Klient prosi bank o zmianę zabezpieczenia kredytu. Bank w zamian zwiększa marżę. A jak to policzył? „Tajemnica przedsiębiorstwa”

Nasi czytelnicy poprosili bank o zmianę  zabezpieczenia kredytu frankowego. Bank przy tej okazji postanowił zwiększyć marżę kredytu, bo jego zdaniem od ostatniej weryfikacji wzrósł wskaźnik LTV, czyli wartość kredytu do wartości nieruchomości.  Ale klienci we wzrost LTV nie wierzą. „Niech bank pokaże jak wyliczył LTV” – żądają. Zapytaliśmy o to w banku i… okazało się, że dokopaliśmy się do „tajemnicy przedsiębiorstwa”

Napisała do nas Pani Zofia, która wspólnie ze znajomym, panem Piotrem, w 2007 r.i kupiła działkę budowlaną z myślą o postawieniu na niej domu. Wzięli na to dwa osobne kredyty we frankach (każda strona miała swój kredyt) w ówczesnym Nordea Banku, który jesienią 2014 r. trafił pod skrzydła PKO BP.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ponieważ działka w chwili zakupu nie była jeszcze podzielona, klienci-czytelnicy kupili ją w udziałach po połowie (jeden kredyt finansował dokładnie połowę wartości parceli). Bank zabezpieczył się w ten sposób, że w księgach wieczystych wpisał hipotekę na pierwszym i na drugim miejscu. Poza tym zażyczył też sobie hipoteki na lokalu mieszkalnym jednego z kredyobiorców.

Zsumowana wartość dwóch kredytów była wyższa niż wartość działki, czyli wskaźnik LTV był powyżej 100%. LTV określa wartość kredytu do wartości proponowanego zabezpieczenia.

Czas to wszystko rozparcelować. Ale bank też chce coś z tego mieć

Lata mijały i współwłaściciele postanowili nieco zmienić ten układ. Działka została podzielona.

„Na jednej buduje się drugi współwłaściciel, a naszą chcemy sprzedać. Żeby to zrobić, musimy się pozbyć hipoteki umieszczonej na drugim miejscu w księdze wieczystej. Czyli tej zabezpieczającej kredyt drugiego współwłaściciela. Co z tego, że spłacimy swój kredyt i zwolnimy nasze zabezpieczenia, skoro na nieruchomości nadal będzie hipoteka zabezpieczająca kredyt drugiego współwłaściciela, który nie zamierza go spłacać wcześniej ani sprzedawać nieruchomości?”

Nasi czytelnicy we wrześniu 2018 r. poszli do oddziału banku. Jeden z klientów złożył wiosek w sprawie zdjęcia zabezpieczenia w postaci hipoteki „krzyżowej” (tej z drugiego miejsca w księdze wieczystej).

Bank zgodził się na zmianę zabezpieczenia, ale zażądał przy tym podwyżki marży. Bank stwierdził, że z uwagi na wzrost wskaźnika LTV marża zostanie podniesiona z 0,8 pkt. proc. do 1,65 pkt. proc. , co z kolei oznacza konieczność przeliczenia zdolności kredytowej. Opłata za aneks: 0,25% aktualnej kwoty zadłużenia.

W tej sytuacji pole manewru klienta jest ograniczone, bo to bank rozdaje karty. Jeśli uzna, że jego ryzyko rośnie, to klient nie za bardzo ma instrumenty, by to zakwestionować. Ale nasi czytelnicy postanowili się dowiedzieć jak bank policzył LTV. Kurs franka wzrósł, ale wartość zabezpieczenia też, a klienci spłacili sporą część kredytu.

„Chcieliśmy dowiedzieć się, jak bank wyliczył LTV i na jakiej podstawie chce podnosić marżę. Przecież LTV jest wskaźnikiem obiektywnym, jego wyliczenie to zestawienie określonych danych. Bank powinien te dane nam ujawnić”

Pracownik banku odmówił, więc sprawa trafiła do bankowego Biura Relacji z Klientem. Biuro też wypowiedziało się niezbyt konsyliacyjnie: „informacja o modelu oceny ryzyka kredytowego, który stanowi tajemnicę przedsiębiorstwa”. Pani Zofia zdenerwowała się nie na żarty.

„W naszej opinii propozycja zmiany marży wcale nie wynika z nowego wyliczenia LTV, jest po prostu szukaniem dodatkowego zarobku na kredycie. Odpowiedzi udzielane przez bank to kpiny w żywe oczy i działanie na zasadzie „nie mamy pańskiego płaszcza…”. Nie neguję tego, że to bank podejmuje decyzję o zabezpieczeniach – ale, na litość boską, powinien je uzasadnić. Skoro twierdzi, że LTV wzrasta, to powinien pokazać jak to wyliczył”

Tajemnica bankowa, czyli co może podpis elektroniczny?

Postanowiliśmy sprawę wyjaśnić. Aby bank mógł odnieść się do zadanych przez nas pytań, musieliśmy zwolnić go z tajemnicy bankowej. Od kuchni wygląda to tak, że instytucje finansowe, do których występujemy z pytaniami w Waszym imieniu i w Waszych sprawach, otrzymują podpisane  skany pisma, w którym zezwalacie nam na wgląd w swoje sprawy. Czasem banki proszą, by klient stawił się w oddziale i w obecności pracownika banku złożył podpis na takim dokumencie.

Tak właśnie było w tym przypadku. Bank poprosił naszych czytelników o wizytę w oddziale. Ale pani Zofia i pan Piotr, ludzie zajęci i korzystający z dobrodziejstw XXI wieku, przekazali za naszym pośrednictwem dokumenty podpisane kwalifikowanem podpisem elektronicznym. To płatny, stosowany głównie przez przedsiębiorców i akceptowany przez państwową administrację, sposób składania podpisów na korespondencji i przekazywania jej dalej w formie cyfrowej.

Bank długo myślał czy to nie jest jakiś podstęp, a czytelnicy w tym czasie przypomnieli mu art. 78 kodeksu cywilnego: 

§ 1. Do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

§ 2. Oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.

Po kilku dniach namysłu udało się zdjąć tajemnicę bankową, ale… tylko połowicznie. Bo gdy nasi czytelnicy skutecznie pozwolili bankowi zdjąć z siebie tajemnicę, okazało się, że to nie wystarczy. Bank poprosił nas o dostarczenie pism od współkredytobiorców (każda ze stron umowy przystępowała do kredytu z małżonkiem).  W jednym przypadku nie obyło się bez wizyty w oddziale.

Wracamy do LTV. Czyli jak oni to liczą?

Bardzo dobrze, że instytucje pilnują ochrony danych osobowych, trochę zabrakło empatii, bo cały proces zdobywania zgód wydłużył się do prawie dwóch miesięcy!

Gdy już w końcu udało się skutecznie zdjąć tajemnicę bankową, możemy wreszcie wrócić do meritum, czyli: jak bank ustalił LTV, na podstawie, którego podniósł marżę? I dlaczego robi wokół tego taką tajemnicę? W PKO BP twierdzą, że to nie zmiana wartości kredytowanej nieruchomości wywołała konieczność podwyższenia marży, lecz zmiany poziomu dodatkowych zabezpieczeń.

„Nordea Bank w treści swoich umów stosował jedynie zapis dotyczący podwyższenia/obniżenia marży w przypadku zmiany poziomu LTV powyżej i poniżej 80%. W przypadku klientów ten zapis umowy nie miał zastosowania w praktyce, ponieważ poziom LTV zarówno na moment udzielenia kredytu jak i obecnie nie przekracza 80%. Obecnie wzrost marży ma związek ze zmianą zabezpieczenia, o które wnioskowali klienci. Zmiana zabezpieczenia spowodowała wzrost współczynnika LTV w związku z czym wzrosła też marża kredytu”

Cóż, dajcie mi klienta, a znajdzie się paragraf. Ugraliśmy tylko tyle, że bank wysłał czytelnikom to, o co pytali nasi czytelnicy, czyli szczegóły dotyczące wartości nieruchomości w złotych, we frankach i informacje o zmianach LTV. Czyli dane, które wcześniej były tajne łamane przez poufne.

Czytelniczka po lekturze tego, co udało nam się uzyskać w PKO BP nie jest jednak do końca ukontentowana. Jej zdaniem „te odpowiedzi się kupy nie trzymają”. Nie znamy na tyle dobrze korespondencji klientki z bankiem, by jednoznacznie powiedzieć czy to bank kręci i mąci, czy też klientka nie do końca zrozumiała argumentację i dorobiła trochę ideologii do prostej bankowej matematyki. Inna sprawa, że ideologię dorabiać jest łatwiej, gdy bank tę swoją matematykę trzyma w tak głębokiej tajemnicy, choć nie ma po temu żadnych podstaw.

Gdy klient chce coś zmienić w kredycie – zwłaszcza zmienić zabezpieczenie albo je zdjąć – banki z lubością wykorzystują to jako pretekst do zmiany marży. A uzasadnienie? Cóż, zawsze się jakieś znajdzie. Nam też się to nie podoba, zwłaszcza że w tym konkretnym przypadku przez dwa miesiące bawiliśmy się z bankiem w kotka i myszkę, a raczej w zdejmowanie tajemnicy bankowej na raty.

To tak, jak z tym powiedzeniem piłkarskim: „O co chodzi w futbolu? 22 facetów przez 90 minut biega za piłką po boisku, a na koniec i tak wygrywają Niemcy”. W tej zabawie zawsze wygrywa bank. Tylko, że tym razem – nie wiem, czy to kogoś pocieszy – jest to Bank Polski.

źródło zdjęcia: FeeLoona/PixaBay