„Oddaj prawo do mieszkania, a dostaniesz rentę”. Przenicowałem ten biznes i…

Kto czyta regularnie ten blog, pewnie już zauważył, że nie pałam przesadną miłością do tzw. odwróconej hipoteki, czy też raczej renty dożywotniej, którą oferują w Polsce emerytom prywatne fundusze hipoteczne. Z tej oferty skorzystało w Polsce pewnie kilkaset osób, ale potencjalnych klientów są zapewne setki tysięcy. Mniej zorientowanym przypominam: chodzi o deal, w ramach którego dziś oddaję firmie własność mojego mieszkania, domu lub hacjendy, a firma w zamian gwarantuje mi prawo do zajmowania tego lokalu aż do śmierci i – co ważne – wypłaca mi co miesiąc tzw. rentę. W przypadku, gdyby moim partnerem w tym interesie był bank (na to się nie zanosi), mówilibyśmy o odwróconej hipotece, a jeśli jest nim fundusz hipoteczny, to rzecz nazywa się rentą dożywotnią.  W zasadzie jest to lustrzane odbicie klasycznej hipoteki: zamiast kupować mieszkanie za pożyczone pieniądze sprzedaję je. Zamiast płacić co miesiąc raty – dostaję pieniądze od tego, kto wpisał się do księgi wieczystej jako nowy właściciel.

Czytaj: Subtelne robienie seniora w bambuko? Kontrowersyjne reklamy

W Polsce są dziesiątki, setki tysięcy osób, które mają małe emerytury i ledwo wiążą koniec z końcem. Dodatkowe kilka stówek by się przydało, żeby prowadzić życie choćby w połowie tak kolorowe, jak swego czasu obiecywały słynne OFE. Zwłaszcza jeśli dzieci nie pomagają i mieszkania tak naprawdę nie ma komu zapisać. Dlaczego by go nie sprzedać w zamian za comiesięczną wypłatę? Powody, które sprawiają, że nie doradzałem tego rozwiązania emerytom są dwa. Po pierwsze cena: za przejęcie mieszkania fundusze hipoteczne płacą relatywnie niewiele – góra połowę wartości rynkowej. Mój redakcyjny kolega Marek Wielgo uważa, że dużo lepiej jest skorzystać z oferty jakiegoś pośrednika i zamienić mieszkanie na mniejsze. Koszty zamiany też będą niemałe, ale na pewno mniejsze, niż „straty” ze współpracy z funduszem hipotecznym (przynajmniej patrząc przez pryzmat wartości rynkowej mieszkania). Drugi powód mojego sceptycyzmu to kwestia braku nadzoru państwa nad funduszami hipotecznymi i możliwość wpisywania przez nich do umów jakichś klauzul, które spowodują, że senior traci i mieszkanie i pieniądze. Jest też problem ewentualnego bankructwa funduszu hipotecznego. Mieszkanie jest już w jego majątku, a renta nie jest wypłacana. Co wtedy? Nikt nie chce, żeby na tym rynku pojawił się jakiś Amber Gold.

Walkę o przekonanie mnie, że fundusze hipoteczne nie żerują na emerytach pod przykrywką dobroczynności i nie zbijają na nich fortuny, podjęli szefowie Funduszu Hipotecznego „Familia”. Odbyliśmy trzy spotkania, na których atakowałem ich wątpliwościami, a oni starali się pokazać swoje argumenty. Co z tego wynikło? Oto moja subiektywna relacja z przenicowania funduszu hipotecznego. Po pierwsze: zabezpieczenia oferowane seniorom w umowach; „Familia” wpisuje bowiem do księgi wieczystej przejmowanego mieszkania dożywotnie prawo jego użytkowania przez klienta i podpisuje – w formie aktu notarialnego – oświadczenie o poddaniu się egzekucji (na podstawie Art. 777 kpc), gdyby nie zapłaciła choć jednej raty. Z takim aktem notarialnym „w razie czego” wystarczy pójść do sądu, który z automatu nada mu klauzulę wykonalności i przyjśle do firmy komornika. W przypadku bankructwa firmy też stosunkowo łatwo byłoby odzyskać nieruchomość, bo firma – już jako właściciel lokalu – wpisuje na rzecz klienta hipotekę o wartości rynkowej mieszkania. A to oznacza, że w przypadku upadłości „Familii” klient staje się pierwszym wierzycielem i ma de facto gwarancję odzyskania prawa własności.

Czytaj: Czy duża firma, oferująca rentę dożywotnią, wprowadzała w błąd?

Rozmawiałem z dwoma prawnikami, którzy potwierdzili, że taki pakiet zabezpieczeń klienta jest OK. Dodatkowym powinny być odpowiednio wysokie kapitały własne firmy, by zminimalizować ryzyko jej kłopotów finansowych. Ale to, że jedna firma prawidłowo zabezpiecza prawa klienta, nie oznacza, że tak samo będą grały inne. Podobno niektóre fundusze hipoteczne nie finansują się własnymi pieniędzmi, tylko pożyczonymi od banków. A więc nie wpiszą dla spokoju klienta, hipoteki na jego rzecz, bo muszą tę hipotekę wpisać na rzecz banku, który pożyczył im pieniądze. Widzę tylko dwie opcje: albo rząd nakaże Komisji Nadzoru Finansowego objęcie funduszy hipotecznych nadzorem lub przynajmniej spowoduje, żeby musiały spełnić określone warunki – czyli np. mieć wysoki kapitał, zabezpieczający możliwości finansowania wypłat dla klientów i ograniczający możliwość zadłużania przejętych mieszkań – albo fundusze zrobią sobie samokontrolę same. I np. zrzucą się na niezależny zespół ekspertów-prawników, działający przy jakiejś poważanej instytucji, typu Miejski Rzecznik Konsumentów Niech ci eksperci badają, recenzują wzorce umów, jak i poszczególne umowy.

Czytaj też: 2000 zł prywatnej renty dla emeryta? Tak, ale zrzeknij się pałacu

Drugie starcie Samcik vs „Familia” zasadzało się z grubsza na tym, że w mojej opinii pozbywanie się mieszkania za 30-40% jego obecnej wartości to bezsens. A firmy, które do tego namawiają, mają zadatki na lichwiarzy. Zwłaszcza w sytuacji, gdyby okazało się, że za 10 lat ceny nieruchomości są np. dwa razy wyższe, niż dziś – wtedy mówimy o przekazaniu firmie mieszkania za np. 10% jego wartości! Co prawda niedawno w radiu TOK FM starłem się z przedstawicielem drugiego dużego funduszu hipotecznego – „Dom” – który zasadził całkiem słuszny argument, że jeśli pożyczę dziś z banku 300.000 zł i kupię za tę kasę mieszkanie, to za 10-15 lat też będę musiał oddać znacznie więcej – nawet 600.000 zł. Zarzut lichwy można więc postawić w równej mierze funduszowi hipotecznemu, jak i każdemu bankowi. W „Familii” odsłonili przede mną swoje miękkie podbrzusze i „pokazali bebechy”. Bebechy, czyli kalkulator, w którym zapisane są nie tylko wartości renty dożywotniej, jaką może otrzymać klient, ale też i poszczególne składniki kosztów firmy. „Zabawa” tym kalkulatorem była dla mnie dość ciekawym przedsięwzięciem.

Oto zapis kilku przykładów. Pierwszy z nich to klient 75-letni, który pożyje jeszcze – według statystyk – prawie 11 lat. Załóżmy, że ów klient ma nieruchomość wartą dziś 400.000 zł.  „Familia” – według danych z kalkulatora – wypłaci mu 1243 zł miesięcznej renty. A więc w sumie ok. 160.000 zł. Niewiele, ale… „Familia” twierdzi, że tego nie wolno liczyć w wartościach nominalnych, lecz trzeba jeszcze uwzględnić wartość pieniądza w czasie. Przy założeniu, że wartość nieruchomości się nie zmieni (to odważne założenie, ale chwilowo muszę je przyjąć), firma po śmierci seniora dostanie „do ręki” majątek wart 400.000 zł, lecz wartość realna tych pieniędzy będzie znacznie mniejsza, niż dziś (głównie z powodu inflacji). Z drugiej strony wypłaty renty dla seniora są waloryzowane inflacją. Firma uwzględnia też drugi „teoretyczny” koszt, wynikający z faktu, że pieniądze dla seniora mogłaby pożyczać na rynku, np. z emisji obligacji. I wlicza koszt pozyskania kapitału do modelu biznesowego. W modelu „Familii” te dwa założenia sztucznie „powiększają” teoretyczną wartość wypłaty dla seniora. I choć dostanie on łącznie 160.000 zł plus waloryzacja inflacyjna, to „Familia” po swojej stronie kosztów zapisuje 306.000 zł. 

Od tego firma odejmuje koszty operacji przeniesienia własności nieruchomości z seniora na firmę (koszty rzeczoznawcy, notariusza, koszty sądowe i podatkowe), a także – również „waloryzowane” wartością pieniądza w czasie – koszty pośrednictwa przy sprzedaży mieszkania. Po odjęciu kosztów „operacyjnych” czysty zysk firmy za 11 lat (czysty i realny, już uwzględniający zmianę wartości pieniądza, ewentualne koszty długu, inflację) wyniesie 65.000 zł, czyli 16% wartości umowy. To znaczy: nominalnie będzie znacznie wyższy – wyniesie po prostu tyle, ile dziś warte jest 65.000 zł. Nie jest to mało – jak na realny zysk – ale nie można też powiedzieć, ze firma przejmuje mieszkanie za bezcen. Bawiąc się kalkulatorem „Familii” odkryłem też ogromny wpływ długości życia na rentowność interesu. Gdyby 75-latek zamiast niespełna 11 lat pożył tylko o cztery lata dłużej, to realny koszt wypłat pieniędzy dla niego natychmiast zwiększa się do 550.000 zł (choć do ręki dostanie tylko  220.000 zł). A po doliczeniu kosztów transakcyjnych (też uwzględniając wartość pieniądza w czasie) okaże się, że realna strata „Familii” sięga 185.000 zł. A więc o tyle więcej firma wypłaci, niż dostanie w formie majątku „odziedziczonego” od klienta. Żeby ją odrobić, musiałoby się znaleźć trzech kolejnych 75-latów, mających takie same mieszkania i żyjących, jak przykazują statystyki, niecałe 11 lat.

Weźmy teraz 85-latka, którego oczekiwana długość życia nieco przekracza 6 lat. Załóżmy, że ten senior ma własnościowe mieszkanie warte 300.000 zł i że przyjdzie do „Familii” po rentę dożywotnią. Firma wypłaci mu 2000 zł miesięcznie, co oznacza, że w całym okresie trwania umowy – o ile potrwa ona założone 6 lat – klient otrzyma do ręki 145.000 zł. Uwzględniając wartość pieniądza w czasie – 193.000 zł. A dodając 18.000 zł kosztów transakcyjnych i dyskontując przy nich upływ czasu, dostajemy czysty i urealniony zysk firmy w wysokości 88.000 zł. Jeszcze raz zaznaczam: nominalnie firma zarobi więcej, ale te pieniądze będą warte tyle, ile dziś warte jest 88.000 zł. Zysk jest przyzwoity, bo wynosi prawie 30% wartości „zainwestowanej” w tego konkretnego klienta. Ale jeśli nasz 85-latek pożyje rok dłużej, to rachunki zaczynają się komplikować. Łączny koszt wypłat, powiększony o wartość pieniądza w czasie, wyniesie 272.000 zł. Po odjęciu kosztów transakcyjnych zostanie 8500 zł realnego zysku dla „Familii”. Niewiele, a mówimy tylko o wydłużeniu życia o jeden rok. Inna sprawa, że klient może równie dobrze żyć krócej, niż mówią statystyki – wtedy rentowność biznesu „Familii” dla odmiany skacze pod niebiosa.

Jeśli przeszliście ze mną przez te wszystkie wyliczenia, to… podziwiam Was ;-). Sądzę, że warto czasami rozebrać jakiś finansowy biznes na czynniki pierwsze. Zwłaszcza tak skomplikowany i kontrowersyjny, jak ten. Choćby po to, żeby móc kompetentnie wyrobić sobie opinię. Oczywiście wszystkie powyższe wyliczenia nie uwzględniają zmian cen nieruchomości. Zakładamy, że fundusz hipoteczny nie zyskuje, ani nie traci dodatkowo na tym, że wartość rynkowa nieruchomości się zmieniła. Mam też świadomość, że liczenie wszystkich parametrów finansowych z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie może być kontrowersyjne z punktu widzenia zwykłego zjadacza chleba, bo my – licząc swoje dochody, inwestycje i kredyty – w takie „urealnianie” się nie bawimy. Ale w świecie finansów stopy zwrotu z inwestycji przeważnie liczy się z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie. Co z tego wszystkiego wynika? Że jeśli wszystko pójdzie dobrze, to czysty zysk funduszu hipotecznego można szacować na 15-25% wartości zainwestowanych pieniędzy. Dużo? Mało? To już zależy od tego jak wycenimy ryzyko zmian cen nieruchomości i średniej długości życia klientów. Uzbrojeni w tę wiedzę możemy już w miarę kompetentnie ocenić, czy renta dożywotnia to złodziejstwo i lichwa, czy biznes jak każdy inny. To pytanie pozostawiam otwarte i czekam na Wasze opinie.  

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij