Inwestowanie w nieruchomości w Polsce: robi się coraz dziwniej. Flip 50/50 trafił do mainstreamu. Będzie miło, a potem będą afery

Jak w starym dowcipie: jeden miał pieniądze, a drugi doświadczenie. Zrobili razem interes i teraz ten pierwszy ma doświadczenie, a drugi – pieniądze. Media odkryły nowe zjawisko w polskiej rzeczywistości inwestycyjno-nieruchomościowej. To flip 50/50. O co chodzi? Daj flipperowi pieniądze, a on za Ciebie tanio kupi, drogo sprzeda, a zyskiem podzielicie się po połowie. Czy państwo powinno tego zabronić, czy raczej dać ludziom swobodnie inwestować?

Czym właściwie jest ten flipping? Obecnie w naszych warunkach działalność ta nie ma dobrych konotacji, jednak sama idea nie jest zła. Flipper to inwestor na rynku nieruchomości, który potrafi odnaleźć takie domy czy mieszkania, których wartości nie dostrzegli inni. Kupuje, remontuje, porządkuje i sprzedaje z zyskiem.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W takim wydaniu jest to zawód wręcz pożyteczny – bo, w sytuacji niedoborów podaży na rynku nieruchomości, dokłada do puli nowe lokale. Mówi się, że w Polsce mamy milion pustostanów – jednak duża część z nich jest w niedogodnych lokalizacjach lub w kiepskim stanie. To właśnie mogłyby być cele dla flipperów.

Taką działalność można porównać do inwestora-aktywisty na rynku akcji. Kogoś, kto dostrzega w spółce potencjał, przejmuje pakiet kontrolny, przeprowadza restrukturyzację, a jak firma zaczyna generować zyski – sprzedaje udziały z zyskiem.

Dobry flip, zły flip

Taka działalność jest jednak ryzykowna i wymaga dużo wysiłku, pracy i nakładów finansowych. Dużo łatwiej jest np. kupić mieszkanie w licytacji komorniczej za gotówkę, a po lekkim odmalowaniu ścian sprzedać miesiąc później komuś, kto musi posiłkować się kredytem.

A jeszcze lepiej – zarezerwować u dewelopera kilkanaście mieszkań na etapie „dziury w ziemi” (bo taniej), podzielić 60-metrowe mieszkanie na dwie kawalerki (albo i trzy, kto to sprawdzi) i szukać zdesperowanych osób z niską zdolnością kredytową i sprzedawać im po cenie za metr dwa razy wyższej, niż się kupiło rok wcześniej.

Najbardziej patologicznym odcieniem flippowania jest działalność na granicy prawa/moralności (albo już za nią) polegająca na kupowaniu kamienic i „czyszczeniu” jej z lokatorów. Na wykorzystywaniu słabości osób starszych, które mogą nie zdawać sobie sprawy z rynkowych cen mieszkań, na sprzedaż których są namawiani. Na przykład na podszywaniu się pod „młode małżeństwo, które kupi mieszkanie w tej okolicy”.

Faktem jest, że część flipperów zarabia na swojej aktywności spore pieniądze. Jaka część? Tego pewnie się nie dowiemy. Bo wbrew obiegowej opinii, wcale nie jest tak, że na nieruchomościach nie da się stracić. Owszem, szalone wzrosty cen w dużych miastach mogą sprawiać wrażenie, że kupowanie mieszkań to „gwarantowany zysk” – jak przekonują ogłoszenia w mediach społecznościowych.

Wiele osób – zwłaszcza tych mniej doświadczonych – sama może znaleźć się na drugim końcu tego flipperskiego kija. Kupić okazyjnie tanio „dziurę w ziemi”, której wybudowanie i oddanie opóźnia się o całe lata – bo deweloper sam zajmuje się nie budownictwem, tylko… flippowaniem ziemi na umowy przedwstępne. A potem – szukaj wiatru w polu.

Stąd pewnie potrzeba, by mieć przewodnika w świecie spekulacyjnego inwestowania w nieruchomości. Przejawem tego był opisywany przez Maćka Samcika „janosikowy” flip, na który znany inwestor-celebryta Rafał Zaorski próbował na…mówić tysiące swoich followersów.

