Odwrócona hipoteka nadchodzi! Za chwilę będzie już w bankach? Co powinieneś o niej wiedzieć?

15 grudnia zacznie obowiązywać ustawa, dzięki której banki będą mogły oferować klientom tzw. odwrócony kredyt hipoteczny. Nowe prawo przyjął już Sejm, podpisał prezydent, a w piątek pojawiło się w Dzienniku Ustaw. Już za miesiąc przed posiadaczami nieobciążonych hipotecznie nieruchomości powinny otworzyć się nowe możliwości. Czy rzeczywiście się otworzą? Odwrócona hipoteka ma być bardziej bezpieczną dla seniora alternatywą w stosunku do renty dożywotniej, czyli produktu już oferowanego seniorom przez prywatne firmy, zwane funduszami hipotecznymi (największe z nich to FH Dom i FH Familia). Zresztą bankowcy nigdy za funduszami hipotecznymi nie przepadali i czasem nawet im się wymknęło, że chętnie fundusze hipoteczne by po prostu zaorali. Czy teraz skorzystają z okazji?

ZALETY ODWRÓCONEJ HIPOTEKI. Przewaga odwróconej hipoteki nad rentą dożywotnią ma polegać na tym, że: a) oferować ją będą licencjonowane banki, pilnowane przez Komisję Nadzoru Finansowego (może ona, jak się naprawdę wkurzy w wyniku np. skarg klientów, wyrzucić prezesa banku na bruk, albo wywłaszczyć akcjonariuszy), b) banki – tego też pilnuje nadzór – muszą posiadać wystarczający kapitał, żeby nie było wątpliwości, iż wywiążą się z umów zawartych z klientami (fundusze hipoteczne nie są nadzorowane, nie muszą też spełniać żadnych wymogów kapitałowych), c) odwrócona hipoteka nie oznacza utraty własności mieszkania przez klienta, następuje to dopiero na końcu, przy rozliczeniu umowy (sytuacja jest więc bezpieczniejsza z punktu widzenia klienta), d) odwrócona hipoteka jest umową terminową, a nie dożywotnią, przez co – przynajmniej na pierwszy rzut oka – bank może zaoferować lepsze warunki finansowe klientowi (bo ma mniej niewiadomych dotyczących np. długości życia klienta), e) odwrócona hipoteka jest umową odwracalną, czyli np. spadkobiercy mogą odzyskać mieszkanie od banku. Jak widzicie: fura zalet.

Czytaj też: 2000 zł prywatnej renty dla emeryta? Tak, ale zrzeknij się praw do… pałacu

JAKIE PRAWA MA KLIENT LUB JEGO SPADKOBIERCY? Przede wszystkim – będzie mógł, tak samo, jak w wariancie z rentą dożywotnią – mieszkać do końca życia w mieszkaniu objętym umową z bankiem. Niezależnie od tego, że pieniądze z odwróconego kredytu bank będzie wypłacał tylko przez okreslony czas (np. przez 15 lat), to własność mieszkania przejmie dopiero po śmierci klienta. Co się stanie jeśli klient będzie żył bardzo długo? Teoretycznie oznaczać to może stratę dla banku, bo nie będzie mógł wziąć od klienta nic poza prawem do własności mieszkania po jego śmierci. Chyba, że odpowiednio nisko wyceni mieszkanie (o tym dalej). A co będzie jeśli klient umrze niedługo po zawarciu umowy? Spadkobiercy w ciągu roku od tej przykrej okoliczności mogą „odwrócić” umowę, spłacić bank i odzyskać prawo do mieszkania. A więc oddać bankowi tę część kredytu, którą już zdążył wypłacić w ratach plus odsetki od tych pieniędzy, których bank jeszcze nie pobrał, ale przez cały czas nalicza (wziąłby je z kwoty uzyskanej za sprzedaż nieruchomości). Mieszkanie wraca wtedy do spadkobierców.

JAK JEST ROZLICZANA ODWRÓCONA HIPOTEKA? Wzór jest zawsze taki sam: po śmierci klienta rzeczoznawca wycenia mieszkanie, a bank przedstawia spadkobiercom kwity dotyczące wysokości wypłaconych rat i odsetek, które zamierzał pobrać po ewentualnej sprzedaży mieszkania. Jeśli mieszkanie jest warte więcej, niż należności banku, to bank wypłaca tę nadwyżkę spadkobiercom i sprzedaje nieruchomość, inkasując w ten sposób odsetki. Jak widać, o ile w przypadku renty dożywotniej firma przejmuje od razu przy podpisaniu umowy własność mieszkania i bierze na siebie korzyści lub straty wynikające z krótko- bądź długowieczności klienta, w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego bank zarabia tylko na odsetkach – nie bawi się w Pana Boga. Jego zarobek, czyli wartość odsetek, zależy tylko od czasu między podpisaniem umowy, a zakończeniem życia klienta, w minimalnym tylko stopniu ma tu znaczenie zmiana wartości nieruchomości. .

NIEBEZPIECZEŃSTWO HAZARDU. Odwrócona hipoteka to produkt, który wymaga od klienta odpowiedzialności. Senior może – jeśli ma takie życzenie – dostać do ręki od razu całą wartość kredytu i wydać te pieniądze na podróże i luksusowe życie. A potem zgłosić się do pomocy społecznej, bo znów nie będzie miał z czego żyć. A nawet jeśli nie przepuści w ciągu kilku lat całej wypłaty, tylko będzie pobierał ją w ratach, to i tak pieniądze z kredytu kiedyś się skończą i poziom życia drastycznie spadnie. W przypadku renty dożywotniej sytuacja – o ile fundusz hipoteczny nie zbankrutuje przed wywiązaniem się z umowy – jest bezpieczniejsza. Pieniądze są wypłacane w ustalonej wysokości do końca życia klienta. Nie ma sytuacji, w której się mogą skończyć i poziom życia seniora spadnie. Nie ma też ryzyka, że klient weźmie pieniądze i pójdzie z nimi do kasyna, bo fundusze hipoteczne nie wypłacają całej kasy od ręki – zawsze odbywa się to w dożywotnich ratach.

DLACZEGO ODWRÓCONA HIPOTEKA RACZEJ NIE BĘDZIE HITEM? Dla banku odwrócona hipoteka nigdy nie będzie żyłą złota. O ile w zwykłym kredycie bank wypłaca klientowi pieniądze, kładzie łapę na hipotece i przez określony czas zarabia na odsetkach, o tyle przy odwróconej hipotece ów zarobek na odsetkach jest niewiadomą. Albo klient będzie żył długo, więc czas naliczania odsetek będzie porównywalny z „normalnym” kredytem, albo będzie żył krótko i wtedy z cała transakcją będzie więcej zachodu, niż to warte. Poza tym bank musi bardzo bezpiecznie wycenić mieszkanie. Nie wie kiedy będzie mógł do niego wejść, a wartość nieruchomości za te kilkanaście lub ponad 20 lat musi być wystarczająco wysoka, by po sprzedaży mieszkania pokryć: wypłacone klientowi raty, naliczone odsetki od tych wypłaconych pieniędzy, koszty transakcji spieniężenia lokalu.

Niezależnie od tego, że umowa jest terminowa, trudno liczyć na sensowne przeliczniki sumy gwarantowanych wypłat dla klienta w stosunku do obecnej wartości nieruchomości. Im mniejszą część obecnej wartości nieruchomości bank zobowiąże się wypłacić klientowi w ratach, tym większą ma szansę, że za 15-20 lat to mieszkanie będzie wystarczająco dużo warte, by nie zabrakło pieniędzy na koszty operacyjne i rozliczenie odsetek. I jeszcze jedno ryzyko: rozliczenie umowy odwróconej hipoteki ze spadkobiercami ma być przeprowadzane na podstawie wyceny rzeczoznawcy, a nie faktycznej ceny sprzedaży. Bank musi więc też wziąć pod uwagę ryzyko, że rzeczoznawca wyceni lokal wyżej, niż da się go faktycznie sprzedać. I bank będzie musiał wypłacić dodatkową kasę spadkobiercom, której żadną miarą nie odzyska. Wniosek? Odwrócona hipoteka jest produktem, przy którym bank czeka wyjątkowo dużo dłubania, a zarobek jest palcem na wodzie pisany.

CO Z FUNDUSZAMI HIPOTECZNYMI I RENTĄ DOŻYWOTNIĄ? Po głębszej analizie łatwo dojść do wniosku, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nie spowoduje anihilacji funduszy hipotecznych, bo większość banków po prostu nie będzie zainteresowana zbudowania produktów będących alternatywą dla renty dożywotniej. A nawet jeśli je zbudują, to warunki oferowane klientom nie mają prawa być znacząco lepsze od tych, które oferują dziś fundusze hipoteczne (np. wypłaty comiesięcznej renty sumujące się do 40% obecnej wartości mieszkania). W dodatku banki te prawdopodobnie i tak musiałyby wynająć do procesowania umów i zarządzania nimi… fundusze hipoteczne. Bo żaden bank nie ma doświadczenia w pracy z seniorami, ani w zarządzaniu nieruchomościami. Problem duszący setki tysięcy osób – duża liczba seniorów posiada nieobciążone nieruchomości, a jednocześnie ma bardzo niskie świadczenia – może nie zostać przez odwróconą hipotekę rozwiązany. A renta dożywotnia na swoją ustawę – a tym samym na zwiększenie wiarygodności funduszy ją oferujących – poczekają do przyszłego roku. Tak naprawdę ani odwrócona hipoteka, ani renta dożywotnia nie są najlepszymi rozwiązaniami dla seniorów. Zwłaszcza w porównaniu z opcją sprzedaży mieszkania i zamiany na mniejsze lub spisania przez seniora umowy „rentowej” ze spadkobiercami (wyjdzie na pewno korzystniej, niż powierzanie nieruchomości funduszom hipotecznym lub bankom).

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij
social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss