26 grudnia 2022

Rynek nieruchomości przymrożony, ale niektórzy wciąż myślą o zakupie domu lub mieszkania. Też tak masz? Najpierw zadaj sobie te pytania

Rynek nieruchomości przymrożony, ale niektórzy wciąż myślą o zakupie domu lub mieszkania. Też tak masz? Najpierw zadaj sobie te pytania

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w naszym życiu. Ale wiele osób podejmuje ją pod wpływem emocji. Niektórzy – skuszeni wizją sielskiego życia na wsi – kupują dom pod miastem, by przez kolejne lata przeklinać dojazdy do centrum. Innych kusi życie w centrum miasta, a potem nie mogą znieść miejskiego zgiełku. Oto zestaw pytań, które warto sobie zadać przed zakupem domu lub mieszkania. Oczywiście poza najważniejszym: czy nas na to stać (zdolność kredytowa!)

O własny dom lub mieszkanie jest – i jeszcze przez kilka najbliższych lat to się nie zmieni – bardzo trudno. Banki przykręciły kurek z kredytami, więc zdolność kredytowa dla wielu z nas jest jak yeti: każdy o nim słyszał, ale nikt nie widział. Jednocześnie banki obniżają marże kredytowe, a więc jeśli ktoś ma szansę na kredyt, to ten kredyt ma szansę być relatywnie tani (w sensie wynagrodzenia banku przez najbliższe 30 lat). Jak zdobyć zdolność kredytową, radził Robert Sierant, do przeczytania tutaj.

Zobacz również:

Z drugiej strony posiadacze oszczędności zastanawiają się, czy nie lepiej kupić teraz nieruchomość i ulokować w niej pieniądze niż patrzeć jak tracą po kilkanaście procent rocznie realnej wartości, leżąc w banku. Z trzeciej strony… życie nie czeka na lepsze okoliczności (większą stabilność ekonomiczną, spadek inflacji, powrót wzrostu realnych dochodów) i decyzje o zakupie mieszkania lub domu trzeba i tak podejmować. Czas na realizację marzeń jest zawsze dobry – o ile nas na to stać.

A więc – niezależnie od tego, czy to dziś łatwe czy trudne, czy drogie czy tanie, czy wybór nieruchomości jest większy czy mniejszy, czy kredyt jest bardziej czy mniej dostępny – wiele osób rozważa zakup nieruchomości. Warto się nie pomylić, bo to może być największa finansowa decyzja w życiu. O czym pamiętać przed zakupem domu lub mieszkania?

Najważniejsza decyzja w życiu?

Nieruchomość, w której mieszkamy, ma znaczący wpływ na komfort naszego życia. Nieodpowiednia lokalizacja to zmarnowany czas spędzony na dojazdy. Zbyt mało pomieszczeń w mieszkaniu może prowadzić do wielu kłótni, a zbyt duży metraż sprawi, że w domu nie będziemy robić nic innego poza sprzątaniem (możliwe są też wówczas zbyt wysokie raty kredytowe, o ile ktoś posiłkuje się bankowym kapitałem). Dlatego, zanim zaczniemy rozglądać się za potencjalnym mieszkaniem lub domem, warto na spokojnie przeanalizować kilka aspektów życia.

Niestety czasem zauroczeni oglądanym mieszkaniem, nie dostrzegamy lub nie chcemy dostrzec pewnych niedogodności, a potem… żałujemy swojego zakupu. Dlatego warto poczekać, podjąć decyzję na zimno i na spokojnie zastanowić się, czy faktycznie potencjalne nowe mieszkanie spełnia wszystkie, a przynajmniej większość najważniejszych, naszych wymagań.

„Najczęściej po zakupie nieruchomości nabywcy zaczynają dostrzegać wady danego lokalu, których wcześniej zupełnie nie brali pod uwagę. Wymieniłabym tutaj przede wszystkim niekorzystną lokalizację (głównie ze względu na korki), kłopotliwe sąsiedztwo (co trudno zweryfikować przed zakupem), niebranie pod uwagę dodatkowych kosztów i opłat, a także plany na przyszłość związane z okolicą (być może za rok przed oknami deweloper postawi nowy budynek i zasłoni całkowicie piękny w tym momencie widok z balkonu). Nabywane nieruchomości czasem posiadają ukryte wady czy błędy techniczne, czego nie weryfikujemy, a co powoduje problemy”

– takie błędy przy zakupie nieruchomości najczęściej dostrzega pani Sandra Kubiak, agentka nieruchomości z gdańskiego oddziału firmy Tyszkiewicz Nieruchomości. Dlatego, oprócz powzięcia wiedzy dotyczącej ceny nieruchomości i metrażu, które odgrywają kluczową rolę przy transakcji, powinniśmy przed zakupem domu lub mieszkania zadać sobie jeszcze kilka pytań.

Przed zakupem domu lub mieszkania: zadaj sobie te pytania

>>> Jaki styl życia prowadzisz? Potrzebujesz miasta czy natury? To, w jaki sposób spędzamy nasz czas wolny, jest kluczowe w wyborze odpowiedniej nieruchomości. Zupełnie inne potrzeby ma osoba, która uwielbia chwile samotności w domowym zaciszu, a inne ta, która spędza go głównie w okolicznych pubach, traktując mieszkanie jak hotel. Zastanawiając się nad tym, jaka nieruchomość pasuje najlepiej do naszego stylu życia, musimy być ze sobą szczerzy.

Piszę o szczerości, bo czasem zapatrzeni w wyidealizowane życie innych myślimy, że pod wpływem nowych warunków zmienimy swój styl życia. Niektórym wydaje się, że kupując dom na wsi, będą się relaksować podczas przycinania roślin i uprawy warzyw. Inni są przekonani, że jeśli kupią mieszkanie blisko lasu, to na pewno zaczną biegać. Poza tym czasem zdarza nam kupować mieszkanie, bo np. po kilku latach w korporacji potrzebujemy spokoju i oddechu. Ale to, że potrzebujemy go w danej chwili, nie oznacza, że tak będzie zawsze.

Potem okazuje się, że pielęgnacja ogrodu staje się przykrym obowiązkiem, a w mieszkaniu pod lasem mamy na balkonie pełno komarów i nie korzystamy ze świeżego powietrza. Mieszkając na odludziu, boimy się złodziei, a mieszkając nad jeziorem – nie wychodzimy z domu, bo przeszkadzają nam lubiące wilgoć robaczki. Dlatego nie myśl o tym, co zaczniesz robić, jak zmienisz swoje lokum, a pomyśl, co robisz już teraz i jak nowy dom może polepszyć twój komfort.

Jeśli uwielbiasz gotować i zapraszać ludzi do domu, to duża kuchnia, jadalnia i dodatkowy pokój do przenocowania gości podniesie komfort życia. Jeśli uwielbiasz spontaniczne wypady na miasto ze znajomymi, to rozglądaj się za mieszkaniem w centrum miasta. Jeśli lubisz przebywać na łonie natury, to szukaj nieruchomości blisko lasu lub rozważ dom pod miastem z ogrodem.

Jeśli cenisz sobie spokój, lubisz spędzać wieczory z książką w ciszy na świeżym powietrzu, to dom pod miastem będzie idealną opcją. Jeśli nie lubisz gromadzić rzeczy, a sypialnia służy ci tylko do spania, to jej metraż nie musi być duży. Jeśli jednak twoja szafa wypchana jest ubraniami, to oprócz sypialni przyda się jeszcze garderoba lub chociaż miejsce na dużą szafę. I tak dalej. Nie pozwól na to, żeby z pozoru idealne mieszkanie obniżyło jakość twojego życia.

Wiadomo, że z wiekiem nasz styl życia trochę się zmienia. Przeważnie im jesteśmy starsi, tym częściej imprezy do rana zamieniamy na wieczór przed telewizorem. Zaczynają przeszkadzać nam schody w domu. Albo wkurza nas sypialnia na poddaszu, bo padający deszcz (głośno stukający o spadzisty dach) utrudnia spokojny sen. Jednak nasza osobowość i temperament pchają nas przeważnie w którąś stronę.

>>> Jak będziesz dojeżdżać do pracy? Raczej nikt w dzisiejszych czasach nie wybiera konkretnej lokalizacji tylko ze względu na to, gdzie zlokalizowane jest jego obecne miejsce pracy. Mimo wszystko długie dojazdy do pracy i godziny spędzone w korkach to główny powód, dla którego po kilku latach życia w wymarzonym domku pod miastem ludzie wracają do centrum miasta.

Wykonywany zawód definiuje w pewnym sensie miejsce pracy. Jeśli pracujesz jako specjalista w korporacjach, to raczej czekają Cię dojazdy do dzielnic biurowych. Jeśli jesteś samodzielnym specjalistą w wolnym zawodzie, możesz pracować zdalnie. Jeśli pracujesz w sprzedaży i obsłudze klienta, raczej nie unikniesz dojazdów do centrum. Jeśli robisz karierę w dużej firmie, prędzej czy później będziesz miał pod sobą pracowników i wciągnie cię biuro. Jeśli przez większość życia masz własny biznes, być może niekoniecznie musisz pchać się do centrum i płacić 30% więcej za 1 m2 mieszkania.

Jeśli decydujesz się na mieszkanie czy dom oddalone od centrum, to zawsze uwzględnij w oszacowaniu jego wartości dobre połączenie komunikacją miejską z centrum. Dobrze też przetestować trasę do pracy samochodem. Przejażdżka w godzinach szczytu do centrum miasta lub biura może całkowicie zmienić perspektywę. Policz, ile w skali 10 lat wydasz na dojazdy do pracy własnym samochodem i uwzględnij to w cenie domu lub mieszkania. 40 km dziennie przez 250 dni w roku oznacza, że na paliwo przez 10 lat wydasz 70 000 – 100 000 zł. Na samochód – drugie tyle. Osobno warto wycenić czas (np. 1000 godzin w skali roku w samochodzie).

Teoretycznie w najbardziej komfortowej sytuacji są osoby, które mogą pracować z domu. Z drugiej strony w takiej sytuacji nasze mieszkanie lub dom musi mieć możliwość dostosowania do home office, Idealną opcją jest osobny pokój na biuro. Jeśli ze względów finansowych nie możesz kupić mieszkania z dodatkowym pomieszczeniem, to trzeba zastanowić się, czy w wypatrzonym mieszkaniu możliwe jest wydzielenie strefy na pracę, która pomieści biurko i krzesło.

Wydzielona strefa jest szczególnie ważna, jeśli mamy dzieci. Chore dziecko w domu raczej nie uszanuje tego, że mama lub tata muszą teraz popracować. Jeśli masz w planach posiadanie dzieci i zakładasz, że będziesz pracować z domu (choćby czasami), to koniecznie uwzględnij ten parametr przy wyborze nieruchomości.

>>> Czy masz lub planujesz mieć dzieci i jak długo będziesz z nimi mieszkać? Jeśli Twoja rodzina to więcej niż dwie dorosłe osoby, to trzeba uwzględnić potrzeby i styl życia również tych młodszych domowników. Małe dzieci trzeba dowozić do szkoły i na dodatkowe zajęcia. Nastolatki mogą jeździć same, ale muszą mieć jak. Jeśli nie będą miały możliwości same dostać się do znajomych, to staniemy się ich szoferami.

Przy dzieciach to czas jest kluczową walutą. Im więcej będziemy musieli go poświęcać na dowożenie dzieci w różne miejsca, tym bardziej ucierpi nasz komfort życia. Mając dzieci, musimy też uwzględnić większy metraż, tak żeby każdy domownik miał swoją własną przestrzeń. Miejsce, gdzie może pobyć chwile samo, odrobić lekcję czy zaprosić znajomych. Dwójka dzieci do pewnego wieku może mieszkać w jednym pokoju, ale po jakimś czasie każde z nich będzie chciało mieć w domu własną przestrzeń.

Nawet jeśli nie mamy dzieci, to musimy się zastanowić, czy planujemy powiększenie rodziny w najbliższym czasie. Nie jest to łatwe pytanie, ale trzeba uwzględnić różne scenariusze. Dość popularny błąd polega na kupieniu mieszkania „kompaktowego”, które już po kilku latach staje się za małe, bo w rodzinie pojawia się dwójka dzieci.

Może być też inna pułapka: kupujemy 200-metrowy dom albo dwupoziomowe mieszkanie w sytuacji, gdy nasze dzieci już dorastają. Mamy przekonanie, że będą mieszkały nadal z nami, ale to się przeważnie nie dzieje. Zostać z za dużym mieszkaniem po wyjściu dzieci z domu to podobny problem jak kupić zbyt małe, nie przewidując, że tak szybko „dorobimy” się dwójki maluchów.

>>> Czy to mieszkanie na całe życie czy „na chwilę”? Kiedyś domy budowało się z myślą o kolejnych pokoleniach. Dziś raczej nikt nie liczy na to, że dzieci zostaną w rodzinnym domu, a samo zmienianie miejsca zamieszkania przychodzi nam dużo łatwiej. Podczas zakupu nieruchomości zastanów się, czy w tym mieszkaniu planujesz spędzić resztę życia czy może z góry zakładasz, że po 10 latach wymienisz je na większe.

Jeśli Twoim pierwszym mieszkaniem jest kawalerka lub niewielkie mieszkanie, które zmienisz za kilka lat, to nie warto wydawać zbyt wiele pieniędzy na ekstrawaganckie wyposażenie wnętrza. Modny wystrój po kilku latach straci urok, a nowy nabywca może nie docenić naszej fantazji w urządzaniu i nie będzie chciał za nią dodatkowo płacić.

Jeśli jesteś przekonany, że w wybranym miejscu spędzisz co najmniej następne 20 lat życia, to rozważ przetestowanie wymarzonej lokalizacji, szczególnie jeśli przeprowadzasz się do innego miasta. Jeśli tylko możesz sobie na to pozwolić, to poszukaj, czy w okolicy jest gdzieś mieszkanie na wynajem. Wynajmij je na dwa miesiące i przekonaj się, czy dobrze ci się żyje w takiej lokalizacji. Taki krótki wynajem to dodatkowy koszt, ale jeśli planujesz wydać minimum kilkaset tysięcy, to te dodatkowe środki wrzuć sobie w koszty. To i tak niewielki procent wartości mieszkania.

Nawet jeśli wydaje ci się, że w wybranym mieszkaniu spędzisz pół życia, to przed zakupem domu lub mieszkania zawsze uwzględniaj, że okoliczności mogą się zmienić. Być może za kilka lat dostaniesz świetną ofertę pracy w innym mieście i przeprowadzka będzie nieunikniona. Czy wtedy będziesz w w stanie bez problemu sprzedać lub wynająć swoje lokum?

„Trudne w sprzedaży są domy i mieszkania z zawyżoną ceną rynkową, co ma miejsce głównie przez sentymentalne podejście właścicieli danej nieruchomości do swojego lokum. Również duże metraże nie należą do łatwych w sprzedaży. Co więcej, nieruchomości z trudnym układem, bez balkonu i/lub piwnicy, z mało atrakcyjnym widokiem z okna, zlokalizowane przy bardzo ruchliwej ulicy lub w dość głośnej okolicy, a także sutereny”

– to jedne z kluczowych czynników, które utrudniają późniejszą sprzedaż nieruchomości, według Sandry Kubiak. Warto je wziąć pod uwagę przed zakupem domu lub mieszkania.

Ile dodatkowo zapłacisz za życie w nowym mieszkaniu?

Decydując się na dom pod miastem, niektórzy dają się ponieść fantazji. Wielkie przeszklenia, ogromny taras, sala kinowa, sauna, jacuzzi, prywatna siłownia. To wszystko robi niezłe wrażenie. Pytanie, czy faktycznie z tych bajerów będziemy potem korzystać. Może zamiast wydać kilkanaście tysięcy złotych na prywatną siłownię, lepiej znaleźć klub fitness w pobliżu i płacić 200 zł za miesięczny karnet, gdzie przy okazji skorzystamy z sauny.

Zbyt duży metraż to dodatkowe koszty w postaci większych rachunków za prąd i ogrzewanie. Po kilku latach tę przestrzeń trzeba będzie wyremontować. Zastanów się, czy będzie Cię wtedy stać na odmalowanie wszystkich pomieszczeń? Wiele osób twierdzi, że własny dom to skarbonka bez dna. Tak jednak nie musi być prawda, jeśli metraż i układ pomieszczeń faktycznie dopasujesz do swoich potrzeb.

To samo może dotyczyć kamienic w centrum miasta. To często klimatyczne mieszkania z wysokimi sufitami i wielkimi oknami. Niestety w takim mieszkaniach ciężko utrzymać odpowiednia temperaturę, co odbija się na wysokich rachunkach za ogrzewanie. A w konsekwencji – i na wartości rynkowej. Warto to brać pod uwagę przed zakupem domu lub mieszkania.

Zbyt duża i nietypowa nieruchomość może być trudna do sprzedaży w przyszłości. Nawet jeśli wydaje Ci się, że kupujesz/budujesz dom na całe życie, to miej przez cały czas z tyłu głowy scenariusz, że być może za kilka lat jednak trzeba będzie zmienić lokum. Im więcej niestandardowych rozwiązań, tym mniej potencjalnych nabywców.

Całkowity koszt nieruchomości to nie tylko cena zakupu i potencjalnego remontu. Analizując potencjalne koszty utrzymania, nie można pominąć kwestii dojazdów. Jeśli teraz do pracy dojeżdżasz 3 km rowerem, a po przeprowadzce będziesz musiał codziennie spędzać godzinę w samochodzie, to miesięczne koszty wzrosną o kilkaset złotych. Do tego dojdą dodatkowe nerwy i brak czasu.

Decydując się na dom, trzeba też w swoich kalkulacjach uwzględnić kilka dodatkowych kosztów. Utrzymanie ogrodu, zakup większej ilości sprzętu, wyższy podatek od nieruchomości, drobne remonty co jakiś czas – to wszystko sprawi, że w skali miesiąca twoje wydatki wzrosną o 1000 zł lub więcej. Więcej o kosztach utrzymania domu pisałam tutaj.

Jeśli kupujesz lokum z rynku wtórnego, to uwzględnij, że za jakiś czas będziesz musiał je wyremontować. Prawdopodobnie płytki w łazience nie są już najmodniejsze, a niektóre sprzęty mogą się za jakiś czas zepsuć.

————

Skorzystaj z bankowych promocji i zarabiaj na swoim banku

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

—————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy  zapisz się na weekendowy newsletter Samcika i bądźmy w kontakcie! Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, wyselekcjonowane i luksusowo podane – zapisz się do porannego newslettera.

źródło zdjęcia tytułowego: Pixabay

Subscribe
Powiadom o
12 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Marcin Staly Czytelnik
1 rok temu

No i tez wazne zeby zapytac- jaki jest plan zagospodarowania terenu dookola mojej nieruchomosci? Mam znajomych ktorzy kupowali domy (jedni w Łodzi a drudzy w Grodzisku) i przez kilka lat cieszyli sie sielanka a teraz z tylu domow beda mieli drogi. Teraz nawet ciezko taki dom bedzie sprzedac.

Admin
1 rok temu

Pełna zgoda!

zsAS
1 rok temu

MPZP można też zmienić więc nic ci nie da sprawdzenie co jest w danym momencie wpisane. Nawet strefy ochrony przyrody da się w naszym kraju zmienić i postawić w Naturze 2000 nieruchomość.

Jakub
1 rok temu
Reply to  zsAS

A co ma natura do możliwości budowy? Całe nic.

Ola
1 rok temu

Zgadzam się z powyższymi i ujęłabym to tak, że nie do końca warto kierować się ” tym czymś co się poczuło od progu”, ale właśnie zadać sobie na początek wiele pytań i zrobić listę, nawet bardzo długą, cech naszego idealnego mieszkania/domu. Lepiej potem szukać i widzieć dosłownie z czego rezygnujemy, niż nieświadomie i jednak bez analizowania kierować się sercem.
Mnie to też osobiście bardzo ułatwiało szukanie, kiedy nie oglądałam niepotrzebnie ofert zupełnie do mnie niedopasowanych.

Admin
1 rok temu
Reply to  Ola

Święte słowa. Niestety, często serce i oczy oraz uszy (i makaron na nie nawijany przez pośredników) trochę fałszują rzeczywistość. Warto mieć „spis treści”

Obserwator
1 rok temu

To bardzo trudne, żeby oszacować przyszłość. Stoję przed podobnym dylematem. Chce budować dom. Żona pracuje w jednej firmie w trybie hybrydowym – Z jednej strony rozpowszechnienie pracy zdalnej z drugiej niektóre firmy niechętnie do tego modelu się dopasowują i nie wiadomo jak będzie to wyglądać za 5-10lat. W mniejszym mieście można pobudować dom w cenie samej działki w stolicy. Ale z drugiej strony pracując w stolicy ma się lepsze zarobki i nie każda stołeczna firma zapłaci o tyle więcej żeby się to opłacało .

Natalia
1 rok temu

Bardzo trafiony artykuł. Zauważyłam, że często na decyzję zakupowe wplywa też taka sytuacja, że w przeszłości ktoś na ubiegł lub dał lepsza ofertę przy zakupie wymarzonej /dobrze do nas dopasowanej nieruchomości. Później często pod wpływem takiej presji kupujemy to co zostało i przestajemy już tak racjonalnie kalkulować czy nam się to tak opłaca i finansowo i w pozostałych aspektach wymienionych w artykule. O te najlepsze oferty jest zwykle ogromna konkurencja.

axad
1 rok temu

Lata temu moje targety: b.dobre ciśnienie wody w kranach, do remontu, ładny widok z okien, raczej centrum, tylko mieszkanie w kamienicy o solidnych murach (nienawidzę nowo wybudowanych osiedli gdzie ściany są chyba z dykty i akustyka jest dramatyczna – i to chyba był najważniejszy warunek), wysokie stropy, duża przestrzeń. Udało się takie znaleźć a klimat czuć było od wejścia pomimo starego „wystroju” mieszkania. Nie ma jedynie garażu bo to centrum-centrum ale jest kilka miejsc parkingowych przy budynku. Dojazd ok. Kamienica 6 mieszkań, szeroka i funkcjonalna klatka schodowa, stan budynku b.dobry, cisza w budynku i mieszkaniu, chłodno w lato bez klimatyzatorów,… Czytaj więcej »

Admin
1 rok temu
Reply to  axad

Dzięki za fajny komentarz!

Maxxx
1 rok temu

Z tym „zaślepieniem od progu” to racja 🙂 Tak oszołomieni byliśmy nasza obecną nieruchomością ze zupełnie nie zauważyliśmy że w jednej z łazienek brak jest umywalki.
Przez 2 lata myliśmy zęby w wannie… aż udało się skończyć remont i przerobić instalację i zainstalować umywalkę.
Ale i tak miłość trwa nadal 🙂

axad
1 rok temu
Reply to  Maxxx

ależ to przecież nieistotny niuans z punktu widzenia całokształtu, umywalkę można szybko uzupełnić, gorzej jak w kranie woda leci ledwo co…

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu