Rząd i bank centralny nie walczą z inflacją, bo się boją bezrobocia. Wolą na dekadę zabić marzenia młodych o własnym mieszkaniu? Będzie akcja-emigracja?

Wzrost stóp procentowych i regulacje Komisji Nadzoru Finansowego zabiły marzenia wielu osób o własnym mieszkaniu. To problem. Ale wysoka inflacja i brak determinacji rządu i Rady Polityki Pieniężnej, by z nią walczyć, mogą sprawić, że ta sytuacja nie potrwa roku ani dwóch lat, lecz… np. dekadę. Niespełnione marzenia niedoszłych kredytobiorców wpłyną mocno na ich decyzje życiowe. To z kolei negatywnie odbije się na gospodarce i portfelach nas wszystkich. Dlaczego Rada Polityki Pieniężnej troszczy się o bezrobocie tu i teraz, a lekceważy ryzyko emigracji całego pokolenia ludzi? Wysoka inflacja zabija na lata ich marzenia o mieszkaniu

Tego artykułu możesz również posłuchać w naszym kanale podcastowym – czyta Monika Madej.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Przez ostatnie lata małe mieszkanie mógł kupić prawie każdy posiadacz ponadprzeciętnego wynagrodzenia ze stabilnym dochodem. Wiele osób, którym zdolność kredytowa na to pozwalała, od razu kupowało po dwa mieszkania – jedno w celach mieszkaniowych, drugie na wynajem. Pieniądz był tani, oprocentowanie kredytu niskie, a czynsz od najemcy pokrywał czasem obydwie raty kredytowe i biznes się kręcił. Do czasu.

Nagle okazało się, że stopy procentowe wróciły do poziomu sprzed lat, a raty zaczęły przygniatać kredytobiorców. Póki obowiązują wakacje kredytowe, to trudno oszacować, ile osób za jakiś czas nie będzie w stanie spłacać swoich rat. Być może nie będzie tak źle i po wdrożeniu kilku strategii oszczędnościowych pieniądze na ratę się znajdą. W gorszej sytuacji mogą być ci, którzy z różnych powodów w ogóle nie załapali się na falę mieszkaniowych zakupów.

Wysoka inflacja zabija marzenia 30-latków o własnym mieszkaniu

Wysokie oprocentowanie kredytów sprawiło, że zdolność kredytowa przeciętnej rodziny spadła ponad dwukrotnie. Swoją cegiełkę dorzuciła też KNF, wprowadzając nowelizację rekomendacji S w marcu tego roku. Zgodnie z nowymi zasadami przy obliczaniu zdolności kredytowej bank musi przyjąć bufor na zmianę wskaźnika WIBOR w wysokości minimum 5 punktów procentowych. Wcześniej bufor wynosił 2,5-3 pkt procentowe, w zależności od banku.

Oznacza to, że teraz bank przy wyliczaniu zdolności kredytowej klienta musi uwzględnić oprocentowanie na poziomie 12,5% (7,5% to WIBOR + 5 pkt procentowych buforu). Nietrudno się domyślić, że przy takich parametrach dostać kredyt, który starczy na wymarzone mieszkanie, jest niemożliwością.

Trzyosobowa rodzina musi zarabiać 12 500 zł netto, żeby kupić 40-metrowe mieszkanie w Warszawie. Kiepskie informacje o zdolności kredytowej potwierdza Expander. Rodzina z dwójką dzieci i zarobkami 8000 zł netto może dostać ok. 264 000 kredytu. To najniższy poziom od 10 lat. I raczej nie pozwoli na zakup nieruchomości na kredyt.

Z powodu WIBOR-u na wysokim poziomie cierpią też osoby, które wynajmują mieszkanie. Właściciele mieszkań muszą sobie jakoś odbić wzrost rat, więc przerzucają dodatkowe koszty na swoich najemców. To osobista tragedia dla wielu osób, które planowały w tym roku kupić mieszkanie. Zamiast tego muszą płacić teraz wysoki czynsz lub nadal mieszkać z rodzicami. Brak zdolności kredytowej przekłada się na ich życiowe decyzje.

