Nieloty: przez dziesięć lat nie potrafili zarobić na nieruchomościach. Zapłacą odszkodowanie?

Od czasu do czasu namawiam Was do długoterminowego lokowania oszczędności nie tylko w banku, ale i na rynku kapitałowym – w spółki dywidendowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, obligacje oraz inne lokaty, które pomogą pieniądzom rosnąć szybciej. Bo nawet niewielki wzrost średniej rentowności przekłada się na bardzo wysokie kwoty na spełnianie przyszłych marzeń. Jakkolwiek ostatnie pięć lat na polskim rynku kapitałowym nie zachwyciło, to jednak w naprawdę długiej perspektywie – 15-20 lat – mając pieniądze ulokowane w akcje lub fundusze dało się zarobić średnio jakieś 10-11% rocznie. Nie ma oczywiście żadnej pewności, że w kolejnych 20 latach będzie tak samo, ale skoro te zasady sprawdzały się przez 200 lat istnienia najstarszych rynków kapitałowych, to może i u nas jeszcze trochę podziałają. Więcej ciekawych statystyk zapodaję w tym klipie:

Kłopot w tym, że o ile cały rynek długoterminowo zwykle szedł w górę, o tyle zdarzały się fundusze, które potrafiły stracić większość pieniędzy klientów. Pamiętacie fundusz Idea Premium? Przez lata dawał wysokie zyski, był pozycjonowany jako relatywnie bezpieczna inwestycja (bo lokował nie w akcje, lecz w obligacje firm), ale potem okazało się, że zarządzający są nielotami i stracili 75% pieniędzy klientów. Nie były to jedyne nieloty, które opisywałem w blogu. Ostatnio zaczęło się nawet mówić, że za nędzną jakość zarządzania można próbować żądać odszkodowań. Jasne, że zarządzający funduszem nie musi być geniuszem, że na spadającym rynku nawet największy as nie zarobi pieniędzy (może co najwyżej mniej stracić), że wkładanie pieniędzy do funduszu jest obarczone ryzykiem i nikt nie zagwarantuje godziwych – albo jakichkolwiek – zysków. Każdy inwestor, mający pieniądze w funduszu inwestycyjnym, żyjąc nadzieją na znacznie wyższy zysk, niż w banku (przynajmniej w długim terminie), zdaje sobie sprawę, że fundusz może co najwyżej „się postarać”. A ryzyko straty jest wpisane w to przedsięwzięcie jak amen w pacierzu.

Tym niemniej jakiś czas temu giełdowa gazeta „Parkiet” opisywała sensacyjny wyrok, w którym sąd stanął po stronie klientów bardzo źle zarządzanego funduszu inwestycyjnego. Sprawa dotyczyła funduszu DWS Płynna Lokata. Po sześciu latach walki firma PERN Przyjaźń wywalczył w sądzie 1,26 mln zł odszkodowania (plus odsetki). Podstawą był art 64 ustawy o TFI, który mówi o tym, że Towarzystwo odpowiada przed uczestnikami funduszy za wszelkie szkody spowodowane nienależytym wykonaniem obowiązków w zakresie zarządzania funduszami. Wcześniej zdarzały się wygrane klientów funduszy, który udowodnili wprowadzenie w błąd przez sprzedawcę bądź inne tego typu nieprawidłowości, ale ten wyrok dotyczy jakości zarządzania. DWS Płynna Lokata (towarzystwo nim zarządzające zostało jakiś czas temu przejęte przez Investors TFI) ulokował część pieniędzy klientów w obligacje strukturyzowane wyemitowane przez spółkę z grupy Deutsche Banku, indeksowane wartością CDS-ów dotyczących Polski (CDS to instrument oceniający ryzyko niewypłacalności kraju). Na przełomie lat 2008-2009 nastąpił światowy kryzys finansowy i obligacje stały się bezwartościowe.

Dlaczego nieloty z DWS zainwestowały w te papiery? Pewnie dostały takie polecenie od spółki-matki (czyli Deutsche Banku), więc ubrały klientów w takie inwestycyjne truchło.Klienci stracili, a nieloty zgarnęły prowizje i premie. Takich przypadków niestety kilka w polskiej branży funduszy inwestycyjnych było. Zwykle dotyczyły funduszy, które przez jakiś czas były gwiazdami, odstawały o kilka długości wynikami od wszystkich podobnych funduszy. Zarządzający kazali całować się w pierścień, klienci wpłacali pieniądze, a potem okazywało się, że fundusz inwestował w najbardziej ryzykowne akcje lub obligacje. Dopóki karta „żarła”, był gwiazdą, ale jak fortuna się odwróciła, to spadł na dno. Z tego powodu zawsze radzę Wam, żebyście rozdzielali pieniądze na kilka funduszy oraz żebyście unikali funduszy będących przez dłuższy czas na samym szczycie tabeli. W tej branży gwiazdą się tylko bywa, chyba że się kantuje. Dziś opowiem Wam historię funduszu Arka Nieruchomości, który tak zarządzał pieniędzmi swoiich klientów, że ci – pomimo wzrostu cen na rynku nieruchomości – stracili furę pieniędzy z zainwestowanych początkowo 340 mln zł. Fundusz się likwiduje, klienci mają za złe i domagają się odszkodowań. Czy mają rację?

