Pożyczysz im na budowę wieży i apartamentów, a oni zapłacą ci 5,5% rocznie. Okazja?

Pożyczysz im na budowę wieży i apartamentów, a oni zapłacą ci 5,5% rocznie. Okazja?

Jak wiecie, wciąż doskwiera mi brak wystarczającej możliwości inwestowania pieniędzy – czy to w formie systematycznego wpłacania po 200 zł z myślą o odcinaniu kuponów za 20 lat, czy to w formie jednorazowej inwestycji, różnicującej mój portfel inwestycji (a przy okazji cierpię również nad Waszymi, zbyt ubogimi portfelami :-)). Marzę o tym, żeby w Polsce rozwinął się wreszcie rynek obligacji korporacyjnych dostępnych dla drobnego ciułacza. Żeby każdy Orlen, Orange i PKO BP wypuszczał rocznie co najmniej dwie serie obligacji dostępnych dla klientów indywidualnych. Niestety, „tłuste ryby” są wciąż rozpieszczone przez rynek finansowy i wolą się zapożyczać „hurtowo”, zamiast u nas, małych żuczków. Do naszych portfeli startują głównie mikroskopijne firmy, które dopiero szukają możliwości nabrania tłuszczyku. A ponieważ banki dyktują im trudne warunki, szukają tańszego finansowania w naszych kieszeniach. Szukam firm, które sprzedają obligacje inwestorom indywidualnym dlatego, że chcą różnicować źródła finansowania, a nie dlatego, że nie mają innego wyjścia, bo każde inne finansowanie byłoby dla nich horrendalnie drogie.. 

Ciekawych ofert obligacji dużych, stabilnych, międzynarodowych firm – takich, które można byłoby zarekomendować nie tylko miłośnikom rosyjskiej ruletki – jest zbyt mało. Ostatnio z nadzieją zawiesiłem oko na dużej deweloperskiej firmie Ghelamco – to odnoga dużego, belgijskiego holdingu budowlano-deweloperskiego, która jeszcze do jutra, do 9 grudnia, oferuje drobnym ciułaczom swoje obligacje. To na pewno nie jest ikona bezpieczeństwa, ale przynajmniej nie jest to kolejny mikrus, lecz firma mająca solidną pozycję na rynku, na którym działa. Ghelamco chce nam sprzedać 500.000 obligacji o łącznej wartości 50 mln zł. Odsetki od obligacji będą płacone co pół roku, zaś oprocentowanie papierów – jak to zwykle bywa – jest oparte o stawkę WIBOR 6M (czyli cenę pieniądza na rynku międzybankowym) powiększoną o marżę w wysokości 3,50%. Przy obecnym poziomie WIBOR 6M oznacza to oprocentowanie na poziomie 5,5% w pierwszym, półrocznym okresie odsetkowym, nieosiągalne przy jakiejkolwiek lokacie nie będącej „zgrzewką” z produktem inwestycyjnym.

Zobacz również:

Obligacje mają długi termin wykupu (firma odda pieniądze dopiero za 4,5 roku, czyli w czerwcu 2019 r.), ale będzie można się ich wcześniej pozbyć na giełdzie (o ile znajdzie się nabywca i zapłacić sensowną cenę). Zabezpieczeniem jest słowo honoru prezesa, a właściwie poręczenie firmy Granbero Holdings Ltd, finansującej wszystkie spółki celowe, prowadzące inwestycje grupy Ghelamco w Polsce. Granbero nie ma żadnego poważniejszego majątku, więc „walutą” poręczenia jest rzeczywiście słowo honoru prezesa ;-). Brak zabezpieczenia na realnych nieruchomościach to jeden z elementów wyjaśniających dość wysoką marżę powyżej WIBOR-u, jaką oferuje spółka – 3,5% powyżej WIBOR-u. Choć i tak jest ona niższa od tej, którą jeszcze jesienią, w emisji prywatnej, firma oferowała instytucjom. Wtedy bardzo podobne papiery Ghelamco sprzedawała z marżą 4,3%, zaś w sierpniu cypryjska firma płaciła w ramach jeszcze wcześniejszej emisji aż 4,75% powyżej WIBOR-u. Dla porównania: PKN Orlen sprzedawał w zeszłym roku obligacje z oprocentowaniem WIBOR plus 1,5%, a i tak ludzie wykupili je na pniu w ciągu dwóch dni.

Zaletą Ghelamco jest to, że ani na rynku deweloperskim, ani w emisjach obligacji nie jest nowicjuszem. Firma istnieje od 1985 r. i na początku była typową spółką budowlaną, specjalizującą się w budownictwie przemysłowym. Teraz zajmuje się głównie deweloperką, a Polska jest dla firmy głównym rynkiem. Holding co prawda działa też w Belgii, w Rosji i na Ukrainie, ale z 1,5 mld euro jego aktywów aż miliard jest alokowany w Polsce. Tzw. track record Ghelamco nie wygląda źle. Firma zbudowała i sprzedała m.in. Crown Tower przy ul. Hrubieszowskiej w Warszawie (koszt budowy 10 mln euro, a sprzedany za 16 mln), Zaułek Piękna (kosztował 20 mln, poszedł za 34 mln euro), Atlantis Invest (przy ul. Cybernetyki w Warszawie), Coral Bud (przy ul. Bitwy Warszawskiej, koszt budowy 35 mln, sprzedane za 51 mln euro), T-Mobile Office Park (kosztował 90 mln euro, sprzedany za 112 mln), czy Mokotów Nova (przy Wołoskiej, przebitka z 86 mln euro do 120 mln). Jest też Crown Square przy Mokotowskiej, Marynarska Business Park (przebicie z 98 na 157 mln euro), Trinity Park przy ul. Suwak (ten ostatni zbudowany za 40 mln, sprzedany za 80 mln euro) W sumie firma sprzedała w Polsce nieruchomości warte 1,3 mld euro.

proj421653159f64025a6la
proj422253ac29a9970e7la

Wśród sztandarowych trwających inwestycji Ghelamco – od których powodzenia zależy wykupienie obligacji – jest m.in. biurowiec Warsaw Spire (przy Rondzie Daszyńskiego, to ten beton na zdjęciu powyżej, który ma wyglądać tak, jak to cacko powyżej betonu ;-)), biurowiec Wołoska 24, Sienna Tower (zgodnie z nazwą ulicy ;-)), Sobieski Towera (przy pl. Zawiszy), apartamenty pod adresem Foksal 13/15 oraz Woronicza Qbik, czy nowy Dworzec Gdański w Warszawie. Nie dziwię się, że firma potrzebuje kapitału, bo rzuca się na coraz większe inwestycje. Sam tylko Warsaw Spire dziś firma wycenia na 200 mln euro. Na swoje polskie inwestycje Ghelamco wyemitowało obligacje za 250 mln euro (z czego połowę już wykupiła). Kasę, którą chce pożyczyć teraz, zamierza wykorzystać na „nabycie nowych gruntów, przygotowanie i realizację kolejnych projektów, a także wydłużenie finansowania udzielonego spółkom projektowym”. Czyli pisząc wprost – na nowe inwestycje oraz na rolowanie starych długów (firma ma 110 mln euro długów w bankach i 125 mln euro w obligacjach). W sumie najbliższe plany przewidują pożyczenie od inwestorów 50 mln euro )do 2015 r.). Słowem: porządna, ładnie rozwijająca się firma, mająca atrakcyjny „bank ziemi” i mnóstwo „rozgrzebanych” projektów, które – jeśli zarobią tyle, ile te już zakończone – z łatwością pozwolą spłacić obligatariuszy. 

Minusy? Przede wszystkim: zerowe możliwości dochodzenia roszczeń, gdyby coś poszło nie tak – Ghelamco to klasyczna firma-wydmuszka – nie ma żadnego trwałego majątku, a jedynie wierzytelności od firm, którym pożycza pieniądze uzyskane od inwestorów. Jeśli jakiś projekt upadnie, nie dostanie pieniędzy i nie wykupi obligacji. Co wtedy? Firma jest zarejestrowana na Cyprze, więc szukaj wiatru w polu. Cały holding w schemacie wygląda mniej więcej tak:

ghelamco_struktura

Oczywiście dziś nie widać na horyzoncie takich kłopotów. Ale jeśli mówimy o branży deweloperskiej, to można sobie wyobrazić, że zbyt drogo kupi grunt, przepłaci za projekt, wynajmie partaczy do budowania, w tzw. międzyczasie załamie się sytuacja na rynku nieruchomości i czynsze najmu powierzchni spadną (a to od nich zwykle zależy to, po ile firma zarządzająca nieruchomościami odkupi zbudowaną powierzchnię). Można też sobie wyobrazić, że podaż powierzchni biurowej w Warszawie będzie tak dużo, iż nie każdy biurowiec da się sprzedać. Zaś ograniczenia na rynku kredytów hipotecznych sprawią, że nie spadnie popyt na apartamenty.

Ghelamco ostatnio realizuje coraz większe projekty, więc i poślizg na którejś z nich może być kosztowny. Pamiętacie kłopoty innego dużego dewelopera Orco? Złota 44, piękny apartamentowiec zaprojektowany przez Liebeskinda i katastrofa finansowa, która zachwiała całą firmą. Ostatecznie Orco wpisało w straty 120 mln euro i sprzedało rozgrzebany budynek za 63 mln euro. Jak widać w tym biznesie łatwo się pomylić. Przy okazji przypomnę – choć to oczywiście nie ta skala i nie ta jakość zarządzania – niedawną plajtę lokalnego dewelopera Ganta. W tej branży takie rzeczy się zdarzają i warto mieć to przed oczyma, nawet jeśli pieniądze pożycza się dużej, solidnej, mającej imponujący track record firmie. Rynek nieruchomości jest wyjątkowo kapryśny i podatny na zmiany koniunktury – jeśli tylko gospodarka zwolni, to budowlańcy i deweloperzy odczują to jako pierwsi. Firmie może też zaszkodzić np. kryzys finansowy, który zwiększy koszty finansowe lub – w skrajnym przypadku – może całkiem odciąć ją od pieniędzy bankowych, skazując ją na śmierć (choć trzeba powiedzieć, że firma bardzo rozsądnie trzyma zadłużenie bankowe na względnie niskim poziomie, stawiając porównywalnie grubą drugą nogę – obligacyjną).

Oferowane dziś obligacje to długoterminowy – jak na przeciętny horyzont polskiego inwestora – interes. Na rynku deweloperskim cztery i pół roku (na taki czas są emitowane obligacje) to niemal wieczność. Oczywiście: patrząc dziś na wyniki Granbero, „czapki” skupiającej wszystkie polskie inwestycje Belgów, nie widać, by ktoś tu miał dokładać do interesu. W zeszłym roku Granbero pokazało 11,6 mln euro zysku, a w pierwszej połowie tego roku – 4,2 mln euro (cały holding Ghelamco, włączając w to działalność w Belgii i na Wschodzie, w zeszłym roku zarobił na czysto 23,2 mln euro). Gdyby firma płaciła za obligacje nie 3,5% powyżej WIBOR-u, tylko 4,75%, jak jeszcze niedawno w emisjach prywatnych, to uznałbym to za sporą atrakcję – zwłaszcza, że to duża, w sumie stabilna i mająca już spore doświadczenie firma.  Przy kuponie na poziomie 3,5%  decyzja – nie ma co tego ukrywać –  jest trudniejsza. Zwłaszcza, że to papiery de facto niezabezpieczone, a spółka – choć duża i solidna – działa w niestabilnej branży.

Być może z punktu widzenia zwolenników obligacyjnego dreszczyku emocji taki potencjalny zysk byłby wystarczający? Co by nie mówić, oprocentowanie obligacji Ghelamco obiecuje jednak o te 2-2,5% więcej, niż dochód, który można osiągnąć bez ryzyka (i zapewne też o 2-2,5% mniej od długoterminowej stopy zwrotu z bezpośredniej inwestycji w akcje giełdowych spółek). Na pewno nie jest to pomysł dla kogoś, kto nie ma jeszcze portfela wypełnionego podstawowymi aktywami – depozytami bankowymi, funduszami, obligacjami rządowymi (takim osobom polecałbym raczej obligacje Orlenu). I na pewno nie jest to pomysł na ulokowanie oszczędności całego życia. Ale dla względnie doświadczonego inwestora, chcącego rozbudować już istniejący portfel i wkładającego w tego typu obligacje nie więcej, niż 5-10% pieniędzy, może to być pomysł do zastanowienia.

Subscribe
Powiadom o
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!