Mieszkanie bez wkładu własnego? Rusza rządowy program, który ma nam ułatwić zakup mieszkania na kredyt. Ale czy to pomoc czy pułapka?

Wkrótce będzie się można zgłosić do banku po kredyt na zakup mieszkania lub domu, nie odłożywszy uprzednio nawet złotówki na wkład własny. Ale czy to oznacza, że rządowy program „mieszkanie bez wkładu własnego” niesie nową nadzieję na własne lokum w erze malejącej zdolności kredytowej? A może wręcz przeciwnie: może jest jeszcze jedną bombą podłożoną pod rynek nieruchomości i pod nasze domowe budżety? Oto cztery rzeczy, które musisz wiedzieć o kredycie bez wkładu własnego

Od 27 maja pierwsi chętni będą mogli złożyć w swoim banku wniosek o zakup mieszkania lub domu na kredyt, nie posiadając ani grosza przy duszy. Ale czy rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” spełni pokładane w nim nadzieje? Czy będzie remedium na wysokie stopy procentowe? Czy pozwoli na nowo się zapożyczać w erze rosnącego WIBOR-u i malejącej zdolności kredytowej? Czy nie będzie finansową pułapką? Oto cztery rzeczy, które musisz o nim wiedzieć.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Fakt nr 1: mieszkanie bez wkładu własnego to mieszkanie z wkładem własnym

Rząd chce okazać serce osobom, które – jak przekonywał premier – mają zdolność czynszową (czyli np. pensję na tyle wysoką, żeby było ich stać na opłacenie 3000 zł czynszu), ale nie mają 50 000 zł na wkład własny do kredytu z ratą wynoszącą te same 3000 zł. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” ma to im umożliwić. Program polega na tym, że wkład własny poręcza za nas Bank Gospodarstwa Krajowego. Jakie zasady ma program „Mieszkanie bez wkładu własnego”?

• kredyt będzie musiał być zaciągnięty na minimum 15 lat
• kredyt będzie niedostępny dla bezdzietnych i niemłodych. Będą mogły się o niego starać małżeństwa lub osoby samotne, które wychowują co najmniej jedno dziecko. Będzie też limit wiekowy – 40 lat.
• będą limity cen za metr kwadratowy
• kredyt z gwarancją ma być dostępny na zakup tylko pierwszej nieruchomości. Jeśli ktoś z ubiegających się o kredyt jest właścicielem nieruchomości (mieszkania lub domu), gwarancji nie dostanie.
• wysokość maksymalna gwarancji to 100 000 zł

Szczegóły programu, tego, kto i na jakich warunkach może z niego skorzystać, znajdziecie w tym artykule. Najważniejsza informacja: gwarancja kredytowa nie jest żadną dopłatą do mieszkania. Po prostu dzięki niej można zaciągnąć kredyt na całą kwotę potrzebną na zakup mieszkania lub budowę domu, a nie na kwotę pomniejszoną o wkład własny. Co to oznacza w praktyce?

Kredyt bez wkładu własnego będzie większy kwotowo i będzie musiał być spłacany dłużej (żeby większa kwota kredytu nie obciążała domowego budżetu). Problem w tym, że banki, zgodnie z lipcowym zaostrzeniem polityki kredytowej przez KNF, i tak będą liczyć zdolność kredytową na maksymalnie 25 lat. Czyli osoba, która nie ma wkładu własnego, musi zawnioskować do banku o większą kwotę, co już na starcie obniża jej „siłę nabywczą”.

Przykład? Państwo Kowalscy zarabiają 10 000 zł na rękę i mają 60 000 zł na wkład własny. Chcą kupić mieszkanie w Łodzi za 600 000 zł, więc potrzebują de facto kredytu o wysokości 540 000 zł. Zapewne znalazłby się jeszcze jakiś bank, który by im takiego kredytu udzielił. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” nie jest tu potrzebny.

Państwo Nowakowie zarabiają też 10 000 zł i nie mają wkładu własnego. Chcą kupić mieszkanie w Łodzi za 600 000 zł, więc potrzebują kredytu w wysokości 600 000 zł. Dziś najprawdopodobniej żaden bank nie da im takiego kredytu, bo przygniotłaby ich rata. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” niewiele tu pomoże. Według najnowszych wyliczeń, aby otrzymać 500 000 zł kredytu hipotecznego, rodzina 2+1 musi łącznie zarabiać co najmniej 9500 zł miesięcznie. A przy 12 000 zł miesięcznie kredyt dostanie już w większości banków.

To co mogą zrobić Nowakowie, to rozejrzeć się za tanim mieszkaniem, na które będą mieli jeszcze zdolność kredytową, choć w praktyce, jest to coraz trudniejsze. Nie wiadomo, jak do oferty w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” podejdą banki – czy będą oferować kredyty na mieszkania tylko z wkładem 20% – wtedy maksymalna cena zakupu mieszkania może być większa, bo suma gwarancji będzie wyższa – czy też wystarczy 10%.

Czytaj też: WIBOR w górę, ceny mieszkań w dół? Rosnące stopy pogrzebały zdolność kredytową tysięcy Polaków. Awaria silnika, który napędzał wzrost cen mieszkań. Co to oznacza?

Fakt nr 2: wymarzone mieszkanie ciągle poza zasięgiem

Wymarzone mieszkanie – to znaczy jakie? Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” nie pomoże raczej spełnić marzeń. Zakładając, że kupujący ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową, to nawet wspomagany programem rządowym będzie się musiał mocno napocić, żeby w ofercie deweloperów znaleźć coś, co załapie się na ustalone kryteria cenowe.

Kryteria te będą ustalane co pół roku przez wojewodów. Do końca września kupujących mieszkania za kredyt bez wkładu własnego będą obowiązywały limity cenowe ogłoszone 1 kwietnia. Ile wyniosą? Sprawdził to dokładnie – z podziałem na nawet małe miejscowości – Marek Wielgo z portalu GetHome.

W Szczecinie, Lublinie i Krakowie trudno będzie znaleźć w ramach rządowego programu mieszkanie bez wkładu własnego – tam jedynie kilka procent mieszkań będących w ofercie deweloperów łapie się do programu. W Warszawie to 8%. Czyli bardzo mało. Kupujący będą musieli iść na kompromisy, czyli wybierać lokale mniejsze i położone w gorszych lokalizacjach.

NBP w opinii do ustawy o mieszkaniu bez wkładu własnego ostrzegał, że możliwość składania wniosków kredytowych przez osoby, które nie mają oszczędności, przyniesie dodatkowy popyt na rynku nieruchomości i będzie pompowała ceny. Opinia była pisana we wrześniu, gdy stopy procentowe wynosiły 0,2%, kredyt był tani, a chętnych mnóstwo.

Teraz sytuacja się odwróciła. Popyt na nieruchomości wygasa (co nie znaczy, że podaż się powiększy, bo deweloperzy ograniczają oddawanie mieszkań do użytku – widzą, że i tak nie znajdą na nie chętnych, a poza tym boją się wzrostu cen budowy). A w zasadzie to się nie boją, tylko ryzyko chcą przerzucić na klientów – coraz częściej pojawiają się głosy o tym, że firmy mogą zacząć indeksować ceny mieszkań.

Chodzi o sytuację, w której kupujemy dziurę w ziemi za 10 000 zł za metr. Firma potrzebuje 2-3 lata na oddanie nieruchomości od użytku i zastrzega sobie prawo, że będzie w tym czasie podnosić ceny, np. o 2-3%. Tak było już 20 lat temu.

Czytaj też: Wkurza cię, że rosnący WIBOR podnosi raty kredytów? Pierwszy bank w Polsce zaoferuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem aż przez 10 lat. Wiemy z jakim

Fakt nr 3: mieszkanie bez wkładu własnego to jeszcze droższy kredyt

Tego jeszcze nie wiemy na pewno, ale takie są nieoficjalne zapowiedzi. Co wiemy już teraz to to, że za gwarancję BGK trzeba będzie zapłacić 1% jej wartości. Czyli jeśli ktoś potrzebuje gwarancję zamiast 70 000 zł wkładu własnego, BGK udzieli mu jej po uiszczeniu prowizji w wysokości 700 zł.

Banki ostrzegają, że kredyt bez wkładu własnego mogą dostać gospodarstwa domowe, które mogą mieć problemy ze spłatą (bo skoro nie mają wkładu własnego, to nie mają też finansowych rezerw). I że należałoby wydłużyć termin rozpatrywania wniosków kredytowych takich klientów (obecnie 21 dni). W praktyce 21 dni jest fikcją, bo banki zbierają i weryfikują dokumenty przez wiele tygodni, jeśli nie miesięcy. Ale nie w trybie „wniosku kredytowego”, lecz zapytania, co pozwala ominąć ustawę. W tym przypadku będzie tak samo, ale brzmi to jak pogrożenie palcem – „tych klientów będziemy prześwietlać szczegółowo dokładnie”.

Czy marże dla kredytów udzielanych w ramach programu rządowego się zwiększą? Gdy stopy procentowe były niskie, marże były relatywnie większe, niż są teraz – wynosiły 2,5-4%. Dziś schodzą nawet poniżej 2%. Klienci bez wkładu własnego mogą być obarczeni dodatkową marzą, np. 0,5 pkt proc. z tytułu szacowanego większego ryzyka. Dlaczego ryzyko ma być większe, skoro jest gwarancja?

Bo gwarancja w końcu wygasa, a potem bank zostaje sam na sam z klientem, który nie wykazał, przychodząc do banku, żadnych oszczędności. A kredyty hipoteczne psują się dopiero po kilku latach, a nie w czasie, gdy i tak jest aktywna gwarancja BGK.

Fakt nr 4: mieszkanie bez wkładu własnego to krok w stronę… wynajmowania

Realną pomocą od państwa byłoby spłacenie części kredytu przez rząd (czyli przez wszystkich podatników) – jest to przewidziane, ale dopiero, gdy w rodzinie pojawi się kolejne dziecko. Jeśli drugie – wtedy rząd spłaci 20 000 zł naszego kredytu. Jeśli bliźniaki – aż 60 000 zł. To realna, żywa gotówka – nie tylko „robić” dzieci.

Ale to nieuczciwa propozycja, która skłania do korzystania z programu osoby, które i tak mają w planach założenie rodziny, a które nie mają problemu ze zdolnością kredytową i wkładem własnym. Na koniec dnia efekt będzie taki, że jeśli ktoś planuje założyć rodzinę, ale pieniądze zamiast na wkład własny woli przeznaczyć na wykończenie lokalu, większy telewizor czy samochód – to też się załapie.

Oczywiście, to nie będzie zjawisko masowe i zależy raczej od szczególnej, indywidualnej sytuacji każdej rodziny, ale furtka zostaje otwarta. Zupełnie tak, jak z propozycją zaszytą w Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, czyli spłaty przez państwo 22 000 zł kapitału.

Absurd mieszkania bez wkładu własnego widzi nawet NBP. Problem nie jest w kredytach

Wkład własny ma dwa cele. Po pierwsze chroni bank na wypadek turbulencji w gospodarce i spadku cen nieruchomości oraz braku spłat rat przez kredytobiorcę. Ten bufor w postaci 10-20% ceny nieruchomości to dla banku polisa bezpieczeństwa. W razie kryzysu na rynku i ogromnego spadku cen nieruchomości oddala się wizja, że nieruchomość będzie mniej warta niż udzielony na nią kredyt. Choć w przypadku części kredytów frankowych ta wizja się zrealizowała. No ale niektóre z nich już na starcie miały LTV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) powyżej 100%.

Ale wymóg wkładu własnego chroni też klienta. To oczywiście dla wielu osób gorzka pigułka, ale w praktyce chroni je przed przekredytowaniem. Oczywiście, nie mam złudzeń, że wiele osób wolałoby mieć „prawo do porażki” i zakredytować się po uszy niż być w ten sposób chronione – w ich opinii na wyrost. Ale prawda jest taka, że kredyt nie powinien być zbyt wysoki, jeśli ma być bezpieczny.

Wysokie ceny nieruchomości mogą sprawić, że na mieszkanie z gwarancją wkładu własnego załapią się osoby, które mają oszczędności i mogłyby sobie kupić mieszkania na warunkach rynkowych, ale będą wolały skorzystać z pomocy państwa.

Czy ten program zadziała? Problemem na rynku nieruchomości (do tej pory) był nie brak zdolności kredytowej, nie zbyt mały popyt, ale zbyt mała podaż (która pompowała ceny). NBP sugerował, że jeśli rząd chce poprawić los obywateli, to powinien zrobić krok w kierunku zwiększenia podaży: może to być przyjęcie aktywniejszej roli inwestora na rynku mieszkań albo stworzenie warunków do rozwoju cywilizowanego rynku najmu. Jakby to mogło wyglądać, opisałem tutaj.

źródło zdjęcia:PixaBay/Unsplash