„W maju 2004 r. kupiłam za oszczędności całego swojego życia 280 certyfikatów inwestycyjnych funduszu Arka BZ WBK Nieruchomości o wartości 28.000 zł o terminie wykupu w grudniu 2012 r., następnie przełożonym na maj 2014 r. Niestety, jak się okazało, wartość certyfikatów dramatycznie spadła, a ponadto nie mogę odzyskać zainwestowanych pieniędzy pomimo upływu terminu ich wykupu. W biurze maklerskim BZ WBK poinformowano mnie, że muszę czekać aż syndyk sprzeda nieruchomości. Będą to znacznie mniejsze pieniądze od zainwestowanych w 2004 r. Przez 10 lat ceny nieruchomości wzrosły, a tymczasem – jak się okazuje – fundusz zarządzany przez BZ WBK nie jest w stanie wypłacić nawet kapitału początkowego”

– pisze do mnie klientka, pani Zofia. I pyta: czy to nie jest kolejny „Amber Gold”? Jak to się stało, że fundusz poniósł wielkie straty inwestując w nieruchomości? Jak wyglądał nadzór nad tym funduszem? Jaki był związek między wynagrodzeniami funduszu i zarządzających, a wynikami finansowymi funduszu? To ciekawe pytania. Wiadomo, że pani Zofia też nie jest w tej sprawie bez winy, bo włożyła wszystkie oszczędności w jeden fundusz, który okazał się niewypałem. Ale być może nieloty powinny z własnej kieszeni coś klientom dopłacić, skoro na rosnącym (lub przynajmniej stabilnym) rynku nie były w stanie wykręcić wyników choćby zbliżonych do średniej?

„Skusił mnie fundusz nieruchomości Arka. Nie kupowałem go na początku, jak większość udziałowców, ale na rynku wtórnym. Miałem okazję kupić certyfikaty znacznie poniżej wartości aktywów funduszu, a wierzyłem, że wycena nieruchomości jest zrobiona „z należytą starannością”. Wycena aktywów funduszu na jeden udział na pół roku przed planowanym rozwiązaniem funduszu wynosiła 150 zł, ja kupowałem po 110-112 zł. Byłem przekonany, że na tym nie da się stracić! Przecież biurowiec zbudowany w centrum Warszawy nie może zmniejszyć swojej wartości o 25-30% w ciągu kwartału!”

– opowiada inny klient funduszu, pan Leszek. Okazało się, że cuda się jednak zdarzają. Wycena aktywów co kwartał spadała o 20-25 zł na każdy certyfikat i na koniec 2012 r. wyniosła 100 zł. W 2013 r. fundusz nie został zamknięty, a wyceny zaczęły jeszcze bardziej spadać.

 nieruch1

Pan Leszek domaga się, bym zdobył dla niego odpowiedź na proste pytanie: co się stało? Co poszło nie tak? Przecież nabywając cokolwiek w 2004 r., bez znaczenia, czy to coś było w Poznaniu, Warszawie czy Wąchocku, nie dało się nie zarobić. Klient się wścieka, że zapewne fundusz świetnie zarobił na opłatach za zarządzanie, a klientom zamierza wypłacić ochłapy. Fakt, kupując nieruchomość w 2004 r. za 300.000 zł i wynajmując ją do dzisiaj z samego czynszu można byłoby mieć 100.000 zł. A przecież to mieszkanie dziś powinno mieć większą wartość, niż w 2004 r., gdy nieruchomościowy boom dopiero się rozkręcał. Tymczasem ostatnio wartość aktywów przypadających na jeden udział funduszu wynosiła… 69 zł (na starcie było to 100 zł). Klienci zastanawiają się nad pozwem zbiorowym, bo ich zdaniem nie jest możliwe, żeby tu nie było jakiegoś kantu.

