9 czerwca 2024

Hipoteka odwrócona: eksperci prognozują gigantyczny wzrost rynku na tę usługę w Polsce. Na razie rządzi w niej szara strefa. Będą kłopoty?

Hipoteka odwrócona: eksperci prognozują gigantyczny wzrost rynku na tę usługę w Polsce. Na razie rządzi w niej szara strefa. Będą kłopoty?

Co zrobić, gdy emerytura nie starcza na godne życie, a nie zgromadziliśmy oszczędności? Lekiem na ten problem jest znana na całym świecie hipoteka odwrócona, występująca w Polsce w „pozabankowym” modelu renty dożywotniej. To usługa, która w Polsce wciąż raczkuje – według najnowszych danych rynek oddawanych w zamian za rentę mieszkań jest wart niecałe pół miliarda złotych. Prognozy mówią, że za 10 lat rynek odwróconej hipoteki i podobnych do niej usług będzie wart… tyle, co jedna czwarta rynku kredytów hipotecznych

Wielu Polakom nie jest pisana wystarczająco wysoka emerytura, żeby wieść wystarczająco godne życie w wieku senioralnym. I to zjawisko raczej będzie się nasilało. Stopa zastąpienia, czyli to, ile dostaniemy procent emerytury w porównaniu z wynagrodzeniem otrzymywanym w trakcie kariery zawodowej, ma maleć. I to znacząco.

Zobacz również:

Nie każdy będzie miał wystarczające zabezpieczenie w postaci kapitału inwestycyjnego zgromadzonego w trakcie kariery zawodowej, żeby czerpać z niego odpowiednie dodatkowe dochody. Nie każdemu z pomocą finansową pospieszą bliscy, bo albo nie będzie ich stać, albo rodzina jest skłócona. Co wówczas? Biedowanie na emeryturze, albo… hipoteka odwrócona. To stosunkowo mało znany w Polsce instrument finansowy, którego wykorzystanie może poprawić dochody otrzymywane podczas emerytury.

Układ jest prosty: właściciel nieruchomości przenosi jej własność na rzecz funduszu hipotecznego, a w zamian otrzymuje świadczenie rentowe do końca życia.

Czytaj też: Kredyt to zło, którego trzeba unikać – mówią jedni. A inni przez całe życie tkwią w kredytach i jest miło. Którzy mają rację? O wszystkim decyduje ten jeden szczegół

Hipoteka odwrócona: to w Polsce będzie wielki rynek

Odwrócona hipoteka to żargonowe określenie dla pewnej specyficznej umowy między klientem a funduszem hipotecznym lub bankiem, która dotyczy co do zasady nieruchomości mieszkaniowej. Istnieją dwa typy odwróconej hipoteki:

– model kredytowy opiera się na zabezpieczonym hipoteką udzielonym przez bank kredycie, którego spłata nastąpi po sprzedaży nieruchomości. Od 2014 r. jest w mocy stosowna regulacja w tej materii – ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym (OKH). Zapoznasz się z nią tutaj. Problem w tym, że jest to martwe prawo, gdyż żaden bank, mimo upływu blisko dekady od wprowadzenia ustawy, nie zdecydował się wprowadzić do obrotu produktu opartego o OKH.

– model sprzedażowy opiera się na rencie dożywotniej lub podobnym świadczeniu na rzecz właściciela nieruchomości mieszkaniowej – regulują go przepisy kodeksu cywilnego (art. 903-916). W tym modelu dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz funduszu hipotecznego (FH). Zbywca nieruchomości może mieszkać w lokalu aż do śmierci. Co do zasady otrzymuje świadczenie pieniężne od FH płatne comiesięcznie aż do śmierci, czasami spotyka się też dodatkowe jednorazowe wypłaty (zwykle rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych).

Jaka jest skala zjawiska? Światła na ten temat rzuca najnowsze opracowanie EY i European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG), z którym zapoznasz się tutaj. Uwzględniono w nim kilkanaście gospodarek świata, w tym polską. Zdaniem twórców raportu nasz rynek sprzedażowej odwróconej hipoteki był warty 100 mln dol., czyli w przybliżeniu jakieś 400 mln zł.

To niewiele, gdy porówna się nas z niektórymi państwami anglosaskimi – Stanami Zjednoczonymi (rynek wart 7 mld dolarów rocznie), Wielką Brytanią (wartość transakcji 4 mld dolarów rocznie) czy Australią (wartość transakcji 3 mld dolarów rocznie). W Niemczech i Holandii zawiera się transakcje tego typu za miliard dolarów rocznie.

Jednocześnie prognozy na najbliższe 10 lat zakładają eksplozję popularności tego produktu w Polsce – do powyżej 5 mld dolarów rocznie. Dla porównania: polskie banki udzielają rocznie kredytów hipotecznych o wartości nie większej niż 20 mld dolarów. To by oznaczało, że hipoteka odwrócona może się stać w ciągu dekady rynkiem o wielkości rzędu jednej czwartej rynku kredytów hipotecznych! Nie znalazłem w opracowaniu założeń, które uzasadniałyby wzrost rynku o kilkadziesiąt razy, stąd nawet nie sposób się do nich odnieść.

Statystyki pochodzące z raportu EY/EPPARG obrazują cały rynek modelu sprzedażowej hipoteki odwróconej. Składają się na niego dwa segmenty – profesjonalny (instytucje finansowe) oraz prywatny. W zasadzie uczestnikiem w segmencie prywatnym może być każdy, kto przekona właściciela nieruchomości do transakcji i będzie zdolny wypłacać świadczenia dożywotnie. Z danych udostępnionych przez polski resort sprawiedliwości wynika, że tylko w zeszłym roku zawarto ok. 16 000 umów o rentę dożywotnią, a ciągu ostatnich 10 lat podpisano ok. 80 000 takich porozumień.

Żyj jak najdłużej, żeby renty zrekompensowały wartość mieszkania

Informacje na temat hipoteki odwróconej upowszechnia regularnie Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce (ZPF). Organizacja ostatnio wypuściła raport na temat odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym dla lat 2010-2023 – zapoznasz się z nim tutaj.

Według ZPF fundusze hipoteczne przynależące do organizacji (FH Dom i Familia FH) administrowały 385 umowami o rentę dożywotnią zawartych z seniorami (barierą możliwości skorzystania z tego produktu jest osiągnięcie 65 roku życia). Średni wiek klienta od 2010 r. wahał się w przedziale 75-80 lat (76,6 lat w 2023 r.). W tym okresie średni metraż mieszkania przekazanego w ramach sprzedażowej hipoteki odwróconej niemal każdorocznie oscylował między ok. 40 m2 a 50 m2 (51,7 m2 w 2023 r.).

Przeciętna wartość jednej nieruchomości zarządzanej w 2023 r. przez fundusze hipoteczne przekroczyła 400 000 zł. I było to maksimum od 2010 r. Rekordowa okazała się także wartość średniomiesięcznego świadczenia rentowego – po raz pierwszy przekroczyła 1 000 zł, co w przeliczeniu na rok daje ok. 12 000 zł.

Źródło: opracowanie własne na podstawie ZPF

Na bazie przytoczonych danych można wyliczyć wskaźnik amortyzacji, czyli iloraz wartości nieruchomości i średniorocznej renty. Mówi nam on o tym, ile lat po zawarciu umowy należy żyć, aby wpływy z rent zrekompensowały w pełni wartość nieruchomości przekazanej na własność funduszowi hipotecznemu. Pomijam w tych obliczeniach wartość pieniądza w czasie (oddającą inflację i zmianę siłę nabywczej pieniądza), gdyż na tak długim szeregu czasowym (kilkanaście lat) ten brak nie powinien doprowadzić do istotnego zniekształcenia uzyskanego wyniku.

Z tabel GUS dla lat 2010-2022 (znajdziesz je tutaj) wynika, że kobiecie po osiągnięciu emerytalnego 60 roku pozostaje przeciętnie jeszcze 23,8 lat życia. Dla mężczyzn, którzy osiągnęli emerytalne 65 lat współczynnik jest niższy – wynosi 15,4 lat.

Tymczasem wskaźnik amortyzacji wedle zaproponowanej wyżej metodologii w latach 2010-2023 wahał się w przedziale 21-53 lata. Od 2016 r. nigdy nie spadł poniżej 29 lat. Tyle należałoby żyć po osiągnięciu 60 roku życia przez kobiety i 65 roku przez mężczyzn. Niewykonalne. Jeszcze gorzej sprawy się mają, gdy uwzględni się średni wiek klienta zgodnie z danymi ZPF (75-80 lat) – wówczas świadczeniem rentowym przyjdzie nam się cieszyć góra raptem kilka lat. W tym czasie możemy otrzymać jakieś kilkadziesiąt tysięcy złotych, co stanowi nikły ułamek wartości mieszkania. Oczywiście będą wyjątki od reguły, ale mówimy o średnich.

Źródło: obliczenia własne

Firmy hipoteczne kuszą potencjalnych klientów nie tylko stałymi comiesięcznymi wypłatami renty (waloryzowanymi z reguły co roku o inflację), ale dołączają do usługi głównej również pakiety opiekuńcze. W ich skład wchodzą np. bezpłatne porady prawne, opieka medyczna w nagłych wypadkach czy pomoc interwencyjna w naprawie sprzętu RTV/AGD w ramach ubezpieczenia Assistance. Przykładowy wzór umowy z funduszem hipotecznym znajdziesz tutaj.

Czytaj też o planach ograniczenia renty dożywotniej: Usługa pozwalająca seniorom dostać dożywotnią „prywatną” rentę pójdzie do likwidacji? Rząd chce, żeby była dostępna tylko dla rodziny seniora. Dobry pomysł? Zły pomysł?

Dla kogo hipoteka odwrócona, a dla kogo nie?

Moim zdaniem, to dotyczy ludzi w dwóch przypadkach. Pierwszy to taki, gdy bliscy podpadli z jakichś względów właścicielowi nieruchomości. Z rodziną ponoć najlepiej wychodzi się na zdjęciu. Do tego może być też tak, że w skład rodziny wchodzi wiele osób o przeciwstawnych interesach, które na myśl o spadku gotowe są sobie rzucić do gardła. Senior, chcąc uniknąć dalszego skonfliktowania się rodziny może zdecydować się na skorzystanie z hipoteki odwróconej. Po powierzeniu nieruchomości funduszowi hipotecznemu nie wchodzi ona do masy spadkowej, więc zstępni nie będą mieli się o co kłócić.

Drugi przypadek, w którym hipoteka odwrócona ma duży sens to taki, gdy senior jest powierzony własnemu losowi. Dzieci czy wnukowie zupełnie się nim nie interesują, gdyż są zajęci własnymi sprawami. Do tego senior ma skromną emeryturę z ZUS, albo co gorsza jej nie ma. Wówczas renta dożywotnia może być pomysłem na podreperowanie skromnego budżetu. Lepiej pozbyć się nieruchomości nawet na niezbyt korzystnych warunkach niż wbijać zęby w ścianę.

Te dwa przypadki wynikają z potrzeb racjonalnych. Może być jednak też trzeci przypadek, któremu trudno przypisać walor racjonalności. Seniorzy cierpią na wiele schorzeń. Należy do nich m.in. demencja. Ta choroba starcza często występuje po 80 roku życia – zwykle się ją kojarzy z chorobą Alzheimera, choć to spore uproszczenie (Alzheimer to jakieś 50-70% przypadków demencji).

Senior cierpiący na otępienie żyje w swoim świecie, któremu niejednokrotnie daleko od rzeczywistości. I jest skłonny do podejmowania niefortunnych decyzji, a może to czynić, gdyż przysługuje mu pełna zdolność do czynności prawnych. W efekcie może nagle się okazać, że ukochana babcia lub dziadek w przypływie radosnej twórczości podpisali umowę odwróconej hipoteki. Dlatego w przypadku takich osób opieka dzieci i/lub wnuków powinna być jeszcze bardziej wytężona, żeby nie doszło do niepożądanego rozporządzenia majątkowego.

Hipoteka odwrócona: szara strefa króluje

Profesjonalny segment to mikroskopijnych rozmiarów wycinek świadczeń dożywotnich. Według szacunków ZPF to nawet nie 1% całości. Dominuje szara strefa, o której na dobrą sprawę niewiele wiadomo, gdyż jest ona słabo zbadana. Często jest tak, że senior podpisuje umowę dożywocia z rodziną – „przepisuje” nieruchomość na swoich bliskich w zamian za utrzymanie swoich potrzeb życiowych.

Może być jednak inaczej. Wyobraźmy sobie sytuację, że senior podpisze umowę o rentę dożywotnią z osobą spoza rodziny. Przeniesie własność nieruchomości na rzecz innej osoby, która deklarowała wypłatę comiesięcznego świadczenia, ale z tego się nie wywiązuje – obiecywać gruszki na wierzbie każdy potrafi. Co wówczas? Jakoś trudno przychodzi mi sobie wyobrazić seniora, mającego dajmy na to 80 lat, żeby uganiał się po sądach za nierzetelnym kontrahentem.

Z całą pewnością to wkrótce będzie duży problem. Kolejna potrzebna usługa rozwija się poza jakąkolwiek regulacją i chaotycznie. Wiele osób zapewne podpisuje krzywdzące umowy i przepisuje nieruchomości w sposób bardzo ryzykowny, nie zapewniając sobie gwarancji świadczeń. Być może państwowe banki i instytucje finansowe powinny wziąć na siebie ciężar wprowadzenia tej usługi do oferty i w ten sposób jej cywilizowania.

Jest też druga sprawa: choć z usługi pewnie skorzystałoby całkiem duże grono starszych osób, to realnie jest ona dostępna pewnie dla 10-20% tych, którzy mieszkają w dużych miastach i posiadają nieruchomości nie tylko w miarę dobrze utrzymane i posiadające sporą wartość, ale też w dobrych lokalizacjach. Ani fundusze hipoteczne ani banki nie zaoferują renty dożywotniej w zamian za nieruchomość położoną w małym miasteczku.

Tym niemniej w Polsce odsetek starszych osób posiadających nieruchomość na własność jest i będzie większa, niż na Zachodzie, co oznacza, że prędzej czy później nastąpi wybuch popularności rej usługi, która będzie coraz bardziej potrzebna ze względu na „okoliczności emerytalne”. Ale i być może coraz ciekawsza dla banków, których zainteresowanie wciąż skupia się na tradycyjnych kredytach hipotecznych.

zdjęcie tytułowe: DALL-E

Subscribe
Powiadom o
15 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Anna
3 dni temu

przecież na rynku nie ma ani jednej oferty kredytu odwróconego

Admin
3 dni temu
Reply to  Anna

Fakt, jest tylko renta dożywotnia, ale od strony konstrukcyjnej to niemal to samo

Anna
3 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie zgodzę się z tym. W rencie dozywotniej właściciel mieszkania po podpisaniu umowy od razu przestaje być jego właścicielem. W kredycie odwróconym jest nim aż do śmierci. Wg mnie to znacząca różnica. Tak czy inaczej obie te opcje to żerowanie na ludziach starszych, niezamożnych i często chorych. Bo czasem nie ma innego wyjścia

Agnieszka
3 dni temu
Reply to  Anna

Jeśli nie ma innego wyjścia, czyli rodziny mogącej wspomóc seniora, to trudno mówić o żerowaniu. To realna pomoc. Lepiej, by senior zmarł z głodu?

Dawid
2 dni temu
Reply to  Anna

Tak czy inaczej obie te opcje to żerowanie na ludziach starszych, niezamożnych i często chorych. Bo czasem nie ma innego wyjścia Jak nie ma innego wyjścia to nie żerowanie tylko rzucenie ostatniej deski ratunku człowiekowi, któremu nikt inny, nawet sama Anna nie ma najmniejszej ochoty pomoc i obsypać pieniędzmi które uratują tę osobę przed tym krokiem. Z mojej strony powiem tak. To kolejny instrument finansowy, taki jak kredyt, ubezpieczenie itd. Sam w sobie nie jest zły. Jak jesteś samotną starszą panią która nie miała dzieci i nie ma już bliskich, lub której jedynymi dziedziczącymi jest część rodziny która na to… Czytaj więcej »

stef
3 dni temu

To się zupełnie nieopłaca. Z wyliczeń różnych osób wychodzi, że pożyczkodawca przejmie nieruchomość za ok 1/3 wartości.
Młoda osoba sprzedałaby nieruchomość i kupiła za to mniejszą lub wynajmowała i żyła z kapitału i odsetek.

Niestety starsi ludzie będą emocjonalnie przywiązani do mieszkania i te firmy na tym korzystają żeby nie napisać żerują.
Powstanie też odrazu masa firm która przejmie nieruchomość i zbankrutuje i co wtedy? Senior zostanie bez mieszkania i pieniędzy?
Ustawodawca i organy nadzoru zauważą problem gdy będzie za późno.

IRR
2 dni temu
Reply to  stef

„To się zupełnie nieopłaca. Z wyliczeń różnych osób wychodzi, że pożyczkodawca przejmie nieruchomość za ok 1/3 wartości.”
Czy jeśli sprzeda się nieruchomość i wykupi za nią rentę dożywotnią to będzie się opłacało?
Wiele osób twierdzi, że wykupienie renty dożywotniej za gotówkę również się nie opłaca. Można samemu inwestować pieniądze i wypłacać sobie co miesiąc jakąś kwotę, ale co jeśli pieniądze się skończą zanim zakończy się życie.

Co do ryzyka bankructwa to się zgadzam. Być może Fundusze Hipoteczne powinny mieć obowiązek ubezpieczenia wypłaty takiego świadczenia od swojego bankructwa.

Dawid
1 dzień temu
Reply to  IRR

Przede wszystkim idea odwróconej hipoteki jest taka że mieszkasz do końca w tym domu. Jak sprzedasz dom i kupisz (albo co gorsza wynajmiesz) to się może okazać że kasa ze sprzedaży dużego domu nie wystarczy na wynajem dużo mniejszego do końca życia, czyli mimo iż zainkasowapes 100% a nie 1/3 to jesteś golodupcem przed śmiercią bo to jest jednak 1/3 + mieszkanie do śmierci vs 100% a jak coś pójdzie nie tak to w Polsce są mosty.

Dawid
2 dni temu
Reply to  stef

No to trochę rola rodziny żeby uświadomić o tym starszą osobę. Jeżeli w rodzinie jest zaufanie i rozmowy to senior nie pobiegnie sprzedawać mieszkania za 1/3 wartości. A jak relacje są toksyczne to może i dobrze tak tej młodej osobie która nie sprzeda tego mieszkania.

Artur
2 dni temu
Reply to  stef

1/3 to byłoby dobrze. Max wychodzi 1/4.

Dawid
1 dzień temu
Reply to  Artur

Gdzie mogę pozyskać kwoty żeby przekonać się na własnej skórze? I jak możesz określić maks w przypadku renty dożywotniej? 65 latek ma przed sobą około 20 lat życia średnio, ale nikt mu nie zarobi przeżyć 35 lat. Wtedy (bez stopy procentowej) z nieruchomościami 500 000 dostałby 1190 zł miesięcznie. Skoro maks to 25% to znaczy że dostanie 300 zł dożywotniej renty miesięcznej za mieszkanie warte 0,5 miliona? Myślę że taki produkt jest nie sprzedawalny.

Dawid
1 dzień temu
Reply to  stef

Tylko z tą 1/3 był też uważał. Bo mowa o 1/3 wartości z kiedy? Z dnia zawarcia umowy czy z dnia zgonu? Pytanie czy w taką rentę jest wbudowane jakieś świadczenie waloryzacyjne. Poza tym jak zrobisz przeliczenie według średniego trwania życia to też się możesz przejechać bo motywację do takich rozwiązań będą miały osoby bardziej długo wieczne (odwrotne ryzyko niż w ubezpieczeniu od śmierci).

Jurek
2 dni temu

Myślę, że sedno problemu leży w czymś innym. W naszym społeczeństwie brakuje sensownych rozmów o pieniądzach, opiece nad starszymi itd. Wielu młodych patrzy na dziadków w kategorii „mieszkania po babci”, a z drugiej strony wiele starszych osób zakłada, że jakoś to będzie. Brakuje sensownej rozmowy i jasnego określenia oczekiwań i możliwości. Wtedy zawczasu można np. podjąć decyzję o zmianie domu na mieszkanie, trzypokojowego mieszkania na kawalerkę (ale tak wyremontowaną, żeby można było np. jeździć wózkiem w środku). Może wtedy okazałoby się, że starsza osoba będzie miała opiekę, albo że na spokojnie póki dobrze odnajduje się w świecie zacznie ją sobie… Czytaj więcej »

Ralf
2 dni temu

Kolejny przykład, jak funkcjonuje państwo z kartonu. Państwo, które zamiast zajmować się sprawami ważnymi i dotyczącymi większości populacji, zajmuje się pigułką wczesnoporonną, żeńskimi odpowiednikami nazw ministerstw i rozkminą, jak bardzo zje… może być wzór na obliczanie należności podatkowych i od ilu zmiennych go uzależnić. A wysypiska płoną, amunicji w magazynach brak, zaś gospodarka tonie. Na siłę próbujemy wymyślać swoje rozwiązania, zamiast czerpać z doświadczeń innych. Weźmy taki pfand w Rajchu – system prosty do bólu – buli ten, kto śmieci, a zarabia ten, kto zbiera owe śmieci. Odwrócona hipoteka w Australii – to państwo w imieniu seniora zawiera umowę, która… Czytaj więcej »

Mike
2 dni temu

Mnie się wydaje, że temat coraz częściej będzie wypływał, bo zbliżają się dyrektywy budynkowe i ETS2.
I pojawią się tabuny dużych graczy, którzy będą za ułamek wartości przejmować domy i mieszkania, ponieważ ludzi nie będzie stać wyłożyć 100K i więcej na termomodernizację.
I to wszystko w imię ratowania klimatu, zapominając jednocześnie o ludziach. Ciekawe czasy idą…

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu