Mieszkanie spółdzielcze może być niezłą okazją cenową. Albo pułapką. Na co uważać przy kupnie mieszkania spółdzielczego?

Masz gotówkę i zastanawiasz się, jak w tych trudnych czasach kupić okazyjnie mieszkanie? Dobrze zlokalizowane mieszkania na ładnych osiedlach można kupić po korzystnej cenie, wykorzystując ich „status prawny”. Dlaczego mieszkanie spółdzielcze może być tańsze niż takie z pełną własnością?

W Polsce mamy setki tysięcy mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Bardzo często znajdują one nabywców ze względu na niższą cenę (w porównaniu z mieszkaniem od dewelopera), ale też ze względu na atrakcyjną lokalizację, fajne zagospodarowanie przestrzeni (więcej zieleni na osiedlach i możliwość korzystania np. z piwnicy lub wózkarni). To nic, że czasem jest to wielka płyta (niektórzy deweloperzy budują w skandalicznej jakości, na tle ich „wyrobów” wielka płyta nie jest zła).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mieszkanie spółdzielcze: kiedy staje się „trudno sprzedawalne”?

Mieszkania spółdzielcze mają wiele zalet i cieszą się sporym zainteresowaniem kupujących. Jednak zdarza się, że posiadają wady prawne uniemożliwiające zakup ich na kredyt. Od strony prawnej oraz możliwości zabezpieczenia się banku na finansowanej nieruchomości, wyróżniamy trzy rodzaje lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych, czyli tzw. SWPdL – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Mieszkanie z księgą wieczystą. Taki lokal mieszkalny (SWPdL) posiada już założoną księgę wieczystą (KW), a kwestie gruntu pod budynkiem są uregulowane. Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa (SM) jest właścicielem gruntu, na którym stoi budynek, w którym znajduje się mieszkanie. Druga opcja jest taka, że SM posiada wieczyste użytkowanie tegoż gruntu. W takim wypadku zakup takiego mieszkania może być sfinansowane kredytem hipotecznym i jednocześnie może ono być zabezpieczeniem kredytu. Transakcja praktycznie wygląda tak samo jak przy nabyciu mieszkania z pełną własnością.

Mieszkanie z KW, ale i z problemem „gruntowym”. Takie mieszkanie co prawda ma założoną KW, jednak kwestia gruntu pod budynkiem nie jest uregulowana. Oznacza to, że SM ani nie jest właścicielem gruntu, ani nie ma użytkowania wieczystego. Budynek, z zasobów SM, stoi na „obcym” gruncie. W takim wypadku jedynie niektóre banki będą zainteresowane udzieleniem kredytu i zabezpieczeniem na tej nieruchomości. Ewentualnie kredyt będzie możliwy, gdy kredytobiorca przedstawi inną nieruchomość pod zabezpieczenie.

Mieszkanie bez KW i nieuregulowane kwestie gruntu. Lokal mieszkalny nie posiada KW i nie ma możliwości, aby ją założyć. Przyczyną jest właśnie nieuregulowana kwestia gruntu pod budynkiem. W takim wypadku uzyskanie finansowania (i zabezpieczenia banku na takim lokalu) nie jest możliwe. Pomóc może tylko inna nieruchomość, która zabezpieczy transakcję, lub pożyczka hipoteczna (uzyskanie pieniędzy na cel dowolny).

Kupujesz mieszkanie spółdzielcze? Uwaga na pułapki!

Mieszkania spółdzielcze, które nie posiadają KW lub/i mają także nieuregulowane kwestie gruntu, są zwykle tańsze. Zbywcy najczęściej mają świadomość, że nieruchomość, którą chcą sprzedać, posiada istotną wadę prawną. Wyjdzie ona na jaw w każdym przypadku, w którym kupujący finansują zakup kredytem hipotecznym. Zupełnie inaczej jest w przypadku zakupu za gotówkę. Wiele razy zdarzyło mi się, że kupujący korzystający z mojego wsparcia nawet nie wiedzieli, iż mieszkanie ma wadę prawną – dopiero, gdy im to uświadomiłem, oczy zrobiły im się wielkie jak pięciozłotówki.

Zbywca lub pośrednik może  zapewniać, że wszystko jest w porządku, mieszkanie jest ładne, cena dobra (ba, czasem nawet podejrzanie korzystna), czyli pełna radość. Wszystko pięknie, dopóki nie okaże się, że ktoś, kto zechce potem to mieszkanie od nas odkupić, będzie chciał się posiłkować kredytem. Często dopiero wtedy okazuje się, że mieszkanie nie nadaje się na zabezpieczenie.

Oczywiście mieszkania z pełną własnością, będące częścią wspólnot mieszkaniowych, w starych kamienicach (uwaga na spadkobierców!), domy oraz szeregowce również miewają wady prawne. W każdym przypadku przed podejściem do transakcji należy sprawdzić stan prawny nieruchomości. a najlepiej spisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Nie jest to wymagane, ale zabezpiecza obie strony (zwłaszcza kupującego, bo sprzedawca po podpisaniu takiej umowy przedwstępnej ma niewielkie możliwości, żeby wykręcić się od transakcji), a jednocześnie już na etapie spisania wstępnej umowy notariusz przeprowadzi wstępną weryfikację stanu prawnego nieruchomości.

Wszystko jest dla ludzi, ale wady prawne powinny być „w cenie”

Oczywiście jeśli ktoś ma gotówkę na zakup (ewentualnie na tyle duży wkład własny, że zamiast kredytu hipotecznego może użyć zwykłej pożyczki gotówkowej) lub może „podstawić” inną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu bankowego, może takie mieszkanie spółdzielcze „z problemem prawnym” nabyć. Ważne jednak, aby miał pełną świadomość wady prawnej oraz uzyskał odpowiednio niższą cenę. Np. o 10-15% niższą od cen rynkowych nieruchomości w danej okolicy.

Wtedy zakup ma sens – stajemy się właścicielem czegoś, co jest trudno sprzedawalne, ale z drugiej strony ma najczęściej dobrą lokalizację i infrastrukturę, a więc może zyskiwać na wartości szybciej niż mieszkanie na peryferyjnych, nowych osiedlach, sprzedawane po kosmicznych cenach.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości? Osobom słabo radzącym sobie z kwestiami prawnymi i administracyjnymi może pomóc każdy pośrednik finansowy albo doradca kredytowy. Zanim podejdziesz do transakcji, podpiszesz umowę rezerwacyjną lub przedwstępną i – co gorsza – wpłacisz zadatek, poradź się specjalisty. Zwykle do wstępnego „audytu” sytuacji prawnej wystarczy jedynie numer KW nieruchomości, na którą się zasadzasz – i już wszystko będzie wiadome.

zdjęcie: Arcaion/Pixabay