Sytuacja jest tym bardziej skomplikowana, że fundusz – kiedy decydował o przedłużeniu swojej działalności, ostatecznie aż o dwa lata – wykupił w kilku transzach część certyfikatów, płacąc za nie nie najgorzej. Fundusz wypłacił wtedy 110 zł za każdy certyfikat, a wcześniej jeszcze każdemu członkowi funduszu wypłacił 11 zł udziału w dotychczasowych zyskach. Nie jest to duża stopa zwrotu jak na 10-letnią inwestycję na dochodowym rynku nieruchomości, ale zawsze coś. Chętnych do wyjścia było znacznie więcej, niż pieniędzy, więc zamówienia boleśnie redukowano: w pierwszej transzy zgłosili się posiadacze 2,7 mln certyfikatów, a fundusz wykupił tylko 843.000, w trzeciej transzy inwestorzy chcieli pozbyć się 1,9 mln certyfikatów, ale fundusz wykupił tylko 144.000. Do wykupienia pozostała  połowa certyfikatów. Zgodnie z opublikowanym przez likwidatora sprawozdaniem, na dzień otwarcia likwidacji fundusz, oprócz posiadanych akcji i udziałów w spółkach nieruchomościowych, dysponował pieniędzmi w kwocie 118,4 mln zł. Ale klienci wciąż nie mogą się do nich dobrać, bo likwidacja trwa. Za pomocą zaprzyjaźnionego posła złożyli nawet interpelację w Sejmie. A tam sytuację tłumaczył przedstawiciel Komisji Nadzoru Finansowego:

„Zgodnie z informacjami przedstawionymi przez Towarzystwo, sytuacja rynkowa wywierała niekorzystny wpływ na tempo i wyniki procesu likwidacji portfela nieruchomości funduszu. Jednocześnie, trudności w pozyskaniu finansowania dłużnego przez potencjalnych nabywców dodatkowo negatywnie oddziaływały na możliwość zbycia nieruchomości posiadanych przez spółki celowe funduszu. Słabsza kondycja rynku powodująca spadek czynszu oraz zmiany stóp kapitalizacji w wycenie nieruchomości komercyjnych mogły, zdaniem towarzystwa, wywierać wpływ na wysokość ofert składanych przez potencjalnych kupujących”.

Co na to wszystko TFI BZ WBK, które zarządzało funduszem Arka Nieruchomości, dopóki nie znalazł się on w stanie likwidacji? W jednym z pism wysłanych do grupy jego klientów, żądających wyjaśnień, Towarzystwo odpowiedziało, że najważniejszym czynnikiem, który zdecydował o spadku wartości inwestycji klientów było obniżanie przez rzeczoznawców wycen nieruchomości kontrolowanych przez fundusz. A to miało wynikać m.in. z sytuacji makroekonomicznej, wzrostu podaży nieruchomości w segmencie nowoczesnych biur i centrów handlowych, niewystarczająco wysokiego procentu wynajętych powierzchni, spadających w wyniku rosnącej konkurencji czynszów… No, słowem, wymówek znalazło się dużo. W piśmie wysłanym do klientów TFI BZ WBK tłumaczy, że przecież w 2013 r. zamieściło na swojej stronie internetowej komentarze poświęcone sytuacji funduszu, więc nikt nie powinien być zaskoczony smutnym finałem inwestycji. W dokumencie jest też pełna lista ryzyk związanych z inwestycją, o których fundusz informował kupujących jego certyfikaty.

arka_tumaczy

Co ciekawe, Arka Nieruchomości nie jest jedynym funduszem, który nie wytrzymał próby czasu w inwestycjach w nieruchomości. Podobnie wkurzeni są m.in. klienci funduszu BPH Sektora Nieruchomości, który od września 2005 r. przyniósł 29% strat, choć ceny na rynku nieruchomości w tym czasie aż tak bardzo nie spadły. Likwidowany właśnie fundusz Skarbiec Nieruchomości też nie podbił portfeli swoich klientów – zakończył działalność po dziesięciu latach stratą  7%. Uruchomiony kilka lat później, w 2008 r. fundusz Arka Nieruchomości 2 jest aż 25% pod kreską (choć w tym przypadku koniunktura już nie sprzyjała, bo fundusz startował niedługo przed załamaniem rynku nieruchomości), ale już fundusz BPH Sektora Nieruchomości 2, działający mniej więcej tak samo długo, wykręcił 20% zysku (przynajmniej tak mówią wyceny, bo – jak pokazuje przykład pierwszego funduszu nieruchomościowego BZ WBK – dobre wyceny nawet na pół roku przed planowanym zakończeniem działalności funduszu nie muszą nic znaczyć). Działający od początku 2010 r. fundusz Satus Deweloperski Nieruchomości Komercyjnych na razie przyniósł inwestorom 28% straty. Poniżej macie wizualizację wartości udziałów w pierwszym z nieruchomościowych funduszy BPH. Klienci tego funduszu też odgrażają się, że pójdą do sądu.

BPH_nieruchomoci_wykresZapytałem prawnika Jacka Szymańskiego (z kancelarii Szymański & Wyjatek) czy widzi jakieś możliwości dochodzenia swoich praw przez klientów, którzy czują się poszkodowani niską jakością pracy nielotów pobierających za swoje pokazy prowizje według zasady „czy się stoi, czy się leży”. Mec. Szymański przypomina, że ze statutu funduszu wynika, iż celem było osiągniecie zysku znacznie przewyższającego stopę inflacji. Inflacja w okresie od roku 2004, a więc od daty emisji certyfikatów do końca 2014 r. przekroczyła 24%. Tymczasem wartość aktywów netto przypadająca na jeden certyfikat inwestycyjny (czyli wycena księgowa certyfikatu) na dzień 31 grudnia 2014 r. wynosiła 69,8 zł podczas gdy w 2004 r. ich cena emisyjna wynosiła 97 zł”

„Szukając przyczyn dla których zarządzający funduszem inwestycyjnym lokującym środki inwestorów w nieruchomości komercyjne zamiast przyzwoicie zarobić, stracili pieniądze swoich klientów ,należy, w sposób drobiazgowy przeanalizować tak transakcje funduszu związane z nabywaniem nieruchomości gruntowych przez spółki celowe jak i te, obejmujące sprzedaż nieruchomości zabudowanych już po zakończeniu konkretnej inwestycji. Tak fatalne wyniki funduszu operującego w branży, która w badanym okresie była bardziej niż rentowna usprawiedliwiają wątpliwości co do tego czy zawierane transakcje nie dokonywały się ze szkodą dla inwestorów. Tego rodzaju wyjaśnień i konkretnych danych w imieniu naszych Klientów niebawem będziemy się od Arki i od jej likwidatora domagać”

– zapowiada prawnik. Jego zdaniem należy zweryfikować czy wysokość kosztów funkcjonowania funduszu była usprawiedliwiona i czy w funduszu nie dochodziło do ich „nadprodukcji”. Podstawą roszczeń będzie mógł stanowić art. 64 ustawy o funduszach inwestycyjnych, ten sam, na którym poległ DWS. Największym wyzwaniem może tu być – zdaniem mec. Szymańskiego – wykazanie, że szkoda – rozumiana jako różnica pomiędzy tym co fundusz powinien był zarobić (nie tylko wyrównanie do ceny emisyjnej ale również zysk który fundusz winien był osiągnąć gospodarując prawidłowo), a tym co klienci otrzymali w rezultacie wykupu swoich certyfikatów – powstała na skutek nienależytego zarządzania portfelem inwestycji.

„Z pewnością potrzebni będą biegli, sporo czasu, i finansowy wysiłek związany prowadzeniem procesu. Obserwując jednak coraz większe zainteresowanie klientów Arki pomocą prawną nie mam żadnych wątpliwości, że o zasadności zastrzeżeń inwestorów do sposobu korzystania z ich pieniędzy ostatecznie orzeknie sąd”

– dodaje mec. Szymański. Widać więc, że nie będzie wcale tak łatwo. Moja opinia w tej sprawie jest taka, że jeśli okaże się, że pieniądze były zarządzane zgodnie z zasadami sztuki inwestowania w nieruchomości, a zarządzający po prostu mieli pecha i postawili na złe nieruchomości, to trzeba ich rozgrzeszyć (jedna z nieruchomości kupionych przez Arkę, „Galeria pod dębami”, jest niedaleko mojego osiedla i szczerze mówiąc sam bym jej nie kupił, gdybym miał na zbyciu trochę milionów). Ale gdyby okazało się, że przymknęli oko na uwarunkowania, kupowali za drogo, albo bez oceny sytuacji – niech ponoszą tego koszty. Można mieć lepszy albo gorszy okres w zarządzaniu pieniędzmi klientów, ale zawsze trzeba być gotowym, żeby przedstawić argumenty przemawiające za tym, że dana inwestycja mogła się udać. Odpowiedź na pytanie jak nie zostać poniesionym przez funduszowego nielota znajdziecie w klipie poniżej, który powstał w jednym z najnowocześniejszych w Polsce (i w Europie) symulatorów lotu.

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij
social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss