Licytacje deweloperskie: nowy pomysł na wyciśnięcie pieniędzy od kupujących segmenty i domy. Przejaw patologii czy skutek sytuacji panującej na rynku?

Rynek nieruchomości jest tak przegrzany, że deweloperzy mogą sobie pozwolić na wiele, jeśli chodzi o sprzedawanie nam mieszkań, a zwłaszcza deficytowych obecnie domów i segmentów. Ich najnowszy pomysł to… licytacje deweloperskie. Czy ktoś tu na głowę upadł?

Sytuacja na rynku nieruchomości – przesycona nierównowagą popytu (napompowany pod niebiosa) i podaży (na rynek trafia relatywnie mało nowych mieszkań) sprzyja spekulacyjnym zachowaniom. I dziś „dwa” słowa właśnie o takim zjawisku, które budzi mój głęboki niepokój. O tym, dlaczego ceny nieruchomości szybko rosną, pisać tutaj nie będę, bo o tym mieliśmy mnóstwo artykułów na „Subiektywnie o Finansach”.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Niskie stopy procentowe (a więc tani kredyt), wysoka inflacja (a więc brak możliwości bezpiecznego i realnie zyskownego lokowania kapitału) oraz pandemia (mamy za małe mieszkania i dało nam to w kość) – te czynniki grają główną rolę. Do tego ostatnio dochodzi gigantyczny wzrost cen na rynku surowców wynikający prawdopodobnie z gwałtownego pompowania do gospodarki światowej bilionów dolarów i euro.

Krótko pisząc: rynek jest przegrzany. A najbardziej poszukiwanym „towarem” jest aktualnie domek lub segment z ogródkiem. Kawałek własnego trawnika stał się nagle przedmiotem pożądania wielu Polaków. Doszło do tego, że dziś niektórzy deweloperzy zaczynają wyceniać wyżej mieszkania na parterze z ogródkiem niż np. na szóstym piętrze z tarasem i pięknym widokiem.

Rozmawiałem niedawno ze znajomym, który ponad dwa lata temu – jeszcze w erze przedpandemicznej – kupił mieszkanie na parterze z kawałkiem trawnika, bo… na inne nie było go stać. Takie mieszkanko było po prostu najtańsze (parter to mniejsze bezpieczeństwo, wyższe są na przykład składki ubezpieczeniowe za takie mieszkanie). A dziś okazuje się, że człowiek jest w posiadaniu nieruchomościowego „diamentu”.

Czytaj też: Dom do 70m2 zbudujesz bez pozwolenia? Będzie rewolucja budowlana czy chaos? Jak się przygotować do takiej inwestycji?

Czytaj też: Rośnie boom na mikrodomy. Taki o powierzchni do 35m2 już dziś postawisz bez pozwolenia. Jest tanio, ale czy w takim domku da się mieszkać na stałe?

Czytaj też: Czy dom za miastem to dobre rozwiązanie tylko w pandemii czy na stałe? (subiektywnieofinansach.pl)

Mieszkania drogie, a segmenty i domy deficytowe

Popyt na nieruchomości – zwłaszcza domy i segmenty – jest tak duży, że rynek w dużych miastach się „wysuszył”. Znajomy pośrednik nieruchomości ostatnio wysłał do swojej bazy znajomych na Facebooku informację, że jeśli wiedzą o czymkolwiek z kategorii „nieruchomości” na sprzedaż, to niech dają znać, bo on po prostu nie ma czym handlować (a specjalizuje się właśnie w nieruchomościach premium – domach i segmentach w granicach miasta).

Spadek płynności to dla pośrednika nieruchomościowego scenariusz nawet gorszy niż gwałtowne ruchy cen, czy to w jedną, czy w drugą stronę. Rozpaczliwe posty w mediach społecznościowych nie świadczą najlepiej o „jakości” pośrednika – dobry agent nieruchomości ma lepsze sposoby na pozyskanie „towaru” – ale świadczy o nastrojach na rynku.

O ile mieszkań na największych rynkach buduje się – i sprzedaje na rynku wtórnym – sporo, to domów i segmentów po prostu brakuje. Kto miał sprzedać, to sprzedał, a podaż nowych nieruchomości jest ograniczona, bo w ostatnich latach domy i segmenty były „towarem elitarnym” skierowanym do dość wąskiej niszy klientów.

Grunty w granicach miasta są dziś dobrem deficytowym, więc deweloperzy woleli do tej pory budować bardziej dostępne cenowo mieszkania, których mogą sprzedać więcej. Zobaczcie poniższą mapę.

