorców, bo kredyt stał się dla nich za drogi albo niedostępny. Deweloperzy już przygotowują się na chude czasy. Kto następny?

Spadek liczby rozpoczętych inwestycji bezpośrednio przekłada się na sytuację firm budowlanych. Kontrakty dla firm wznoszących budynki w większości kończą się z końcem 2022 roku. Ten sektor gospodarki za chwilę wpadnie w recesję.

Oczywiście firma firmie budowalnej nierówna. W pierwszej kolejności kryzys dotyka przedsiębiorstwa zajmujące się wznoszeniem budynków. Z pewnym opóźnieniem dotknie firmy zajmujące się wykończeniem wnętrz. Prawdopodobnie w przyszłym roku – raczej w jego pierwszej połowie – te firmy będą miały jeszcze kontrakty, bo w tym roku oddano do użytku rekordową liczbę mieszkań. Z moich szacunków wynika, że będzie to ok. 240 000 lokali i domów.

A skoro firmy budowlane nie będą pozyskiwać nowych kontraktów, to upada kolejny klocek domina. Wkrótce problemy dotkną producentów stali, cementu, okien czy drzwi. Przedstawiciele branży producentów materiałów budowlanych już zapowiadają przestoje i redukcję zatrudnienia.

W lepszej sytuacji znajdą się firmy budowlane, które mają szanse na kontrakty związane z inwestycjami infrastrukturalnymi. Polska jest coraz bliżej otrzymania środków z KPO, z których część ma być wydana właśnie na tego typu inwestycje. Rząd przyjął też bogaty program budowy dróg na przyszły rok. To pozwoli utrzymać się na powierzchni części branży budowlanej.

Które firmy produkujące materiały budowlane ucierpią najbardziej?

W największym stopniu producenci metali, cementu, piasku, wyrobów z gumy i tworzyw sztucznych. Na tej liście znajdują się też producenci okien, drzwi, ceramiki i szkła.

Oddane do użytku mieszkanie trzeba wykończyć. Widziałem badania, z który wynika, że w ostatnich miesiącach sprzedaż w marketach budowalnych spadła aż o jedną trzecią.

A kolejni będą producenci mebli, sprzętu AGD, urządzeń elektronicznych. Jeden kredyt hipoteczny mniej, to jedna niesprzedana pralka, zmywarka, telewizor, łóżko. Co prawda polscy producenci sprzętu AGD sporo produkują na eksport, co teoretycznie powinno uniezależnić ich od rodzimych problemów. Ale kryzys na rynkach budowlanym i kredytowym występuje praktycznie wszędzie. Obawiam się, że eksport nie pomoże polskim producentom.

Na to wszystko nakładają się tzw. efekty mnożnikowe w gospodarce. Firmy tracą kontrakty, spadają im obroty, a więc zyski, a to przekłada się na dochody osób zatrudnionych w wymienionych wcześniej branżach. Nawet jeśli w tych firmach nie dojdzie do zwolnień, to pracownicy raczej nie będą mogli liczyć na podwyżki. A wysoka inflacja będzie z nami jeszcze przez jakiś czas. Realne dochody będą więc spadać.

I w ten sposób przewróci się kolejny klocek domino. Jeśli dochody będą spadać, Polacy ograniczą konsumpcję, a więc rykoszetem dostaną wszystkie firmy i branże, w których wydajemy swoje pieniądze.

Czyli ucierpi prawie cała gospodarka. Na końcu też budżet państwa, choćby przez niższe wpływy z podatków.

Niektórzy ekonomiści twierdzą, że koniunktura w mieszkalnictwie wyznacza cykle gospodarcze. Popyt na rynku nieruchomości oddziałuje praktycznie na całą gospodarkę, jest inicjatorem cyklicznych wahań koniunktury. Niektórzy eksperci uważają, że w takim momencie powinien wkroczyć rząd z jakimś programem pobudzającym popyt na rynku nieruchomości.

I właśnie wkroczył. Zapowiedział kolejny program tanich kredytów hipotecznych oraz konto mieszkaniowe dające ochronę przed inflacją [więcej na temat tego programu przeczytacie w tym artykule] 

Nie mówmy hop. Do tej pory zobaczyliśmy pierwszą prezentację ministra Budy i usłyszeliśmy o podstawowych parametrach tego programu. Nie wiemy, czy, kiedy i w jakiej finalnej formie ten program wejdzie w życie.

Dużą niewiadomą jest też to, jak KNF ustosunkuje się do nowej pomocy rządowej. Jeżeli nie złagodzi warunków, a program wejdzie w połowie roku w takiej formie, jak ją proponuje rząd, to skorzysta z niego niewiele osób. Ograniczeniem będą bowiem wysokie wymagania dochodowe, żeby dostać kredyt od banku. Przykładowo singiel czy singielka będą musieli zarabiać ponad 8000 zł na rękę, aby dostać maksymalną kwotę obiecaną przez rząd, czyli 500 000 zł. Na taką kwotę mogę dzisiaj zaciągnąć kredyt i bez dopłaty państwa.

Jak długo może potrwać kryzys?

Bardzo trudno określić, ponieważ mamy nadzwyczajnie dużo czynników generujących niepewność – od wojny w Ukrainie po sytuację pandemiczną w Chinach. W takiej sytuacji przewidywać można jedynie na podstawie obserwacji przeszłych doświadczeń.

Historyczne fluktuacje popytu na rynku mieszkaniowym pokazują, że po sześcio-, ośmio- czy dziesięcioletnich okresach wzrostowych – a z tym mieliśmy w Polsce do czynienia – następuje okres schłodzenia, który zwykle trwa trzy, cztery lata, a minimum dwa. W nadchodzącym roku poprawy sytuacji się nie spodziewam, w 2024 r. raczej także. Pierwsze jaskółki ożywienia popytu na rynku mieszkaniowym możemy zobaczyć najwcześniej w drugiej połowie 2024 r. Ale to wariant bardzo optymistyczny.

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

Zdjęcie tytułowe: Maciej Bednarek