Jeśli taka osoba ma przed sobą wizje kilku lat mieszkania z rodzicami w niewielkim mieszkaniu, to raczej odsunie decyzję o rodzicielstwie. Jeśli wynajem w dużym mieście jest zbyt drogi, to zostawi marzenia o karierze w stolicy i wróci do rodzinnej miejscowości. Skoro studiowanie w dużym, drogim mieście stanie się niemożliwe, to poszuka miejsca w mniejszej miejscowości, często na słabszej uczelni. Skoro i tak nie ma z czego odkładać i trzeba żyć na wynajmie, to może wyjedzie za granicę.

Polityka rządu i Rady Polityki Pieniężnej gwoździem do trumny 30-latków?

Pół biedy, jeśli mówimy o kryzysie, który potrwa rok, dwa lata. Dziś mamy wysokie stopy procentowe, jeszcze wyższą inflację, ale jedno i drugie jest przejściowe. Gdy inflacja i stopy procentowe zaczną się obniżać, to wzrośnie zdolność kredytowa i – choć może nie będzie tak miło jak przy zerowych stopach – znów będzie można marzyć o własnym mieszkaniu na kredyt.

Kłopot w tym, że polityka rządu oraz Narodowego Banku Polskiego nie jest nastawiona na walkę z inflacją. Stopy procentowe nie idą szybko w górę, choć zarówno podstawowa inflacja (18%), jak i inflacja bazowa (12%) wciąż rosną. To oznacza, że realne stopy procentowe są coraz bardziej ujemne i przestały mieć jakikolwiek wpływ na inflację (inaczej niż np. w USA, gdzie stopy procentowe idą w górę i zbijają inflację).

Rada Polityki Pieniężnej boi się, że podwyższanie stóp zwiększy bezrobocie (tutaj piszemy, dlaczego to może nie być prawdą) I liczy na to, że… inflacja sama spadnie – bo tańsze będą surowce i paliwo oraz dotrze do nas echo spowolnienia gospodarczego na Zachodzie. Problem w tym, że „paliwowa” i „surowcowa” część inflacji to mniej niż połowa łącznej inflacji w Polsce. I że oczekiwania inflacyjne (a więc inflacja „w naszych głowach”) są coraz wyższe.

To może być miks, który sprawi, że z inflacją jeszcze przez długie lata nie wygramy. A więc i koszt pieniądza pozostanie na wysokim poziomie (w sumie bez znaczenia, czy to będzie 8% czy 12% – wszystko powyżej 5-6% w skali roku zabija marzenia o własnym mieszkaniu). Co oznaczałby scenariusz, w którym wysoka cena pieniądza męczy nas nie przez dwa lata, lecz przez np. całą dekadę?

Trzydziestolatek bez mieszkania. Dlaczego powinieneś się martwić jego losem?

Jeśli ty już masz stabilną sytuację mieszkaniową i odchowane dzieci, to być może myślisz sobie teraz „no cóż, każde pokolenie ma swoje problemy, ja też łatwo w życiu nie miałem/miałam”. I nie będę z tym polemizować, ale problemy dwudziestokilku- i trzydziestolatków mogą w dłuższej perspektywie odbić się na nas wszystkich. Jak?

Coraz mniej młodych Polaków. Nieodpowiednie warunki mieszkaniowe to jedna z najczęstszych przyczyn odwlekania decyzji o rodzicielstwie. Ciężko jest w 40-metrowym mieszkaniu znaleźć miejsce dla dziecka, a jeszcze gorzej mają Ci, którzy zmuszeni są mieszkać z własnymi rodzicami na małym metrażu.

W Polsce od miesięcy obserwujemy niepokojące dane dotyczące nowych urodzeń. Dzieci rodzi się coraz mniej, a wskaźnik dzietności jest poniżej średniej europejskiej. To sprawia, że mamy coraz większą nierównowagę między emerytami a osobami, które na ich emerytury muszą pracować.

Od 2011 r. udział osób w wieku poprodukcyjnym wzrósł z 16,9% do 22,3%. Liczba osób w wieku przedprodukcyjnym zaś zmalała, jej udział spadł z 18,7% do 18,4%. Świadczenia dla wielu emerytów już teraz są głodowe. Im mniej pieniędzy wpływających do systemu, tym trudniej znaleźć środki na wypłaty.

Mała liczba osób w wieku produkcyjnym to problem ze znalezieniem dobrego pracownika. Możemy wspierać się imigrantami, ale niedługo oni również mogą zacząć szukać innego miejsca do życia.

Zepsuty rynek nieruchomości. Deweloperzy budują to, na co jest popyt, a najlepiej schodzą niewielkie mieszkania. Jeśli ktoś rok temu ktoś mógł sobie kupić 60 mkw., to dziś starczy mu może na 30 mkw. Dlatego w ostatnim czasie na rynku pojawiało się coraz więcej tzw. mikroapartamentów. Niektóre z nich nie spełniają nawet norm minimalnej powierzchni mieszkania, dlatego są sprzedawane jako lokale usługowe, choć ludzie w nich mieszkają. Skoro mało kto może sobie pozwolić na większy metraż, to deweloperzy nie będą takich budować.

Nawet jeśli deweloper wybuduje większe mieszkanie, to zaraz znajdzie się inwestor, który przerobi je na kilka mikrokawalerek, stawiając ściany z płyt gipsowo-kartonowych. Te mikro mieszkania, często w dobrej lokalizacji, zostaną z nami na lata. I gdy ktoś będzie chciał kupić względnie nowe mieszkanie o powierzchni 80 mkw., to albo nic takiego nie znajdzie, albo kupi dwa i będzie wyburzał ściany.

Kolejna fala emigracji. Po 2004 r. Polacy masowo emigrowali z kraju. Wielu z nich planowało zarobić trochę grosza i wrócić, ale w efekcie spora część osiedliła się na dobre za granicą. Wtedy miało to nawet pozytywny impuls dla naszej gospodarki. Wprawdzie wyjechało sporo ludzi wykształconych, ale wysyłali oni do kraju pieniądze. Ci, którzy zostali, mogli łatwiej znaleźć pracę, bo zniknęło sporo konkurentów. W 2004 roku poziom bezrobocia wynosił 19% i od tamtego czasu systematycznie spadał.

W ostatnich latach emigracja trochę siadła, bo znacząco podniósł się poziom wynagrodzeń w Polsce i ogólny poziom życia, a bezrobocie należy do najniższych w Europie. Czy wraz z niemożliwością zakupu mieszkania Polacy na nowo wyemigrują? Za granicą nieruchomości też nie są tanie, ale wynagrodzenia nadal są wyższe. Po opłaceniu rachunków i zrealizowaniu kluczowych wydatków, w portfelu może nam zostać 500 euro zamiast 700 złotych.

Wraz ze wzrostem wynagrodzeń emigracja za pracą na niższych stanowiskach stała się nieopłacalna. Wykwalifikowany pracownik nie pojedzie już do Anglii na zmywak na kilka miesięcy, będzie szukał pracy podobnej do tej, jaką wykonywał w kraju. Jeśli faktycznie wielu młodych i zdolnych stwierdzi, że przez najbliższe lata nie ma szans za zakup mieszkania, to może nas czekać kolejny etap drenażu mózgów. A gdy już znajdą atrakcyjną pracę za granicą, to mogą być niechętni do powrotu.

Odpływ imigrantów. Problem może też pojawić się z drugiej strony. Polska cały czas może poszczycić się jednym z najniższych poziomów bezrobocia w Europie, a imigranci gotowi do pracy są mile widziani. Nadchodzący kryzys i niepewność na rynku może zatrzymać rynek pracownika, ale raczej nie musimy się spodziewać fali zwolnień. Ręce do pracy wciąż są potrzebne.