A teraz ta nisza gwałtownie się poszerzyła. Teoretycznie większa zdolność kredytowa (nie każdemu bank zaproponuje wysoki kredyt, ale przynajmniej część konsumentów w tej dziedzinie ma spore możliwości) pcha ludzi do prób zakupu domu lub segmentu bez względu na cenę. Zwłaszcza że rosnące ceny mieszkań sprawiają, iż zakup np. 200-metrowej nieruchomości z ogródkiem na obrzeżach miasta – nawet przy cenie 6000 – 8000 zł za mkw. – może być niedużo droższym interesem niż zakup 80-metrowego mieszkania w dobrej dzielnicy po 12 000 – 14 000 zł za mkw.

Czytaj też: Decyzja kredytowa: banki mają na nią 21 dni, ale mało który dotrzymuje tego terminu. Jak się zabezpieczyć przed kłopotami?

Domy i segmenty kupują też ci, którzy widzą, co się dzieje na rynku surowców. Rozmawiałem ostatnio z obywatelem Ukrainy, który kontraktuje surowce (stal, drewno) dla dużej firmy konstrukcyjno-inżynieryjnej. Mówił mi, że jak zobaczył, co się dzieje z cenami stali, to czym prędzej – w lutym tego roku – pobiegł do portalu ogłoszeniowego i kupił pierwszy segment, który mu wpadł w oko, nie targując się z właścicielem ani trochę – choć na targowaniu dobrych cen się zna, bo z tego żyje.

Wyszło mu, że za chwilę koszty budowy domu lub segmentu pójdą w górę o 5-10% tylko przez ceny surowców (a przecież są jeszcze rosnące koszty pracy), co oznacza, że w ciągu kilku miesięcy jego segment po prostu znacznie „podrożeje”. I rzeczywiście – kilka tygodni temu segment na tym samym osiedlu zmienił właściciela w cenie o 100 000 zł (prawie 10%) wyższej niż wynosiła wartość jego transakcji z lutego.

Ów spec od kontraktowania surowców uważa, że tak naprawdę lwia część wzrostu cen stali, drewna i innych ważnych dla budowy każdej nieruchomości surowców, nie została jeszcze uwzględniona w cenach nieruchomości. Oby nie miał racji.

Czytaj też: Ceny materiałów budowlanych oszalały. Podwyżki nawet o 100%! (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Ile (naprawdę) kosztuje budowa domu? I na czym ewentualnie można (warto) zaoszczędzić?

Czytaj też: Zanim wbijesz pierwszą łopatę, czyli z jakimi kosztami trzeba się liczyć przed rozpoczęciem budowy własnego domu? Działka i inne problemy

Czytaj też: Ile kosztuje wykończenie domu? Sky is the limit, ale… trzeba coś założyć w budżecie. Przedstawiamy trzy scenariusze

Inny znajomy opowiedział mi kilka dni temu o tym, że mniejsi deweloperzy wzięli się na sposób i zaczęli organizować… licytacje deweloperskie. On właśnie brał udział w takim przedsięwzięciu.

Licytacje deweloperskie: nowy sposób sprzedawania segmentów i domów na przegrzanym rynku? A może kogoś nieźle pogrzało?

Nie wiecie, co to są licytacje deweloperskie? A słyszeliście o castingach na wynajem mieszkań? Teraz przeszły do historii ze względu na nadmiar mieszkań na wynajem, ale… zapraszało się kilku chętnych do wynajęcia mieszkania na jedną godzinę i pozwalało im się na wzajemne podbijanie stawki. Wygrywał ten, kto dał więcej. Albo np. zgodził się w pakiecie czyścić właścicielowi buty.

Licytacje deweloperskie polegają w zasadzie na tym samym, ale są korespondencyjne. A więc deweloper zaprasza wszystkich, którzy zapisali się do bazy e-mailowej do składania ofert cenowych na konkretne segmenty lub domy. Wygrywa najlepsza oferta. W tym przypadku oferujący nie widzą cen konkurentów i nawet nie wiedzą, ilu ich jest. Tym niemniej zawsze wygrywa ten, kto jest najbardziej „zdesperowany cenowo”.

Coraz częściej firmy deweloperskie w ogóle nie komunikują na swoich stronach internetowych cen nieruchomości, które są w budowie i które można kupować. Czasem pojawia się cena „od 10 000 zł za metr”, ale bez konkretów. W przypadku, który zrelacjonował mi znajomy (rzecz działa się w Warszawie), było jeszcze trochę inaczej:

„W przypadku mojej transakcji była konkretna oferta cenowa dewelopera, ale jedyną możliwością zgłoszenia zainteresowania było wypełnienie formularza na stronie internetowej. Po jakimś czasie dostałem – zapewne jak pozostali chętni – e-maila, iż deweloper unieważnia swoją ofertę i zaprasza chętnych do składania własnych ofert”

A więc doszło do odwrócenia sytuacji: deweloper najpierw informował klientów, po ile sprzedaje segment, a potem zażądał, żeby to chętni składali oferty, po ile chcą go kupić. Jeśli było tak – co jest prawdopodobne – że do każdego segmentu było kilkoro chętnych, to deweloper może na tym tylko wygrać. Dopóki nie podpisał z nikim „papierów” – wojny klientów w kisielu to miód na jego serce oraz skarbiec.

Nie umiem ocenić, czy licytacje deweloperskie to zjawisko incydentalne czy też jakiś nowy, szatański wymysł branży. Nie słyszałem, by takie przedsięwzięcia organizowali deweloperzy budujący duże osiedla mieszkań – licytacje dotyczące setek mieszkań to byłaby dość perwersyjna i droga działalność. Wydaje mi się, że licytacje deweloperskie to może być co najwyżej ekscentryczna myśl małego dewelopera, który wybudował osiedle np. ośmiu segmentów i domów, a teraz chce zmaksymalizować swój zysk.

Czytaj też: Nagroda Nobla z ekonomii, czyli jak wygrać aukcję (nie tylko na Allegro)?

————————–

„Subiektywnie o Finansach” wśród 100 najpopularniejszych blogów w Polsce według Influtool. Jesteśmy jak samotna wyspa finansowa w oceanie spraw ważniejszych. Więcej na ten temat przeczytaj tutaj

————————–

Licytacje, podbijanie ofert, kupowanie za każdą cenę… Czy warto brać udział w tym wyścigu?

Wzięlibyście udział w takiej – mniej lub bardziej nieformalnej – licytacji? Czy taka „ślepa aukcja” to Waszym zdaniem właściwy sposób sprzedawania nieruchomości? Czy etyczny? A może to nic złego w czasie takiego przegrzania rynku, gdyż w takich warunkach nierównowagi popytu i podaży cenę powinien ustalać ten, kto chce kupić, a nie ten, kto sprzedaje?

Zanim rzucicie się w ten wir, pamiętajcie o kilku podstawowych zasadach, które działają na rynku nieruchomości:

>>> żadna hossa nie trwa wiecznie, a im gwałtowniej dziś rosną ceny, tym szybciej w przyszłości mogą spadać (choć oczywiście nie muszą wrócić do startowego poziomu i nie wiemy, czy ten spadek nastąpi za rok czy za dziesięć lat). Kupowanie za każdą cenę, na lichwiarskich warunkach, bywa w dłuższym terminie pułapką;

>>> na rynku nieruchomości liczy się lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Atrakcyjność ceny jest w dużej części pochodną atrakcyjności lokalizacji. Infrastruktura, odległość od centrum, bezpieczeństwo – to decyduje, czy jest drogo czy tanio, a nie tylko cena za metr;

>>> nieruchomość „niepracująca” kosztuje kilka procent jej wartości w skali roku. To nie jest sytuacja, w której nie ma ryzyka straty. Trzymając pieniądze w banku, tracimy rocznie 5% ich wartości przez inflację, ale trzymając puste mieszkanie też tracimy, bo ono kosztuje (czynsz, podatki);

>>> prawdopodobnie wejdzie w życie podatek katastralny, czyli naliczany od wartości nieruchomości. To może dodatkowo zwiększyć „straty”, które ponosił będzie właściciel „niepracującej” nieruchomości;

>>> nieruchomość jest stosunkowo mało „wygodną” inwestycją. Ceny, co prawda, wahają się znacznie mniej niż w przypadku akcji, ale warto pamiętać, że koszty transakcyjne są wysokie, a płynność rynku nie zawsze pozwoli upłynnić nieruchomość w ciągu dni lub tygodni. Czasem mogą to być miesiące lub lata.

Czytaj też: W cyklu „Inwestowanie w nieruchomości” sprawdzałem argumenty za i przeciw inwestowaniu pieniędzy w mieszkania.

Czytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Czytaj też: Jaka jest przyszłość rynku najmu? Oto próba odpowiedzi na pytanie, które dręczy każdego, kto inwestuje w mieszkania, żeby na nich zarobić

—————-

Zobacz webinarium o inwestowaniu w nieruchomości

———–

Posłuchaj najnowszego podcastu Ekipy „Subiektywnie o Finansach”

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” ekipa blogu „Subiektywnie o Finansach” w galowym składzie omawia ważne dla świata sprawy. Na kanwie boomu na kredyty hipoteczne rozmawialiśmy o tym, czy banki nie zatrzymały się przypadkiem w XIX wieku, jeśli chodzi o badanie naszej wiarygodności i zdolności finansowej. Sprawdzaliśmy też, czy planowane przez rząd zmiany systemu wsparcia dla fotowoltaiki mogą sprawić, że jej montowanie na dachach stanie się nieopłacalne. Mówimy też o tym, ile znaczy słowo bankiera. Na przykład takie o „dożywotniej gwarancji stałej ceny”. Do posłuchania pod tym linkiem. Zapraszam serdecznie!

zdjęcie tytułowe do tekstu: Majestyoftime.com