Spłaciłeś wcześniej kredyt hipoteczny? Należy Ci się zwrot części kosztów. Ile pieniędzy bank powinien Ci zwrócić? I od czego to zależy?

Kredyty hipoteczne, pomimo tego że są zaciągane nawet na 35 lat, zwykle mają znacznie krótsze „życie”. Duża część z nich jest refinansowana innym kredytem albo całkowicie spłacana wcześniej. A co z kosztami, które zostały poniesione przez klienta na starcie? Skoro okres kredytowania znacznie się skrócił, to czy bank powinien zwrócić część pobranych opłat? Nie jest to takie oczywiste. Wiele zależy od tego, co to był za kredyt oraz kiedy został całkowicie spłacony. Kiedy należy się zwrot części kosztów? I jakich?

Możemy wyróżnić trzy rodzaje kosztów, co do których można się pokusić o możliwość proporcjonalnego rozliczenia i ewentualnie zwrotu. Są to głównie koszty ponoszone z góry (ze środków własnych klienta lub kredytowane) przed uruchomieniem kredytu. W slangu finansowym to tzw. upfront. A poza kosztami jednorazowymi oczywiście są i takie, które klient ponosi przez cały okres kredytowania. Mamy więc następujące koszty kredytu:

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

>>> Ubezpieczenie. Zwykle to nie kredyt jest ubezpieczony, ale kredytobiorca. Ważne, że składka płatna jest z góry za określony okres. Jednak nie jest to cały okres kredytu. Taka polisa obejmuje najczęściej okres od dwóch do pięciu lat. Po tym okresie możliwe jest odnowienie polisy. Dzięki takim ubezpieczeniom można uzyskać lepsze warunki kredytowania (niższa marża lub oprocentowanie, nie tylko w okresie korzystania z polisy, ale przez cały czas trwania umowy kredytowej).

>>> Prowizja bankowa. Niektóre banki nadal pobierają prowizję za udzielenie kredytu lub jest ona elementem danej (wybranej przez klienta) oferty. Przykładowo w zamian za prowizję na starcie oprocentowanie kredytu jest niższe (aż do końca). Oczywiście prowizja to jedynie nazwa. Może ona być zastąpiona np. opłatą za przygotowanie umowy kredytowej. Najważniejsza jest zasada i sam charakter pobranej opłaty.

>>> Odsetki. To również element, o który kredytobiorcy pytają już po całkowitej przedterminowej spłacie kredytu. Przecież kredyt spłacany przez np. trzy lata ma inny stosunek kapitału i odsetek w racie niż ten na 30 lat. Czy zatem coś tutaj jest do rozliczenia? Czy bank powinien zapłacone odsetki przeliczyć i być może zwrócić różnicę?

Czytaj też: Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot prowizji. Jedni ją zwracają, drudzy analizują, inni odmawiają. Czy UOKiK będzie musiał użyć pałki?

Rozliczenie niewykorzystanej składki ubezpieczeniowej

Tak naprawdę, w przypadku spłacenia kredytu przed terminem, nie ma żadnych wątpliwości tylko co do jednego ze składników kosztów. Jeżeli uzyskałeś kredyt np. na 20-30 lat, a na początku zapłaciłeś jednorazowo, z góry składkę ubezpieczeniową np. za pierwsze 4 lata, i spłaciłeś całkowicie kredyt w 3 lata, to należy Ci się zwrot niewykorzystanej składki. W jakiej wysokości?

Liczy się to bardzo prosto: polisa była na 4 lata, korzystałeś z niej przez 3 lata, więc za ten jeden rok (kiedy z polisy już nie możesz korzystać) należy Ci się zwrot. Towarzystwo ubezpieczeniowe, w którym była wystawiona polisa (nawet jeśli kupiłeś ją w banku), musi zwrócić 25% niewykorzystanej składki. Dyspozycję zwrotu składasz w banku, w którym uzyskałeś kredyt. Banki nie mają problemu z rozliczeniem oraz zwrotem tej niewykorzystanej składki. Gdyby jednak w banku mieli jakiś problem z wypłatą, to warto powołać się na Kodeks Cywilny. Art. 813. § 1.

„Składkę oblicza się za czas trwania odpowiedzialności ubezpieczyciela. W przypadku wygaśnięcia stosunku ubezpieczenia przed upływem okresu, na jaki została zawarta umowa, ubezpieczającemu przysługuje zwrot składki za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej.”

Nie ma znaczenia, jakiego rodzaju kredytu ubezpieczenie dotyczyło. Tak samo rozliczenie musi nastąpić w przypadku kredytu hipotecznego, gotówkowego czy nawet ratalnego. Ważne, aby o ten zwrot wystąpić. Zdarza się bowiem, że bank „zapomni” o rozliczeniu niewykorzystanej składki.

Wypowiedzenie polisy bez spłaty kredytu

Co więcej, z ubezpieczenia możesz również zrezygnować – nawet jeżeli kredyt nie został całkowicie spłacony. Ale w takim wypadku zwróć uwagę, czy polisa była częścią oferty promocyjnej i czy była wymaganym przez bank zabezpieczeniem spłaty kredytu. W pierwszej sytuacji bank zapewne zmieni warunki kredytowania na „niepromocyjne”. Warto policzyć, czy Ci się to opłaci.

Natomiast w sytuacji drugiej można domagać się zastąpienia „bankowej” polisy przez inną, z taką samą ochroną ubezpieczeniową. Jeżeli kredytobiorca jej nie zapewni (i nie wykona cesji na bank), wtedy bank może nawet wypowiedzieć umowę kredytową. A zatem zanim zdecydujesz się na taki krok, dokładnie przeczytaj umowę kredytową.

W przypadku rezygnacji z polisy przed całkowitą spłatą kredytu, niewykorzystana składka albo może zostać zwrócona klientowi na konto, albo zaliczona na spłatę kapitału kredytu. Banki stosują różne rozwiązania i najlepiej sprawdź, jak będzie w Twoim przypadku.

Zwrot części kosztów kredytu. Co z prowizją?

Zwrot części kosztów kredytu obejmuje składki ubezpieczeniowe, ale co z prowizją? Najwięcej kontrowersji oraz wątpliwości budzi właśnie kwestia rozliczenia prowizji za udzielenie kredytu. Już ustawa o kredycie konsumenckim (Dz.U. z 2011 r. nr 126 poz. 715), która weszła w życie w grudniu 2011 r., miała (w ograniczonym zakresie w okresie od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r. ) również zastosowanie do kredytów hipotecznych.

„W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”

Koszty związane z ubezpieczeniami już omówiłem. Natomiast prowizja (lub podobne), w rozumieniu banków, nie jest związana z okresem kredytowania. Dlatego też uważają one, że jakikolwiek zwrot z tytułu prowizji nie jest zasadny.

Ustawa o kredycie konsumenckim (w art. 3) precyzuje, co takim kredytem jest. We fragmencie tym pada również kwota 255 550 zł jako graniczna dla kredytu konsumenckiego. Jednak istotne jest również to, że kredyt hipoteczny, nawet w kwocie nieprzekraczącej tej wartości, kredytem konsumenckim nie jest, ponieważ kredyty konsumenckie nie są zabezpieczone hipoteką. Wynika to również z opinii wydanej przez Rzecznika Finansowego.

Jest ustawa i wyrok TSUE. I wciąż nie wszystko jasne

W dniu 22 lipca 2017 r. doczekaliśmy się wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2017 r. poz. 819). Ustawa ta ma zastosowanie tylko do umów kredytowych zawartych po jej wejściu w życie. Wcześniejsze umowy są nadal objęte przez wcześniejsze przepisy. Nas interesuje najbardziej Art. 39. pkt 1.

„W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”

W sprawie zwrotu kosztów związanych z wcześniejszą spłatą kredytu wypowiedział się również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Orzeczenie zapadło 11 września 2019 r. w sprawie C 383/18 Lexitor sp. z o.o. (pełen tekst na stronie Rzecznika Praw Obywatelskich).

Najważniejsza kwestia dotyczy tego, że przy wcześniejszej spłacie kredytu mamy prawo również do obniżenia jego kosztów jednorazowych (prowizji, ubezpieczeń itp.), a nie tylko zmiennych (rozłożonych w czasie). Polski Sąd Najwyższy nie mógł w tej sprawie zająć stanowiska, ale to w niczym nie przeszkadza polskim sądom wykorzystywać argumentację TSUE.

Wyrok ten ma odniesienie nie tylko do kredytów konsumenckich, ale do kredytów w ogóle. Można się na niego powoływać w przypadku sporu z instytucją finansową.

Dlatego też, jeżeli wcześniej spłaciłeś kredyt zaciągnięty przed 22 lipca 2017 r., to nie ma podstawy, aby wnioskować o rozliczenie zapłaconej prowizji. Natomiast jeżeli umowa kredytu została zawarta po 22 lipca 2017 r. i zobowiązanie spłaciłeś przed terminem, to na podstawie art. 39 UoKH oraz posiłkując się wyrokiem TSUE, masz prawo również do zwrotu części prowizji.

Jednak stanowisko większości banków jest takie, że co do zasady klientowi zwrot się nie należy. Konieczne jest zatem składanie reklamacji, powoływanie się na powyższe zapisy oraz ewentualne skorzystanie z pomocy prawnej. A w ostatecznym rozrachunku – spór z bankiem w sądzie.

Zwrot części kosztów kredytu: a co z odsetkami?

Rozumowanie kredytobiorców jest następujące: brałem kredyt na 30 lat i spłaciłem np. w 3 lata. Oprócz rozliczenia kosztu prowizji oraz ubezpieczenia są jeszcze odsetki. Czy i w tym przypadku jest szansa, aby „coś” odzyskać? Skąd się biorą takie pomysły? Otóż wynika to z obliczeń kosztu odsetkowego dla okresu 30 oraz 3 lat.

Przykładowo weźmy kredyt na 300 000 zł z oprocentowaniem 10%, spłacany w ratach równych (najpopularniejsze w Polsce rozwiązanie), z umową na 30 lat. W ciągu trzech pierwszych lat zostanie spłacone jedynie około 5545 zł kapitału i 89 233 zł odsetek. Do spłaty pozostanie 294 455 zł kapitału. A jeżeli kredyt byłby spłacany jedynie przez 3 lata? Odsetki przy kredycie 3-letnim wyniosłyby szacunkowo ok. 48 486 zł.

Różnica jest bardzo duża. Czy zatem nie powinna wystąpić jakaś korekta? Niestety nie, odsetki zapłacone lub potencjalne nie podlegają rozliczeniu. Są one naliczane przez bank na bieżąco od pozostałego do spłaty kapitału. Ale gdyby ktoś znalazł ogarniętego prawnika i potrafił właściwie wyliczyć oraz uzasadnić taki zwrot części kosztów… Jednak osobiście nie znam sytuacji, aby udało się komukolwiek coś ugrać w tym przypadku.

źródło obrazka tytułowego: Pixabay