Nagły zwrot w sprawie klimatu. Niemcy zawieszają cele klimatyczne w budownictwie, czy Polska pójdzie ich śladem?

Termomodernizacja i nowe regulacje w zakresie emisyjności budynków sprawiają, że nasze budynki stają się bardziej ekologiczne, ale i coraz droższe w realizacji. A przy coraz wyższych kosztach trudno jest zwiększać dostępność mieszkań. Niemcom nie podobają się wysokie koszty budowy, więc zawieszają swoje cele klimatyczne w zakresie emisyjności budynków. Czy nas czeka podobny scenariusz?

Rekuperacja, fotowoltaika, pompa ciepła i 20 cm styropianu na ścianie – takie rozwiązania stają się standardem w polskim budownictwie. Dzięki nim znacznie spada zapotrzebowanie na energię, co znacząco obniża rachunki. Niestety, żeby mieć te niskie koszty najpierw trzeba na poszczególne elementy wyłożyć lekko kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Ale te rozwiązania stają się standardem nie tylko dlatego, że nie chcemy płacić wysokich rachunków za prąd, ale również dlatego, że inwestorzy właściwie w dzisiejszych czasach nie mają wyjścia. Standardowy dom wybudowany w technologii sprzed kilku – kilkunastu lat dziś nie spełnia norm energetycznych, a te są regularnie zaostrzane. Zgodnie z planowanymi unijnymi regulacjami, od 2028 roku wszystkie nowe budynki mają być zeroemisyjne, a od 2050 roku wszystkie istniejące mają spełniać normy zeroemisyjności. Wykluczone z tej zasady mają być jedynie zabytki.

Po co nam zeroemisyjne budynki?

Walka z ociepleniem klimatu to jeden z kluczowych celów Unii Europejskiej. A w tej walce nie sposób pominąć budownictwa, bo budynki w UE odpowiadają za ok. 40% zużycia energii oraz 36% emisji gazów cieplarnianych związanych z energią. Aż 75% wszystkich budynków w Unii jest nieefektywne energetycznie.

Jak jednak pogodzić cel, jakim jest zeroemisyjność z jednoczesnym zwiększaniem dostępności mieszkań? Młodych ludzi coraz częściej nie stać na mieszkania. Nieruchomości w największych polskich miastach powoli stają się dobrem, które jest poza zasięgiem wielu osób. W Warszawie już dziś praktycznie nie ma mieszkań poniżej 10 000 zł za metr, a średnia cena na rynku pierwotnym przekroczyła już 15 000 zł za metr.

Alternatywą dla mieszkania w mieście jest budowa domu pod miastem, często z pomocą rodziny, żeby zaoszczędzić na robociźnie. Taki model jednak również staje się nieosiągalny za sprawą restrykcyjnych wymogów dotyczących klasy energetycznej. A to niestety znacząco obniża dostępność mieszkań.

W Polsce jako złagodzenie problemu wysokich cen modernizacji mamy bardzo wiele programów, które zapewniają finansowe wparcie. Mój Prąd, dla osób, które zakładają fotowoltaikę na dachu oraz pompę ciepłą, Czyste Powietrze dla tych, którzy dokonują termomodernizacji w starym domu i Moje Ciepło na dofinansowanie pomp ciepłą w nowych budynkach. Problem jest taki, że te programy nie finansują całej inwestycji. Fajnie dostać kilka tysięcy do pompy ciepła, ale kolejne 20-30 tys. trzeba dołożyć z własnej kieszeni.

Czytaj też: Moje Ciepło i brak dofinansowania. Pułapka w rządowym programie.

Problem z dostępnością mieszkań i coraz wyższymi kosztami budowy nie dotyczy tylko Polski. Zmaga się z tym cała Europa, dlatego poszczególne kraje wprowadzają różne rozwiązania, które mają tę dostępność mieszkań zwiększyć. W Polsce głównie skupiamy się na dosypywaniu pieniędzy w postaci np. programu Bezpieczny Kredyt, który już wywindował ceny mieszkań.

W zachodnich krajach, w których najem jest bardziej popularnym rozwiązaniem, rządy skupiają się na rozwiązaniach, które mają obniżyć stawki czynszu. Najbardziej popularnym działaniem staje się mrożenie stawek czynszu. Jednak nawet niski czynsz nie rozwiązuje problemu, bo problemem w wielu miejscach jest nie tylko cena, ale również za niska podaż. Mieszkań powstaje po prostu za mało.

A jak już mieszkania trafią na rynek, to są koszmarnie drogie. Dlatego niektórzy szukają rozwiązania problemu w kosztach budowy, a te wcale nie tak łatwo obniżyć. Skoro nie da się obniżyć kosztów materiałów budowlanych ani marż deweloperów, to trzeba sprawdzić, czy na pewno wszystkie materiału są potrzebne.

„Potrzebujemy więcej tanich mieszkań” – oświadcza kanclerz Olaf Scholz i… zawiesza cele klimatyczne w budowlance!

Niemiecka branża deweloperska stwierdziła, że oszczędności należy szukać w wymogach unijnych dotyczących emisyjności. To właśnie zniesienie norm w zakresie izolacji jest głównym żądaniem branży deweloperskiej, na które niemiecki rząd postanowił odpowiedzieć. Przedstawiciele branży twierdzą, że wysokie normy znacząco podnoszą koszty prowadzenia działalności branży, która już teraz jest w kryzysie.

Odpowiadają na potrzeby branży, w poniedziałek minister środowiska Robert Habeck ogłosił, że wstrzymuje na czas nieokreślony dalsze plany wprowadzenia rygorystycznych wymogów w zakresie izolacji budynków.

To jednak nie wszystko. Niemiecki rząd nie tylko planuje wstrzymać się z zaostrzaniem polityki klimatycznej w zakresie budownictwa, ale także sprzeciwić się nowym unijnym wymogom. Chodzi konkretnie o regulacje, które w przyszłości mają nałożyć obowiązek termomodernizacji oraz wymiany systemów grzewczych na bardziej już istniejących budynków.

To nie jedyny ruch, jaki być może będzie wprowadzony w Niemczech w zakresie poprawy dostępności mieszkań. Toczą się rozmowy w zakresie zniesienia podatku od sprzedaży nieruchomości oraz wparcie osób, którzy planują zakup pierwszego mieszkania, ale przez wysokie raty nie stać ich na kredyt.

To rozwiązania podobne do tych, jakie zostały ostatnio wprowadzone w naszym kraju. Od września osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym nie muszą już płacić podatku PCC, który wynosi 2% ceny nieruchomości. Dla wielu osób to oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, a nawet więcej.

Drugie rozwiązanie, które już od kilku miesięcy działa u nas to wsparcie kredytobiorców w postaci dopłat do kredytów. U nas dopłaty do kredytów odbiły się wzrostem cen nieruchomości. Być może Niemcy wprowadzą u siebie jakąś ulepszoną wersję programu i u nich ceny aż tak nie wzrosną.

Niemcy odchodzą od ostrych regulacji, a co z Polską?

U nas problem na rynku mieszkaniowym też staje się już głównym tematem w debacie publicznej. Na razie mamy dopłaty do rat dla nowych kredytobiorców, wakacje kredytowe dla obecnych, kredyt bez wkładu własnego, konto mieszkaniowe dla osób, które dopiero planują kupić nieruchomość za kilka lat oraz zwolnienie z podatku na rynku wtórnym.

Czy powinniśmy pójść krok dalej i zerwać z obowiązkiem termomodernizacji i nowymi regulacjami, jakie są nakładane na inwestorów stawiających domy? Na razie takich pomysłów nie ma. Należy też mieć na uwadze, że Niemcy planują zawiesić głównie swoje krajowe regulacje, a nie te unijne. Choć zapowiedź o chęci sprzeciwienia się unijnym wymogom w zakresie modernizacji istniejących budynków jest dość interesująca. Ale to na razie zapowiedź, więc nie wiemy, czy faktycznie odejście od planowanych unijnych regulacji będzie możliwe.

Warto też pamiętać, że niemieckie problemy i żądania deweloperów wynikają z kryzysu branży. Jak donosi Reuters, po podwyżkach stóp procentowych w branży deweloperskiej nastąpił kryzys, a wiele firm stało się niewypłacalnych.

W Niemczech znacząco spadła też liczba nowych pozwoleń na budowę. Podobnie jest w Polsce, jeśli analizujemy dane rok do roku (liczba nowych pozwoleń spadła przez rok o ponad 30% u deweloperów) oraz nowych budów (20% mniej), ale od kilku miesięcy mamy tendencję wzrostową. Liczba nowych budów, porównując sierpień do lipca, wzrosła o 16%.

W Polsce potencjalni klienci narzekają nie tyle na wysokie ceny, ile na to, że nowe mieszkania wprowadzane na rynek szybko się rozchodzą (choć niekoniecznie kupują je ci, którzy potrzebują ich na własny użytek). Skoro deweloperzy nie mają problemu ze sprzedażą, to na razie raczej nie będą doszukiwać się problemów z wysokimi kosztami, jakie powstają podczas realizacji inwestycji. A pojedynczy inwestorzy są raczej zbyt małą grupą, żeby walczyć o zniesienie nowych regulacji.

Ponadto od nowych regulacji i tak nie uciekniemy. Niezależnie od bieżącej sytuacji gospodarczej, Unia Europejska raczej nie zrezygnuje z dążeń do zeroemisyjności, tym bardziej że pojawiają się głosy, że transformacja i tak przebiega zbyt wolno. Międzynarodowa Agencja Energii wzywa do przyspieszenia terminów osiągnięcia zeroemisyjności do 2045 roku. Niemcom być może uda się ten proces spowolnić u siebie w kraju, ale nie ma co liczyć na całkowite poluzowanie w zakresie emisyjności budynków.

Lekcja z całego zamieszania dla nas jest taka, że być państwo powinno bardziej skupić się na przeprowadzeniu sprawnej termomodernizacji, zanim inwestorzy indywidualni oraz deweloperzy zaczną buntować się przeciwko restrykcyjnym wymogom. W Polsce wciąż mamy ponad 3,2 mln kotłów na paliwo stałe (węgiel, drewno, pelet), które trzeba będzie wymienić w ciągu najbliższych lat. Sztuką będzie przeprowadzenie termomodernizacji w taki sposób, żeby nie uderzyła ona mocno w portfele obywateli.

Źródło zdjęcia: Freepic