Coraz wyższe koszty utrzymania sprawiają, że praca w Polsce staje się coraz mniej opłacalna. Ukraińcy z pewnością szybko stąd nie wyjadą, ale np. Włosi, których jest u nas całkiem sporo, mogą przenieść się gdzie indziej.

Droższe usługi finansowe. Przez lata zarobek z odsetek od kredytów był kluczowym elementem dochodów banków. W ostatnich miesiącach ze świecą szukać klienta, któremu można by udzielić kredytu i na nim zarobić. Skoro nie można zarabiać na prowizjach i marżach kredytowych, to trzeba szukać zarobku gdzie indziej. Przez lata kredytowej hossy przyzwyczailiśmy się do darmowych kont, przelewów i opłat za kartę, których można łatwo uniknąć. Możliwe jednak, że ta era niedługo odejdzie w zapomnienie.

Trudna droga do samodzielności i rozwoju. W 2021 r. młodzi Polacy wyprowadzali się z rodzinnego domu średnio w wieku 29 lat. To kiepski wynik na tle Europy, a w najbliższych latach może być jeszcze gorzej. Mieszkanie z rodzicami to czasem jedyna szansa na odłożenie jakichkolwiek oszczędności.

Jeśli taka sytuacja jest krótkotrwała i pozwala na odłożenie np. na wkład własny, to nie ma w tym nic złego. Gorzej jeśli wyprowadzka do miasta z większą perspektywą rozwoju i zdobycia wykształcenia staje się niemożliwa. Za kilka lat możemy mieć niedobór dobrze wykształconych, samodzielnych osób, które mogłyby wpływać pozytywnie na rozwój gospodarki.

Coraz mniej przedsiębiorców. Młode osoby, które zdążyły załapać się na kredyt, są teraz przygniatane wysoką ratą kredytu. A przecież taki wiek to dobry czas na rozwój przedsiębiorczości i być może założenie własnej firmy. Tylko skąd wziąć kapitał na jej rozkręcenie, skoro rata zabiera połowę wynagrodzenia a kredyt staje się nieosiągalny?

Wygląda na to, że problemy jednego pokolenia mogą w dłuższej perspektywie przełożyć się na pogorszenie sytuacji całego społeczeństwa. Im dłużej kolejne osoby nie będą mogły zamieszkać na swoim (lub wynajmowanym, ale w sensownej cenie), tym gorzej dla całej gospodarki.

Sytuacja nie jest łatwa i nie ma na nią prostego rozwiązania. Obecna inflacja w dużej mierze wynika z czynników zewnętrznych, ale nie w 100%. Stopy procentowe raczej nie spadną, póki nie zacznie spadać inflacja. Z tym że ich dotychczasowy poziom wg ekspertów jest zbyt niski, żeby móc realnie walczyć ze wzrostem cen.

Być może rozwiązaniem powinna być terapia trochę bardziej bolesna, ale krótkotrwała? Czyli mocna, krótkoterminowa podwyżka stóp zamiast umiarkowanego poziomu utrzymującego się przez lata? I realne powalczenie z inflacją pomimo wysokich, krótkoterminowych kosztów? Niewykluczone, że Rada Polityki Pieniężnej popełnia błąd, szacując konsekwencje utrzymywania przez dłuższy czas wysokiej inflacji niżej niż koszty wzrostu bezrobocia w krótkim terminie.

Czy w tej sytuacji polityka KNF i jej dodatkowy bufor ma jakiekolwiek znaczenie? Czy nowe regulacje KNF zostały wprowadzone w nieodpowiednim momencie i w tych wyjątkowych okolicznościach należałoby je trochę złagodzić? A może przy tak wysokiej inflacji i cenie pieniądza nie ma to już żadnego znaczenia? Jak sądzicie?

Zdjęcie tytułowe: Armand Khoury/Unsplash