I przejawem są – według mnie – przebijające się do świadomości opinii publicznej wynalazki takie jak flip 50/50.

Z czego wynika popyt na flip 50/50?

Jeśli chodzi o przyczyny, to widzę dobry i zły sygnał. Zacznę od tego złego. Polacy kochają inwestować w nieruchomości. I przez „Polacy” rozumiem ten niewielki procent najlepiej zarabiających, którzy są w stanie odłożyć kilkaset tysięcy złotych – jeśli nie na całe mieszkanie, to chociaż na wkład własny. No i tych, którzy odziedziczyli po rodzicach majątek.

A cała reszta, której nie stać nawet na mieszkanie adekwatne do własnych potrzeb, pewnie też by kochała inwestowanie w nieruchomości, gdyby tylko mogła. Zwłaszcza jak patrzy na uciekające ich możliwościom finansowym ceny lokali.

Dlaczego to zły sygnał? Ponieważ świadczy o poważnym zaburzeniu w postrzeganiu tego, jak powinno budować się portfel inwestycyjny. A także – o niezrozumieniu ryzyka, które wiąże się z lokowaniem przeważającej większości majątku (a nie daj Boże jeszcze lewarowanej kredytem) w mało płynne aktywo, za którego utrzymanie trzeba płacić, o bardzo wysokich kosztach transakcyjnych i na nieregulowanym rynku.

W klasycznym, zdywersyfikowanym portfelu, zdecydowaną większość powinny stanowić akcje, obligacje i depozyty. Nieruchomości – nawet w tak uproszczonej strategii „czterech ćwiartek”, którą opisuje Maciek Samcik – powinny być tym dodatkowym elementem, w kategorii inwestycji alternatywnych.

A dobry sygnał? Że jednak widać tendencję do poszukiwania kompetencji czy też wiedzy eksperckiej w inwestowaniu na tak skomplikowanym rynku. Jest to poszukiwanie w bardzo dziwnych miejscach i często naiwne – ale jednak co do zasady dobrze rokuje.

I teraz trzeba postawić pytanie – co powinno zrobić państwo? Czy pozwolić, by rynek nieruchomości marynował się we własnym sosie i liczyć na to, że z czasem jako społeczeństwo nauczymy się na nim funkcjonować bez zbytnich patologii? A może wjechać z impetem i strzelać na prawo i lewo regulacjami, podatkami i rekomendacjami?

Byle do afery

Edukacja ekonomiczna Polaków w zakresie kolejnych instrumentów inwestycyjnych przebiega w rytm kolejnych afer. Rację miał w jednym z moich ulubionych wpisów bloger Trystero, który stwierdzał, że „optymalny poziom oszustw nie wynosi zero”. Trzeba pogodzić się z tym, że czasami ktoś wywinie szwindel – bo zbyt rygorystyczne przestrzeganie zasad może ograniczyć działanie uczciwym inwestorom.

Wydaje mi się jednak, że ten margines swobody w Polsce jest wyjątkowo szeroki, a regulator bierze się za jego zawężanie dopiero w następstwie afery, której nijak nie da się zamieść pod dywan.

O inwestowaniu w złoto nauczyliśmy się dzięki Amber Gold. Z kolei zapotrzebowanie polskich inwestorów indywidualnych na obligacje zaspokoił Getback. Udawanym funduszom rynku pieniężnego udało się „na szczęście” po cichu podmienić szyldy, zanim się z tego zrobiła afera na skalę europejską.

Czy tak samo będzie z rynkiem nieruchomości? Na facebookowych grupach – i to otwartych, każdy może zajrzeć – ogłaszają się pod nazwiskiem, a nawet i pod nazwą firmy „doświadczeni flipperzy” szukający chętnych do zainwestowania. „Mieszkania w centrum łodzi w rewitalizowanej kamienicy z gwarancją zysku wypłacanego co miesiąc. ROI nawet ponad 10%” – głosi dosłownie pierwsze z brzegu ogłoszenie.

W kolejnym czytam: „Poszukiwany inwestor pasywny! Lokalizacja: Wieliczka. Metraż: 68m2. (…) Zysk na poziomie 100/120 tyś zł. Czas: do 6 miesięcy. Zabezpieczenie Inwestora: zakup na inwestora. Podział zysku: 50/50”.

Gwarantować zysk może co najwyżej bank albo państwo w obligacjach skarbowych. Co będzie z osobami, które przeleją flipperowi pieniądze, kupią mieszkanie, które okaże się jednak niewarte takiej wyceny? A sprzedającym, zupełnie przypadkiem był szwagier flippera albo poprzedni „inwestor”?

Jeśli liczba takich przypadków nie przekroczy masy krytycznej, to pewnie ofiary oszustw będą zbywane wzruszeniem ramion. Albo pouczane – trzeba było uważać, co się podpisywało. Ale taką historię już przerabialiśmy. I też dotyczyła rynku mieszkaniowego. A konkretnie – kredytów walutowych.

Odpowiednio zdesperowana grupa pokrzywdzonych jest w stanie wywalczyć dla siebie sprawiedliwość. A odpowiedzialność za to poniesie państwo – bo nie było w stanie wyegzekwować własnych przepisów w zakresie uczciwej reklamy czy rzetelnego informowania o ofertach inwestycyjnych.

Co zrobić, żeby flip 50/50 nie doprowadził do tragedii?

Wyjścia są dwa. W pierwszym Sejm (a jak się bardzo postara, to nawet i Komisja Nadzoru Finansowego) może po prostu zabronić spekulacyjnej sprzedaży nieruchomości. Kupujesz, to nie możesz sprzedać przez x lat. Teraz trzeba odczekać 5 lat, by uzyskać zwolnienie z podatku, ale jak widać to nie za bardzo działa.

Można ścigać osoby, które ogłaszają się z nierealistycznymi obietnicami zysków – ale nie mam wątpliwości, że kreatywni językowo Polacy zaraz wymyślą formułki, które co do litery są z regulacjami zgodne, ale przekazują to, co mają przekazać.

Jest jeszcze rozwiązanie drugie – nie kopać się z koniem. Przez konia rozumiem tu preferencję do inwestowania w nieruchomości przez Polaków. Trzeba tylko dać możliwość, by tę potrzebę inwestycyjną realizować w sposób uregulowany, godny rynku rozwiniętego, którym ponoć jesteśmy, a także – możliwie bezpieczny.

Ameryki tu nie trzeba na nowo odkrywać. W wielu krajach funkcjonują REIT-y, czyli spółki zajmujące się inwestowaniem i zarządzaniem nieruchomościami. I tylko tym. Zyski mogą reinwestować w powiększanie zasobu lokali albo wypłacać akcjonariuszom w formie dywidendy. No i oczywiście muszą być notowane na giełdzie i zgodnie ze wszystkimi zasadami transparentności informować o swojej działalności. W zamian – korzystają z preferencji podatkowych.

W Polsce REIT-y różne opcje polityczne próbowały w taki czy inny sposób wprowadzać – ale nigdy się to nie udało. Dlaczego? Ciężko powiedzieć. Tymczasem na rachunkach bankowych „kiszą” się miliardy złotych, które mogłyby zostać zainwestowane w powiększanie zasobu mieszkaniowego i zwiększanie dostępności wynajmu instytucjonalnego.

Mamy nowy rząd, nowe otwarcie. Minister Finansów zapowiada, że chciałby rozkręcić nasz rynek kapitałowy. Może ktoś doda tam dwa do dwóch. Dla dobra wszystkich lepiej będzie, jak Polacy będą lokować po 1000 zł w akcje REIT-ów niż po 500 000 zł w znaleziony na Facebooku flip 50/50.

Przeczytaj też: Obniżka stóp może na nowo zachęcić do zakupu nieruchomości na wynajem. Zanim to zrobisz, sprawdź, czy znajdziesz najemców. Demografia, turystyka i nowi gracze zmienią rynek najmu

————

Źródło zdjęcia: Maciej Bednarek